Вопрос юристу по долям дома

Содержание страницы:

Выдел доли в жилом доме в натуре и продажа

У меня в собственности индивидуальный жилой дом, 4х этажный. По факту в этом доме три квартиры, у каждой квартиры свой вход,они полностью изолированы друг от друга. В данный момент я нашла покупателей на эти квартиры, соответственно их нужно оформить как-то. Я хочу продать долями, выделив их в натуре. Вопросы следующие: на основании чего выделять доли в натуре? (сначала нужно сделать какое-то соглашение о долях?дом оформлен на меня, каким образом мне три доли сделать?) кто и каким образом выделяет доли в натуре и какой я получу на это документ?является ли выделенная в натуре доля квартирой?этот вопрос интересует в плане не станет ли дом многоквартирным. Земельный участок для эксплуатации жилого дома, я тоже хочу разделить его в натуре, каждому своя часть.

Здравствуйте. Вам проще просто продать этот дом по долям. Если квартир 4 и они одинаковые по площади, то по 1\4 соответственно. Поскольку Вы единственный собственник никакого соглашения о выделении долей Вам не нужно. Если Вы не будете продавать эти доли одновременно, то при продаже очередной доли нужно будет направить другим собственникам письменное уведомление заказным письмом с уведомлением о вручении с предложением купить эту долю за фиксированную цену. По истечении 30 дней можете продавать. Или же с них можно взять нотариально заверенное согласие, что они не претендуют на покупку доли и продавать сразу. Вы также можете обратится в Градостроительный комитет Вашего муниципального образования с заявлением о присвоении Вашему дому статуса многоквартирного. Но это лишь лишняя головная боль с моей точки зрения.

Уважаемый Аноним. Ваш дом де-факто является трёхквартирным. Но поскольку дом оформлен на вас, то это единое жилое помещение, юридически не разделённое на доли. Вам будет это сделать гораздо проще, т.к. фактически он разделён на три квартиры с отдельными входами. Поскольку вы единственный собственник дома, который имеет три разных входа, могу предположить, что вы самовольно произвели его перепланировку, которая разделила его на три квартиры. Иного быть не может. Вы же сами говорите, что весь дом оформлен на вас. Откуда в нём взялись три квартиры? Ведь на государственную регистрацию вы представляли технический паспорт всего дома. Вам не зарегистрировали бы право собственности на единый дом, если бы согласно плана в нём было три квартиры. Теперь вам надо узаконить перепланировку (возможно в судебном порядке), что будет основанием дом считать трёхквартирным и проблема с разделом на доли перестанет существовать. На основании документа (возможно решение суда) об узаконивании перепланировки вы получаете три разных квартиры, расположенных в одном доме. Регистрируете право собственности на все три квартиры и они ваши. Через договора по отчуждению имущества (купля-продажа, дарение, безвозмездная передача в собственность другому лицу) распоряжайтесь им как хотите. В соответствии со ст.16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Помещения могут быть признаны жилым помещением при выполнении требований, изложенных в разделе 2 ПОЛОЖЕНИЯ О ПРИЗНАНИИ ПОМЕЩЕНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ, ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НЕПРИГОДНЫМ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ И МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА АВАРИЙНЫМ И ПОДЛЕЖАЩИМ СНОСУ ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИИ, утв.постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. N 47. В связи с тем, что по объёму оно большое, привести его нет возможности. Наберите в поисковой системе название и оно откроется. Надо иметь ввиду, что ваш дом станет МКД. Многоквартирный дом (МКД) — это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (п.6 указанного Положения). Земельный участок буде автоматически поделён на три самостоятельных.

Юрист по земельным вопросам

Юристам компании «Правосфера» довольно часто приходится решать вопросы, связанные с землей. Клиент может обратиться в агентство тогда, когда ему удобно и любым доступным способом. Спешим сообщить, что у нас работает бесплатный телефон горячей линии, посредством которого вы можете оперативно получить юридическую консультацию по земельному вопросу. Кроме того, имеется возможность пообщаться со специалистом в чате на сайте, задав ему свой животрепещущий вопрос. Время ожидания ответа профессионала составляет не более 12 минут.

Смеем вас заверить, что эти юридические консультации являются совершенно бесплатными и ни к чему вас не обязывают. Однако если возникнет необходимость, то юрист по земельных вопросах агентства «Правосфера», представит ваши интересы в любой инстанции. Кроме того, он возьмет на себя проведение переговоров, сбор документации, и вашу защиту в суде, если он будет назначен.

Когда требуется юридическая консультация по земле

Тема землевладения настолько обширная, что даже юристу , подчас очень сложно бывает разобраться во всех тонкостях конкретного дела, если он не специализируется в по земельным вопросам. Что касается обывателя, то наш совет при возникновении конфликтов любого рода сразу консультироваться с юристом, так как ошибки лучше предотвратить, чем потом их исправлять. Наиболее часто задаваемые вопросы по земле:

  1. Как определить и обозначить границы земельного участка?
  2. Каким образом можно оформить в собственность арендуемую землю?
  3. Как наследуется земельный участок?
  4. Какие необходимы документы, чтобы узаконить самострой?
  5. Что такое дачная амнистия, и кто имеет на нее право?
  6. Можно ли объединить два соседних участка?
  7. Возможно ли расширить свое землевладение за счет целины?
  8. Восстановление утраченного права собственности на землю.
  9. Где получить разрешение на застройку земли?
  10. Как можно изменить целевое назначение владения?
  11. Можно ли сдавать землю в аренду или субаренду?
  12. Как оформляется сделка, объектом которой является земельный участок?

Это далеко не все вопросы, которые задают нашим юристам по поводу пользования землей.

Онлайн консультация юриста по земельным вопросам

Как уже говорилось выше, на сайте компании «Правосфера» вы можете пообщаться с юристом по земельным вопросам в режиме онлайн. Здесь можно задавать вопросы и оперативно получать ответы на них. Любые темы и проблемы с вами обсудит практикующий специалист, досконально владеющий ЗК РФ, а также разбирающийся в смежных областях юриспруденции. Наш профессионал даст вам совет, который будет полностью отвечать законам страны. Мы не допускаем фальсификации и обмана, тем не менее, мы всегда можем найти оптимальное решение любой сложной проблемы.

Важно! Не пытайтесь самостоятельно справиться с конфликтной ситуацией и не доверяйте ее решение сомнительным лицам. Так как в случае обхода законов, вы загоните проблему в тупик, и тогда решить ее будет очень непросто.

Почему стоит получить юридическую консультацию у нас

Наше агентство существует уже очень давно. В результате мы подобрали юристов, которые могут решить практически любой вопрос, касающийся действующего законодательства в области землеустройства. Многолетняя практика юридических консультаций по земельным вопросам позволяет нам гарантировать практически стопроцентный успех любого сложного дела. С нами удобно, потому что мы действуем:

  • анонимно. Вы можете назваться любым именем, и мы не будем настаивать на личной встрече против вашей воли;
  • круглосуточно. Не важно, где вы находитесь, и когда у вас имеется возможность с нами связаться, мы всегда вам ответим;
  • оперативно. Задав вопрос в чате, вы будете ожидать ответ около 10-12 минут, и он будет обстоятельный и конкретный;
  • конфиденциально. Мы не обсуждаем ни с кем наших клиентов и их проблемы.

Свяжитесь с нами для юридической консультации, и вы сможете сами во всем убедиться!

ВС разрешил делить долевую собственность вопреки воле владельцев

Понятие общей долевой собственности предполагает, что доли в недвижимости разграничены изначально и они могут быть как равными, так и неравными. Основные проблемы начинаются, когда собственники, которые пользовались имуществом вместе, хотят разделиться. Если договориться о том, что получает каждая из сторон, не удалось, единственное решение – обращаться в суд, который поделит имущество принудительно. Однако не факт, что решение суда устроит всех «дольщиков», – суд будет исходить не из их пожеланий, а из объективных обстоятельств конкретного дела. Во внимание примут сложившийся порядок пользования имуществом, возможность реального раздела в соответствии с долями в праве (например, в случае, если одному из сособственников принадлежит незначительная доля), технические особенности дома, квартиры или земельного участка. Чтобы выделить долю, придётся прибегать к экспертизе, по результатам которой эксперты предложат наиболее целесообразные варианты раздела в соответствии с принадлежащими совладельцам долями.

«Предпочтение отдается тем вариантам, которые предполагают раздел без отступления от идеальных долей в праве собственности, – например, соответствие площадей земельных участков объему зарегистрированного права, сохранность конструктивных элементов дома; учитывают принцип единства земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества, расположение такого имущества, а также отвечают интересам всех собственников», – разъясняет юрист КА «Юков и партнёры» Александра Воскресенская.

Суды выбирают варианты, при которых все сособственники имеют свободный проход к земельному участку без необходимости установления сервитута, когда они максимально изолированы друг от друга, а необходимость перестройки жилья минимальна, говорит Воскресенская. При этом, если один из собственников получает имущество, несоразмерное доле, ему полагается компенсация от других собственников. А в исключительных случаях, когда доля незначительна, ее нельзя выделить или у ее владельца нет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и без согласия этого сособственника обязать остальных выплатить ему компенсацию.

В числе многих спорных вопросов, возникающих вокруг раздела долевой собственности, оказывается и то, важно ли, чтобы каждый собственник получил часть доли в каждом объекте или же в приоритете – удобство пользования недвижимостью. В этом недавно пришлось разобраться Верховному суду.

Тамаре Ярковой* и Олегу Боголюбову* на праве общей долевой собственности принадлежали две дачи и участок площадью 8002 кв. м. Яркова имела право на 24/100, а Боголюбов – на 76/100 долей. Соглашения о том, как пользоваться помещениями, у них не было. Когда они решили поделить собственность, договориться без суда не получилось. Иск о разделе имущества подала Яркова.

Чтобы определить приемлемые варианты раздела, суд назначил экспертизу. В заключении эксперт предложил три варианта раздела. Суд выбрал тот, по которому Боголюбов получил в собственность все жилые строения и участок площадью 5541 кв. м. Ярковой же достался сарай и земельный участок площадью 2461 кв. м. Эта схема отвечает интересам сторон и удобна в пользовании имуществом – она не предусматривает переоборудования и учитывает все необходимые компенсации, согласился суд. Позицию поддержала и представитель ответчика. Однако уже после вынесения решения оказалось, что самому ответчику, который не присутствовал на заседании, такой вариант не понравился: он решил, что его права нарушены, ведь он не просил передать ему обе дачи за счёт уменьшения доли участка.

Боголюбов добился пересмотра решения в апелляции. Там согласились, что более правильным будет другой вариант раздела, согласно которому каждый из собственников получает часть строения или участка, пропорциональную его доле. Правда, этот сценарий требовал серьёзных финансовых вложений и переустройства жилых домов – возведения разделительных перегородок, проведения систем отопления, подводки газа, электропроводки и прочего. При этом Яркова получала участок площадью 1920 кв. м, Боголюбов – 6082 кв. м – «с конфигурацией, обеспечивающей для каждой из сторон возможность прохода к выделенным частям обоих домов».

Такой вариант раздела не устроил уже Яркову, и она оспорила апелляционное определение в Верховном суде. Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Сергея Асташова отменила определение, обнаружив в нём нарушения как материального, так и процессуального права. Апелляция решила, что каждый собственник должен получить соответствующую долю в каждом из объектов, но это необязательно, указал ВС.

При разделе имущества, которое находится в общей собственности, не обязательно выделять собственникам часть от каждой из вещей, входящих в общее имущество, указали члены коллегии.

Цель раздела – прекратить режим общей собственности и дать возможность максимально беспрепятственно распоряжаться имуществом, напомнили в ВС. Делить имущество можно, если суд установил, что собственнику не получится выделить самостоятельные объекты.

При этом принудительный раздел имущества судом «не исключает, а, напротив, предполагает, что сособственники не достигли соглашения», значит, раздел возможен вопреки желанию кого-либо из них, признали в коллегии. Если одна из сторон не согласна с вариантом раздела, это само по себе не мешает суду принять такой вариант, говорится в определении по делу № 4-КГ17-66. Учесть следовало и многие другие факторы – например, что выбранный апелляцией вариант раздела потребует затрат и строительных работ, формирования участков сложной конфигурации, установления сервитута на часть помещений в жилых домах. Суды также упустили из виду то, что между сторонами сложились конфликтные отношения – из-за этого пользоваться одним и тем же домом будет сложно. С такими указаниями он вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Что же касается процессуальной стороны дела, то представитель Боголюбова в первой инстанции поддержала раздел по предложенному варианту. ВС обратил внимание, что не было данных о том, что полномочия представителя отменены или ограничены. Если сторона считает, что дело должно было быть рассмотрено иначе, это не повод отменить или изменить решение суда, напомнили в коллегии.

* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.

Андрей Сурков* решил отправиться в отпуск в Италию. Он купил шестидневный тур через турагента «Онлайн Тур +» . Открытой визы у него не было, так что оформить ее предстояло туроператору – ООО «Русский экспресс». Там у туриста приняли документы для оформления визы и передали их в ООО «Виза менеджмент сервис» – компанию, которая оформляла документы по договору с итальянским Генконсульством. При этом туроператор застраховал ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору о реализации туристского продукта в САО «ВСК».

Но Суркову отказали в выдаче визы, и поездка сорвалась. В качестве причины в Генконсульстве Италии указали, что заявитель не обосновал цель поездки и не указал условия пребывания в стране. В ответ на это турист потребовал выплатить ему компенсацию: оператор не обеспечил надлежащее оформление документов, указал он в иске, ответчиками по которому стали «Русский экспресс» и страховщик «ВСК». В иске о защите прав потребителя, направленном в Промышленный районный суд Курска, он попросил взыскать деньги, которые отдал за несостоявшуюся поездку, проценты за пользование чужими денежными средствами по день исполнения решения суда, 30 000 руб. за моральный вред, штраф за неудовлетворение требований потребителя добровольно и компенсацию судрасходов.

В первой инстанции требования удовлетворили частично. Там заключили, что уведомление Консульства о причинах отказа в визе подтверждает, что услуги по содействию в оформлении документов были оказаны некачественно. А такой случай является страховым, хотя представитель страховой компании в судебном заседании утверждала обратное. Однако в апелляции такой подход не поддержали и отменили решение райсуда. Курский областной суд заключил, что нет доказательств того, что услуги туроператора были некачественными, случай нестраховой, туроператор не отвечает за то, что туристу отказали в визе, и не должен возвращать ему деньги. Коллегия указала, что при подписании договора о брони поездки Суркова предупреждали, что «Русский экспресс» не отвечает за то, что клиенту не разрешили въехать в страну.

Но в ВС рассудили иначе: Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Вячеслава Горшкова отменила решение апелляции и направила дело на новое рассмотрение в Курский облсуд, указав коллегам на ошибки (дело № 39-КГ17-15). Туроператор несет ответственность перед туристом за ненадлежащее исполнение обязательств по договору независимо от того, кем оказывались эти услуги, напомнил ВС ст. 9 закона «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации». При этом турист может потребовать расторгнуть договор, если обстоятельства, из которых исходили стороны при подписании документа, существенно изменились (ст. 10 Закона о туризме). К существенным изменениям относится невозможность путешествия по независящим от туриста обстоятельствам – из-за болезни или отказа в выдаче визы, как в случае Суркова.

Апелляция не учла, что помогал оформить визу туроператор, и он должен был указать всю нужную информацию в направляемом в Консульство заявлении, в том числе написать цель и условия пребывания туриста в Италии. Но ответчик не доказал, что передал нужные документы в Консульство, а других сведений, которые могли бы исключить вину туроператора, в материалах дела не было. Туроператор должен дать туристу необходимую информацию о поездке, в том числе о документах, необходимых для въезда в страну и получения визы, а также вовремя рассказать об обстоятельствах, которые зависят от потребителя и могут привести к отмене путешествия, обратил внимание ВС. Клиент же имеет право попросить вернуть деньги, если он остался без визы не по своей вине. Теперь, указал ВС, что Курскому облсуду предстоит выяснить, рассказал ли туроператор клиенту о том, что нужно для получения визы, а если это не было сделано, то связано ли непредоставление нужной информации и убытки туриста. По второму кругу дело пока не рассмотрено.

В данном и любом другом случае спор с такими обстоятельствами будет решаться в зависимости от того, кто создал причину для отказа в выдаче визы, подтверждает юрист КА «Юков и партнеры» Екатерина Баглаева. «На турфирме лежит четкая обязанность проинформировать туриста о перечне необходимых документов, а также совершении всех необходимых действий для получения визы. Если турфирма выполнила эту обязанность, а турист не последовал рекомендациям или нарушил их, например, указал несуществующее место работы, то ни о каких компенсациях речи идти не может. Турист будет обязан оплатить услуги турагента в полном объеме», – говорит Баглаева. Если же турфирма не выполнила свою обязанность по информированию или иным образом нарушила свои обязательства, например, сформировала неправильный комплект документов, то она будет обязана вернуть все оплаченные по договору деньги и возместить убытки потребителя, подтверждает юрист.

* имена и фамилии участников спора изменены редакцией

После смерти Марии Хоревой* осталось наследство — дом и гараж, расположенные на участке площадью 626 кв.м. Дочери Елене Краско* она завещала гараж и половину дома, другой дочери, Марии Лосевой*, и сыну Виктору Хореву*, отвела по четверти доли дома. Однако сам участок, на котором располагались строения, остался незавещанным. И наследница, которая получила половину дома, решила, что имеет право и на половину земли. Нотариус отказалась выдавать ей свидетельство о наследстве, сославшись на то, что между наследниками есть спор о праве. И Краско подала иск к брату и сестре.

Первая инстанция с ней согласилась и признала за Краско право собственности на половину земли. Суд указал, что право на земельный участок следует судьбе жилого дома пропорционально долям, указанным в завещании на жилье (пп. 5 п.1 ст. 1 абз. 2 п. 1 ст. 35 Земельного кодекса). Апелляция оставила решение суда без изменений.

Но Лосева решила, что такое разделение несправедливо. Она подала кассационную жалобу в ВС. Дело (№ 87-КГ17-14) рассмотрела коллегия по гражданским спорам под председательством Александра Кликушина. Судьи в определении напомнили, что если завещания нет, наследование осуществляется по закону. Земля и расположенные на ней здания — это самостоятельные объекты гражданского оборота (статья 130 ГК), и можно распорядиться ими по отдельности, указала коллегия.

При этом судьи не нашли в таком подходе противоречий с принципом единства судьбы земли и расположенных на ней объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса). Поскольку владельцы дома и участка одни и те же — этот принцип не нарушается. А несовпадение их долей не имеет значения, заключила коллегия. Суд отменил судебные акты двух инстанций и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Александр Латыев, партнер «Интеллект-С», оценил выводы ВС как странные. «Суды нижестоящих инстанций рассмотрели дело правильно: в силу принципа единства земли и строений на ней доли в праве собственности на участок и на дом должны совпадать.» В противном случае непонятная ситуация может сложиться, например, если Краско решит продать свою долю в праве собственности на дом. Тут возможно одно из двух: или покупатель получит большую часть земельного участка, чем была у владелицы доли — или же он получит меньшую часть участка, а часть земли под его домом останется у прежнего собственика».

Ольга Бенедская, советник «Муранов, Черняков и партнеры», менее критична в оценках. Нормы, которые применили суды, лишь говорят о том, что собственник здания должен обладать и каким-либо титулом на землю под ним. При этом не идет речи об основаниях для возникновения права собственности, считает она.

Магомед Газдиев, партнер правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры», считает, что земельный участок это не юридический придаток строения, возведенного на нем, а самостоятельный объект права. Закрепление обратного подхода было бы вредным для правопорядка и губительным для экономического оборота, уверен он. Что касается принципа единства земельного участка и строения на нем, то он выражается в том, что собственнику здания предоставляется право пользоваться землей, на которой оно находится, указал Газдиев. Это не мешает завещать участок отдельно от дома, заключает он.

* — Имя и фамилия изменены редакцией.

Наталья Федорова* владела 25-метровой однушкой на втором этаже многоэтажки в городе Касимов Рязанской области. В ноябре 2003 года комиссия признала, что дом в аварийном состоянии и должен быть снесен. Горадминистрация утвердила порядок, в соответствии с которым собиралась переселять жильцов в новые квартиры. Новое помещение предложили и Федоровой, но она от него отказалась. Новое жилье существенно уступало прежнему и по площади, и по расположению, и по характеристикам. Квартира располагалась на первом этаже и была уголовой, в ней было центральное, а не индивидуальное, как в прежней, отопление, а стены были покрыты плесенью.

Администрация не смогла договориться с владелицей квартиры, и дело дошло до суда. Чиновники добивались права забрать квартиру и выплатить взамен ее рыночную стоимость — 214 тыс. руб. Первая инстанция удовлетворила иск, решение устояло в апелляции. Таким образом, со дня выплаты право собственности Федоровой на квартиру прекращалось, а собственником становилась администрация.

Суды подтвердили законность решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом. А поскольку Федорова сама отказалась заключать соглашение и получать новую квартиру, выкупить помещение можно принудительно, воспользовавшись ст. 32 ЖК. Суды не приняли во внимание аргументы Федоровой о том, что она не отказывалась от равнозначной квартиры, а лишь отвергла худший вариант.

Верховный суд защитил владелицу квартиры. Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Игоря Юрьева в определении по делу (дело № 6-КГ17-8) подтвердила, что изъять квартиру в аварийном доме можно в случае, когда изъят земельный участок под многоквартирным домом — такие действия допускаются для государственных и муниципальных нужд. Но есть нюанс: «предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника».

Если дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то владелец жилья имеет право выбрать деньги или другую благоустроенную квартиру в собственность. Федорова предпочла второй вариант. А то, что помещение оказалось неравнозначным, не означает, что она в принципе отказалась от жилья, сделал вывод ВС. Коллегия отправила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

В практике нет единообразного подхода к тому, должны ли собственнику предлагать равноценное жилое помещение или же оно может быть меньшим — с доплатой до размера выкупной цены, замечает Ольга Бенедская, партнер «Муранов, Черняков и партнеры». Суды часто считают, что Жилищный кодекс не гарантирует собственнику именно равноценного жилья, поскольку в законе, а именно в ч. 8 ст. 32 ЖК, не прописана такая обязанность. А вот если речь идет о договоре соцнайма, применяется ст. 89 ЖК, где говорится именно о равноценном жилье, рассказывает Бенедская. В пример она приводит апелляционное определение Тульского областного суда от 28 февраля 2013 г. по делу № 33-492.

*Имя и фамилия участников процесса изменены редакцией

Татьяна Хазанова* решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей, – им принадлежало по 1/3 доли. Для этого она заручилась согласием органов опеки. Они указали, что квартиру продать можно, но с условием, что одновременно будет приобретена другая жилплощадь, в которой дети получат по 1/3 доли. Сообщить о покупке госорганам надо было в течение месяца после продажи жилья. Как именно должен происходить расчёт с несовершеннолетними, в разрешении указано не было.

Покупательница Эльмира Назарова* рассчиталась за квартиру и въехала в нее. Однако прежняя владелица, вопреки договоренности, не приобрела на детей новую квартиру, которая упоминалась в согласии органа опеки, – другими словами, нарушила указанное в документе условие. Отдел опеки потребовал признать сделку недействительной в силу ст. 168 ГК (сделка, противоречащая закону). Назарова, в свою очередь, утверждала, что разрешение вообще незаконно, поскольку в нем не указано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами, и не уточняется, на какой счёт переводить деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей. Кроме того, при выдаче разрешения не выяснили мнение отца детей, указала она, а её как покупательницу не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жильё несовершеннолетним.

Саткинский городской суд Челябинской области удовлетворил иск отдела опеки и признал недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность Хазановой и ее детей, в пользу Назаровой взыскали компенсацию – 1,05 млн руб. Суд в обоснование своей позиции сослался на ст. 167 ГК. Но в апелляции решение не устояло – Челябинский областной суд отменил его и принял новое решение, отказав отделу опеки, а заодно и Назаровой. В определении судьи указали, что то, что Хазанова не купила жильё детям и нарушила договоренности с опекой, не свидетельствует о том, что договор купли-продажи квартиры незаконный. По мнению апелляции, сделку совершили с соблюдением всех процедур, фактически она исполнена и оснований для недействительности нет. При этом позицию в суде объяснили нормами ст. 168 ГК, на которую первая инстанция не ссылалась.

ВС не определился с нормами права

В Верховном суде посмотрели на дело иначе (дело № 48-КГ18-1). Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Александра Кликушина отменила определение апелляции и направила дело на новое рассмотрение в облсуд. В определении по делу ВС сослался сразу на две статьи ГК – ст. 168 (сделка, противоречащая закону) и ст. 173.1 (сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана). Но какую именно норму права следовало использовать нижестоящим судам – чётко не разъяснил.

ВС указал, что суд первой инстанции не мог признать недействительной сделку, основываясь только на ст. 167 ГК, – там не установлены основания, по которым признается недействительность. Они предусмотрены в ст. 168 (сделка, противоречащая закону) и ст. 173.1 (сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана) ГК, указала коллегия. Но в первой инстанции не сослались ни на одну из них, а апелляция не только не исправила эту ошибку, но и неправильно истолковала нормы, на которые сослалась, обратили внимание в гражданской коллегии: суд основал свое решение на утратившем силу варианте ст. 168 ГК.

Апелляция должна была уточнить, по каким основаниям истец оспаривает сделку, и в зависимости от этого определить, какие обстоятельства значимы для спора и влияют на действительность сделки или свидетельствуют о её ничтожности, указала коллегия. Кроме того, облсуд не принял во внимание, что, согласно ст. 173.1 ГК, установлены специальные основания для признания недействительными сделок, совершённых без необходимого согласия третьего лица, органа юрлица или госоргана либо органа местного самоуправления. По мнению истца, не было оснований для вывода, что сделку совершили с согласия опеки, – ведь ответчик не получил согласия на отчуждение недвижимости без обеспечения детей другим жильём – и этот довод в ВС сочли значимым. ВС также отметил, что нет доказательств соблюдения прав детей, – того, что средства от продажи квартиры попали на их счет в банке или были израсходованы в их интересах.

Отменяя апелляционное определение, Верховный суд не поставил точку в деле: не давая однозначных ответов относительно нормы, подлежащей применению в таких спорах, он, скорее, поставил многоточие и лишь задал суду апелляционной инстанции направление, считает Игорь Запольский, руководитель проектов АБ «S&K Вертикаль». «Теперь апелляционному суду предстоит разбираться, какую же норму о недействительности все-таки следует применить, – из ст. 168 или из ст. 173.1. Не исключено, что точка в этом деле будет поставлена уже после повторного апелляционного рассмотрения. И также не исключено, что при последующем рассмотрении в кассационном порядке ВС все-таки точнее сформулирует и обоснует свою позицию», – замечает он. В целом же, убежден эксперт, решение суда первой инстанции справедливо, поскольку во главу угла суд поставил интересы детей, – проблемой стало лишь то, что суд сослался на общие нормы ГК.

С определением апелляции не согласен и Алексей Алтухов, руководитель проектов АК «Павлова и партнёры». «Еще в постановлении Пленума ВС от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (п. 56) было разъяснено, что лицо, дающее предварительное согласие на совершение сделки, вправе дополнительно указать условия, на которых оно согласно с тем, чтобы сделка была совершена. Несоблюдение сторонами сделки этих условий дает третьему лицу право на ее оспаривание на основании статьи 173.1 ГК РФ», – говорит Алтухов.

Александр Латыев, партнёр Группы правовых компаний «Интеллект-С», напротив, считает, что апелляционное определение можно было и не отменять. По сути, ВС дал истцам еще один шанс, обязав нижестоящий суд снова исследовать вопрос об основаниях недействительности, с которым в описанной ситуации есть проблемы, полагает он. «Дело в том, что нарушение прав несовершеннолетних имело место уже после продажи квартиры, а основания недействительности должно быть в момент совершения сделки», – поясняет он свою позицию. «Возможно, коллегия хочет сказать, что согласие все-таки под отлагательным условием, но условие состоит в том, что на момент продажи нужно иметь хотя бы заключённый договор о покупке квартиры взамен продаваемой. А раз его не было, то и условное согласие не вступило в силу, и раз сделка совершена без согласия, тогда она оспорима по ст. 173.1 ГК», – замечает в своём посте в соцсети Facebook директор юридического института «М-Логос», профессор ВШЭ Артём Карапетов. Правда, при таком подходе получается, что если покупатель увидел условие в согласии и не проверил, соблюдено ли оно продавцом, он будет считаться недобросовестным, замечает Карапетов.

На то же последствие обращает внимание и Александр Латыев. Он полагает, что если суды встанут на позицию о недействительности сделок, это существенно подорвет оборот.

При этом такая интерпретация не гарантирует детям, что они не останутся без жилья, отмечает Карапетов: «Ведь наличие заключённого договора о покупке квартиры взамен отчуждаемой не гарантирует, что эта сделка покупки новой квартиры будет исполнена и новая квартира будет оформлена на детей. А при этом их квартира уйдёт новому собственнику, и сделку не оспоришь, так как на момент ее заключения согласие уже вступило в силу. Надо, видимо, продумывать какой-то механизм с использованием эскроу-счетов, который защищал бы детей от такого развития событий и одновременно давал бы гарантии всем остальным участникам этого треугольника, и фиксировать необходимость использования этого механизма в согласии органа опеки».

Что касается практического решения, которое можно применить в подобной ситуации, эскроу-счета – не лучший вариант из-за высокой стоимости, отмечает Руслан Нагайбеков, партнер, руководитель практики корпоративного и коммерческого права АБ «Линия права». Он полагает, что в описываемой ситуации нужно применить уже существующий подход, используемый для сделок.

Органу опеки по своему усмотрению, но с использованием формальных критериев нужно разделить две ситуации, говорит Нагайбеков:

1. Когда речь идет об обычной сделке, в которой участвует семья без наличия претензий от органов опеки. В данном случае органом опеки должно выдаваться согласие с письменным обязательством родителей на приобретение жилья. В случае нарушения такого обязательства способом защиты должен быть иск о понуждении к исполнению либо взыскание убытков в пользу несовершеннолетних. Последнее более сложный вариант.

2. Если речь идет о проблемных семьях, в том числе, где родители не имеют постоянного источника доходов, орган опеки должен отказывать в предоставлении согласия либо выдавать такое согласие на сложную сделку. Родители в данном случае, планируя сделку продажи, должны также заранее готовить сделку по покупке. Орган опеки выдает согласие на такую сложную сделку с тремя сторонами, подписывается сделка по которой семья с несовершеннолетним передает одну квартиру и получает другую, выплачивая соответствующей стороне разницу в стоимости, при необходимости. Другие две стороны также прозрачно видят и предоставление недвижимости, и расчеты, и согласие органа опеки.

Пока же покупателям квартир, на отчуждение которых требуется согласие органа опеки и попечительства, следует быть еще более внимательными. Стоит проверять не только наличие такого согласия, но и не обусловлено ли согласие выполнением продавцом каких-либо требований. Если условие есть – надо посмотреть, выполнено ли оно, советует Алексей Алтухов.

*Имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.

Консультация юриста по вопросам частного дома в долях

Пока никто не дал описания тегу

Вопросы юристам по частному дому в долях

Как собственник частного дома может выделить долю одному из прописанных в доме

Моя мать является собственницей частного дома. В доме прописаны еще 9 человек, в том числе и несовершеннолетних. Мама захотела часть дома выделить моей сестре. Требуется ли согласие других членов семьи или достаточно одного ее желания.

У меня 1/2 не выделенная доля наследования частного дома. Хочу её продать.Как это сделать.Второй половинщик пьяница никаких бумаг подписывать не будет

У меня 1/2 дома после смерти родителей. Доля не выделена.Но документы на право 1/2 я оформил. Второй половинщик наследства — это увы /в семье не без урода/ мой брат. Он пьяница и неадекватная личность, нигде шестой год не работает. Клянчит у меня деньги,напивается, а потом ещё и ворует металлическую утварь, чтобы сдать на металлолом и опять напиться. В перерывах между пойлом он находится в дурном расположении духа. Я устал его вытягивать из дерьма. Сейчас он к себе в комнату /на свою половину/пустил табор на постой на 3 дня. Но живут они уже 3-ий месяц. Шум,гам, калитка в общий двор грохочет с раннего утра и до ночи. Как мне продать свою не выделенную долю и больше не общаться с этим . пьяницей?

КАК мне сделать себе свидетельство о собственности своей доли?

У меня есть вопрос,сможете ли вы мне помочь его решить?в 1994г.моя мама разменяла квартиру на частный дом.есть договор мены.там написано что данные 2/9 доли дома по договору переходят в собственность маме,мне и сестре в равных долях каждому.мама умерла в 2011г.в наследство никто не вступал.но это не столь важно,проблема в другом я не могу сделать свидетельство собственности.потому что сестра не идет со мной на контакт,домой меня не пускают и документы не дают.на моей доли прописана я и мои 2 дочки 3 года и 6 лет.а на маминой доли прописан отчим мой и брат мой по матери,все они живут там,а я с дочками уже 3 года снимаю жилье. Как мне продать свою долю?и как сделать свидетельство о собственности подскажите пожалуйста.если я даже в дом не могу попасть?неужели только с полицией?

Как поставить частный дом на «баланс» города?

Мои родители получили дом в частном секторе в 1985году. Был выписан орден на «Хозяина» и там указаны: жена и трое детей. Дом принадлежал предприятию «ЛПБ» (Лесоперевалочная база). Предприятие со временем развалилось, дом мы не приватизировали т.к. «Хозяин» не изъявил желания. Родители к тому времени были в разводе и не общались друг с другом. Мирно пытались договориться чтоб приватизировать дом но ОН отказывался! В Администрации дом на «балансе» не стоит. Подскажите с чего начать. Подавать в суд на Администрацию чтоб поставили дом на «баланс»? Как приватизировать дом если «Хозяин» против, он не проживает в этом доме более 15 лет, но претендует на долю в денежном эквиваленте? Вообщем запутанная история)Помогите разобраться. За ранее благодарю. С Уважением, Елена

Односторонний выход из долевой собственности на жилой частный дом

Вопрос. Я собственник 3\5 долей жилого частного одноэтажного дома. 2\5 принадлежат моему соседу. Раздел собственности произошел по завещанию и у меня и у соседа. Все документы имеются. При переоформлении в юстиции моего свидетельства возник вопрос о долевом виде собственности. Проблема в том, что мой сосед уже 10 лет как снес свою часть дома и выстроил коттедж. На коттедж у соседа есть все законные свидетельства и дом введен в эксплуатацию. Это совершенно другой дом. Я же остаюсь владельцем оставшейся мне в наследство части дома, со старым свидетельством на руках, в котором мне нужно изменить вид собственности с долевой на собственник. Но как я могу это сделать, если 2\5 дома, принадлежащего моему соседу не существует? Все документы он сделал в одностороннем порядке не спрашивая разрешения на раздел дома. У меня есть два заявления от меня и от соседа на имя архитектора города об обоюдном разрешении на реконструкцию своих частей дома. Что мне делать?

Как поделить частный дом

Мы живем в частном доме, который зарегистрирован на 2х владельцев. Это мой муж и его сестра. в свидетельствах о праве на собственность указано 1/2 дома у каждого. Участок так же приватизирован в равных долях на мужа и его сестру. В доме 3 комнаты, коридор, ванная и кухня. Из-за напряженных отношений с сестрой мужа мы решили выделить свою часть и физически разделить дом, т.е. поставить перегородку. Подскажите пожалуйста, как будет происходить раздел, если количество комнат не четное? если поставить перегородку прямо посередине дома, разделив среднюю комнату пополам, то в одной половине будет находиться ванная с туалетом, а в другой кухня. И куда нужно обращаться для начала? Заранее спасибо за помощь!

Исполнительное производство и материнский капитал

В настоящее время нахожусь в отпуске по уходу за детьми, одна. В апреле 2007г. я была вынуждена пойти поручителем директора, так как с его стороны было оказано давление на мою дальнейшую работу, т.е. буду уволена. Сумма кредита (хоз. нужды) составляла 300000 рублей.В связи с неоплатой кредита более года данная сумма возросла,и на сегодняшний день составляет 360000 рублей с судебными издержками. В октябре 2008г. директора уволили, соответственно прекратилась оплата кредита.В отношении меня возбуждено исполнительное производство «О взыскании задолженности по кредитному договору Ш.Ф.Р.». в августе 2009г.Суд. приставы угрожают арестом, принудительным привлечением к работе,несмотря на нахождение мной в отпуске по уходу за детьми (2 детей: старшему — 2 года, младшему — 8 мес.), в случае отказа от уплаты данного долга.Таким образом до декретного отпуска было удержано ежемесячно по 50% зарплаты, согласно заявления, которое было написано под диктовку суд.приставов.Заемщик намеренно не устраивается на работу,если устраивается, то оформляется по чужой трудовой книжке, к нему никакие меры не принимается, хотя в отношении меня были вышеуказанные угрозы со стороны суд.приставов.На сегодняшний день я прописана у бабушки в частном доме, а живу на приватизированной квартире с родителями (1/4 доли-моя). 1. Имеют ли право приставы наложить арест на приватизированную квартиру, если я куплю дополнительно другую квартиру с использованием материнского капитала, не отказываясь от доли в приватизированной квартире? 2. Если я продам свою долю родителям и куплю квартиру с использованием мат. капитала, где собственниками будем указаны я и мои двое детей, могут ли наложить арест на данную квартиру? 3. Родители дают нехватающую сумму денег на покупку квартиры, могут ли приставы предъявить мне претензии о том, что на оплату кредита денег нет, а на покупку квартиры нашла?Как это можно оформить? 4. Где я могу узнать, вдруг приватизированная квартира уже в аресте и я никак не могу распорядиться своей долей, даже продать ее родителям?Как быть? Опишите пож.-та поподробнее как можно выйти с данной ситуации, без ущерба для меня, моих несовершеннолетних детей и нашего приватизированного имущества? Заранее спасибо.

Возможен ли раздел при том что в доме прописан несовершенно летний ребенок?

у меня к вам такой вопрос. Мы живем в частном доме (Я, муж, наш ребенок и родители мужа). Родители мужа построили дом когда были в браке, земля приватизирована, а дом нет, но документально оформлен на отца. Сейчас у родителей натянутые отношения и возможно все идет к разводу, В доме прописаны все выше перечисленные. В 2012 году мы с мужем за свои средства пристроили к дому несколько комнат, чтобы перейти жить туда. Какие возможны последствия если вдруг родители мужа будут разводиться? Мама сказала, что если будет раздел, то свою часть отдаст нам и вообще имеет ли она право на свою долю в этом доме? Возможен ли раздел при том что в доме прописан несовершенно летний ребенок? Спасибо за ответ.

Исполнительное производство и материнский капитал

В настоящее время нахожусь в отпуске по уходу за детьми, одна. В апреле 2007г. я была вынуждена пойти поручителем директора, так как с его стороны было оказано давление на мою дальнейшую работу, т.е. буду уволена. Сумма кредита (хоз. нужды) составляла 300000 рублей.В связи с неоплатой кредита более года данная сумма возросла,и на сегодняшний день составляет 360000 рублей с судебными издержками. В октябре 2008г. директора уволили, соответственно прекратилась оплата кредита.В отношении меня возбуждено исполнительное производство «О взыскании задолженности по кредитному договору Ш.Ф.Р.». в августе 2009г.Суд. приставы угрожают арестом, принудительным привлечением к работе,несмотря на нахождение мной в отпуске по уходу за детьми (2 детей: старшему — 2 года, младшему — 8 мес.), в случае отказа от уплаты данного долга.Таким образом до декретного отпуска было удержано ежемесячно по 50% зарплаты, согласно заявления, которое было написано под диктовку суд.приставов.Заемщик намеренно не устраивается на работу,если устраивается, то оформляется по чужой трудовой книжке, к нему никакие меры не принимается, хотя в отношении меня были вышеуказанные угрозы со стороны суд.приставов.На сегодняшний день я прописана у бабушки в частном доме, а живу на приватизированной квартире с родителями (1/4 доли-моя).Имеют ли право приставы наложить арест на приватизированную квартиру, если я куплю другую квартиру с использованием материнского капитала, не отказываясь от доли в приватизационной квартире? Как можно выйти с данной ситуации, без ущерба для меня , моих несовершеннолетних детей и нашего приватизированного имущества?Заранее спасибо.

Является ли ухудшением жилищных условий продажа доли

в 2011г. приобрели свою квартиру в Тюмени(55 кв.м.)-не ипотека.прописались там же в 2011г. сейчас 2 детей(итого семья 4 чел). до этого были прописаны- муж у родителей в др. городе, я у своих родителей в частном доме в поселке. у мужа 1\4 доли в родительской квартире(сам только что узнал, т.к. вписан там был в дкп от 1994 г,т.е. несовершеннолетним). у меня нет соб-ти. сейчас родители собираются переезжать и соответственно продавать ту квартиру(по факту они там только и жили).будет ли считаться намеренным ухудшением жилищных условий продажа доли мужа. где то читала ,чтоб не считали ухудшением, надо предоставить справку с лицевого счета о наличии ден.средств с продажи? так ли это? где можно вообще прочитать об этом? или сейчас только после 5 лет после продажи можно будет участвовать? .спасибо за ответ.

Регистрация (прописка) жены к мужу и ребёнку на долю в частном доме.

У моего мужа (законного) имеется в собственности 1/2 доля жилого частного дома не выделенная в натуре, доставшаяся по наследству от родителей. Вторая половина принадлежит его родному брату. Т.к. я имею временную регистрацию по м/ж, которая заканчивается, мой муж хочет зарегистрировать меня на принадлежащей ему доле собственности, где зарегистрирован он сам и наш несовершеннолетний сын. И тут в ОУФМС нас ошарашили информацией, что чтобы это сделать нужно согласие второго собственника, т.е. его брата, который, безусловно против. Говорят, что я только имею право проживать там без рег. и то, только до совершеннолетия ребёнка. Исходя из вышесказанного посоветуйте пожалуйста, как моему мужу зарегистрировать меня без согласия его брата. Может быть через суд, или лучше выделить доли в натуре. Как проще и главное БЫСТРЕЕ (время поджимает!). Заранее благодарна за Ваш совет.

Это интересно:

  • Уголовный кодекс российской федерации от 13061996 63-фз ред о Уголовный кодекс российской федерации от 13061996 63-фз ред от Уголовный кодекс (УК РФ) С изменениями и дополнениями от: 27 мая, 25 июня 1998 г., 9 февраля, 15, 18 марта, 9 июля 1999 г., 9, 20 марта, 19 июня, 7 августа, 17 […]
  • Платить ли ндс при усн НДС при УСН Актуально на: 14 января 2016 г. По общему правилу организации и ИП, применяющие упрощенную систему налогообложения, НДС не начисляют и не платят, т.к. не признаются плательщиками этого налога (п. 2, 3 ст. 346.11 НК […]
  • 111 статья ук рф 4 часть Что грозит по статье 111 УК РФ? Жена нанесла мужу несколько ножевых ранений. Это все произошло у них дома, свидетелей нет, они оба находились в алкогольном опьянении. Жена сразу вызвала скорую помощь, муж был спасен. […]
  • Аренда авто в кургане с правом выкупа Аренда авто с выкупом в Кургане В Кургане нет информации об аренде авто с правом выкупа от частных или юридических лиц. Вы можете взять автомобиль с выкупом в ближайшем городе или разместить свое объявление. Ближайшие к Кургану […]
  • Воинская часть 44200 юрья Ракетные войска стратегического назначения. Справочник. Структура РВСН. Нас посетили 8-я ракетная Мелитопольская Краснознаменная дивизия (в/ч 44200) Сформирована 20 июля 1960 года в Юрье, Кировской области, как 25-я ракетная […]
  • Закон омской области об административных правонарушениях 770 Закон Омской области от 24 июля 2006 г. N 770-ОЗ "Кодекс Омской области об административных правонарушениях" (с изменениями и дополнениями) Закон Омской области от 24 июля 2006 г. N 770-ОЗ"Кодекс Омской области об […]
  • Семейный кодекс 2011 Семейный кодекс (СК РФ) Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. N 223-ФЗ С изменениями и дополнениями от: 29 декабря 1995 г., 15 ноября 1997 г., 27 июня 1998 г., 2 января 2000 г., 22 августа, 28 декабря 2004 […]
  • Заявление на возмещение расходов фсс форма Возмещение средств на расходы по пособиям Изменились формы заявлений на возврат, зачет излишне уплаченных (взысканных) страховых взносов, пеней, штрафов. С 14 мая 2014 года вступил в силу Приказ Министерства труда и социальной […]