Покупаю нежилое помещение

Продажа коммерческой недвижимости

В АН «МИР недвижимости» вам всегда предложат выгодные варианты покупки коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. В базе объектов, представленной на этом сайте, собраны актуальные предложения от лучших застройщиков.

Нежилые помещения в СПб для прибыльного бизнеса

Вы можете выбрать и купить нежилые помещения в Санкт-Петербурге или в пригородах, на первых этажах жилых комплексов или в отдельных зданиях.

Ваша коммерческая недвижимость станет частью инфраструктуры современных микрорайонов мегаполиса. Вы построите успешный бизнес в социальной среде людей с высоким достатком — людей, способных купить новую квартиру в Петербурге.

Широкий выбор коммерческой недвижимости

Для вас в нашей базе представлены множество объектов разного метража (от 28 до 200 кв. метров) по доступным ценам (от 62 000 рублей за кв. м).

Выбирайте коммерческую недвижимость для любых целей:

  • встроенные нежилые помещения в петербургских жилых новостройках и в пригородных ЖК;
  • отдельно стоящие коммерческие здания в обжитых районах СПб;
  • помещения под офисы, под торговые и производственные объекты городской инфраструктуры, а также под предприятия бытового обслуживания.

Обратитесь к специалистам нашего агентства, чтобы подобрать подходящий вариант покупки нежилых помещений. Риэлторы предоставят бесплатную консультацию по всем интересующим вас вопросам. Вы сможете договориться об экскурсии на объект в удобное для вас время (показ коммерческих новостроек также проводится бесплатно).

Покупаю нежилое помещение

Новосибирск, Заельцовский, ул. Дуси Ковальчук

Нежилое помещение, 59 м²

2 990 000 pуб.

Новосибирск, Первомайский, ул. Твардовского

Нежилое помещение, 168 м²

6 200 000 pуб.

Новосибирск, Дзержинский, проспект Дзержинского

Нежилое помещение, 109 м²

7 300 000 pуб.

Новосибирск, Ленинский, Горский микрорайон

Нежилое помещение, 44 м²

1 499 000 pуб.

Новосибирск, Советский, ул. Российская

Нежилое помещение, 22 м²

1 500 000 pуб.

Новосибирск, Заельцовский, ул. Владимировская

Нежилое помещение, 40 м²

12 000 000 pуб.

Новосибирск, Заельцовский, ул. Шевцовой

Нежилое помещение, 6 м²

60 000 pуб.

Новосибирск, Октябрьский, ул. Гусинобродское шоссе

Нежилое помещение, 97 м²

7 500 000 pуб.

Новосибирск, Заельцовский, ул. Аэропорт

Нежилое помещение, 175 м²

1 350 000 pуб.

Новосибирск, Октябрьский, ул. Лескова

Нежилое помещение, 86 м²

4 300 000 pуб.

Новосибирск, Дзержинский, ул. Адриена Лежена

Нежилое помещение, 550 м²

5 390 000 pуб.

Новосибирск, Октябрьский, ул. Пролетарская

Нежилое помещение, 190 м²

8 700 000 pуб.

Новосибирск, Центральный, ул. Ольги Жилиной

Нежилое помещение, 71 м²

5 850 000 pуб.

Новосибирск, Октябрьский, ул. Кирова

Нежилое помещение, 37 м²

2 420 000 pуб.

Новосибирск, Ленинский, проспект Карла Маркса

VIP-объявления

Средняя стоимость покупки 1 м² в Новосибирске*

Продажа нежилых помещений, Новосибирск

50 370 руб./м²

* — среднее значение по всем районам города, по данным статистики стоимости недвижимости от системы «НЕАГЕНТ» на 15.09.2018

© ® НЕАГЕНТ, 2010-2018
система недвижимости без посредников

Использование сайта означает согласие с пользовательским соглашением и политикой конфиденциальности. При использовании материалов гиперссылка на источник обязательна.

Что важно учесть покупая коммерческую недвижимость

Приобретение коммерческого объекта недвижимости – это ответственное и серьезное решение. Малейшая ошибка или неточность могут стоить потери нескольких миллионов. Независимо от сложности сделки купли-продажи недвижимости, стоит быть крайне внимательным и знать все тонкости и последовательность действий, поэтапное выполнение которых позволит приобрести коммерческую недвижимость без потерь и убытков.

Наиболее прибыльным методом инвестирования в России на данный момент считается покупка коммерческих объектов недвижимости в столице и Подмосковье. Владелец такого нежилого помещения, независимо от экономической ситуации и обстоятельств, в любом случае останется в плюсе, имея стабильную денежную прибыль от сдачи имущества в аренду. К тому существует множество успешно развивающихся фирм и компаний, желающих купить офисные и другие помещения, которые имеют статус нежилых объектов для осуществления коммерческой деятельности.

После длительных поисков подходящего варианта коммерческой недвижимости, на которые были потрачены не один месяц или даже год, Вы, в конце концов, подобрали подходящий объект и договорились с продавцом о его стоимости. Что делать дальше? Какие тонкости и нюансы важно учитывать, чтобы эффективно провести сделку и выгодно купить коммерческую недвижимость?

Пункт №1 – юридическая сторона вопроса и право собственности застройщика

Противозаконные рейдерские захваты, к счастью, остались в прошлом, но люди, специализирующиеся на организации и проведении таких захватов, продолжают свою деятельность и сегодня. Их опыт и навыки нередко используются в целях решения вопроса незаконным путем. Особенно риск таких махинаций возрастает в период кризиса, когда покупателям необходимо быть особенно бдительными и осторожными.

При осуществлении операций с недвижимым имуществом особая осторожность не помешает в том случае, если продавец переживает финансовые трудности. В современной практике встречается масса примеров, когда первичные владельцы, имеющие финансовые проблемы, реализовывали объекты недвижимости, при этом оставляя за собой какие-то права и юридические лазейки. Такие продавцы после решения своих материальных вопросов за счет средств, полученных от продажи имущества, нередко в судебном порядке требовали от покупателя возврата реализованной недвижимости.

Таким образом, четкость и правильность оформления сделки, а также юридическая чистота являются ключевыми факторами успешного приобретения коммерческих объектов недвижимости. Только так можно свести к нулю риски, связанные с утратой имущества, и риски предъявления необоснованных финансовых претензий или требований со стороны застройщика по возмещению убытков средствами покупателя. Вопросы приобретения именно юридически чистой недвижимости, а также сохранения средств и самого объекта недвижимости становятся наиболее актуальными для многих покупателей.

Для покупателей коммерческой недвижимости потенциальную опасность представляет множество рисков, которые могут приводить к долгим судебным разбирательствам, сопровождающимся потерей сил, нервов и финансов, а также возможной конечной утратой имущества.

Различают несколько максимально серьезных рисков для покупателя:

  • отсутствие прав у продавца на объект недвижимости;
  • спорный характер прав на объект недвижимости;
  • некорректное оформление прав на объект недвижимости;
  • вероятность признания сделки купли-продажи недействительной;
  • вероятность виндикации объекта недвижимости после его приобретения;
  • вероятность дополнительных расходов , необходимых для эксплуатации объекта по его прямому назначению;
  • вероятность появления третьих лиц и предъявления им требований по возмещению убытков или возврату долгов, связанных с владением или эксплуатацией недвижимого имущества.

В случае, если не уделить профессиональное внимание сделке купли-продажи, — такое приобретение может повлечь за собой невыгодные, а иногда и крайне тяжелые последствия владения имуществом. Особенно это относится к договорам, заключенным с банками. В крупных банковских структурах имеются специально обученные и подготовленные юристы, которые действуют исключительно в интересах банка. Не доскональная разработка плана сделки купли-продажи, несоблюдение всех правил юридической безопасности, отсутствие юридической экспертизы всех необходимых документов и самого договора влекут за собой высокую вероятность рейдерских захватов купленной коммерческой недвижимости.

Как правило, оформление сделок по недвижимости осуществляется на основе типовых форм документов, которые не могут учесть все особенности каждого конкретного объекта коммерческой недвижимости. Почти все договора составлены с употреблением общих фраз и стандартных условий, а также плохо продуманы план сделки и возможные сценарии развития ситуации при подготовке к сделке и в некоторый период после ее заключения. В таких случаях покупатели объектов недвижимости могут иметь проблемы относительно выхода из сделки, трудности с оформлением прав собственности на приобретенный объект и вероятность затяжных судебных разбирательств по любым из пунктов, прописанных в договоре.

Если не осуществить тщательную проверку недвижимости относительно любых, связанных с ней судебных споров – высока вероятность предъявления прав на реализованный объект недвижимости со стороны третьих лиц. Это влечет за собой негативные последствия для покупателя: отстаивание прав в суде и непростое разрешение возникших конфликтов. Более серьезные проблемы возникают при требовании погасить банковские долги или рассчитаться с криминальными структурами.

Коммерческие объекты недвижимости имеют особый юридический статус. В случае несоблюдения процедуры заключения сделки купли–продажи такого имущества, вероятны оспаривание сделки и появление конфликтных ситуаций с органами государственной власти. При недостаточной проработке детального плана проведения сделки, покупатель может быть обманут, или потерять объект недвижимости, а также денежные средства и понести значительные убытки.

Для устранения перечисленных выше рисков и сведения к нулю вероятности возникновения негативных последствий необходимо осуществить тщательную юридическую проверку самого объекта коммерческой недвижимости, а также его продавца. Важно также детально расписать схему сделки и последовательность всех действий, максимально подробно и четко сформулировать все условия договора, учитывая сам момент заключения и некоторый период после сделки. Следует разобрать возможные юридические последствия дальнейших отношений и выбрать правильную линию поведения.

Фундамент сделки окажется юридически непрочным и ненадежным при недостаточной подготовке к сделке и некачественном мониторинге объекта коммерческой недвижимости. В таком случае повышается вероятность образования юридических «пустот» и разрушения конструкции самой сделки. Поэтому, если Вы приняли решение купить объект коммерческой недвижимости, ключевым фактором, который обеспечивает надежность и успех сделки, является юридическая поддержка и грамотность.

Пункт №2 – Скрытые риски при покупке объектов некоммерческой недвижимости

Покупая коммерческую недвижимость, будущий владелец зачастую не располагает полной информацией о качественных и технических характеристиках объекта. Практически каждому продавцу свойственно преувеличивать положительные качества своего товара и не акцентировать внимание на отрицательных. Имея не совсем достоверную картину о характеристиках объекта, покупатель может столкнуться со значительными финансовыми потерями после его приобретения.

К примеру, если покупатель выбирает вариант коммерческого объекта недвижимости в новостройке, в скором времени он видит, что многие работы выполнены поверхностно и не качественно: стены имеют неровную поверхность или трещины, окна протекают или продуваются, инженерные сетевые приборы имеют отклонения и следы протекания, а стяжка на полу и вовсе может отсутствовать. Встречаются случаи явного несоответствия общей площади и планировки объекта оговоренным и зафиксированным в договоре размерам и параметрам.

Если покупатель пытается заставить застройщика исправить обнаруженные неточности и дефекты, то в большинстве случаев последний заявляет, что объект коммерческой недвижимости выполнен на основании строительных норм и другой нормативной документации, а оплату всех расходов по устранению брака покупатель должен осуществлять самостоятельно. Это, конечно, неправильно и ликвидировать такие дефекты в основном всегда должен застройщик за свой счет.

С целью четкого определения всех технических характеристик приобретаемого объекта и стороны, за счет которой должны устраняться выявленные браки, проводят подробную техническую экспертизу и дают оценку состояния недвижимости. Только имея заключение экспертной комиссии можно выдвигать требования к застройщику относительно ликвидации допущенных при строительстве погрешностей. Если застройщик отказывается оплачивать допущенный по его вине строительный брак, покупатель на основании экспертного заключения обращается в суд и отстаивает свои права.

Если покупатель приобретает коммерческую недвижимость в здании с длительным периодом эксплуатации, стоит особое внимание обратить на степень износа постройки. Все те дефекты, которые на первый взгляд кажутся не серьезными и поверхностными, с течением небольшого количества времени могут превратиться в глобальные разрушения, ремонт которых потребует от покупателя затраты немалых физических усилий и крупной денежной суммы.

Для точного определения технического состояния объекта недвижимости нужно организовать тщательное обследование строительного сооружения. Конечно, ни один застройщик и ни один агент по недвижимости, которые заинтересованы в кратчайшие сроки реализовать имущество, не будут сообщать покупателю обо всех «подводных камнях», с которыми последний столкнется после покупки объекта. Это вполне объяснимо, ведь покупатель, узнав о наличии брака и дефектов, может потребовать снижение стоимости имущества или вовсе отказаться от покупки.

Таким образом, чтобы не попасться на уловки недобросовестных продавцов объектов коммерческой недвижимости и не расплачиваться за некачественно выполненные строительные работы в дальнейшем, важно сосредоточиться не только на явных недостатках объекта, таких как неправильная площадь, плохая планировка и некачественный ремонт, но и обратить внимание на не значительные строительные браки.

Передача объекта коммерческой недвижимости от продавца к покупателю, которая не соответствует требованиям качества, прописанным в договоре продажи имущества, регулируется статьей №475 гражданского кодекса России, не считая положений о праве покупателя требовать замену товара несоответствующего качества на товар, который удовлетворяет условия договора.

В соответствии с положениями данной статьи, если недостатки и дефекты объекта не оговорены продавцом, покупатель имущества, который получил товар плохого качества, имеет право выбора: потребовать от продавца существенного снижения стоимости объекта, бесплатной ликвидации всех недостатков в разумные сроки, или же полное возмещение расходов на устранение брака покупателем. Если имеет место серьезное нарушение требований относительно качества объекта коммерческой недвижимости, а именно: выявление недостатков, не поддающихся ликвидации, недостатков на устранение которых потребуются значительные материальные и трудовые затраты, вновь возникающих недостатков после их ликвидации – покупатель имеет право снять с себя выполнение обязательств по договору купли-продажи и потребовать возмещения внесенной оплаты.

Покупатель объекта недвижимости, ни при каких ситуациях, не имеет права требовать замены товара несоответствующего качества на товар, который удовлетворяет условиям договора.

Касательно сроков возврата денежной суммы: на основании действующего законодательства возврат денег осуществляется в разумные сроки, точного определения которого законодательство не предоставляет. Срок исковой давности (общий срок) составляет 3 года. Но никто не может исключить того факта, что эти дефекты могли быть обнаружены позднее этого срока. Для максимально точного определения качества постройки, необходимо организовать строительно-техническую экспертизу. Только согласно полученному заключению экспертов можно принять правильное решение относительно целесообразности приобретения такого объекта коммерческой недвижимости.

Пункт №3 – Слишком высокая стоимость

Оценивая объекты коммерческой недвижимости, обычно используют несколько способов и подходов. Оценка осуществляется с помощью трех подходов:

  1. Доходный – подразумевает постепенную окупаемость потраченных средств за определенное время;
  2. Сравнительный – базируется на сопоставлении объекта оценки с подобными объектами, которые выставлены на продажу;
  3. Затратный – состоит в расчете расходов на покупку идентичного объекта с учетом износа имущества.

Такая оценка объектов недвижимости носит аналитический характер и системно характеризует имущество. Каждый подход используется для оценки определенного вида недвижимости: для жилых объектов применяется сравнительный подход, для рынка первичного жилья – затратный, а для коммерческих объектов – доходный подход.

Как оценить реальную стоимость объекта недвижимости?

Выделяют три основных способа оценки недвижимости:

  1. Оценка независимым оценщиком;
  2. Оценка риэлтором;
  3. Самостоятельная оценка.

Профессиональный оценщик привлекается тогда, когда Вам предстоит сотрудничать с юридическими лицами при осуществлении каких-либо действий с недвижимостью. Отчет, который предоставляет оценщик – это важный официальный документ. Некоторые владельцы прибегают к услугам оценщиков для понимания точной стоимости объекта недвижимости.

Привлечение риэлтора немного отличается от работы оценщика. Риэлтор не предоставляет в конце работы никаких документов. К тому же, найти квалифицированного риэлтора в России очень непросто. Большинство риэлторских агентств, как правило, не отличаются качеством предоставляемых услуг. Штат сотрудников таких организаций зачастую состоит из домохозяек и студентов, которые не имеют необходимых знаний и опыта. Эти люди работают за процент от заключенных сделок, поэтому агентство не занимается развитием и обучением такого персонала. Поэтому, риэлторская оценка будет достоверной, если у Вас есть хороший специалист. В противном случае – это пустая трата времени, средств и простой объекта на рынке недвижимости.

Если Вы разбираетесь в рыночных показателях и умеете их анализировать – оценку объекта недвижимости можно осуществить собственными силами. Этот способ наименее расходный: Вы тратитесь только на печатные издания о рынке недвижимости. Можно использовать данные интернет-ресурсов, и тогда этот способ будет абсолютно бесплатным. Главное – проанализировать максимально большую выборку. Это обеспечит получение наиболее достоверных результатов.

Параметры оценки. Из каких факторов формируется цена?

Как показывает практика, объекты недвижимости, которые переходили из одних рук в другие, имеют более низкую цену, чем объекты с первичными документами. Это объясняется минимальным риском участия третьих лиц, которые могут возражать и оспаривать сделки и правовые акты.

Индивидуальная оценка объектов недвижимости осуществляется для долей или их частей (каждая часть имеет своего владельца) в праве (объект остается физически цельным, но имеет нескольких владельцев) и объектов, которые обременены правами третьих лиц.

Технические характеристики при осуществлении оценки недвижимости

Основным параметром является местонахождение объекта. Наиболее весомый стоимостной фактор – это престижность строительного комплекса или района, в котором находится объект. Второе место занимает удобная инфраструктура: детские сады, школы, поликлиники, торговые центры а также транспортная развязка. Чем полнее инфраструктура, тем выше стоимость объекта недвижимости.

Определение цены объекта коммерческой недвижимости – основной этап при заключении любых сделок и совершении любых операций с недвижимостью. Чем точнее определена стоимость имущества, тем успешнее осуществляется продажа, покупка, сдача или съем объекта. Оценочная цена недвижимости оказывает прямое влияние на продажную стоимость объекта или же на сумму займа, который необходимо выделить для его покупки.

Осуществлять оценку коммерческой недвижимости рекомендуется только профессионалам, имеющим соответствующую лицензию и опыт работы. Основной аспект при проведении оценки – это тщательное обследование помещения. Оценщик лично прибывает на объект, который нужно оценить. Итоговая оценка помещения является комплексным показателем, поэтому в нее входит не только месторасположение, площадь объекта и его планировка, но и возможные строительные браки, а также все достоинства, которые могут повлиять на общий результат оценивания.

Итак, осматривая какой-либо объект коммерческой недвижимости, оценщик фиксирует настоящее состояние помещения и общее состояние здания, в котором находится объект, а также осматривает прилежащие территории. Конечно же, специалист обращает внимание на инфраструктуру и транспортную развязку. При осуществлении оценки объекта коммерческой недвижимости оценщика интересует этажность здания и вид из окон. Грамотный специалист обратит внимание и отметит каждую мелочь, которая может повлиять на цену помещения.

После окончания осмотра помещения, дальнейшая оценка может осуществляться по одному из стандартных сценариев, выбор которого зависит от стороны, с которой рассматривается объект. Практически всегда необходимо узнать рыночную стоимость. В этом случае, как правило, анализируется информация относительно цены аналогичных объектов. Далее, на основании полученных данных, учитывая индивидуальные достоинства и изъяны объекта недвижимости, осуществляется его оценка.

При оценке коммерческой недвижимости в большинстве случаев используется доходный способ. Специалист определяет сумму дохода, который можно будет иметь от сдачи объекта недвижимости в аренду. Также возможно применение способа сравнения подобных помещений. После тщательного осмотра объекта оценщик собирает информацию о стоимости близлежащих объектов, которые имеют похожие условия. Полагаясь на полученные данные, он вычисляет размер потенциальной прибыли от сдачи помещения арендатору. Оценщик должен учесть любые возможные расходы и издержки.

Учитывая огромное разнообразие типов недвижимости, которая имеет статус нежилых помещений, существуют определенные нюансы при оценке их стоимости. К примеру, для проведения стоимостной оценке помещений под офисы, ключевую роль при формировании цены играет месторасположение объекта относительно деловой части города; транспортная развязка и технологическое оснащение здания. Для недвижимости торгового назначения главными факторами будут месторасположение и этаж, на котором находится объект, а также отношение торговой площади к подсобным помещениям.

Учитывая индивидуальную специфику каждого объекта коммерческой недвижимости, существует определенный набор документов, который использует специалист для проведения оценки объекта. Важным моментом является то, что оценщик не осуществляет техническую экспертизу помещения, а все необходимые данные должны находиться в технических документах или в заказной справочной информации, которую может предоставить бюро технической инвентаризации.

Если необходимо определить стоимость ликвидации объекта недвижимости, вычисляется расчетный показатель, отображающий максимально вероятную стоимость, по которой конкретный объект может быть отчужден за время реализации. Это время короче срока, принятого в условиях рынка, за который продавец должен оформить сделку по отчуждению недвижимого имущества.

При вычислении ликвидационной цены в отличие от рыночной цены, берутся во внимание непредвиденные обстоятельства, обязывающие продавца реализовать объект коммерческой недвижимости согласно рыночным условиям.

Анализируя все факторы, влияющие на формирование цены, важно учитывать, что в рыночной экономике цены окончательно устанавливаются на основании общего соглашения между сторонами сделки. Продавец может бесконечно убеждать покупателя приобрести объект недвижимости по назначенной им цене, однако если у покупателя имеются весомые возражения – обе стороны идут на компромисс и корректируют итоговую стоимость объекта.

С утверждением, что стоимость иногда приходится существенно снижать, согласны все специалисты и эксперты. Но бывают случаи, когда сделка по купле-продаже заключается даже по стоимости, которая значительно превышает начальную сумму. Для этого продавцу достаточно создать жесткие условия и объявить, что за другую сумму он не продаст объект коммерческой недвижимости. В конечно итоге покупатель вынужден принять такие условия.

Если рынок недвижимости находится в нормальном состоянии, общепринятый размер ценового торга обычно не превышает 10% он стартовой цены. Однако в сложившихся кризисных условиях уже никого не удивляет скидка в 30% и даже в 50%. Особенно часто такое встречается, если первоначальная стоимость объекта была сильно завышена изначально.

Продажа коммерческой недвижимости в Красноярском крае

Покупка коммерческой недвижимости в Красноярском крае

Продам универсальное нежилое помещение 134 кв.м. , Красноярск, Обороны ул, 2а. собственник

Продам нежилое помещение. Возможен обмен на квартиры. Комиссия риэлторам ! — первая линия.

Продам готовый бизнес – помещение с долгосрочным арендатором. Площадь 158 кв.м., подвал. Возможен.

Продам нежилое помещение. Возможен обмен на квартиры. Комиссия риелторам ! — первая линия.

Возможен обмен на квартиры ! Комиссия риэлторам ! Площадь общая 628 кв.м. (1 этаж 436 кв.м. + подвал 192.

Продам готовый бизнес – помещение с долгосрочным арендатором (детский центр). Площадь 539 кв.м., 1.

Материал стен кирпич Продается незавершенное строительством отдельно стоящее офисное здание.

Покупаю нежилое помещение

О ценах, а также о том, как арендовать нежилое помещение в новостройках, редакция «РБК-Недвижимости» спросила у экспертов.

Сколько стоит аренда/покупка нежилых помещений в новостройках Московского региона

Стоимость аренды или продажи нежилых помещений зависит от многих факторов. «Это географическое местоположение объекта (Москва, Московская область), расположение помещения в микрорайоне относительно потоков людей и транспорта (внутри застройки, на первой линии у главной дороги), – перечисляет начальник управления коммерческой недвижимости ГК «ПИК» Антон Мельников. – Конечно, ставки аренды выше для помещений первой линии. Также на ставки влияет наличие ограничений в помещении по расположению торгового зала и витрины».

Партнер, ведущий консультант компании «Магазин магазинов» Марина Маркова приводит средние ставки аренды нежилых помещений в новостройках Московского региона: «Если брать в среднем площадь в 100 кв. м, то ставка аренды составит 500-700 долларов (16-23 тыс. рублей) за 1 кв. м», – говорит эксперт.

Стоимость покупки помещений другая. «В целом по рынку стоимость помещений под стрит-ритейл в новостройках Москвы находится в диапазоне от 150 тыс. до 500 тыс. рублей за 1 кв. м в год, в новостройках Московской области эта цифра значительно меньше – от 50 тыс. до 120 тыс. рублей за 1 кв. м в год», – приводит средние цифры генеральный директор «МИЦ – Девелопмент» (ГК «МИЦ») Сергей Хорошков.

Так, например, в микрорайоне «Катюшки» (девелоперская компания «Мортон») за помещение с отдельным входом арендная ставка составляет 800 рублей за 1 кв. м в в месяц , включая НДС (микрорайон расположен в 12 км от МКАД). А в новом микрорайоне «Солнцево-Парк», который расположен в Новой Москве, аналогичная арендная ставка может достигать 1,5 тыс. рублей за 1 кв. м.

Ставки арендной платы по объектам ГК «ПИК» варьируются от 8 тыс. до 60 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Для Московской области эти показатели, естественно, ниже и составляют от 4 тыс. до 14 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Стоимость продажи нежилых помещений в объектах ГК «ПИК» варьируется в Москве от 120 тыс. до 400 тыс. рублей за 1 кв. м, а в Московской области – от 40 тыс. до 120 тыс. рублей.

Кого хотят видеть среди арендаторов нежилых помещений девелоперские компании…

«Застройщик, как правило, не участвует в формировании необходимого набора коммерческой инфраструктуры района – если это не масштабный проект, предполагающий проживание от 5-7 тыс. жителей, – говорит руководитель отдела исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов» Андрей Васюткин. – Большая часть нежилых помещений на рынке не сдается в аренду, а продается – и уже покупатель (часто сам новосел) предлагает площадь в аренду. При такой схеме сложно выдержать единую коммерческую концепцию инфраструктуры района, соответствующую спросу со стороны жителей. Работает схема: кто больше заплатит – тот арендатор. Поэтому мы наблюдаем частую смену вывесок на помещениях первых этажей новых жилых домов».

«При подборе арендаторов коммерческих площадей в рамках проектов ГК «МИЦ» компания руководствуется необходимостью создания в рамках того или иного жилого комплекса набора всех необходимых для жизни товаров и услуг, – рассказывает о политике компании Сергей Хорошков. – Таким образом мы стараемся диверсифицировать объекты социальной инфраструктуры, предусмотреть все самое нужное для жизни – продуктовые магазины, аптеки, салоны красоты и другие объекты социально-бытовой инфраструктуры».

… а кого сами жильцы

Интересный эксперимент по подбору арендаторов реализовала компания «Региондевелопмент» на территории проекта «Жилой квартал 9-18» в Мытищах.

«Мы постарались еще на начальной стадии реализации проекта продумать концепцию инфраструктуры и предложить нашим покупателям самостоятельно выбрать именно те объекты для жизни, которые им необходимы, путем онлайн-голосования, – рассказывает генеральный директор «Региондевелопмента» Ольга Вальчук. – Это позволяет нам не только сформировать необходимый пул наших будущих арендаторов, но и понять, что именно хотят видеть покупатели в наших проектах, провести качественный анализ необходимых объектов.

Так, например, в ходе голосования стало очевидно, что жителям нет необходимости иметь на территории ЖК, в котором они проживают, полноценный ресторан, а достаточно небольшого кафетерия для завтраков и бранчей. Или же, например, популярный объект социально-бытовой инфраструктуры – салоны красоты. Результаты проведенного голосования показали, что жители хотели бы иметь рядом с домом салон спа-услуг, где можно расслабиться после тяжелого рабочего дня или трудовой недели.

По итогам собранных данных по всем категориям объектов будут проведены тендеры, в которых наши покупатели также смогут принять участие».

Арендаторы: сетевые компании или частные предприниматели

Говорить о том, что застройщики и управляющие компании отдают предпочтение сетевым компаниям или частному бизнесу, некорректно, считает Сергей Хорошков из «МИЦ – Девелопмент».

«Конечно, предпочтение отдается операторам с накопленным опытом и финансовыми ресурсами, а «сетевики» больше всего подпадают под это описание, – уточняет начальник управления коммерческой недвижимости ГК «ПИК» Антон Мельников. – Тем не менее у нашей команды нет предубеждений. Зачастую качество услуг несетевого арендатора в разы лучше, чем у сетевого».

Большинство жилых микрорайонов – эти типовые дома, панельная застройка. По словам Марины Марковой из консалтинговой компании «Магазин магазинов», в таких районах нежилые помещения сетевые ритейлеры с руками не отрывают. Большинству сетевых компаний они просто не подходят по размеру и техническим характеристикам. Поэтому здесь не идет речь о том, кого «готовы» пускать. Застройщик, как правило, продает эти помещения частным лицам, которые либо зарабатывают на аренде, либо развивают там малый бизнес. Частные предприниматели, арендующие нежилые площади в новостройках, зачастую сами живут в соседнем подъезде.

Как проверить нежилое помещение перед покупкой

Одним из важнейших этапов при покупке нежилого помещения является юридическая проверка покупаемого объекта имущества. Предлагаем Вашему вниманию стандартный список документов, который используется в компании «Юридическое бюро» при сопровождении сделки по приобретению нежилого помещения.

В таблице приняты следующие обозначения:

  • ФЛ — физическое лицо
  • ЮЛ — юридическое лицо.

Кто может получить / предоставить документы

В каком случае необходим

Какую информацию может содержать

Обычная выписка из ЕГРН на объект

Выписка из ЕГРН по земельному участку, на котором расположено здание, в котором находится объект

Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости

Цепочка сделок и иных оснований перехода права собственности на объект с указанием:

• даты и номера государственной регистрации права;
• даты, номера и основания прекращения права

Справка из ЕГРН о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости

Собственник или лицо по доверенности

Выписка из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов

Собственник или лицо по доверенности

Сведения о документе (документах), на основании которого было зарегистрировано право за нынешним собственником (договор купли-продажи, мены, акт приема-передачи, распоряжение госоргана, решение общего собрания, судебное решение и т.д.)

Сведения из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным

Собственник или лицо по доверенности

Всегда, если собственник — ФЛ

Сведения о признании лица недееспособным (ограниченно дееспособным) по решению суда

Копия Паспорта собственника (всех страниц)

Всегда, если собственник — ФЛ

Проверить паспорт на действительность можно по ссылке.

В случае недействительности паспорта — можно взять справку из УФМС.

Копия Свидетельства о браке собственника

Если собственник — ФЛ и состоит в браке

Паспортные данные супруга собственника, дата регистрации брака

Копия паспорта супруга собственника (всех страниц)

Если собственник — ФЛ и состоит в браке

Проверить паспорт на действительность можно по ссылке.

В случае недействительности паспорта — можно взять справку из УФМС.

Согласие супруга собственника на отчуждение имущества

Если собственник — ФЛ и состоит в браке, квартира является совместно нажитым имуществом

Воля супруга на отчуждение совместно нажитого имущества

Справка из психо-неврологического и из наркологического диспансеров в отношении супруга собственника

Если собственник — ФЛ и состоит в браке, квартира является совместно нажитым имуществом

Состоит / состоял ли собственник на учете в указанных учреждениях, как страдающий алкогольной / наркотической зависимостью

Копия доверенности на отчуждение имущества

Если предполагается совершать сделку по доверенности со стороны собственника- ФЛ

Копия паспорта представителя собственника (всех страниц)

Если предполагается совершать сделку по доверенности со стороны собственника — ФЛ

Проверить паспорт на действительность можно по ссылке.

В случае недействительности паспорта — можно взять справку из УФМС.

Справка из психо-неврологического и из наркологического диспансеров в отношении собственника

Всегда, если собственник — ФЛ

Состоит / состоял ли собственник на учете в указанных учреждениях, как страдающий алкогольной / наркотической зависимостью

Копия водительского удостоверения собственника (оригинал — на обозрение)

Всегда, если собственник — ФЛ

Дополнительное подтверждение дееспособности лица, идентификации собственника (фотография)

Копия военного билета, пенсионного удостоверения, загранпаспорта (оригиналы — на обозрение)

Всегда, если собственник — ФЛ

Дополнительная идентификация собственника (фотография), чтобы исключить риски совершения сделки по поддельному паспорту

Выписка из ЕГЮЛ на компанию — собственника

Всегда, если собственник — ЮЛ

Уставные документы ЮЛ — собственника в актуальной на момент сделки редакции

Всегда, если собственник — ЮЛ

Полномочия органов управления ЮЛ на принятие решения об отчуждении объекта, порядок принятия такого решения

Документ, удостоверяющий полномочия лица, которое будет действовать от имени собственника — ЮЛ при совершении сделки (протокол о назначении генерального директора, Доверенность)

Всегда, если собственник — ЮЛ

Наличие полномочий у лица, действующего от имени собственника — ЮЛ, соблюдение порядка оформления его полномочий

Документ, подтверждающий согласование предполагаемой сделки со стороны органов собственника — ЮЛ

Всегда, если собственник — ЮЛ

Соблюдена ли процедура принятия решения, согласования такого решения в соответствии с уставными документами

Перечень документов, содержащихся в регистрационном деле по компании — собственнику (предоставляется ИНФС, где компания состоит на учете)*

Всегда, если собственник — ЮЛ

Копии Правоустанавливающих документов на помещение (договор купли-продажи, дарения, мены, акт приема-передачи, судебное решение, распоряжение государственного органа о приватизации, решение общего собрания и т.д.)

Копия Свидетельства о государственной регистрации права собственности (с обеих сторон)

Копия документа, удостоверяющего ранее возникшее право на объект (Постановление органа местного самоуправления, свидетельство старого образца и т.д.)

Всегда, когда сведения о праве собственности не внесены в ЕГРН

Кадастровый паспорт помещения

Технический паспорт на нежилое помещение

Выписка из ЕГЮЛ на компанию — предыдущего собственника

Если право собственности Продавца на объект получено от предыдущего собственника — ЮЛ

Учредительные документы юридического лица, являвшегося предыдущим собственником объекта

Если право собственности Продавца на объект получено на основании Протокола (решения) общего собрания членов юридического лица

Документ, удостоверяющий полномочия лица, которое действовало от имени предыдущего собственника — ЮЛ при совершении сделки (протокол о назначении генерального директора, Доверенность)

Если право собственности Продавца на объект получено от предыдущего собственника — ЮЛ

Наличие полномочий у лица, действовавшего от имени предыдущего собственника — ЮЛ, соблюдение порядка оформления его полномочий

Документ, подтверждающий согласование предполагаемой сделки со стороны органов предыдущего собственника — ЮЛ

Если право собственности Продавца на объект получено от предыдущего собственника — ЮЛ

Была ли соблюдена ли процедура принятия решения предыдущим собственником -ЮЛ, согласования такого решения в соответствии с уставными документами

Документы по подключению к сетям тепло, водо, газо, электро — снабжения

Договоры, заключенные в отношении помещения (аренды, субаренды и т.д.)

Информация об условиях аренды, субаренды и иных сделок в отношении данного помещения

Письмо (ответ) из органа местного самоуправления по месту нахождения объекта

Любое лицо может запросить

Разрешительная документация на строительство дома, в котором расположено помещение (разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию)

Наличие / отсутствие разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию здания в фактически существующих размерах

Кадастровый паспорт на земельный участок, на котором расположено здание

Любое лицо может запросить

Вид разрешенного использования земельного участка, сведения о правообладателе(лях), обременениях

Бухгалтерский баланс компании — собственника на последнюю отчетную дату

Всегда, когда собственник — ЮЛ

Является ли сделка крупной — требует ли соответствующего одобрения

Документы, касающиеся обременений объекта

Охранное обязательство, договор аренды и т.д.

Кадастровый паспорт на земельный участок, на котором расположено здание

Сведения о земельном участке, на котором расположено здание. Отражено ли в паспорте данное здание.

Документ, являющийся основанием права пользования земельным участком под зданием

На каком праве используется участок под размещение здания (собственность, аренда и т.д.)

Отчет об оценке рыночной стоимости помещения

Если собственник — ЮЛ и есть признаки предбанкротного состояния

Подтверждение рыночной стоимости объекта при продаже, в целях избежания рисков при последуеющем банкротстве собственника

Договор на проведение оценки рыночной стоимости помещения

Если собственник — ЮЛ и есть признаки предбанкротного состояния

Задание на оценку

Материалы судебного дела

Собственник (при условии, что он являлся участником дела), иной участник дела

Если решение суда было вынесено в отношении объекта, собственника (в том числе предыдущего) (по вопросам дееспособности, обязательств и т.д.)

Крайне важно ознакомиться не только с судебным решением, но с материалами дела в полном объеме

* По запросу любого лица ИНФС может предоставить также копии регистрационных документов, в которых не содержится личных / конфиденциальных данных (входит в список дополнительных документов)

После проверки документов из стандартного списка, формируется список дополнительных документов, требующих дополнительной проверки.

Это интересно:

  • Оплатить счет в иностранном банке Чем отличается карта Сбербанка Виза от Мастеркард Использование банковской карточки для современного общества стало неотъемлемой частью жизни. Это позволяет сэкономить немало времени, так как доступен наличный и безналичный […]
  • СтСт150 гк рф СтСт150 гк рф УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е г. Ульяновск 04 февраля 2015 года Судебная коллегия по уголовным делам Ульяновского областного суда в составе: председательствующего судьи […]
  • Купить земельный участок протвино Купить земельный участок в Протвино 10.09.2018 19:10 | Большой земельный участок в Протвино проспект Академика Сахарова Срочно продаю участок 18 соток с красивым ландшафтом в охраняемом поселке ДНП "Удачный" (200 участковВ […]
  • Лишение водительского удостоверения по суду Правила лишения и возврата водительских прав Нет, решение о лишении прав принимает суд. Решение вступает в силу через 10 дней после судебного заседания. В течении 3 дней после вступления в силу решения суда. Следует заявить об […]
  • Земельные участки в калининграде под ижс на авито Земельные участки в калининграде под ижс на авито 2 600 000 руб. 1 200 руб. 45 000 руб. Кровати, диваны и кресла Ростов-на-Дону 1 390 руб. 10 000 руб. На длительный срок Санкт-Петербург 550 000 руб. 420 000 […]
  • Какое наказание за езду без прав в нетрезвом виде в 2018 году Наказание за езду пьяным за рулем без прав в 2018 году Инспектор обязан провести медицинское освидетельствование. Административный арест на срок от 10 до 15 суток или наложение административного штрафа на лиц, в отношении […]
  • Если работодатель не выдает справку 2 ндфл при увольнении Не дают справку 2-НДФЛ: что делать Актуально на: 22 марта 2016 г. Несмотря на то, что обязанность работодателя (налогового агента) выдавать справки 2-НДФЛ (утв. Приказ ФНС России от 30.10.2015 № ММВ-7-11/485@ ) по заявлениям […]
  • Закон о гражданстве рф от 28111991 ст 18 п г Закон РФ от 28 ноября 1991 г. N 1948-1 "О гражданстве Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) Закон РФ от 28 ноября 1991 г. N 1948-I "О гражданстве Российской Федерации" С изменениями и дополнениями от: 17 июня 1993 […]