Продажа пустого земельного участка

Содержание страницы:

Предварительный договор купли продажи земельного участка

Возможно сейчас Вы находитесь в поиске профессиональной и качественной юридической помощи.

Споры по договору купли-продажи — это серьезный процесс, требующий участия квалифицированного специалиста.

Возникновение, развитие и совершенствование правоотношений, связанных с собственностью на землю, в современной России произошло с введением понятия частной собственности на землю в 1991 году. К слову, в течение последних лет сделки с землей стали для нас обычным явлением, однако действующее законодательство несколько затрудняет процесс их развития в связи с тем, что данная сфера является относительно новой, и действующие правовые нормы не в полной мере отражают современные потребности в сфере сделок с землей.

Однако предварительный договор купли-продажи земельного участка как раз и помогает, пусть и частично, но урегулировать взаимоотношения участников сделки, защитить их права и интересы. В рамках договора купли-продажи земли покупатель собирается приобрести земельный участок, заплатив за него заранее оговоренную сумму денег. Продавец, в свою очередь, обязан предоставить землю покупателю в собственность после получения оплаты.

Оформление купли-продажи земельного участка производится путем сбора необходимых документов, подтверждающих право собственности продавца на участок, кадастрового плана и других, подписания предварительного договора купли-продажи земельного участка, а затем и основного, внесения оплаты по договору, оформление передаточного акта, передачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на землю.Право собственности на земельный участок возникает после государственной регистрации сделки. Подтверждением права собственности на земельный участок является свидетельство о праве собственности.
Сегодня все чаще приходится сталкиваться со случаями мошенничества, связанными с продажей недвижимости и земельных участков. Поэтому перед тем, как заключать предварительный договор купли-продажи земельного участка обязательно проверьте, является ли продавец настоящим владельцем земли, либо перед вами лицо, действующее по доверенности. В таком случае, целесообразно уточнить у нотариуса или организации, выдавшей доверенность, не отозвана ли она. Не доверяйте представленным продавцом копиям свидетельства о собственности на землю, обязательно самостоятельно запросите выписку из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обратите при этом особое внимание на отсутствие арестов и иных запретов на отчуждение земельного участка. Попросите продавца предоставить оригинал кадастрового плана, уточните проводилось ли межевание участка, убедитесь, что земельный участок использовался продавцом в соответствии с его целевым назначением, указанным в документах, и будет ли данное целевое назначение соответствовать тем целям, для которых вы приобретаете землю.

Если вам попадется обманщик, то в результате вы останетесь не только без денег, но и без земли, ведь спустя какое-то время объявятся настоящие хозяева территорий, и выяснится, что «продавец» на самом деле, работал у них сторожем. И хотя факт мошенничества доказать вполне реально, не стоит рассчитывать на лучшее, ведь самого мошенника зачастую найти уже не удается и ваших денег тоже…

Поэтому лучше поручить оформление купли-продажи земельного участка специалисту, которому вы доверяете.

Несколько слов о том, какие данные в обязательном порядке должны содержаться в договоре. Предварительный договор купли-продажи земельного участка должен включать в себя информацию о наименовании собственника. Покупатель должен сверить их с теми данными о продавце, которые имеются в его распоряжении. Помимо этого, следует обязательно проверить соответствие фактических границ земельного участка описанным в документах. Также в договоре должны содержаться сведения о его местонахождении, площади, целевом назначении, кадастровом плане и т.д. Договор купли-продажи земельного участка должен всегда составляться в письменном виде и заверяться подписями сторон, иначе он просто не имеет никакой юридической силы.

Безусловно, важно обратить внимание на указание цены договора (лучше, все-таки указывать ее рыночную стоимость), порядок ее уплаты, а также случаи, в которых договор купли-продажи может прекратить свое действие. Помните, чем внимательнее вы будете в процессе уточнения всех деталей перед подписанием договора, тем меньше вероятность того, что вам предстоит судебное расторжение предварительного договора купли-продажи.

Права и обязанности покупателя и продавца идентичны положениям стандартного договора купли-продажи. А вот, процедура расторжения соглашения заслуживает особого внимания.

Расторжение договора возможно либо по соглашению сторон, либо по решению суда при существенном нарушении одной из сторон, предусмотренных договором обязательств, например, неуплата денежных средств в согласованные сроки.

Недействительный договор купли-продажи земельного участка — это договор, не соответствующий требованиям закона, либо заключенный, например, под влиянием обмана, угрозы, насилия, неуполномоченным лицом, либо с иными нарушениеми. Признать договор недействительным может только суд.

Отказ от договора купли-продажи земли и выполнения обязательств по нему возможны в случаях, когда продавец предоставил покупателю ложные сведения, касающиеся объекта покупки. Такой спор часто удается урегулировать мирным путем – нарушитель компенсирует ущерб пострадавшей стороне. Но иногда дела подобного рода рассматриваются в суде, и это не редкость.

Также иногда продавец намеренно уклоняется от подписания договора и всячески затягивает проведение этой процедуры. В этой ситуации покупатель вправе потребовать отмены сделки и возмещения убытков, если они были ему нанесены, либо понуждения к исполнению условий договора в судебном порядке.

Если вы столкнулись с таким неприятным явлением, как спор по договору купли-продажи земельного участка, вам помогут адвокаты Коллегии «ЮрПрофи». Наши знания и практический опыт работы с подобными делами позволит разрешить любую ситуацию. Обратитесь к нам за выяснением всех подробностей – адвокаты Коллегии всегда готовы прийти к вам на помощь!

В силу закона, в составе судебных издержек подлежат возмещению с другой стороны затраты на оплату услуг адвокатов.

Продажа размежёванного земельного участка в 34 га. Готовый инвестпроект на 154 участка

Вáлек Антон Игоревич

+7(977) 549-09-96; +7(495) 234-04-00

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА:
К продаже предлагается размежёванный земельный участок в 34 га и смежный массив из двух цельных земельных участков:
• 34 га (размежёванные на 155 участков и готовые к застройке согласно утверждённому плану застройки ДНТ «Раздолье»)
• 105 га (кадастровый номер 76:11:111406:191)
• 6 га (кадастровый номер 76:11:111400:0013)
На аукцион выставляется участок в 34 га по цене 14 280 000 рубл. (4 200 руб. за сотку).
Общая площадь предлагаемых площадей 145,2 га.

ФАКТОРЫ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ
• Исследования показали: есть устойчивый спрос на садовые участки конечными пользователями в данном районе.
• Объект представляет собой участки, разделённые на две группы:
34 Га (размежеванных на 155 участков готовых к застройке и реализации)
и массив из двух прилегающих друг другу участков (105 Га и 6 Га).
• Земельные участки готовы для организации дачного некоммерческого объединения, имеется постановление об утверждении проекта организации и строительства дачного некоммерческого товарищества «Раздолье».
• Земля на участках плодородная подходит для выращивания различных культур растений.
• Возможна организация водоёма, согласно проекту застройки.
• На участке располагаются несколько функциональных построек: здание лесопилки в рабочем состоянии, домик для охраны, здание для содержания домашнего скота.
• Участки окружает смешанный лесной массив с грибными местами.
• Транспортная доступность: автобусное сообщение, личный транспорт.

ФУНКЦИОНАЛЬНОЕ ЗОНИРОВАНИЕ УЧАСТКА
Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения
Разрешённое использование: для дачного строительства

КОММУНИКАЦИИ
• Электроснабжение: установлен трансформатор с выделенной мощностью 250 КВт (возможно увеличение)
• Водоснабжение: скважина

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ И ОКРУЖЕНИЕ ОБЪЕКТА
• Объект расположен в 140 км от МКАД по Ярославскому шоссе, в Ярославской области, Переславском районе, Лыченском сельском округе, вблизи д. Горки.
• 8 км от федеральной трассы М8 по асфальтированной дороге.
• До района возможно добраться автобусным сообщением из Москвы, Переславля, Ярославля и из Владимира.
• В пешей доступности имеется группа водоёмов. В 21 км располагается крупное и живописное озеро Плещеево.
• Примерно в 20 км находится Переславское охотничье хозяйство.
• В округе располагается много интересных достопримечательностей: монастыри, музеи, заповедники, парки.

Покупка земельного участка с незарегистрированным домом

Плюсы и минусы

Нередко, покупая земельный участок с домом, люди сталкиваются с тем, что право собственности на находящийся на участке дом не зарегистрировано, проще говоря, документов на дом нет.

Нужно ли отказываться от такой покупки, требовать ли от продавца регистрацию дома и опасна ли такая покупка?

Мы попросили ответить на этот вопрос специалиста отдела оформления ООО «Кредит Центр недвижимость».

Такие сделки были достаточно часты и раньше, причиной была сложность в оформлении разрешительной документации на дом. Поэтому многие владельцы таких незарегистрированных домов хотели расстаться с ними, не утруждая себя оформлением. При этом разумное в тех условиях требование покупателя узаконить дом во многих случаях вело к срыву сделки.

В период действия 93 ФЗ «О дачной амнистии» данная проблема стала не актуальной, получить свидетельство на дом в Раменском районе Московской области можно в течение 1,5 месяцев. Другой вопрос, а нужно ли это покупателю? Поскольку вопрос звучит достаточно неожиданно, рассмотрим все минусы и плюсы такой сделки.

Покупая дом со свидетельством, Вы, с одной стороны, в итоге получаете готовые документы. Вам не нужно обращаться в БТИ, в регистрационные органы, но это всего лишь один плюс. Минусов же гораздо больше: во-первых, крайне редко бывает, что дом, построенный одним человеком полностью соответствует требованиям другого. Если Вы захотите после покупки внести какие-либо изменения в дом (например, утеплить веранду, надстроить мансарду и т. д.), то Вам гораздо выгоднее купить «пустой» земельный участок, реконструировать дом и уже потом зарегистрировать то, что Вы достроили. Времени для такой реконструкции достаточно, дачная амнистия дает возможность упрощенной регистрации до 1 марта 2015 года. Если Вы покупаете дом со свидетельством, любая реконструкция требует долгих и затратных согласований.

Вторая, не менее выгодная причина покупки «пустого» земельного участка в сроках регистрации сделки. Если Вам действительно подвернулся интересный вариант, Вы не застрахованы от того, что за эти 1,5 месяца (а может и более, если продавец занимается оформлением лично, а не через фирму) найдется кто-то, кто предложит более выгодную цену Вашему продавцу. И Вы останетесь ни с чем: и без понравившегося Вам земельного участка, и без дома.

Третья причина: документы на такие земельные участки, как правило, удостоверяют, что продавец владеет участком более трех лет. Приобретая участок, Вы можете требовать от продавца указание полной рыночной стоимости сделки. Если же Вы приобретаете участок и дом со свежим свидетельством, продавец может попросить Вас указать сумму менее 1 миллиона рублей, чтобы не платить подоходный налог. Да, такое требование незаконно, но и принудить его продать участок Вам вы не сможете. Конечно, бывают ситуации, когда предполагаемая регистрация дома бывает обязательной, если, например, земельный участок и дом покупаются с использованием кредитных средств, но с учетом вышеуказанной налоговой причины нередко «ипотечнику» приходится искать другой дом со старыми документами, либо покупать так же «за 1 млн» рублей (банки допускают такие сделки).

Требовать от продавца зарегистрировать дом целесообразно только в том случае, если дом построен с нарушениями градостроительных норм. Купив зарегистрированный предыдущим собственником дом, Вы уменьшаете риск возникновения в будущем проблем с соседями.

Таким образом, в абсолютном большинстве случаев, в период действия 93 ФЗ «О дачной амнистии», покупка земельного участка с незарегистрированным домом, покупателю не изучать документы на земельный участок, чтобы не столкнуться с ситуацией, когда построенный дом в силу закона вообще невозможно зарегистрировать. Например: если он построен на землях сельскохозяйственного назначения со статусом пахоты.

По всем интересующим Вас вопросам, связанным с куплей-продажей земельного участка с незарегистрированным домом, Вы можете проконсультироваться в офисе нашей фирмы. Прояснив для себя, что и как нужно делать, Вы сами решите, поручить ли нам эту работу или выполнить ее самостоятельно. Стоимость наших услуг 10 тыс. рублей. За эти деньги мы проверим документы, организуем сделку, зарегистрируем право собственности покупателя. Вам останется только забрать у нас зарегистрированный догор и свидетельство.

Продажа пустого земельного участка

Приветствую вас, уважаемые читатели! В предыдущих статьях я рассказывал обистории участков с подрядом, а также проводиланализ рынка земельных участковс обязательным подрядом. Сегодня мы поговорим о том, каковы основы успешного существования такого формата какземельные участки с подрядомв текущих реалиях.

Транспарентное ценообразование

Покупатель должен четко понимать, за счет чего формируется окончательная стоимость. Он в любой момент должен иметь возможность сравнить этот продукт с конкурентными предложениями. Цена за сотку должна быть конкурентоспособной по сравнению с участками без подряда, а стоимость строительства должна быть рыночной, как если бы клиент обратился в строительную компанию. Состав объекта и базисные условия строительства должны быть открыты и схематично изложены. Общая стоимость продукта должна быть меньше, чем стоимость готового дома при прочих равных.

Рассрочка или ипотечное кредитование

Одной из основных причин популярности участков без подряда стала возможность «не влезая в долги» разбить и самостоятельно контролировать свои финансовые вложения в будущий дом. Зачастую, стоимость земельного участка, особенно в сегменте эконом-класса составляет не самую большую долю от всех затрат на готовый объект под ключ. Поэтому многие покупатели обладают средствами на покупку участка, а строиться либо вообще не планируют, либо планируют в отдаленном будущем. К сожалению, таких покупателей слишком много — они-то и формируют критическую массу, которая превращает поселок в вечную стройку, таким образом, они сами загоняют себя в «ловушку неликвидности», то есть становятся собственниками земельного участка, который крайне затруднительно реализовать. Для обладания ликвидным объектом, который можно продать более оперативно, а можно просто жить, необходима вся сумма. Получить такой продукт в рассрочку или с использованием ипотечного кредитования было бы более обоснованным решением, нежели вложения в пустой участок в «долгостроящемся» поселке. Более того, беспроцентная рассрочка на этап и строительства просто необходима и является неотъемлемым условием продажи земельных участков с подрядом — это больше даже психологический момент для покупателя.

Важно отметить недавнюю тенденцию рынка ипотечного кредитования — некоторые банки стали выдавать ипотечные кредиты не только на землю или готовый дом, но и на оплату подряда в случае аккредитации строительной компании.

Опыт и репутация застройщика

У начинающей девелоперской компании вряд ли есть шансы преуспеть в этом сегменте рынка. Наверное, только крупные компании, которые только выходят на рынок загородной недвижимости (скорее из-за необходимости и наличия непрофильных земельных ресурсов нежели ради построения долгосрочного бизнеса — ВТБ, Итера, Зенит, Открытие), могут затмить опасения покупателей своей профильной деятельностью и масштабом. Но и в крупных компаниях возможны проволочки и затягивания сроков. Если же девелопер без имени и без портфолио, то здесь не обойтись без построенных примеров домов в полностью завершенной части поселка. Идеальная ситуация для продажи земельных участков с подрядом — это реализация второй очереди при уже полностью построенной и реализованной первой очереди поселка или соседнего поселка со схожими характеристиками, особенно если там уже сформирован вторичный рынок, с которым клиент будет сравнивать предложение в новой очереди. С этой точки зрения показателен опыт одного из лидеров рынка — Villagio Estate (Корпорация Инком). Они возят клиентов по готовым поселкам Гринфилд и Риверсайд, предлагая свои последние дома или дома на вторичном рынке, а затем показывают, что клиент сможет получить то же самое, но на 20-30% дешевле через 2-3 года в новых строящихся поселках Миллениум и Мэдисон Парк, Монтевиль, которые еще и на порядок лучше. Рецепт, который работает!

Земля должна быть оформлена на клиента после ее оплаты

без привязки к оплате строительного подряда.Боязнь девелоперов в том, что клиент, подписав договор купли-, в продажи и оформив на себя землю, в будущем «соскочит» с подрядного договора, привела к тому, что девелоперы стали практиковать схему переоформления земельного участка на покупателя после 100% оплаты контракта. А поскольку взаимоотношения с момента их начала и до 100% оплаты нужно как-то юридически регулировать, то родилась такая распространенная форма как договора соинвестирования. Такие договора по индивидуальным домам не регулируются 214 ФЗ и не подлежат регистрации. Но потенциальные покупатели и их юристы очень не любят такие схемы. Покупатель хочет максимального количества гарантий, одной из которых является собственность на землю после ее оплаты. А для стимулирования выполнения клиентом своих обязательств по финансированию подрядных работ нужно использовать другие механизмы — договор подряда с авансом, правила проживания или договор на эксплуатацию, оформление дома как незавершенного строительства и продажа его по предварительному договору с невозвратным задатком.

Сроки завершения строительства дома

должны совпадать или быть позже завершения общих работ в поселке и прокладки коммуникаций.Более идеальна ситуация, когда эти работы уже завершены, но в новых проектах чаще бывает наоборот. Клиенты, рассматривающие возможность покупки земельного участка с подрядом по статистике дольше принимают решение о покупке. Это означает, что от момента первого просмотра поселка до принятия окончательного решения о покупке может пройти 4-8 месяцев. Это тот срок, за который в поселке (по мнению покупателя) должны произойти серьезные движения в сторону воплощения в жизнь той картинки, которую ему рисуют при первой встрече. Если есть признаки несоблюдения застройщиком заявленных сроков, то еще один повод повременить с покупкой. Ажиотажа среди покупателей удается добиться в текущих реалиях единичным застройщикам, либо предлагающим какой-то уникальный продукт, за который цепляется отложенный спрос, либо применяющим активный демпинг на начальном этапе и в сегменте эконом-класса.

В проекте должны работать супер профессиональные и опытные продавцы с супер-мотивацией

Обещания — самый сложный продукт для продажи. Поэтому при запуске проекта, предполагающего продажу земельных участков с подрядом, необходимо иметь такого замотивированного сотрудника. Это непростая задача, но ее необходимо решить, причем до запуска проекта.

Также на эту тему предлагаю вам посмотреть мое видео:

Регистрация земельного участка в МФЦ

Перечень документов для регистрации прав собственности через Многофункциональные центры – МФЦ.

Согласно новому федеральному закону, с 1 марта 2017 года, оформлением недвижимости, включая земельные участки, занимаются Многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг. Регистрация земельного участка в МФЦ проводится в режиме «одного окна», то есть, сотрудник центра принимает пакет необходимых документов, а в назначенный день посетитель здесь же получает выписку из ЕГРП.

Перечень бумаг

Для регистрации права собственности на земельный участок в МФЦ, потребуется подать:

  • заявление;
  • кадастровый паспорт на землю;
  • правоустанавливающая документация (договор дарения, мены, купли/продажи, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.);
  • паспорт (если бумаги подаются представителем, нужна доверенность, заверенная нотариально);
  • квитанция об оплаченной госпошлине.

Регистрация земельного участка в собственность в МФЦ занимает 5-7 рабочих дней с момента подачи полного пакета бумаг.

Как подать документы

Подать документацию можно следующим способом:

  • лично в любом региональном центре (независимо от места прописки и нахождения земли);
  • заказным почтовым отправлением с описанием вложения;
  • по e-mail (документы предварительно заверяются электронной подписью).

Регистрация земельного участка через МФЦ процедура несложная и довольно быстрая. Основное требование – наличие всех бумаг, оформленных надлежащим образом.

Как проходит процедура оформления

Регистрация договора купли/продажи земельного участка в МФЦ предусматривает подачу следующих бумаг:

  • Заявление;
  • Договор купли-продажи (три экземпляра);
  • Правоустанавливающие документы;
  • Квитанцию об уплате госпошлины;
  • Паспорт каждого участника сделки;
  • Заверенное нотариусом согласие второго супруга на продажу собственности;
  • Акт приема/передачи.

Регистрация договора дарения земельного участка в МФЦ потребует наличия аналогичного пакета бумаг.

Если вам нужно переоформить право собственности на недвижимость или обменять квартиру на квартиру, можно заниматься этим самостоятельно или доверить решение таких дел профессионалам. В этом случае, вы будете точно уверены, что документы будут оформлены в соответствии с законом и никаких проблем или вопросов, связанных с юридической чистотой сделки, не возникнет.

Какие документы нужны для продажи земельного участка и как оформить его продажу вместе с домом

Продажа земельного надела является одной из наиболее распространённых сделок, проводимых с недвижимостью, которая состоит в переходе прав владения другому лицу и получении за это материальной выгоды.

Внимание! Продажа надела обязательно проводится официально с соблюдением всех юридических тонкостей. Сделка предполагает подготовку пакета документов.

Какие документы нужны для правильной и беспроблемной продажи земельного участка

Прежде чем приступать к осуществлению сделки, необходимо определить, какие именно документы будут нужны для того, чтобы состоялась легальная продажа принадлежащего вам земельного участка. Вам как продавцу необходимо предоставить потенциальному покупателю надела подтверждение того, что вы являетесь законным владельцем указанного имущества.

Для этого нужно предоставить:

  • свидетельство о госрегистрации земли или выписку из ЕГРН;
  • документ, который несёт правоустанавливающую информацию (договор купли/продажи, дарственная, завещание и т. д.).

После этого можно переходить к составлению и дальнейшему подписанию договора с будущим владельцем земельного надела. В нём указываются все сведения относительно участка, его стоимость, а также особенности расчётов между продавцом и покупателем.

Важно! Документ составляется в трёх экземплярах в письменном виде и подписывается обеими сторонами. Если эти условия не будут соблюдены, договор признаётся недействительным на основании положений Гражданского кодекса РФ (ст. 550). По экземпляру получают продавец, покупатель и Росреестр.

После заключения договора требуется обеспечить подготовку определённых документов, которые в дальнейшем будут переданы в территориальное отделение Росреестра. Перечень следующий:

  • заявление;
  • подписанный договор на проведение сделки;
  • паспорта участвующих в процедуре купли/продажи продавца и покупателя;
  • согласие жены/мужа продавца, заверяемое нотариально (необходимо, если надел был приобретён в браке);
  • документы на недвижимость;
  • акт приёма-передачи.

Процедура изменения собственника и перехода прав владения землёй предполагает оплату госпошлины.

Внимание! В 2017 году размер пошлины составляет 350 рублей. При сделках с некоторыми категориями участков нужно будет заплатить 2000 рублей.

Как оформить продажу частного дома с прилегающим земельным участком

Если на территории есть жилые постройки, то вам нужно знать, как оформить продажу дома с земельным участком. В этом случае перечень документов будет шире, поскольку вам необходимо будет доказать право собственности не только на землю, но и на возведённый на ней объект.

Кроме того, потребуются такие документы:

  • разрешение на проведение строительства на участке;
  • заключение независимого оценщика;
  • квитанции об оплате коммунальных услуг;
  • разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки (в том случае, если в доме официально проживают лица, не достигшие совершеннолетнего возраста, пенсионеры или люди с ограниченными возможностями).

Оформление сделки по продаже дома с участком предполагает прохождение таких этапов:

  1. проверка пакета документов (желательно привлечь к этому процессу юриста, специализирующегося на вопросах земельного права);
  2. установление даты и места заключения сделки;
  3. подписание договора в Росреестре;
  4. проведение расчёта (при использовании наличных средств процесс может проходить непосредственно на месте в присутствии регистратора, при безналичном расчёте сторонам нужно поехать в банк);
  5. получение расписки от регистратора о приёме документов;
  6. выдача свидетельства о праве собственности на дом и участок (в течение 14 дней) покупателю и аннулированного документа продавцу.

Чтобы избежать ошибок и дополнительных временных затрат стоит привлечь к сопровождению сделки профессионалов.

Это интересно: