Отказ от регистрации купли продажи квартиры

Содержание страницы:

Отказ Росреестра в регистрации собственности

Здравствуйте! Нуждаюсь в консультации. 28 мая 2016г. сдала документы через МФЦ в Росреестр на регистрацию права собственности следующие документы:

1) Передаточный акт (приватизация), на 4 человек в равных долях ( я, моя мама и двое моих детей), зарегистрирован в БТИ в 1996г.

2) Кадастровый паспорт на квартиру.

3) Рукописный договор дарения доли в квартире: «даритель» моя мама, «одаряемый» я), дата заключения 18 апреля, 3 экз.

4) Выписку о прописке. Прописаны 2 человека: я и моя дочь.

5) Квитанцию об оплате регистрации 2000р.

6) Документы подтверждающие родство между дарителем и одаряемым.

14 июня получила уведомление о приостановке регистрации до 11 июля. Обоснование: в Росреестре не зарегистрировано право собственности: моё и мамино, нужно предоставить недостающие документы. 28 июня поехала в Росреестр, на месте объяснили, что нам с мамой нужно написать заявления на регистрацию ранее возникшего права собственности и приложить эти документы к делу, конечно все оплатить: 1000 р. за каждую запись, т.к. за регистрацию доли берут 50% от стоимости. Заявления написали, квитанции оплатили. Сегодня, 5 июля, заехала узнать, как движется регистрация. Тот же регистратор мне сказал, что я должна написать заявление об отмене регистрации по договору дарения, т.к. со 2 июня вступил в силу закон, в связи с которым все сделки с долями в квартирах оформляются только через нотариуса. Это заявление я писать не стала, на что мне сказали, что тогда 11 июля мы получим документы о собственности на доли и отказ в регистрации по договору дарения. Отказ объясняют так: не смотря на то, что документы поданы до вступления в силу этого закона, зарегистрировать их не возможно, т.к. на момент подписания договора дарения в Росреестре не зарегистрированы наши права собственности. Регистрация же ранее возникших прав собственности долей будет датирована 11 июля 2016г., т.е. после вступления закона в силу. На этом основании договор дарения заключенный раньше даты регистрации ранее возникших прав они считают не правомерным, т.к. по их мнению доли наши станут нашей собственностью только после их регистрации в Росреестре, а до этого срока дарить нам было нечего, т.к. у нас не было зарегистрированных прав собственности. Получается, что документ на собственность от 1996 г. передаточный акт, зарегистрированный в БТИ, дает право только налог на собственность начислять, а право оформить договор дарения не дает. В общем, замкнутый круг какой-то.

Подскажите мне пожалуйста, почему право собственности на долю в квартире наступит только после регистрации этой доли в Росреестре? Если регистрация собственности в БТИ от 1996 г. не действительна, то на основании чего тогда с меня удерживают налог на эту собственность с 1996г.? Правомерен ли их отказ в регистрации прав собственности по договору дарения, в моем конкретном случае? Если законных причин для отказа у них нет, то какие еще основания и доводы я могу привести для того, чтобы доказать неправомерность отказа в регистрации, кроме того, что закон обратной силы не имеет?

Спасибо. С уважением, Людмила Василевская.

Ответы юристов (6)

Регистрация собственности действительна! Никто с этим не спорит. Имеется ввиду, что теперь право собственности возникнет после регистрации — на основании договора дарения удостоверенного нотариально.

В 1996 году — еще не был принят закон о государственной регистрации, и регистрация договора или перехода прав не трбовалась.

Россреестр имеет ввиду, что у одоряемого право собственности возникает только после регистрации перехода прав по договору — а именно (как указано 11 июля).

Думается, что действия Росреестра, с одной стороны, правомерны, ввиду того что после 2 июня договор дарения доли подлежит нотариальному удостоверению.

Ранее нотариальное удостоверение требовалось, например, если доля в праве общей собственности на недвижимость продавалась постороннему лицу. Теперь к нотариусу нужно обращаться при любом отчуждении этих долей.
Документ, которым приняты изменения — Федеральный закон от 02.06.2016 N 172-ФЗ Вступил в силу 2 июня 2016 года, за исключением отдельных положений

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Статья 24. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество
1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Раньше требовалось только при продаже.

НЕДЕЙСТВУЮЩАЯ РЕДАКЦИЯ
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых продает ее.
Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце втором настоящего пункта.

Есть вопрос к юристу?

Людмила, добрый вечер!

Я правильно понимаю, что передаточный акт БТИ зарегистрирован в 1996 году?

В этом случае регистрации права собственности не требуется, на мой взгляд, приостановка незаконна. Безусловно, для подтверждения мнения, необходимо видеть документы. Месяц назад у моего клиента был зарегистрирован договор купли — продажи, при этом от также владел квартирой на основании передаточного акта с отметкой БТИ.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Статья 6. Признание ранее возникших прав
1. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Решила еще раз продублировать, то что указала в своем ответе только более простыми словами. Уважаемая Горлова Дарья указала, что отказ незаконен — но это только если вам отказали в случае если посчитали, что нет регистрации акта БТИ (это действительно неправомерно). Но думается вас просто не поняли или вы не поняли и сформулировали неправильно. А сейчас только еще больше ответ выше все запутает.

Месяц назад (а точнее месяц и 4 дня) не вступили изменения по поводу обязательного нотариального удостоверения сделки. Думаю, что именно на этом основании отказали — на том, что договор дарения доли нотариально не удостоверен.

Отказ объясняют так: не смотря на то, что документы поданы до вступления в силу этого закона, зарегистрировать их не возможно, т.к. на момент подписания договора дарения в Росреестре не зарегистрированы наши права собственности. Регистрация же ранее возникших прав собственности долей будет датирована 11 июля 2016г., т.е. после вступления закона в силу.
Людмила

То есть в настоящий момент Росреестр не смог признать договор дарения не удостоверенный нотариусом надлежащей формой для регистрации прав, так как регистрация будет датирована 11 июля 2016 (а после 02.06.2016 договор дарения доли подлежит нотариальному удостоверению).

Получается, что документ на собственность от 1996 г. передаточный акт,
зарегистрированный в БТИ, дает право только налог на собственность
начислять, а право оформить договор дарения не дает. В общем, замкнутый круг какой-то.

Регистрация собственности в БТИ действительна! Как я понимаю. Для полного ответа выложите, пожалуйста отказ Росрееста — там указаны основания отказа, но думается именно то — что договор не удостоверен нотариально.

Передаточный акт, зарегистрированный в БТИ «дает право оформить сделку» — является основанием возникновения собственности у вас в 1996 году, он не признан недействительным и вы все это время являлись собственником.

Внимательно прочитайте отказ Росреестра.

мое мнение ФРС не прав, т.к. право собственности Вас возникло в 1996 году, до вступления в силу Закона О гос. регистрации недвижимости и эти права регистрируются при желании.

Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступил в действие с 31 января 1998 года. Пунктом 6 ст. 33 указанного Закона предусмотрено — Закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие.
Статьей 6 указанного Закона предусмотрено: права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу указанного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, государственная регистрация таких прав производится по желанию правообладателей.
Статьей 4 указанного закона установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество является обязательной только в случае, если правоустанавливающие документы на это имущество оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

поскольку право собственности возникло в 1996г., то сделка дарения действительна и не требует нотариального удостоверения, т.к. совершена до вступления данного положения в силу, и подлежит регистрации одновременно с правом собственности Вашей матери на долю (возникшем до Закона) в течение 10 дней.

2. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества и государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества проводятся в течение десяти рабочих дней со дня приема соответствующих заявлений и других необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества документов, если иные сроки не установлены федеральным законом.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.
В иных случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, за государственную регистрацию возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества взимается государственная пошлина в размере, равном половине установленного размера государственной пошлины за государственную регистрацию прав.
ст. 6, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 02.06.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <КонсультантПлюс>

Уточнение клиента

Спасибо за ответ!

Регистрация приостановлена до 11 июля, причина приостановки: «…в Едином гос. Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует запись о регистрации права общей долевой собственности…». После получения уведомления о приостановке регистрации, 28 июня, мы подали заявления на внесение записи в Росреест о ранее возникшем праве собственности на доли.

Отказ я еще не получила, сегодня мне предложили написать заявление о прекращении регистрации. Это заявление я писать не стала, на что мне сказали, что тогда 11 июля мы получим документы о ранее возникшем праве собственности на доли (на основании наших заявлений от 28 июня и передаточного акта) и отказ в регистрации по договору дарения.

Отказ объясняют тем, что регистрация ранее возникшего права собственности будет датирована 11 июля 2016г., т.е. после вступления в силу закона от 2 июня. К остальным документам у Росреестра претензий нет.

Договор дарения рукописный, «даритель» — моя мама, «одаряемый» — я, заключен 27 апреля и сдан на регистрацию в Росреестр 27 мая, это до 2 июня 2016г.

11 июля 2016г. дата регистрации в Росреестре РАНЕЕ ВОЗНИКШЕГО права собственности, т.е. дата внесения в Росреестр записи на наши доли которые прописаны в передаточном акте приватизации. Передаточный акт приватизации оформлен на 4 человек (все совершеннолетние, близкие родственники) в равных долях и зарегистрирован в БТИ в 1996г.

Росреестр настаивает на том, что регистрация не возможна потому, что 11 июля 2016г дата регистрации РАНЕЕ ВОЗНИКШЕГО права собственности дарителя на его долю, т.е. после вступления в силу закона от 2 июня. Дословно: » Если бы ранее возникшее право собственности дарителя на его долю было зарегистрировано до 2 июня, то можно было-бы зарегистрировать право собственности одаряемого и сейчас, без нотариального заверения сделки, на основании того, что документы на регистрацию были поданы в Росреестр до 2 июня .»

Росреестр настаивает, что дата регистрации передаточного акта в БТИ от 1996г. роли не играет, а важна только дата регистрации ранее возникшего права собственности в Росреестре и что только после этого у нас появляется право для заключения договора дарения. Дословно: «Вы не могли подарить долю, дарить было нечего, т.к. ранее возникшие права собственности на даримую долю, на момент подписания договора дарения, небыли зарегистрированы в Росреестре.»

Как я могу доказать, что отказ не правомерен? На основании какого закона?

06 Июля 2016, 00:01

Людмила, в силу п.1 ст.6 Вы не обязаны были регистрировать право возникшее до Закона, а в силу абз.1 и 2 п.2 ст.6 при отчуждении такого права (возникшего ранее Закона) ОДНОВРЕМЕННО ФРС регистрирует и это право, и переход прав по сделке.

При чем при такой регистрации регистрация права возникшего ранее ГОСПОШЛИНОЙ не облагается (аб.3 п.2 ст.6)

Людмила, на данный вопрос — ответ такой, что регистрация в тот период времени не требовалась.

Каким законом руководствоваться — на данный вопрос ответил Дмитрий.

Отказ я еще не получила, сегодня мне предложили написать заявление о прекращении регистрации. Это заявление я писать не стала, на что мне сказали, что тогда 11 июля мы получим документы о ранее возникшем праве собственности на доли (на основании наших заявлений от 28 июня и передаточного акта) и отказ в регистрации по договору дарения.

Очень странно. Получается, что свидетельство о праве собственности, возникшего на основании передаточного акта вам все же выдадут.

Думаю, вам следует просто получить документы о ранее возникшем праве, удостоверить у нотариуса договор и направить на регистрацию заново переход прав на основании договора дарения.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Заключение договора перехода права собственности

Через 4 дня после заключения договора купли продажи квартиры в Москве один из 4 собственников умирает. Могут ли возникнуть проблемы при регистрации сделки? Какие проблемы могут возникнуть у покупателей если сделка все таки будет зарегистрирована?

Ответы юристов (17)

Проблем возникнуть не должно. Правила о регистрации таких договоров отменены с 1 марта 2013 года. При регистрации в Росреестре перехода права тоже не должно возникнуть проблем.

Уточнение клиента

по телефону горячей линии росрестра 8 800 100 34 34 утверждают, что такая сделка не будет зарегистрирована поскольку договор не действителен в связи со смертью собственника. они не правы?

03 Апреля 2013, 20:15

Есть вопрос к юристу?

Умерший собственник выразил свою волю, направленную на заключение договора купли-продажи квартиры и подписал соответствующий договор еще при жизни.

Даже по старым правилам в этом случае договор можно было зарегистрировать в судебном порядке. После же вступления в силу Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ, отменяющего требование о регистрации договора к сделкам, предусмотренным ст. 558 (продажа жилых помещений) требование о регистрации договора отменено, таким образом, если ваш договор был подписан после 1 марта 2013 года, то он считается заключенным с момента подписания, а не с момента регистрации. А регистрируется только переход права.

Единственная сложность, а не проблема, состоит в том, что если покупатель еще не оплатил сумму, причитающуюся умершему собственнику, то ввиду отсутствия ясности о правопреемниках (наследниках) придется вносить данную сумму в депозит нотариуса, чтобы обязанность по оплате была исполнена надлежащим образом.

по телефону горячей линии росрестра 8 800 100 34 34 утверждают, что такая сделка не будет зарегистрирована поскольку договор не действителен в связи со смертью собственника. они не правы?

А когда сделка была?

Уточнение клиента

после 1 марта 2013

03 Апреля 2013, 20:22

Добрый день!

Поскольку договор был заключен после 1 марта 2013 года, то он является действительным, как уже указали коллеги.

Но возникнет технический вопрос при регистрации.

Заявителями выступают и продавец, и покупатель.

Соответственно продавца нет уже. Доверенности выданные утратили силу.

Некому выступить заявителем с его стороны.

ИМХО, следовательно однозначный отказ в регистрации права и дорога в суд с иском о признании права собственности и последующей регистрацией права на основании решения суда.

Могут возникнуть сложности, если заявление о регистрации перехода права не было подано. В этом случае придется ждать, пока наследники примут наследство и получат свидетельства о праве на наследство. Тогда подать заявление смогут они. Минимум полгода.

Если наследники не будут спешить с получением свидетельства о праве на наследство, то придется понуждать их к регистрации перехода права в судебном порядке. Но для этого надо знать, кто именно надлежащие ответчики (наследники ), именно поэтому скорее всего придется ждать до истечения шести месяцев.

Иными словами, у покупателя будет ситуация, когда договор заключен, действителен, но регистрация права не произошла, и квартира (доля в квартире) юридически принадлежит еще наследникам.

В отношении перехода права по другим долям проблем не должно быть.

Да, скорее всего Вас пошлют в суд с иском о признании договора заключенным.

В дальнейшем могут быть проблемы с наследниками, которые захотят получить обратно квартиру, например, признавая договор купли-продажи недействительным.

Вопрос ещё вот в чем.

На момент сделки собственником квартиры в Росреестре значился продавец, а Закон о регистрации в п. 1 ст. 2 говорит о том, что:

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — государственная регистрация прав) — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Это не значит, что право у покупателя не возникло, но до его регистрации он ограничен в осущесвлении своих прав.

Соответственно наследники приходят к нотариусу, приносят выписку из ЕГРП и просят выдать свидетельство о праве на наследство на квартиру.

А при обращении в суд тоже возникает вопрос. А кто будет ответчиком? Продавца ведь нет уже.

Договор признавать заключенным не нужно. Он и так таковым уже является. Но вот возникшее право нужно признавать.

Хотя может даже лучшим вариантом будет обратиться в Росреестр с документами о смерти продавца, получить отказ и обжаловать его действия и просить суд обязать Росреестр зарегистрировать право.

Тут надо подумать.

Там 4 собственника как я понял. Квартира в долевой собственности была?

Соответственно наследники приходят к нотариусу, приносят выписку из ЕГРП и просят выдать свидетельство о праве на наследство на квартиру.

Поэтому надо поторопиться, чтобы нотариуса уведомить о споре.

Уточнение клиента

долевая собственность по 1/4: муж+жена+2 совершеннолетних ребенка

03 Апреля 2013, 21:03

В соответствии со ст.551 Гражданского Кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В силу п. 2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
То есть, Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его регистрации.

Если Ваш Договор купли-продажи не был зарегистрирован в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи со смертью, то Вам следует решать вопрос в судебном порядке.

Действующим законодательством не предусмотрен срок, в течение которого стороны договора должны обратиться в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за государственной регистрацией договора и перехода права собственности. ЕСли договор купли-продажи жилого помещения был совершен в надлежащей форме, фактически был исполнен, продавец обладал необходимыми полномочиями по отчуждению данного жилого помещения, а единственным препятствием к регистрации договора и перехода права собственности явилась смерть продавца, то сделка по отчуждению является состоявшейся, а договор купли-продажи может быть признана судом заключенной..
Пунктом 3 статьи 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора. Переход права собственности при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В соответствии с п. 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям сторон могут применяться нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона).
Если продавец, передавший объект недвижимости приобретателю, скончался до государственной регистрации перехода права собственности, то к отношениям по регистрации подлежит применению п.3 статьи 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации., что подтверждается судебной практикой.
В силу статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним является, кроме прочего, договоры и иные сделки в отношении недвижимого имущества, вступившие в законную силу судебные акты.

То есть, решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности на купленное жилое помещение.

Исходя из разъяснений Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ, обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимости вправе обратиться с иском о госрегистрации перехода права собственности, предъявив его к наследникам или иным универсальным правопреемникам.
Таким образом, покупатель недвижимости вправе обратиться с названным требованием к наследнику продавца в случае смерти последнего. Условие для этого — сторонами были исполнены все условия сделки. При этом не требуется признавать недействительным свидетельство о праве на наследство.

Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий (кроме смерти продавца) для регистрации.

Таким образом, сейчас Вам следует подавать исковое заявление с требованием проведения государственной регистрации сделки.

На основании решения решения суда Вы сможете зарегистрировать свое право собственности на жилье

Смогу оказать услугу по составлению иска, а также проконсультировать по успешному решению вопроса.

Регистрация договора купли-продажи через 5 лет после покупки

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, заключили договор купли-продажи объектов недвижимости в 2011 году, в течении года произвели оплату. Но ( причины не ясны) договор не зарегистрировали и соотв. не получили свидетельство о гос.регистрации права собственности. Подскажите сейчас можно пойти получить зеленку?? Что необходимо сделать.

Уточнение клиента

А что делать,если на данный момент у продавца ООО другой ген директор??или это значения не имеет??

31 Мая 2016, 17:33

Ответы юристов (5)

Здравствуйте, Вам следует обратиться в Росреестр и зарегистрировать переход права согласно подписанным договорам на общих основаниях с уплатой госпошлины

Есть вопрос к юристу?

Уважаемая Ксе! Срок для государственной регистрации совершенной сделки с недвижимым имуществом законодательно не определен. Вы вправе в установленном порядке и в удобное Вам время обратиться в теруправление Росреестра (МФЦ) для совершения регистрационного действия (-ий), необходимого для перехода к Вам права собственности. Желаю успеха.

В день заключения договора купли-продажи у продавца на руках документы, подтверждающие право собственности на объекты недвижимости были?

Если да, то продавец с покупателем должны обратиться в Управление Федеральной Регистрационной службы государственной регистрации и картографии с пакетом документов (3 экз. договора купли-продажи, свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество продавца, технический паспорт объекта). Можно обратиться также в Многофункциональный центр.

Добрый день! Вам необходимо связаться с продавцом купленных объектов, чтобы подать с ним документы на государственную регистрацию. Так в соответствии с частью 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ:

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, если продавец будет уклонятся от государственной регистрации, то вам необходимо будет требовать гос регистрации в судебном порядке. Так в соответствии с частью 3 статьи 551 гражданского кодекса РФ:

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Нет, замена директора не играет роли с юридической точки зрения, так как сделку по продажи квартиры совершало ООО, а директор- это лишь исполнительный орган ООО.

Часть 1 Статьи 48 Гражданского кодекса РФ:

Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Можно ли расторгнуть сделку купли-продажи квартиры, если документы уже поданы на государственную регистрацию?

Здравствуйте. Скажите, пожалуйста, может ли собственник квартиры аннулировать сделку купли-продажи в одностороннем порядке, если договор был уже предоставлен на государственную регистрацию в кадасторовой палате?

Ответы юристов (7)

Здравствуйте, до государственной регистрации сторона может приостановить регистрацию в порядке и на основаниях предусмотренных Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016), но оспорить сделку в одностороннем порядке можно только в судебном порядке.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте, мне не совсем понятен вопрос, но возможно Вам мой ответ поможет. В настоящее время закон допускает возможность подачи заявления о прекращении государственной регистрации права в период с момента подачи документов на регистрацию и до момента регистрации (отказа). В том случае, если такое заявление подадут все стороны сделки регистрация будет прекращена, а если собственник, то в конечном итоге будет отказано в регистрации.

Уточнение клиента

Спасибо, Нина и Наталья. Если заявление с запросом на неосуществление сделки подается только собственником в момент приостановки регистрации, будет ли отказано в регистрации? На какое время может быть приостановлена регистрация?

31 Октября 2016, 10:28

нет, отказ в регистрации может быть только в случаях предусмотренных законом, среди этих случаев нет одностороннего отказа от исполнения сделки — тем более в силу ст. 309, 310 ГК РФ — односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

ч. 4 ст. 20 ФЗ № 122-ФЗ:

До внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора.Государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права. В случае, если государственная регистрация прав проводится судебным приставом-исполнителем на основании судебного акта, она может быть прекращена только на основании судебного акта. В случае, если государственная регистрация прав проводится по требованию судебного пристава-исполнителя, она может быть прекращена только по требованию судебного пристава-исполнителя.

Уточнение клиента

Дело в том, что квартира продается через агента недвижимости, у которого была доверенность на продажу. Собственник информировал агента о своем намерении остановить продажу, потому что возникла доля недоверия, но он в одностороннем порядке пошел и предоставил договор на государственную регистрацию. Заявление со стороны собственника и с указанием, что доверенность была недействительной было сделано, но его не приняли. И сказали, что одной доверенности на возврат документов будет достаточно для прекращения сделки. Договор купли-продажи собственник лично не подписывал. Проясните, пожалуйста, ситуацию.

31 Октября 2016, 10:48

К сожалению такие ситуации бывают, что одна из сторон пишет заявление о прекращении регистрационных действий, то регистратор впоследствии откажет в регистрации, но это не является расторжением сделки, а лишь уклонением от ее государственной регистрации. В том случае, если вы попали в такую ситуацию и сделка исполнена (произошла оплата и имущество передано) сможете обратиться в суд с требованием о государственной регистрации перехода права.

НЕ совсем согласна. Если на момент заключения сделки доверенность не была отозвана — то нет оснований — Ведь полномочия на момент совершения сделки у доверенного лица были, а остальное — это уже правоотношения по договору между риэлтором и продавцом.

Уточнение клиента

Да, но ведь собственник лично подтвердил, что доверенность была недействительной. «Отозвана», что это значит?

31 Октября 2016, 11:07

а что значит подтвердил? это вам сказано — законом определен порядок прекращения и отзыва доверенности — если это не сделано — значит она действовала. Отозвать можно у нотариуса выдавшего доверенность. А недоверие или изменение обстоятельств и условий продажи — это есть исполнение договора между представителем и заказчиком, который должен будет доказать что на момент подачи документов и получения денег волеизъявление было изменено.

Уточнение клиента

До предоставления договора в Кадастровую палату собственник информировал агента о своем намерении не продавать квартиру (по средствам телекоммуникационной связи), и агент был согласен, поэтому собственник и подтвердил, что доверенность была недействительной (собственник решает, а не агент), и он не знал как по закону это правильно сделать.

31 Октября 2016, 11:22

Выше вам уже правильно ответил юрист, что порядок отзыва доверенности, а также то, что если случаи в которых доверенность прекращает свое действие.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Продажа квартиры через МФЦ

С необходимостью продажи квартиры в определенный момент жизни может столкнуться каждый. Процедура эта имеет множество нюансов, но является сейчас гораздо более простой, чем еще несколько лет назад. Оформлением сделок с недвижимостью занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Также можно зарегистрировать продажу квартиры через МФЦ (Многофункциональный центр «Мои документы») — об этом варианте регистрации мы вам и расскажем.

Основные этапы продажи жилой недвижимости

Государственное оформление сделки купли-продажи квартиры – это один из завершающих этапов, которому предшествует еще несколько подготовительных. Конечно, первым делом нужно найти покупателя на недвижимость, достигнуть договоренностей о сроках, сумме договора и других нюансах.

Далее происходит составление договора. Для этого может использоваться готовый бланк, в котором учтены все требования по подготовке подобных документов. Также можно самостоятельно составить договор. Оформить договор купли-продажи можно также с помощью юриста, нотариуса или агентства недвижимости. Образец договора купли-продажи квартиры можно получить на сайте Росреестра, где представлены бланки и шаблоны необходимых для сделок с недвижимостью документов.

Если раньше обязательным условием всех сделок с жильем было привлечение нотариуса, то теперь можно обойтись и без его услуг. Подписать договор купли-продажи квартиры стороны могут просто при личной встрече, без привлечения третьих лиц. Конечно, присутствие нотариуса поможет значительно снизить риски, но потребует дополнительных временных и финансовых затрат.

Упомянутые этапы непосредственно предшествуют регистрации передачи права собственности на квартиру.

Где можно зарегистрировать сделку с недвижимостью

Когда необходимые для продажи квартиры документы собраны, а договор подписан, нужно принять решение о том, где именно будет происходить регистрация сделки. Сделать это можно несколькими способами:

  • через МФЦ «Мои документы»;
  • в территориальных отделениях Росреестра (кроме Москвы, где Росреестр не работает с физическими лицами);
  • через портал Госуслуги.

Выбирая один из этих вариантов, нужно понимать, что непосредственно регистрацией сделок занимается именно Росреестр, а МФЦ и портал Госуслуги выступают лишь в качестве посредников. Но все большее количество продавцов и покупателей недвижимости предпочитают обращаться именно в МФЦ, поскольку там и режим работы удобнее, и попасть на прием туда намного проще.

Обратите внимание: если недвижимость располагается на территории другого кадастрового округа, то подача документов возможна только через офисы Росреестра.

Как оформить продажу квартиры через МФЦ

Порядок действий при оформлении сделки посредством МФЦ довольно прост.

ШАГ 1. Запись на прием.

Сделать это можно несколькими способами:

  • через сайт вашего МФЦ (список МФЦ по России с телефонами и ссылками на официальные сайты);
  • через сайт Госуслуги (услуга предоставляется в тестовом режиме и доступна не во всех регионах страны);
  • по телефону;
  • непосредственно на месте, придя в помещение МФЦ и получив электронный талон в терминале.

Первые два варианта наиболее предпочтительны, ведь время на ожидание своей очереди в этом случае будут минимальным.

ШАГ 2. Подготовка полного перечня документов о продаже квартиры

Этот перечень может варьироваться в зависимости от условий сделки (например, от того, каким образом была получена отчуждаемая квартира, от наличия ипотеки, и др.). Мы рассмотрим один из простых вариантов, когда квартира приобретается без ипотеки.

При заключении сделки сторонами должен быть собран определенный пакет документов, который включает:

  • паспорта участников сделки (либо их представителей, вместе с нотариальной доверенностью);
  • документы о праве собственности на объект недвижимости, участвующий в сделке («зеленка» или выписка из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости, которая предварительно должна быть заказан в Росреестре или здесь же в МФЦ);
  • если квартира еще не зарегистрирована в Росреестре — документ, по которому права собственности на квартиру были ранее приобретены нынешним собственником;
  • в некоторых случаях — техпаспорт жилого помещения, давность которого не превышает 5 лет (получается в БТИ);
  • актуальный договор купли-продажи в трех экземплярах;
  • если продавец в браке — согласие супруга на продажу;
  • квитанция об оплате госпошлины (формально необходимость ее предоставления отменена, но лучше все же приложить ее к пакету документов).

При продаже доли квартиры участие нотариуса обязательно. Также обязательным является соблюдение правила о том, что первоочередное право на покупку доли имеют другие участники долевой собственности.

Уточняйте перечень необходимых документов для вашего случая по телефону горячей линии вашего МФЦ. Вы также можете воспользоваться сервисом подбора документов официального сайта Росреестра.

ШАГ 3. Передача документов на регистрацию сделки

Попав на прием к регистратору, продавец заполняет заявление о переходе права собственности, а покупатель — похожий бланк, но на регистрацию нового права.

Затем покупатель должен заплатить государственную пошлину, которая взимается за оформление купли-продажи квартиры в обязательном порядке. Вместе с квитанцией об оплате, заполненными заявлениями от продавца и покупателя регистратору передаются и собранные документы на продажу квартиры. Взамен обратившиеся получают расписку о приеме документов на регистрацию, в которой указан полный перечень принятых бумаг (его желательно сверить), номер дела и срок регистрации. В этот момент процесс оформления купли-продажи квартиры через МФЦ будет запущен.

ШАГ 4. Получение готовых документов

В назначенный день надо снова прийти в МФЦ для получения на руки своего экземпляра договора с отметками Росреестра. Предварительно можно проверить готовность документов, хотя сроки обычно соблюдаются, а в случае каких-либо вопросов регистраторы сами свяжутся с заявителями.

Особенности продажи квартир через МФЦ в Москве и Санкт-Петербурге

Жители столицы могут получить необходимую информацию об адресах МФЦ Москвы и графиках работы на сайте md.mos.ru. Там же можно найти телефоны для предварительной записи на прием для регистрации договора продажи жилья, написать электронное обращение со своим вопросом, ознакомиться с инструкциями, которые помогут быстрее разобраться во всех особенностях оформления сделок с недвижимостью в столице.

Аналогичный сайт для жителей Санкт-Петербурга gu.spb.ru также поможет быстро получить нужные сведения и продать квартиру через МФЦ быстро и удобно.

Сроки и стоимость услуги

Госпошлину за регистрацию сделки в 2017-2018 году с физических лиц взимают в размере 2000 рублей, с юридических лиц – 22000 рублей.

Срок регистрации договора через МФЦ составляет 10 рабочих дней. К этому сроку надо добавить несколько дней, необходимые для передачи документов между МФЦ и Росреестром.

Приостановка и отказ в регистрации права

В законе указано несколько оснований, дающих регистратору право приостановить регистрацию сделки или полностью отказать в ней.

Регистрация сделки купли-продажи квартиры через МФЦ приостанавливается в следующих случаях:

  • предоставлен неполный пакет документов;
  • выявлены противоречия между зарегистрированными и заявленными правами;
  • обнаружены ошибки в документах или появились сомнения в их подлинности;
  • форма и содержание документов не в полной мере являются соответствующими действующему законодательству (например, в договоре купли-продажи указаны не все существенные условия);
  • отсутствует необходимое в некоторых случаях согласие третьих лиц на сделку;
  • недвижимость находится под арестом или обременением;
  • регистратор не получил вовремя ответ на запрос сведений по межведомственным каналам, например, из ФНС или ФМС.

В случае приостановки процесса регистрации сделки ее участникам рассылаются уведомления с подробным указанием причин принятия этого решения. Приостановка регистрации продолжается до полного устранения вызвавших ее причин, но не более трех месяцев. В дальнейшем регистрация либо возобновляется, либо последует отказ в ней.

Отказать в регистрации прав собственности могут только в том случае, если сначала была произведена приостановка, и ее причины не были устранены в трехмесячный срок. Если последовал отказ в регистрации, то госпошлина не возвращается.

Стоит помнить о том, что регистратор имеет право произвести возврат документов без их рассмотрения, что происходит в случае наличия в документах подчисток, приписок или других помарок, а также при отсутствии квитанции об уплате госпошлины и неполучения регистратором сведений о ее поступлении в течение 5 дней.

Заключение

Сделка купли-продажи квартиры через МФЦ, при условии правильного оформления всех документов и своевременной оплате пошлины, оформляется быстро и удобно.

8 (800) 350-23-69 доб.162

или воспользуйтесь формой для бесплатной консультации:

Это интересно:

  • Федеральный закон от 25 декабря 2008 г n 273-фз о противодействии коррупции Федеральный закон от 25 декабря 2008 г. N 273-ФЗ "О противодействии коррупции" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 25 декабря 2008 г. N 273-ФЗ"О противодействии коррупции" С изменениями и дополнениями от: 11 […]
  • Уголовный кодекс особенная часть учебник УГОЛОВНОЕ ПРАВО особенная часть Транскрипт 2 УГОЛОВНОЕ ПРАВО особенная часть Учебник для бакалавров Издание второе, переработанное и дополненное Под редакцией доктора юридических наук, профессора А. И. Чучаева Москва 2015 3 УДК […]
  • Российская газета изменения ук рф Федеральный закон от 23 апреля 2018 г. N 111-ФЗ "О внесении изменений в Уголовный кодекс Российской Федерации" Документ является поправкой к Комментарии Российской Газеты Принят Государственной Думой 10 апреля 2018 года Одобрен […]
  • Инструкция по заполнению врачебного свидетельства о смерти Инструкция по правилам заполнения, выдачи, учета и хранения медицинского свидетельства о смерти Приложение к приказу от «13» апреля 2009 года № 000 по правилам заполнения, выдачи, учета и хранения медицинского свидетельства о […]
  • Отпуск как считать дни тк рф Включаются ли выходные дни в отпуск? Юридический Яндекс Дзен! Там особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас. Продолжительность ежегодных основного и дополнительных оплачиваемых […]
  • Статья 40 фз о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения Федеральный закон от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ"О санитарно-эпидемиологическом благополучии […]
  • Мировой суд г таганрога ростовской области Департамент по обеспечению деятельности мировых судей Ростовской области г. Ростов-на-Дону, ул. Дранко, 108 б, 344018телефоны: 8 (800) 200 5044, (863) 234 50 44факс: (863) 234 50 44 Судебные участки Таганрогского судебного […]
  • Страховое право список литературы Страховое право список литературы Один @ втор.ru Самара 8-927-902-39-25 Дипломные, курсовые, контрольные работы на заказ в Самаре andrey@odinavtor.ru Список литературы по страхованию На этой странице приведен список […]