Расторжение договора с управляющей компанией при смене собственника

Как расторгнуть договор с управляющей компанией?

Юридический Яндекс Дзен! Там особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока действия договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Для расторжения договора с управляющей организацией собственникам помещений необходимо сделать следующее.

Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений

В повестку дня общего собрания должен быть включен вопрос о расторжении договора с управляющей организацией и выборе иной управляющей организации или об изменении (выборе) способа управления домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Шаг 2. Направьте уведомление о принятом решении в управляющую организацию

В течение пяти дней уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии решения необходимо направить в (п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416):

  • организацию, ранее управлявшую домом;
  • орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля).

Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, то договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (абз. 2 п. 1 ст. 165.1, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ; п. п. 63, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Примечание. В одностороннем порядке договор управления многоквартирным домом расторгается путем проведения общего собрания собственников помещений также и в случае выбора собственниками иных способов управления многоквартирным домом, таких как ТСЖ, жилищный кооператив, специализированный потребительский кооператив ( ч. 2 ст. 161 , ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме? >>>

Правомочен ли старый договор с УК при смене большинства собственников многоквартирного дома?

В 2008 г. управляющей компанией собственниками квартир в многоквартирном доме был заключен договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией. Однако за прошедшие 8 лет почти половина собственников в доме сменилась, и теперь договор управления фактически заключен с «мертвыми душами», тогда как новые собственники недовольны условиями договора. Доля реально оставшихся собственников, подписи которых стоят под договором, по сравнению с выбывшими (умершими, продавшими квартиры) куда меньше 50%. Может ли это быть одним из оснований для признания данного договора недействительным и для расторжения/перезаключения? Мы же ведь физические лица, а не юридические, где при смене собственников договор остается в силе (в указанном случае договор юридического лица с группой физических лиц).

Ответы юристов (2)

По подобным случаям, а именно распространение договора управления многоквартирным домом на новых собственников жилых помещений многоквартирного дома, законодательство отсутствует (как и судебная практика, судя по всему).

Исходя из смысла ст.ст. 729, 426 ГК РФ, ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом является публичным договором возмездного оказания услуг.

В связи с тем, что собственники жилых помещений (а, следовательно, собственники общего имущества многоквартирного дома) меняются, то, полагаю, что в таком случае управляющей компанией следует заключать дополнительное соглашение с каждым новым собственником жилого помещения путем заключения договора присоединения (ст. 428 ГК РФ).

Так как договора присоединения с новыми собственниками жилых помещений не заключались, то, согласно частям 1, 3-5 ст. 426 ГК РФ, условия публичного договора в отношении новых собственников жилых помещений являются ничтожными. Согласно ст.ст. 12, 167 ГК РФ, при ничтожной сделке применяются последствия недействительности сделки.

Полагаю, что Вам следует, используя данные нормы законодательства, в судебном порядке признать договор управления многоквартирным домом ничтожным с применением последствий недействительности ничтожной сделки.

Для непосредственного представительства Ваших прав и законных интересов в суде лучше всего нанять адвоката или юриста.

Уточнение клиента

Спасибо! Только управляющая компания не спешит проверять, что собственники поменялись. Скажем, собственник умер 4 года назад, наследники продали квартиру,а платежки все на старого владельца идут. В управляющей считают, что они не должны и не могут ничего делать, пока новый собственник сам не придет и не зарегистрируется. Так и полон дом «мертвых душ». Правомерна ли такая практика или здесь тоже нет однозначного ответа по ЖК?

16 Декабря 2015, 13:49

Полагаю, что судебный порядок разрешения ситуации с управляющей компанией расставит все точки над «и».

Это единственный путь, учитывая, что новых собственников не устраивает управляющая компания.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Расторжение договора с управляющей компанией

Наибольшее количество обращений граждан в сфере ЖКХ, поступающих в органы прокуратуры, как правило, касаются действий управляющих компаний на ненадлежащее содержание жилого фонда, увеличение тарифов на ремонт и содержание жилья, бездействие по обращениям жильцов и иным вопросам.

В силу положений Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона — управляющая организация по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В случае же не достижения указанных целей собственники жилых помещений вправе расторгнуть договор с управляющей компанией не выполняющей своих обязательств.

Изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Наиболее приемлемым способом расторжения договора с управляющей компанией можно было бы считать соглашение собственников с управляющей компанией о его расторжении, в котором стороны договора имели бы возможность согласовать все условия, на которых для них приемлемо прекращение договорных отношений.

Здесь на помощь жильцам также может прийти орган местного самоуправления, который на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме о невыполнении управляющей организацией обязательств, в пятидневный срок обязан провести внеплановую проверку деятельности управляющей организации, по результатам которой на общем собрании поставить вопрос о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой или об изменении способа управления данным домом.

Однако, на практике нередки случаи когда управляющие компании в добровольном порядке не желают расставаться с имеющимся в управлении жилищным фондом.

В таких случаях законодатель предусмотрел судебный порядок расторжения договора управления.

Так, согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В качестве существенных нарушений договора управления многоквартирным домом могут признаваться такие нарушения, как систематические задержки в предоставлении услуг и выполнении работ при управлении многоквартирным домом, связанные с неудовлетворительным исполнением управляющей организацией своих обязательств, непредставление управляющей организацией отчета о выполнении договора управления, сокрытие информации о своей деятельности, причинение вреда общему имуществу многоквартирного дома.

В случае судебного разбирательства бремя доказывания ненадлежащего исполнения управляющей компанией своих обязанностей лежит на собственниках желающих расторгнуть договор, а окончательную оценку существенности нарушения договора производит суд.

Смена одной управляющей организации на другую

Собственники помещений в многоквартирном доме, вправе, в том случае если их не устраивает их управляющая организация, сменить ее.

Сразу следует оговориться, что речь идет исключительно о смене управляющей организации, то есть ранее выбранный способ управления — управление управляющей организацией — остается неизменным.

То есть из этой рекомендации мы исключаем случае, когда в доме создается товарищество собственников жилья.

Немного о правовой стороне вопроса.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Самый простой способ — истечение срока действия договора управления многоквартирным домом. Срок договора управления составляет от 1 года до 5 лет.

В этом случае, необходимо за несколько месяцев до истечения срока действия договора управления провести легитимное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором будет принято решение о выборе новой управляющей организации. протокол данного собрания необходимо передать новой управляющей организации и уведомить об этом прежнюю организацию.

Прежняя управляющая организация, согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации,

Изменение управляющей организации до истечения срока действия договора управления.

Если до истечения срока действия договора длительный период времени, измеряемый годами, то требуется расторжение договора управления в одностороннем порядке.

Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Факт неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства должен быть юридически оформлен. Идеальным вариантом является привлечение управляющей организации за ненадлежащее исполнение своих обязанностей по управлению конкретным домом к административной ответственности государственной жилищной инспекцией.

Если такие факты имели место, причем неоднократно и в распоряжении собственников помещений имеются необходимые документы, следующим шагом должно стать проведение общего собрания в повестку дня которого должны быть включены, как минимум, два вопроса:

  • расторжение договора управления с действующей управляющей организацией;
  • выбор новой управляющей организации;
  • утверждение существенных условий (сроки, цена, услуги и т.д.) с новой управляющей организацией.

Поскольку договорные правоотношения по управлению домом возникли между собственниками помещений и ответчиком, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 Жилищного кодекса, может быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора.

Если данные действия не будут выполнены, то можно утверждать, что порядок расторжения заключенного с управляющей организацией договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был.

Кроме того по данному вопросу рекомендуем изучить мнение Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащееся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10 по делу N А11-10018/2008.

Как расторгнуть договор управления многоквартирным домом?

Необходимость расторжения договора управления многоквартирным домом возникает у управляющей организации, как правило, при подорожании услуг подрядчика, росте инфляции, кризисных явлениях в экономике, а также при нежелании собственников соглашаться на повышение стоимости услуг.

В соответствии с частью 8 статьи 162 ЖК РФ расторжение договора управления осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Исключения допускаются, если положениями ЖК РФ установлены иные правила по сравнению с гражданским законодательством, регулирующие вопросы изменения и расторжения договора. В подобных случаях применяется жилищное законодательство.

Основания и порядок изменения и расторжения договора установлены статьей 450 ГК РФ.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Когда управляющей организации не удалось прийти к соглашению с собственниками, договор может быть расторгнут компанией в одностороннем порядке, если условиями договора пре­дусмотрено такое право. Обычно договор содержит положения, позволяющие управляющей организации отказаться от него, например, если дом пришел в аварийное состояние по обстоятельствам, за которые она не отвечает.

Большинство споров между собственниками и управляющей компанией возникает в связи с незаконным отказом последней от договора управления. Принимая решение об отказе, компания ссылается на обстоятельства, не позволяющие ей осуществлять услуги по управлению домом (например, убыточность своей деятельности, отсутствие технической возможности и т.д.).

Законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором (статья 450 ГК РФ). С такой инициативой вправе выступить только собственники помещений по основаниям, установленным частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон. К таким случаям закон относит, во­первых, невыполнение управляющей организацией условий договора. Решение об отказе от договора принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Во­вторых, когда собственники помещений приняли решение о выборе или об изменении способа управления домом, если договор управления был заключен по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления. Такое право собственники могут реализовать по истечении каждого последующего года со дня заключения договора управления.

Для управляющей организации ЖК РФ не предусматривает оснований для отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом. Односторонний отказ управляющей компании недопустим также в связи с тем, что договор для нее является публичным. Согласно пункту 1 статьи 426 ГК РФ публичным признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые она по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого обратившегося (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Из положений части 5 статьи 161, части 4 статьи 162 ЖК РФ во взаимосвязи со статьей 426 ГК РФ следует, что договор управления многоквартирным домом является публичным для управляющей компании в отношении собственников помещений, поскольку заключение договора для них обязательно, если организация выбрана на общем собрании, а условия договора одинаковы для всех. Данный вывод находит подтверждение в судебной практике.

Как следует из определения Конституционного суда Российской Федерации от 06.06.2002 № 115­О, обязательность заключения публичного договора при возможности предоставить соответствующие услуги означает и недопустимость одностороннего отказа исполнителя от обязательств, если существует возможность их выполнить (предоставить соответствующие услуги), поскольку в противном случае требование закона об обязательном заключении договора лишалось бы смысла и правового значения.

Таким образом, правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей организации не существует.

По требованию управляющей компании договор может быть расторгнут в судебном порядке, но только при существенном нарушении его условий со стороны собственников помещений в многоквартирном доме.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при его заключении. К подобным случаям, в частности, относятся неоплата услуг управляющей компании больше двух раз подряд и ухудшение состояния жилого фонда по вине собственников. Сегодня подобные дела в судах практически не рассматриваются, поскольку управляющие компании редко прибегают к такому способу защиты из­за технической сложности ведения судебного процесса, ведь ответчиками будут выступать все собственники помещений в многоквартирном доме. Как правило, управляющие организации взыскивают задолженность по оплате договора в судебном порядке, а по истечении срока его действия отказываются от пролонгации.

Еще одним из сложных способов расторжения договора для управляющей компании считается предусмотренный статьей 451 ГК РФ — расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны. При этом должны одновременно соблюдаться несколько условий:

— в момент заключения договора стороны исходили из того, что изменения обстоятельств не произойдет;
— изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения;
— исполнение договора без изменения его условий нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны серьезный ущерб;
— из договора не следует, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
По требованию любой из сторон суд определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между ними расходов, понесенных сторонами в связи с исполнением договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено управляющей организацией в суд только после получения отказа каждого собственника на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

При рассмотрении судебных споров существенными признаются обстоятельства, связанные с изменениями в сфере государственного регулирования ценообразования; аварийное состояние объекта договора; непредсказуемые темпы инфляции; значительное подорожание материалов и оборудования, предоставляемых подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг.

Существует и иная судебная практика по данному вопросу. Так, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо­-Кавказского округа от 31.03.2009 по делу № А63­2036/2008­С3­16 отмечается, что факт возникновения убытков не является основанием для расторжения договора. Сам по себе факт несения управляющей организацией убытков от деятельности по управлению многоквартирным домом, при отсутствии каких­либо обстоятельств, свидетельствующих об изменении ситуации на рынке ЖКХ, по смыслу статьи 451 ГК РФ не относится к обстоятельствам, которые позволяют расторгнуть договор управления.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с каждым собственником помещения и его условия должны быть одинаковыми для всех, поэтому расторжению подлежат все заключенные управляющей организацией договоры.
После расторжения договора собственникам необходимо на общем собрании избрать другую управляющую компанию. Если собрание не будет проведено в течение года после расторжения договоров, органы местного самоуправления обязаны организовать конкурс по отбору управляющей организации.

Расторжение договора с управляющей компанией при смене собственника

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 декабря 2010 г. по делу N 33-11008

Судья Катаева З.С.

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
председательствующего Толстиковой М.А.,
судей Ивановой Т.В. и Лапухиной Е.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 16 декабря 2010 года дело по кассационной жалобе ООО «Организация» на решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 03 августа 2010 года, которым А. отказано в удовлетворении исковых требований к З.Р., М., Г. о признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома N . по ул. . от 25.03.2010 г.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Толстиковой М.А., объяснения представителя ООО «Организация» — по доверенности П., З., представителя ООО «Организация1» — по доверенности Р., судебная коллегия

А. обратилась в суд с иском к З.Р., М., Г. о признании решения общего собрания собственников многоквартирного дома N . по ул. . оформленного протоколом от 25.03.2010 г., незаконным, результатов голосования — недействительными. Исковые требования мотивировала тем, что является собственником двухкомнатной квартиры по адресу: . 25.03.2010 г. состоялось общее собрание собственников помещений указанного дома в форме заочного голосования, результаты голосования и решения общего собрания оформлены протоколом N 1 от 25.03.2010 г. общего собрания собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Считает, что собрание проведено с нарушением процедуры: собственники о проведении общего собрания в форме заочного голосования не уведомлялись, о повестке дня и сроках сдачи бюллетеней для голосования не извещались, с проектом договора управления многоквартирным домом ознакомлены не были; решение принято собранием в отсутствии необходимого кворума; принятые решения по существу не соответствуют требованиям действующего законодательства. В частности не допускается односторонний отказ от исполнения договора с управляющей компанией , собственники жилых помещений многоквартирного дома при смене способа управления или выборе новой управляющей организацией должны были сначала расторгнуть договор на управление с предыдущей организацией, чего в данном случае сделано не было. Таким образом, договор управления с ООО «Организация» до настоящего времени не расторгнут и является действующим, решение о расторжении договора противоречит ч. 8 ст. 162 ЖК РФ и ст. 450 ГК РФ и является незаконным.

В судебном заседании истица и ее представитель на удовлетворении исковых требований настаивали.
Ответчик З.Р. с иском не соглашалась.
Представители 3-го лица — ООО «Организация» исковые требования поддерживали.
Представитель 3-го лица — ООО «Организация1» просил в удовлетворении требований отказать.
Другие участники судебного разбирательства — ответчики и 3-й лица — в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит 3-е лицо — ООО «Организация», ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Отказывая в иске, суд исходил из того, что собственники многоквартирного дома вправе в любой момент отказаться от договора управления с управляющей организацией и вступить в правоотношения с другой управляющей компанией, что не основано на законе. Суд не учел, что досрочное расторжение договора управления могло иметь место исключительно при наличии оснований, предусмотренных ст. 450 ГК РФ. В ходе судебного разбирательства вопрос о нарушении управляющей компанией «Организация» своих обязательств по договору управления не исследовался, факты нарушения условий договора не установлены. Судом не учтено, что при принятии общим собранием решения от 25.03.2010 г. отсутствовал необходимый кворум. Также судом не учтено, что процедура проведения собрания не отвечала требованиям закона. В частности, не все собственники многоквартирного дома были надлежащим образом уведомлены о проведении собрания и принимали участие в голосовании по вопросам повестки дня.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов кассационной жалобы по правилам ч. 1 ст. 347 ГПК РФ, не находит оснований к его отмене.
В соответствии со ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

По правилам ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными, и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

По правилам ст. 47 ЖК РФ допускается принятие решения без проведения собственниками многоквартирного дома собрания, т.е. совместного присутствия для обсуждения вопросов повестки дня, в этом случае решение принимается в форме заочного голосования.

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

Из материалов дела следует, что 25.03.2010 года собственниками помещений в многоквартирном доме N . по ул. . было принято решение об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора управления с управляющей компанией «Организация», а также о выборе иной управляющей компании в целях заключения договора управления; в качестве таковой выбрана управляющая компания «Организация1». Решение было проведено в форме заочного голосования.

Судом исследован вопрос, касающийся соблюдения процедуры проведения голосования в заочной форме, начиная с момента уведомления собственников помещений о проведении общего собрания в заочной форме и заканчивая моментом подведения итогов голосования. Каких-либо нарушений в проведении общего собрания в заочной форме судом первой инстанции не установлено.

Ссылаясь в кассационной жалобе на то, что подписи в реестре вручения уведомлений о проведении общего собрания не принадлежат собственникам, что, по мнению автора жалобы, свидетельствует о том, что не все собственники помещений в многоквартирном доме знали о проведении собрания, следовательно, не могли принять участие в голосовании по независящим от себя причинам. Заявляя указанный довод, автор жалобы не представил доказательства в подтверждение его обоснованности. Кроме того, по смыслу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ в случае установления судом факта нарушения участниками правоотношений требований к процедуре и порядку проведения общего собрания такое нарушение не всегда влечет последствия в виде признания недействительным решения общего собрания. Данных о том, что другие собственники заявляли бы о нарушении их прав, выразившихся в неуведомлении о проведении 25.03.2010 г. общего собрания собственников, в материалы дела не представлены. Оспаривая итоги общего собрания собственников, истица по настоящему делу доказательств нарушения ее субъективного права в связи со сменой управляющей компании не представила. Таким образом, указанный довод кассационной жалобы является несостоятельным.

Заявляя довод в кассационной жалобы о неправильности вывода суда о наличии кворума при принятии решения, автор жалобы не приводит доказательства, которые бы свидетельствовали об обратном. Доводы кассационной жалобы о неправильном применении судом норм материального права являются несостоятельными.

По правилам п. 1 ст. 782 ГК РФ допускается возможность одностороннего отказа заказчиком от исполнения договора возмездного оказания услуг.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме вправе были поставить на разрешение общим собранием вопрос об отказе от исполнения договора управления домом с одной управляющей компанией и, соответственно, на заключение такого договора с другой управляющей компанией.

Довод кассационной жалобы о том, что судом при разрешении спора не учтено, что договор управления с УК «Организация» не расторгнут и продолжает действовать, на правильность вывода суда по существу требований не влияет. Данный довод относится к процедуре реализации принятого собственниками помещений решения об одностороннем отказе от исполнения условий договора управления с прежней управляющей компанией, но не к вопросу о законности принятия ими такого решения в принципе.

Кроме того, автором жалобы не учтено, что по правилам п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Другие доводы кассационной жалобы на существо решения не влияют, его отмену не влекут. Иных доводов, являющихся основанием к отмене судебного решения, кассационная жалоба не содержит. Другими лицами решение суда не обжаловано. Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

Кассационную жалобу ООО «Организация» на решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 03 августа 2010 года оставить без удовлетворения.

Рекомендуем также обзор судебной практики : Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме . Порядок проведения и обжалования

Рекомендуем позднее опубликованный на нашем сайте обзор : Общее собрание собственников многоквартирного дома . Порядок проведения, судебная практика

Это интересно:

  • Возражение на иск о защите прав потребителей Возражение на иск о защите прав потребителей В Кировский районный суд г. Омска Истец: Ф., прож: 646160, Омская область, . район, д. . ул. . . Ответчик: С. г. Омска-01, ул. . . кв. . Третьи лица: ОСП по ОАО г. Омска УфССП России […]
  • Мировой суд красноярска адрес Мировые судебные участки Советского района Судебный участок № 78 в Советском районе г. Красноярска Телефон канцелярии Адрес Территориальная юрисдикция Летникова Светлана Кирилловна 660112, г. Красноярск, пр-т Металлургов, […]
  • Ст 161 и ст 162 ук рф Отграничение разбоя (ст.162 УК РФ) от насильственного грабежа (п.г ч.2 ст.161 УК РФ). Статьи, предусматривающие ответственность за грабёж и разбой относятся к преступлениям против собственности. Данные деяния являются […]
  • Не является хищением разбой грабеж вымогательство мошенничество Прокуратура Московской области В соответствии с Уголовным кодексом РФ (далее – УК РФ) кража (ст. 158 УК РФ), грабеж (ст. 161 УК РФ) и разбой (ст. 162 УК РФ) относятся к преступлениям в сфере экономики и размещены в гл. 21 УК РФ […]
  • 161 пункт г ук рф Есть ли поправки по ст. 161 ч. 2 в 2017 году? Есть ли поправки по ст. 161 часть 2 в 2017г? Если нет,то как максимально возможно сократить срок,на что можно сослаться мужу (есть несовершеннолетний сын).Осталось меньше половины […]
  • Г энгельс адвокат АДВОКАТ Дружинин Сергей Анатольевич АДВОКАТ Дружинин Сергей Анатольевич Адрес: г.Саратов,г.Энгельс, ул. Горького, д. 54 АДВОКАТ Дружинин Сергей Анатольевич Адвокат Дружинин Сергей Анатольевич является членом Адвокатской палаты […]
  • Выходное пособие при увольнении в 1с 82 Как начислить выходное пособие в 1С ЗУП 8.3 Для начисления выходного пособия в 1С ЗУП 3.0 предусмотрен документ «Увольнение» Зарплата > Все начисления > Создать > Увольнение Рассмотрим для наглядности небольшой пример: Базин […]
  • Выезд с прилегающей территории в пдд 8.3. При выезде на дорогу с прилегающей территории водитель должен уступить дорогу транспортным средствам и пешеходам, движущимся по ней, а при съезде с дороги - пешеходам и велосипедистам, путь движения которых он […]