Продажа квартиры после сдачи дома

Содержание страницы:

Уже не дольщик, еще не собственник

Декабрь — пиковый месяц по объемам ввода жилья. Это значит, что вскоре рекламные каталоги запестрят вариантами покупки квартир в сданных домах. Однако заключая сделку на данном этапе, необходимо помнить о многих нюансах.

Как показывает практика, в декабре сдается около трети жилья от суммарных годовых показателей (так, в декабре 2011-го питерские застройщики ввели в эксплуатацию 0,967 млн кв.м из 2,6 млн, сданных за весь год). Почти во всех домах остаются нераспроданные квартиры. Их нельзя причислить к объектам вторичного рынка. От момента ввода дома в эксплуатацию до оформления собственности может пройти полгода-год, а иногда и больше. Некоторые покупатели стараются приобрести квартиры в новостройке именно в этот период. Ведь граждане могут не опасаться того, что дом не будет достроен, а цены на жилье, как правило, ниже, чем на аналогичные квартиры, которые оформлены в собственность и продаются по договорам купли-продажи. Но вопрос в том, как безопасно оформить сделку на этом этапе?

Согласно 214-му ФЗ, застройщики имеют право привлекать деньги граждан только по договорам долевого участия (ДДУ) с их обязательной регистрацией в Управлении Росреестра. Причем покупатель должен внести оплату только после регистрации договора. Этот же закон обязывает гражданина выплатить полную стоимость жилья до момента ввода дома в эксплуатацию. Если объект завершен, но у застройщика остались непроданные квартиры, то реализовать их, заключая ДДУ, он уже не вправе. Управление Росреестра не завизирует такую сделку. А до оформления собственности (как мы уже отмечали) может пройти немало времени. Чтобы не терять прибыль, многие фирмы прибегают к альтернативным схемам продаж. Самый распространенный вариант — реализация квартир по предварительным договорам. На этапе строительства застройщик вообще не имеет права принимать по ним деньги, поскольку это прямое нарушение 214-го ФЗ. В 2012 году это подтвердил Высший арбитражный суд, рассматривая спор между Комитетом по строительству СПБ и ООО «ТД «Сигма», которого оштрафовали за подобные сделки (наш журнал подробно описывал конфликт в №23/2012). Однако если дом сдан, такую схему нельзя назвать противозаконной. «В этом случае речь не идет о строящемся объекте: квартира идентифицирована, проведен кадастровый и технический учет, и застройщик вправе принять авансовый платеж, который в дальнейшем будет засчитан в качестве оплаты по основному договору купли-продажи, — говорит Алла Волкова, юрист ЗАО «Юридическая фирма Юр-Сити». Но при этом эксперты напоминают, что покупка по предварительному договору имеет свои нюансы.

Подписывая такой документ, фирма обязуется в будущем заключить основной договор купли-продажи. Это может произойти только после того, как продавец зарегистрирует право собственности на себя.

Но если по какой-то причине этого не произойдет (например, найдутся юридические препоны), граждане смогут рассчитывать только на возврат внесенных средств. При этом нужно учитывать: если в предварительном договоре не установлен точный срок заключения основного, документ считается действительным только год.

«Риски покупателей, заключивших предварительные договоры можно минимизировать за счет использования застройщиком схемы расчетов через аккредитив (специальный счет в банке), деньги с которого списываются только после регистрации права собственности покупателя на квартиру.

Такая схема встречается в городе, — говорит начальник юротдела ООО «КВС» Максим Козлов.

Существуют и альтернативные варианты покупки жилья в сданном доме. Речь идет о переуступке (цессии). Многие «физики» приобретают жилье в новостройках в инвестиционных целях и продают его после сдачи дома, не дожидаясь оформления собственности (иначе им придется заплатить налог с продажи квартиры, находящейся в собственности менее трех лет). Эта схема полностью укладывается в рамки закона. В 214-м ФЗ сказано, что сделка по переуступке может быть совершена в срок между госрегистрацией ДДУ и подписанием передаточного акта. То есть, если дом сдан, но первый дольщик еще не принял квартиру, он вправе перепродать ее по договору цессии. Главное, чтобы этот дольщик выполнил свои обязательства в полном объеме. В этом случае даже не нужно получать согласия застройщика на переуступку. «Если цена по ДДУ выплачена в полном объеме, то уступка права требования осуществляется без согласия, а лишь с уведомлением застройщика, — комментирует положение закона Дмитрий Некрестьянов, партнер юридической компании «Качкин и Партнеры». — Если же цена выплачена не в полном объеме, то согласие застройщика обязательном».

Подчеркнем, что договор о переуступке также подлежит обязательной регистрации. Как правило, застройщики за дополнительную плату сами подают документы в Росреестр. Но если размер платы дольщика не устраивает, он вправе отказаться от услуги и самостоятельно подать документы.

Подобная схема также имеет определенные минусы. В случае, если по каким-либо причинам ДДУ будет расторгнут, приобретателю квартиры по договору переуступки будет возвращена лишь начальная стоимость объекта, то есть та, которая указана в ДДУ, а не та, по которой права на квартиру были перепроданы. А поскольку стоимость квартиры по переуступке обычно выше, чем стоимость квартиры по изначальному договору, то вторичный дольщик рискует потерять часть своих денег.

Чтобы не допустить расторжения сделки, покупателю следует внимательно изучить исходный договор и убедиться, что стороны исполнили все свои обязательства. В этом случае риски будут нивелированы. Также следует обратить внимание на пункт договора, в котором определены сроки передачи квартиры дольщику. Дата, указанная в ДДУ, как правило, не совпадает со сроком сдачи дома. Застройщики перестраховываются: например, согласно разрешению на строительство фирма должна сдать объект в 2012 году, а передать квартиру обязуется только во второй половине 2013 года (чтобы не нести ответственность, если возникнет задержка). Покупатель не заинтересован в том, чтобы у фирмы были основания затягивать с передачей квартиры.

Необходимо помнить еще об одном важном моменте. Если дом сдан, это еще не означает, что все возможные риски остались позади. Бывает, что граждане годами не могут оформить собственность. Есть много примеров, когда покупатели «страдали» из-за финансовых разногласий между застройщиком и городом. Если у фирмы остаются неисполненные обязательства по аренде участка или другим обязательным отчислениям, КУГИ не подписывает акт реализации иневстпроекта. А в этом случае Управление Росреестра отказывает в регистрации. Например, в такой ситуации оказались покупатели квартир в доме на ул. Димитрова, 2 (застройщиком выступал ДСК-3). Почти три года граждане жили в новостройке на птичьих правах.

Заложниками аналогичного конфликта стали дольщики ООО «Концерн «Росстрой», которые приобрели квартиры на Пискаревском пр., 159, корп. 7.

Жилой комплекс, состоящий из трех корпусов, был введен в эксплуатацию в 2008-м. Но из-за разногласий между застройщиком и Смольным у новоселов возникли проблемы с оформлением собственности. КУГИ отказался подписывать протокол исполнения обязательств, ссылаясь на то, что «Росстрой» не в полном объеме передал городу объекты инженерной инфраструктуры. Граждане обращались в райсуд. В подобных ситуациях Служители Фемиды, как правило, встают на сторону дольщиков. «Судебная практика оформления собственности носит массовый характер. Имея на руках решение суда, дольщик идет Управление регистрации и, не дожидаясь пока строители погасят долги перед бюджетом, оформляет собственность», — объясняют юристы фирмы «Качкин и Партнеры».

Но, во-первых, подобная тяжба может длиться до года, а, во-вторых, дольщик понесет определенные издержки (затраты на юристов могут составлять около 30000-50000 рублей).

Если гражданин приобретает жилье в сданном доме, ему следует убедиться, что у фирмы нет серьезных разногласий с городом.

Начать можно с поиска информации по базе арбитражного суда. Если, к примеру, КУГИ взыскивает с компании большие долги по аренде участка, на котором построен дома — это верный признак того, что с оформлением собственности возникнут проблемы.

Впрочем, как показывает практика, подобные конфликты редко случаются на объектах, которые строятся в рамках 214-го ФЗ (хотя этот закон и не регламентирует отношения инвестора с городом). «Зато он предусматривает штрафные санкции для застройщиков, и если окажется, что покупатели не могут оформить собственность по его вине, они смогут взыскать с него неустойку», — говорят юристы.

К тому же на работу по 214-му ФЗ первыми перешли лидеры строительного рынка, то есть компании со стабильным финансовым положением.

Артем БОСОВ, начальник отдела клиентского сервиса компании «ЮИТ Санкт-Петербург»

После сдачи объекта (и до оформления собственности) мы реализуем квартиры по предварительным договорам купли-продажи. Следует учитывать, что ограничения, налагаемые на застройщика 214-м ФЗ, распространяются только на этап строительства. Поскольку объект уже создан, ЮИТ имеет возможность четко сформировать предмет предварительного договора: точно описать квартиру по данным т инвентаризации, а также указать конкретный срок заключения основного договора и перехода права собственности к покупателю.

Далее клиент вносит сумму обеспечения по предварительному договору, после чего ЮИТ сразу передает квартиру покупателю. После регистрации права собственности, ЮИТ тут же заключает с клиентами основные договоры купли-продажи и регистрирует переход права. Замечу, что эта услуга по регистрации абсолютно бесплатна для клиента.

Наталья Кузьмина, юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group

В 214-м ФЗ определены способы привлечения денежных средств граждан до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. После сдачи объекта, застройщик свободен в заключении договоров с покупателями.

Это может быть предварительный договор купли-продажи, предусматривающий обязанность сторон заключить в будущем основной договор. Как вариант, это может быть договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, который не требует впоследствии заключения дополнительных договоров, подтверждающих переход права собственности к покупателю. По такому договору обязанность застройщика по передаче квартиры возникает у него с момента регистрации права собственности.

Автор: Роман Денисов

Источник: «Квартиры в строящихся домах»

Юридический ликбез: Правовой вакуум квартир в новостройках

Квартиры в новостройках на несколько лет после сдачи дома оказываются в правовом вакууме – покупатель заплатил за них полную стоимость, принял у застройщика, однако пользоваться и распоряжаться ими в полной мере не может — закон многие вопросы распоряжения такими квартирами обошел молчанием. В условиях правового вакуума в Москве и Подмосковье сегодня живут десятки тысяч людей. Мы выяснили, почему так происходит и какие есть права у фактического, но не юридического собственника квартиры в новостройке.

Заложники больших людей

После того как дом принят государственной комиссией квартиры, как правило, `предъявляют` инвестору или дольщику, и он принимает их по Акту – с недостатками или без недостатков и получает ключи. Однако полноценно пользоваться квартирой покупатель сможет только через несколько лет – когда будет оформлена собственность на нее. Регистрация в собственность принимает длительный характер в силу множества бюрократических процедур, которые должны произойти в различных ведомствах и администрациях. Этот процесс сам по себе может в идеальном случае занять не менее полугода. На практике после сдачи дома государственной комиссии в течение примерно 4-5 месяцев ведется работа БТИ по натурным обмерам. После обмеров производятся перерасчеты по их результатам, оформляются документы на приемку-передачу квартир, готовится пакет документов, завершающих инвестиционный проект. Только после этого адрес `открывается` в ФРС (регистрационной службе). В целом по срокам этот процесс занимает примерно 1-1,5 года с момента сдачи дома государственной комиссии. А если у застройщика окажется просроченным договор аренды на землю и другие документы, а к дому не подведены коммуникации, то срок может увеличиться на годы.

Но помимо заложника бюрократии, инвестор часто становится и заложником разногласий и споров между инвестором (застройщиком) и местной администрацией. Например, администрация может отказаться подписывать акт о выполнении инвестиционного контракта, пока инвестор не построит дорогу, школу, детский сад, не выделит 10% квартир очередникам, не сдаст в аренду нежилые помещения `правильным` арендаторам и т.д. Такие споры могут продолжаться годами, а покупатели квартир выступают в них часто в роли `ширмы` интересами которой прикрывается то администрация, то застройщик. На стадии предваряющей регистрацию дома и квартир в нем в собственность застройщики, подрядчики и инвесторы производят окончательный взаиморасчет. При этом может возникать множество споров и недоразумений, связанных с решением финансовых вопросов. Например, в Москве, акты об исполнении контракта, начиная с акта между правительством города Москвы и генеральным застройщиком, подписываются только тогда, когда все противоречия устранены.

Еще одной причиной задержки получения свидетельства о собственности на квартиру в том, что часто застройщик обязан сдать городу целиком не один дом, а целый комплекс или квартал. Поэтому, въехавшие много лет назад в дом жильцы, будут ждать пока в районе построят, сдадут и оформят последний корпус. Если номер дома один, а корпусов (секций) несколько, то возможно, и регистрировать их будут вместе как один объект. То есть владельцы первой сданной секции будут вынуждены ждать окончания строительства всех остальных секций.

Казалось бы, покупателю квартиры можно оставить ситуацию, как есть, и спокойно жить без свидетельства о собственности. Однако до получения такого свидетельства на практике он не может оформить перепланировку, продать квартиру, подарить, прописаться в ней и полноценно распоряжаться. По закону прописаться в квартире можно, только если у нее есть почтовый адрес, дом в котором находится квартира, сдан и принят в эксплуатацию и к тому же зарегистрирован в собственность города, соинвесторов, дольщиков. Продать такую квартиру нельзя, переуступить можно только с согласия застройщика, да и то, только если не начался процесс государственной регистрации, перепланировку придется делать на свой страх и риск. Если квартира покупалась на ипотечный кредит, то покупатель до регистрации в собственность платит повышенные проценты (на 1%-3% годовых больше) – в год в результате может набегать тысячи долларов переплаты.

По закону на неоформленную в собственность квартиру нельзя произвести переоформление, т.е. отчуждения права собственности. Но закон милостлив — ее можно унаследовать. Гражданский Кодекс допускает завещать как-то имущество, которое имеется у наследодателя на момент составления завещания, так и то, которое появится у него в будущем. Наследовать возможно, даже если завещания нет. В этом случае Вы получаете свидетельство о праве вступления в наследство и обращаетесь в организацию, которая осуществляет оформление (или в организацию, с которой заключен договор на квартиру), чтобы квартира была оформлена уже на наследника. В отличие от наследования, подарить такую квартиру не удастся. Способствует отсутствие права собственности на квартиру в новостройке и укреплению семей – ведь если раздел имущества при разводе происходит до оформления права собственности, разделить саму квартиру будет невозможно, т.к. она еще не принадлежит супругам. Поделить можно только деньги, уплаченные в счет приобретения квартиры. Зато формально в такой квартире можно делать ремонт (без перепланировки и изменений конструктивной особенности, согласования на которые по Жилищному Кодексу можно получить только после регистрации права собственности) и даже сдавать в аренду. Но на практике покупатель и за эти права вынужден будет бороться или платить дань застройщику (эксплуатирующей компании).

Многие застройщики после сдачи дома нанимают эксплуатирующие компании, которые с выгодой для себя (и застройщика) пользуются правовым вакуумом в котором находятся незарегистрированные квартиры. Они берут с покупателей платежи за право осуществлять отделку, ремонт, дострой квартиры, за охрану квартир, за страхование, за согласование работ и за прочие услуги – список поборов не ограничен. У покупателя, как правило, только два пути – следовать этим указаниям и получить ключи и доступ к своей квартире, либо дожидаться свидетельства о собственности и уже на полных правах распоряжаться своей квартирой. Только в этом случае он может, с гордостью пройдя мимо охранников эксплуатирующей компании и снеся поставленную застройщиком дверь (если он откажется выдать ключи) начать распоряжаться своей квартирой. Однако большинство граждан покупают квартиры для реального проживания и просто не могут ждать годами свидетельства и бороться за свои права. Формально жители дома могу создать ТСЖ и сменить эксплуатирующую компанию, однако на практике сделать это юридически легитимно до получении владельцами квартир свидетельств о собственности невозможно, да и потом собрать 50% голосов для принятия решения о смене эксплуатирующей компании очень сложно.

С покупателя квартиры еще на стадии заключения предварительного договора, порой, берут плату за оформление квартиры, несмотря на то, что фактически она будет оформлена через 3-4 года. Плата составляет 00-00 за квартиру. Николай Вопиловский объясняет, что если квартира в новостройке покупается через агентство, то в эту сумму входит целый комплекс услуг – бронирование у застройщика, подготовка документов, оформление самой сделки и собственно оформление права собственности. При оформлении договора на новостройку прямо у застройщика иногда можно отказаться от оплаты услуг по регистрации заранее и уже потом решить – платить за оформление собственности застройщику, посреднику или заниматься этим самостоятельно.

Не многие осмеливаются регистрировать квартиры самостоятельно. Теоретически оформлением права собственности можно заниматься самостоятельно, но на практике для работающего человека это фактически нереально. Связано это с тем, что процесс регистрации увязан с документами, предоставляемыми в регистрационную службу застройщиком. Это протокол о квартирном распределении долей и акт об исполнении всех контрактов по цепочке, то есть со всеми участниками инвест-контракта, документы на землеотвод и т.д. Процесс их получения требует много времени, и в любом случае, зависит от застройщика и генерального инвестора, который, как правило, и занимается оформлением. Лучше оформлять регистрацию квартир через застройщика, т.к. для будущего владельца квартиры это слишком трудоемкий процесс, который требует много времени, терпения и сил.

Если, все-таки, заниматься оформлением самостоятельно, проще всего дождаться, когда хотя бы один житель дома получит свидетельство о собственности. Это значит, что застройщик предоставил и зарегистрировал все необходимые от него документы в регистрационной палате. Вы, получив у застройщика копии ваших договоров и контрактов и документов об их исполнении сдаете их в регистрационную палату и получаете через несколько недель свидетельство. Для получения точного перечня необходимых для регистрации документов нужно обращаться к той организации, с которой заключен договор о приобретении квартиры.

Несмотря на то, что федеральное законодательство действует на всей территории Российской Федерации и формально процесс регистрации квартиры в новостройке в собственность одинаков, что в Москве, что в Московской области, в последней на практике совершить акт регистрации и дольше и сложней. К тому же в области требуют документы в Москве не нужные, например, часто перед оформлением заставляют еще раз получить справку БТИ.

Когда выгоднее продать квартиру – после приемки дома госкомиссией или после?

Оптимальный момент для продажи инвестиционной квартиры — это когда основной рост цен в проекте уже завершился и прирост цены предложения замедлился, но дом еще не был сдан в эксплуатацию. Если продать квартиру после сдачи дома и получения свидетельства о собственности, то придется заплатить налог, который с 1 января 2016 года исчисляется уже по-другому, или ждать 5 лет, чтобы не платить.

Дело в том, что исчисление налогооблагаемой базы по всем сделкам, которые заключались после 1 января 2016 года, изменилось. То есть 13% теперь платят не от стоимости перепродажи, как было раньше и для чего занижали цену в договорах, а с разницы между изначальной ценой покупки и 70% от кадастровой стоимости.

Например, если вы купили квартиру за 4 миллиона рублей, а продаете ее за 4,5 миллиона рублей, то платить 13% вы будете не с 500 тысяч рублей, а с разницы между 4 миллионами рублей и 70% от кадастровой стоимости. Скажем, если кадастровая стоимость равна 7 миллионам, то 70% от нее — это 4,9 миллиона из которых вычитаем 4 миллиона покупной цены. А значит, налогооблагаемая база будет составлять 900 тысяч.

Кстати, на заметку, после подписания акта приемки квартиры заключать договор переуступки нельзя, даже если дом еще не сдан госкомиссии. Это «мертвый» период для сделок.

Что касается, предполагаемого роста цен, то в проектах на высокой стадии строительной готовности перед сдачей проекта в эксплуатацию основной возможный прирост цены уже произошел (если не считать прироста цены уже после сдачи ГК). Каждый проект и политика ценообразования застройщика индивидуальны, многое зависит от размеров проекта, наличия последующих очередей, перспектив развития района и улучшения транспортной доступности. Если у проекта нет очевидных дравейров для роста цен, например, открытие метро, нового крупного инфраструктурного объекта и так далее, то продавая после сдачи ГК, инвестор несет серьезные убытки по уплате налогов, при этом рост стоимости в проекте будет незначительным.

Сетевое издание РИА Новости зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 08 апреля 2014 года. Свидетельство о регистрации Эл № ФС77-57640

Учредитель: Федеральное государственное унитарное предприятие «Международное информационное агентство «Россия сегодня» (МИА «Россия сегодня»).

Главный редактор: Анисимов А.С.

Адрес электронной почты Редакции: internet-group@rian.ru

Телефон редакции: +7 (495) 645-6601

Настоящий ресурс содержит материалы 18+

Сообщения и материалы информационного агентства РИА Недвижимость (зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 06 июня 2016 года, свидетельство о регистрации ИА № ФС 77 – 65988) сопровождаются пометкой «РИА Недвижимость»
18+

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Как купить квартиру в новостройке без обмана?

Как купить квартиру в новостройке и не позволить себя обмануть? Для людей, которые впервые в жизни решили вложить деньги в собственное жилье, этот вопрос является краеугольным. Давайте поговорим об этом, чтобы вы имели представление, с какими трудностями предстоит столкнуться.

Общая информация о покупке квартир в новостройках.

Квартиры продаются на этапе строительства дома и после его сдачи в эксплуатацию. Чем раньше вы подпишите договор на покупку жилья, тем дешевле оно вам обойдется. Меньше всего денег уйдет в тот момент, когда строительство находится еще в стадии котлована. Дешевле, оно, конечно, лучше. Но и риски при покупке недостроенного жилья высоки. Ведь на каком-то этапе строительство может перейти в разряд долгостроя.

Квартиры в строящихся домах продают застройщики инвесторы (или соинвесторы), муниципальные власти и агентства недвижимости. Выбор того или иного продавца сулит покупателю определенную выгоду. Обратившись в агентство, вы сэкономите массу сил и нервов на оформлении документов; застройщик может предложить покупателю жилье эконом-класса в определенных районах города; а муниципальные власти обеспечат минимальные риски, связанные с покупкой квартиры.

Договор на покупку жилья оформляется в офисе продавца по одной из нескольких схем:

  • Участие в долевом строительстве; (Как не стать обманутым дольщиком?)
  • Паевый взнос;
  • Инвестиционный вклад;
  • Переуступка прав требования;
  • Вступление в кооператив/товарищество.

Есть и другие схемы, выгодные в большей степени продавцам, нежели покупателям. Среди них — продажа векселя и заключение договора предварительной купли-продажи жилья.

В первом случае покупателю предлагается приобрести вексель по цене квартиры. Впоследствии ценная бумага должна быть обменяна на жилье. Но, с юридической точки зрения, никакого отношения к квартире вексель не имеет. Компания обладает правом просто выплатить покупателю сумму, указанную в бумаге, без предоставления жилья. Возврат денег — тоже хорошо, только жилье уже успеет подорожать. Стало быть, желаемую квартиру за эти деньги купить не получится.

Вторая схема, подразумевающая заключение договора предварительной купли-продажи, работает иначе. Покупатель вносит 100% предоплату за жилье и ждет, пока строительство закончится. После сдачи дома компания оформляет квартиру на себя и, согласно договору, передает ее покупателю. Как и вексель, договор предварительной купли-продажи имеет лишь отдаленное отношение к выбранной покупателем квартире. И ее передача может не состояться.

Приобретая готовую квартиру в новостройке, не забудьте убедиться в том, что дом сдан Государственной приемочной комиссии. Мы уже рассказывал, как принять квартиру у застройщика в прошлой статье. Только после получения соответствующих документов можете ставить подпись на акте приемки-передачи жилья. Оформление права собственности — следующий этап покупки квартиры. Вы можете заняться бумагами самостоятельно или оформить право собственности посредством организации, с которой был подписан договор о покупке. Второй вариант отнимет меньше времени, но обойдется дороже.

Если вы предпочитаете самостоятельно заниматься оформлением права собственности, то вот список документов, которые вам предстоит собрать:

  • Договор о покупке квартиры + его ксерокопия для Федеральной Регистрационной Службы;
  • Акт приемки-передачи жилья;
  • Экспликация и поэтажный план из БТИ;
  • Документ о финансовых операциях между продавцом и покупателем;
  • Ксерокопия разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
  • Ксерокопия акта о распределения квартир в доме между инвесторами;
  • Паспорт собственника квартиры + ксерокопия всех значимых страниц;
  • Квитанция об уплате госпошлины.

Выдача свидетельства о праве собственности станет точкой в процедуре покупки жилья в строящихся домах.

Какие способы мошенничества при продаже жилья в новостройках существуют?

Мошенничество при продаже квартир

Схем «кидалова» на рынке новостроек насчитывается немало. Один из наиболее популярных видов мошенничества в долевом строительстве — долгострой. Существуют примеры, когда затягивающие строительство организации «крутили» деньги на стороне, а потом требовали с дольщиков доплату за уже оплаченное ими жилье. Мотивировали это подорожавшими за последний год стройматериалами.

Долгострой удобен для организаций и по другой причине. Прождавший несколько лет сдачи дома дольщик может потребовать обратно свои деньги. Компания честно возвратит пай, который за несколько лет успел обесцениться, а квартиру перепродаст уже другому покупателю по более высокой цене. Пай, кстати, возвращают далеко не все застройщики. Известны случаи, когда фирма на неопределенный срок задерживала выплаты своим бывшим «соинвесторам».

«Дополнительные соглашения», в которых корректируется стоимость жилья и сроки его сдачи в эксплуатацию, — еще одна схема мошенничества со стороны недобросовестных застройщиков. В ходе долгостроя корректирование стоимости может происходить бессчетное количество раз. А отказ дольщиков ставить подписи под «дополнительным соглашением» приравнивается фирмой к расторжению основного договора.

Встречается и такая схема мошенничества: застройщик заключает с покупателем договор купли-продажи только про условии приобретения последним дополнительных услуг от фирмы. Услуги разные: страхование мифических рисков, передача прав компании на оформление документов и т. д. Причем стоимость таких услуг, по сравнению с рыночной, завышена бывает очень сильно. Так, например, стоимость страховки в некоторых случаях доходит до 60% стоимости квартиры.

Широкий резонанс в свое время вызвала ситуация с крупным застройщиком «Mirax». Компания продавала под своим именем квартиры, предлагая покупателям заключать договор с контрагентом, не имеющим к организации юридического отношения. Вопросом о том, что за организация выступает в качестве продавца, многие дольщики даже не поинтересовались и подписали документы не глядя.

И это лишь часть неприятных ситуаций, в которые могут попасть покупатели жилья, заключившие с застройщиком договор на стадии строительства дома. Способов обмануть дольщика — масса. Положившись на «честное слово» фирмы, покупатели соглашаются с условиями документа почти не глядя. Суды при решении спорных ситуаций между покупателем и застройщиком задают дольщику всегда один и тот же вопрос: как взрослый человек в здравом уме мог поставить подпись под подобным договором?

Как не попасться на обман при покупке?

Чтобы избежать двойных продаж, внимательно отнеситесь к выбору застройщика

По правилам, договор о покупке жилья должен содержать адрес, параметры и цену квартиры, имена участников сделки (организации и покупателя), время, место и способ исполнения обязательств, информировать о правах и обязанностях сторон. Даже без одного из этих пунктов договор не будет иметь юридической силы. Тревожным сигналом может служить отсутствие в документах какой-либо обязательной информации.

Насторожить вас должно и предложение компании внести первоначальную сумму без договора, а также чересчур низкий % при продаже жилья в рассрочку. Не поддавайтесь соблазну сэкономить слишком много. Фирмы-однодневки могут усыпить бдительность покупателя, пообещав сумасшедшие выгоды.

Прежде чем обращаться к застройщику, соберите информацию о нем, проверьте репутацию. Обратите внимание на стаж организации, список ее инвестиций и тот факт, оказывались ли объекты сданными вовремя. Официальный сайт компании поможет вам уточнить эти вопросы. Конкретно о первичной недвижимости Санкт-Петербурга можно почерпнуть на нашем сайте. В случае, если возникнут какие-либо сомнения, организация обязана предоставить Вам для ознакомления учредительные документы, включая свидетельство о госрегистрации, учредительный договор и устав.

Интересы дольщиков защищает закон №214. Он регулирует отношения физических и юридических лиц, связанных с финансовыми вложениями в долевое строительство. В статьях закона оговорены все возможные случаи невыполнения застройщиком условий договора или выполнения их в неполном объеме. Для покупателя это означает, что его договор долевого участия защищен государством. Закон №214-ФЗ снижает риски дольщика быть обманутым, но не исключает их на 100%. Ведь от банкротства застройщика или не сдачи дома защититься пока невозможно. Кроме того, еще далеко не все фирмы сегодня работают по закону №214-ФЗ.

Отсутствие юридической грамотности часто подводило дольщиков. Поэтому не поскупитесь на оплату услуг риелтора или юриста при покупке у новых и сомнительных строительных компаний. Специалист проверит договор на соответствием федерального закона №214, обнаружит спорные места, размытые формулировки и т. д. Договор о купле-продаже квартиры в новостройке должен проверять профессионал, а не дилетант.

Переуступка или ждать собственность

Как лучше сделать? Продать квартиру по переуступке по ДДУ или оформить в собственность и продать? Дом сдан, собственность еще не оформлена. Мне сказали, что будет разница в цене, т.е. квартира в собственности стоит дороже, но когда будет эта собственность, деньги то нужны ещё вчера).

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

И еще: продать по переуступке значительно сложнее чем обычное и понятное для большинства право собственности.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

После сдачи дома и его ввода в эксплуатацию застройщик передаёт квартиры дольщикам по акту приема-передачи. Если вы приняли квартиру и подписали акт, то продать не оформив квартиру в собственность нельзя, потому что ДДУ после подписания акта ПП считается исполненным. Хотя, могут быть исключения с согласия самого застройщика. Разница в цене о которой вы спрашивали на сегодняшнем рынке не существенная. Поэтому, если акт приема передачи не подписан, то выставляйте на продажу, не теряйте время. Тем более что деньги необходимы вам ещё вчера…

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

ФЗ РФ №214-ФЗ ст.11 п.2. «Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.»

Что изменится с 1 июля 2018 г.

С 1 июля 2018 г. прямая продажа жилья в строящихся (т. е. не принятых госкомиссией) домах будет запрещена. Застройщик должен выбрать, по какой схеме ему продавать квартиры: через банковское сопровождение или счета эскроу, которые станут обязательными с 1 июля 2019 г.

Банковское сопровождение означает, что застройщик обязан открыть банковский счет на каждое разрешение на строительство в одном из уполномоченных банков (их сейчас 25). Оплата недостроенных квартир наличными будет запрещена. Деньги покупателя должны перечисляться строго на расчетный счет той новостройки, где он покупает квартиру. Это требование касается и тех домов, которые по состоянию на 1 июля 2018 г. уже находятся в стадии строительства. Если такого счета нет, то договоры долевого участия нельзя будет зарегистрировать.

Ряд операций по расчетному счету будет запрещен: например, если они связаны с исполнением обязательств перед третьими лицами, предоставлением ссуд, покупкой ценных бумаг и т. д.

Одно из самых важных изменений: принцип «один застройщик – один жилой комплекс». Застройщик должен создать отдельное юридическое лицо со своим счетом на каждое разрешение на строительство (обычно один или несколько домов в пределах одного участка). Банку будет легче контролировать расходы на строительство именно этого дома, а застройщик лишится возможности размазывать деньги от дольщика по разным объектам.

Банковское сопровождение, по сути, существует и сегодня, комментирует руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Прежде чем выдать кредит, банк оценивает бизнес-модель проекта, уровень менеджмента застройщика, а затем контролирует целевое использование своих денежных средств и продажи. Правда, в отличие от существующего проектного финансирования застройщик сможет забрать прибыль со счета только после выполнения двух условий: ввода дома в эксплуатацию и регистрации первого права собственности в нем.

Ужесточаются требования и к самим застройщикам. Компания должна иметь не менее чем трехлетний опыт строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика. У нее не должно быть обязательств по не связанным со строительством кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов. Единственное послабление – 20% от стоимости строительства застройщик сможет взять в долг у материнской компании.

Управляющий партнер Savills в России Александр Шаталов рассказал «Ведомостям», как устроена система защиты прав покупателей недвижимости в строящихся объектах в Великобритании и Франции.

В Великобритании нет единого закона, регламентирующего отношения застройщика и покупателя: свод английских законов на эту тему совершенствуется и дополняется (прецедентное право). Функцию выработки лучших практик выполняет саморегулируемая общественная организация Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), которая создана еще в 1858 г.
Жилье на стадии строительства здесь покупают, чтобы застолбить за собой определенный объект, пока есть выбор. Цены могут вырасти, но, как правило, это связано не с готовностью объекта, а с общим движением рынка вверх.
Застройщик в Великобритании строит на собственные и заемные средства. При заключении договора между застройщиком и покупателем у каждой стороны есть юристы. Деньги покупателя хранятся у юристов продавца на специальном клиентском счете, к которому застройщик не имеет доступа до окончания строительства. При покупке квартиры на этапе строительства оплата на счет эскроу осуществляется поэтапно: 10% при подписании договора, несколько платежей по 10%, приуроченных к этапам строительства, и финальный платеж. Покупатель может потребовать возврата своих средств, если к определенной в договоре дате объект не построен.

Во Франции вопросы продаж еще не построенного жилья регламентируются строительным кодексом и законом о защите прав потребителей. Все расчеты ведутся через нотариусов, которые являются членами Нотариальной палаты, представляющей интересы государства.
Ключевые механизмы защиты – наличие банковской гарантии и договора страхования. Гарантия означает, что если застройщик обанкротится в процессе строительства, то банк либо за свой счет дофинансирует строительство, либо вернет деньги покупателям. Обычно банк выставляет жесткие требования застройщику по объему предпродаж, которые нужно выполнить в определенные сроки. На этом этапе предпродажи фиксируются нотариальным актом, после чего покупатель переводит 10% на счет нотариуса, который используется как счет эскроу. Если застройщик выполнил план по предпродажам (около 35% от всего объема), банк выдает банковскую гарантию, после этого застройщик может пользоваться деньгами покупателей. В противном случае нотариус возвращает деньги покупателю. Закон также регламентирует сумму, которую застройщик может получить на разных этапах строительства от покупателя. На нулевом цикле – не более 30%, когда возведена коробка – до 70%, когда объект полностью готов – 95%. Заключительные 5% – после получения ключей.

Уже на момент начала строительства у застройщика на счете должно быть не менее 10% собственных или не менее 40% кредитных средств от стоимости проекта. С этого счета застройщик может потратить не более 10% на административные расходы – на выплату зарплат, оплату услуг банка, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды и т. д. Но если компания ведет отчетность по международным стандартам, то лимит увеличится до 20%.

Вводится солидарная ответственность бенефициаров за возмещение убытков покупателям квартир: отвечать будут все бенефициары, чья доля в уставном капитале компании-застройщика превышает 5%. Ужесточены требования и к жилищно-строительным кооперативам (ЖСК), которые до сих пор могли легально обходить закон о долевом строительстве, не нарушая законодательство. Строить по схеме ЖСК можно будет лишь в двух случаях: если земля предоставлена в безвозмездное срочное пользование из государственной собственности, т. е. когда ведомство строит жилье для сотрудников, или если ЖСК создан в соответствии с законодательством о банкротстве: когда необходимо достроить объект за другим застройщиком.

Что изменится с 1 июля 2019 г.

С 1 июля 2019 г. продавать квартиры застройщики смогут только через так называемые счета эскроу, за исключением тех объектов, где застройщик до этого срока успел зарегистрировать хотя бы один договор долевого участия. Счета эскроу подразумевают, что деньги покупателей будут лежать на специальных счетах в банках. До завершения строительства застройщик не имеет к ним доступа, покупатель же сможет их забрать, если застройщик впоследствии будет признан банкротом.

Проценты на эти деньги банк начислять не будет, но он и не получит вознаграждения за их обслуживание. Однако банк может использовать деньги со счетов эскроу и кредитовать застройщика по более выгодным ставкам. Сейчас обсуждаются два варианта кредитования: с плавающей ставкой и с фиксированной – примерно в 6%, рассказывает близкий к федеральному правительству человек.

Забрать деньги со счета эскроу застройщик сможет только после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации первого права собственности (как и при банковском сопровождении). Теоретически панельный дом можно построить от даты выдачи разрешения на строительство до сдачи в эксплуатацию за один год, а монолитный – за два, рассказывает представитель крупной компании-застройщика.

Перейти на работу со счетами эскроу застройщики могут и сегодня. К этому их подталкивают власти. При использовании таких счетов снимается часть требований к застройщику: например, необязательно наличие 10% собственных средств или 40% кредитных средств; нет запрета на привлечение других кредитов и выпуск ценных бумаг. Застройщики уже пользуются счетами эскроу, свидетельствуют данные Росреестра: за январь – май 2018 г. зарегистрировано 414 договоров долевого участия с использованием счетов эскроу. В апреле Сбербанк сообщал, что провел первую кредитную сделку со счетами эскроу для девелоперской компании «Брусника».

Кто будет контролировать

В каждом субъекте Федерации будет создан специальный контролирующий орган, который должен будет следить за соблюдением законодательства и вести реестр пострадавших граждан. Застройщики обязаны ежеквартально отчитываться перед ним: предоставлять данные о финансовых показателях и этапах строительства. Согласовывать руководителя такой структуры будет Минстрой России. Сегодня подобное ведомство есть только в Москве – Москомстройинвест.

Кроме того, состояние застройщиков будет проверять Фонд защиты дольщиков, куда с октября прошлого года застройщики перечисляют 1,2% от цены договора долевого участия. Фонд или контролирующий орган могут заявить в Росреестр о нарушениях застройщика, в этом случае регистрация договоров будет приостановлена. Фонд защиты дольщиков также будет иметь право инициировать процедуру банкротства застройщиков.

Как банки будут финансировать стройки

Сейчас до 90% инвестиций в строительство составляют деньги дольщиков. Их предлагается заместить в основном банковскими кредитами. Готовы ли банки?

«В жилищное строительство на сегодняшний день инвестировано 4,2 трлн руб., еще 1,8 трлн руб. необходимо, чтобы достроить дома, – рассказывает владелец девелоперской компании «Баркли» Леонид Казинец. – Совокупно все банки на жилищное строительство выдали порядка 600 млрд руб. То есть нужно увеличить объем проектного банковского финансирования за 1,5 года в 10 раз». По его словам, с учетом существующих процедур получения кредита – обработки заявки, оценки залогов и т. д. – банкам необходимо либо увеличить количество людей, работающих с проектным финансированием, в 10 раз, либо в противном случае сроки прохождения кредитного дела увеличатся на порядок.

Банковский сектор еще не готов брать на себя финансирование, переходить на систему счетов эскроу и выполнять несвойственную ему функцию контроля застройщиков и долевого строительства, считает Тимофеев. Обязанность банков контролировать застройщиков вызовет большие проблемы, соглашается представитель крупного банка. Это потребует создания целых департаментов в банках и значительно увеличит их издержки. Было бы логичнее, если бы таким контролем занималась отдельная структура, а банки бы только выделяли средства на проектное финансирование. «Банки должны будут следить, как застройщики используют средства. Сейчас подобные механизмы уже существуют – например, банки обязаны следить за цепочкой всех платежей по госконтрактам. Если придется следить и за застройщиками, то это повысит операционные расходы банков», – считает председатель правления Росбанка Илья Поляков. Однако представитель ЦБ отмечает, что в целом «кредитными организациями отмечена готовность к осуществлению банковского сопровождения строительства многоквартирных домов и ведению счетов эскроу».

По мнению Казинца, необходимо упростить процедуру кредитования застройщиков. Сегодня, по словам Тимофеева, строительная отрасль для банков высокорискованная. К примеру, с 2010 г. кредитование всей строительной отрасли увеличилось втрое до 1,8 трлн руб., а просроченная задолженность выросла в 4,5 раза (267,5 млрд руб., данные ЦБ). Это сдерживает кредитование жилищного строительства.

ЦБ может смягчить требования к условиям кредитования застройщиков, говорит один из разработчиков поправок к закону о долевом строительстве. До конца 2018 г. к кредитным организациям будет применен новый критерий – рейтинг, который позволит расширить количество банков, обслуживающих счета застройщиков и счета эскроу, уточняет представитель ЦБ. Этим критериям смогут соответствовать более 50 банков, в том числе региональных, что позволит обеспечить банковское сопровождение на всей территории страны. Также, по словам собеседника «Ведомостей», предусмотрена разработка механизма предоставления «Дом.рф» (бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) поручительств и независимых гарантий для застройщиков по целевым кредитам на строительство жилья.

«Мы приветствуем инициативу ЦБ по смягчению требований к кредитованию застройщиков и в связи с этим планируем наращивать объем кредитования девелоперов», – сообщила пресс-служба ВТБ. «Банк рассматривает возможность работы по счетам эскроу и планирует реализовать этот продукт. Вопрос начала работы банка по этим счетам зависит от намерения клиентов-застройщиков перейти на новую схему», – сообщил зампред правления МКБ Александр Казначеев.

Кредитование застройщиков несет с собой определенную степень риска, но наличие залога в виде денежных средств на счетах эскроу позволит выдавать кредиты по менее высокой ставке, указывает Поляков. Если сейчас застройщики занимают у банков под 11–14% годовых, то с новой схемой эта ставка может опуститься до 4,5–5%, считают разработчики законопроекта. При такой схеме банкам не нужны внешние заимствования (они стоят 7–8%). Сбербанк ранее сообщал о готовности работать по ставке 4,8%.

Вместе с тем возникает другой вопрос. «В случае проблем со стройкой банк должен будет вернуть деньги вкладчикам, а проблемный объект останется на балансе банка. Спрашивается: откуда брать средства на завершение стройки? Получается, прямой заинтересованности в финансировании девелоперов у банкиров не будет», – отмечает Тимофеев.

Что будет с застройщиками

Практически каждый год с рынка уходит как минимум один крупный системный застройщик, указывает управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. Косвенной причиной этого он называет продажи по договорам долевого участия: компании берут на себя непосильную ношу своих проектов, вынуждены поддерживать ликвидность, продавая жилье по низким ценам и с низкой маржей. И постепенно клубок проблем накапливается, петля на шее затягивается и компании не хватает финансовых средств, чтобы продолжать строительство. «Рост количества проблемных объектов связан не столько с недостатками регулирования и злонамеренным поведением застройщиков, сколько с объективными факторами отраслевого кризиса. Такими, как устойчивое снижение отраслевого оборота, резкое падение отраслевой доходности в 2017 г. (на 35%), снижение спроса, связанное со снижением доходов населения», – считает член общественного совета при Минстрое России Илья Пономарев.

Рано или поздно ужесточение закона должно было произойти, крупные застройщики это понимали и заранее готовились к изменениям, говорит вице-президент по правовым вопросам ГК «Инград» Федор Сапронов. По его мнению, новая модель финансирования отразится на инвестиционной себестоимости строительства, насколько – будет зависеть от стоимости кредитных ресурсов для застройщиков. Условия работы на рынке изменятся в худшую сторону, но останутся приемлемыми для финансово устойчивых компаний, считает управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский. Есть риск, что к новым правилам игры не смогут адаптироваться до 30% мелких и средних застройщиков, у которых нет устоявшихся связей с банками, полагает сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров. С ним соглашается гендиректор РАСК Николай Алексеенко: у таких компаний нет подушки ликвидности. Соответственно, в будущем уменьшатся объемы строительства, прогнозируют эксперты.

«Относительно хорошим сценарием будет, если многие просто закончат уже начатое строительство и покинут рынок, наихудшим – мы получим недострои по всей стране», – рассуждает Алексеенко. Близкий к правительству человек считает, что в ближайшие год-два количество обманутых дольщиков может увеличиться в 1,5–2 раза. По его информации, таких дольщиков сейчас от 150 000 до 200 000. Официальная цифра Минстроя – 80 325 человек.

Это интересно:

  • Ч2 ст 214 ук рф Статья 214. Вандализм Статья 214. Вандализм См. комментарии к статье 214 УК РФ Информация об изменениях: Федеральным законом от 7 декабря 2011 г. N 420-ФЗ в часть 1 статьи 214 внесены изменения 1. Вандализм, то есть осквернение […]
  • Покупка квартиры у дольщика Покупка квартиры по договору долевого участия. Подробная инструкция по покупке квартиры, составлению договора и особенности. Строительство многоквартирных домов на средства будущих владельцев является частой практикой. Несмотря […]
  • Ст 3223 ук рф комментарии Статья 214. Вандализм 1. Вандализм, то есть осквернение зданий или иных сооружений, порча имущества на общественном транспорте или в иных общественных местах, — наказывается штрафом в размере до сорока тысяч рублей или в размере […]
  • Юрист 23 ВАШ ЮРИСТ В НОВОРОССИЙСКЕ Профессиональная юридическая помощь! Положительная судебная практика Индивидуальный подход к клиентам Опыт работы более 9 лет Обратная связь Оставьте нам Ваше сообщение и способы связи с […]
  • Договор на водопользование россия Login Form Природные ресурсы и охрана окружающей среды Государственный экологический надзор Нормативная правовая база · Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 года № 74-ФЗ · Постановление Правительства РФ от 14 апреля 2007 года № […]
  • Федеральный закон 59 статья 2 Федеральный закон от 2 мая 2006 г. N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 2 мая 2006 г. N 59-ФЗ"О порядке рассмотрения обращений граждан […]
  • 14 ск рф комментарий Статья 14. Обстоятельства, препятствующие заключению брака Не допускается заключение брака между: лицами, из которых хотя бы одно лицо уже состоит в другом зарегистрированном браке; близкими родственниками (родственниками по […]
  • Развод максим Гражданский муж МакSим оставил ее с ребенком и женился на другой женщине Любимый мужчина певицы ушел от нее ради дочери депутата. Уже на этой неделе 34-летний бизнесмен Антон Петров отметит свадьбу. Правда, под венец он поведет […]