Основания возникновения обязательственных прав на земельный участок

Возникновение обязательств

  • Гражданское право
  • Предмет и методы гражданского права
  • Принципы гражданского права
  • Система гражданского права
  • Источники гражданского права
  • Субъекты и объекты гражданского права
  • Вещи в системе права

Основания возникновения обязательств

Как и другие правоотношения, обязательства возникают из различных юридических фактов, называемых в обязательственном праве основаниями возникновения обязательств.

Наиболее распространенным основанием возникновения обязательств является договор. Договор служит той правовой формой, которая наилучшим образом позволяет сторонам точно зафиксировать свои имущественные интересы посредством установления в соответствии со своей волей прав и обязанностей.

Обязательства могут возникать и из односторонних сделок. Например, опубликованное в газете обещание награды лицу, доставившему владельцу пропавшую вещь, порождает обязанность сделавшего его лица выплатить обещанное вознаграждение тому, кто представит потерю. Обязательственные правоотношения могут возникать также из сделок, не предусмотренных законом, но не противоречащих ему и порождающих гражданские права и обязанности в силу общих начал и смысла гражданского законодательства (п. 1 ст. 8 ГК РФ).

В ряде случаев основаниями возникновения обязательств являются акты публичной власти (административные акты государственных органов и органов местного самоуправления ненормативного (индивидуального) характера, если они названы в этом качестве законом (подп. 2 п. 1 ст. 8), а также судебные решения). Так, решение компетентного органа публичной власти об изъятии у собственника земельного участка для государственных нужд порождает обязательство по выкупу такого участка государством (ст. 279-281 ГК РФ).

Обязательство может возникнуть из судебного решения по иску государственного органа о выкупе земельного участка, в случае если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа (ст. 282 ГК РФ).

Обязательства возникают и в связи с совершением неправомерных действии по причинению вреда другому лицу или неосновательному обогащению за счет другого лица. Существо этих обязательств составляет обязанность компенсации причиненного вреда или возврата неосновательно приобретенного имущества, которая всегда носит имущественный характер, включая и случаи возмещения морального вреда. Такие обязательства могут возникать в результате действий как граждан и юридических лиц, так и органов публичной власти, в том числе при принятии ими индивидуальных или нормативных актов, не соответствующих закону или иным правовым актам.

Иногда обязательства возникают вследствие таких юридических фактов, как юридические поступки, называемые законом «иными действиями граждан и юридических лиц» (подп. 8 п. 1 ст. 8), т. е. не являющихся сделками. Таковы, например, находка или обнаружение клада, порождающие обязательства соответственно по возврату найденной вещи (ст. 227 ГК РФ) или по передаче клада либо его части собственнику имущества, где был обнаружен клад (п. 1 ст. 233 ГК РФ), а также действия по предотвращению вреда личности или имуществу гражданина, порождающие обязательство по возмещению понесенных при этом расходов (п. 1 ст. 984 ГК РФ), а в отдельных случаях — и по дополнительному вознаграждению (ст. 985 ГК РФ).

Наконец, основаниями возникновения обязательства могут быть не зависящие от воли людей юридические факты — события (подп. 9 п. 1 ст. 8), например открытие навигации, влекущее начало исполнения обязательств по речной перевозке, или наступление стихийного бедствия, являющегося страховым случаем по условиям договора страхования, при котором возникает обязанность по выплате страховой суммы. Юридические поступки и события не являются распространенными основаниями возникновения обязательств.

Право собственности на земельный участок

  • Гражданское право
  • Предмет и методы гражданского права
  • Принципы гражданского права
  • Система гражданского права
  • Источники гражданского права
  • Субъекты и объекты гражданского права
  • Вещи в системе права
  • Правоспособность и дееспособность граждан
  • Представительство в гражданском праве

Возникновение и прекращение права частной собственности на землю

В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки (в том числе и право собственности) возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В гражданском законодательстве основания возникновения гражданских прав перечислены в ст. 8 ГК РФ, а основания приобретения права собственности в гл. 14.

Анализ норм гражданского законодательства показывает, что основаниями возникновения права частной собственности на земельные участки могут служить разнообразные юридические факты, как правило, образующие сложные фактические составы. Образование последних в основном связано с общим правилом п. 2 ст. 8 ГК РФ, в соответствии с которым права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Оставив в стороне такой юридический факт, как государственная регистрация прав на недвижимое имущество, рассмотрим иные юридические факты, являющиеся основанием возникновения права частной собственности на земельные участки.

Во-первых, наиболее распространенным основанием возникновения права частной собственности на землю выступают сделки купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания с иждивением. Статья 8 предусматривает, что основанием возникновения гражданских прав могут быть и иные сделки, не предусмотренные законом, однако применительно к земельной собственности такой возможности не усматривается.

Во-вторых, право частной собственности на землю может возникнуть из актов государственных органов и органов местного самоуправления. Данное основание имеет значение для возникновения права частной собственности на землю в связи с тем, что земля может быть предоставлена в собственность граждан и юридических лиц из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности на основании решения соответствующего органа. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется, как правило, за плату. В отдельных случаях, когда это прямо предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ, предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно. Например, возможность бесплатного предоставления земельных участков гражданам РФ предусмотрена п. 4 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату.

Земли предоставляются гражданам и юридическим лицам для определенных целей из земель соответствующих этим целям категорий. Такими целями являются: ведение сельского хозяйства, индивидуальное жилищное строительство, дачное, гаражное строительство и др.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

В случае, когда земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются за плату, наряду с решением органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка юридический состав образует также договор купли-продажи земельного участка.

В-третьих, право частной собственности на земельный участок может возникнуть из судебного решения. Таким решением, в частности, может быть решение о признании права на земельный участок. Возможность такого способа защиты предусмотрена п. 1 ст. 8 ГК и п. 1 ст. 59 3К РФ. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 2 ст. 59 ЗК РФ).

В-четвертых, закон также допускает приобретение земельных участков по таким основаниям, как наследование, правопреемство при реорганизации юридического лица и приобретательная давность.

В соответствии со ст. 1181 ГК РФ принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях, установленных Кодексом. При наследовании земельного участка по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. В случае если наследников несколько, то земельный участок переходит к ним на праве общей собственности. Раздел земельного участка осуществляется с учетом требований ст. 1182 ГК РФ.

В-пятых, основанием приобретения нрава собственности на земельный участок может служить приобретательная давность. В соответствии с нормой ст. 234 Г К РФ гражданин или юридическое лицо, не являющиеся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Основания прекращения права собственности граждан на землю.

В соответствии со ст. 44 ЗК РФ право частной собственности на земельный участок прекращается:

  • при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;
  • при отказе собственника от права собственности на земельный участок;
  • в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законом.

Наиболее распространенным основанием прекращения права собственности является отчуждение собственником своего земельного участка. Такое отчуждение осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством с учетом ограничений, предусмотренных ЗК. Отчуждение может происходить на основании договоров купли-продажи, мены, пожизненного содержания с иждивением.

Собственник может отказаться от права собственности на земельный участок. Отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права (п. 2 ст. 53 ЗК РФ). В соответствии сп. 1.1 ст. 19 ЗК РФ, если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка.

Земельный участок может быть изъят у собственника. В соответствии с п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие имущества у собственника не допускается, кроме случаев, указанных в данной статье. Среди перечисленных в Кодексе оснований для принудительного изъятия имущества имеют место как общие (применяемые к любому имуществу), так и специальные (применяемые к отдельным его видам).

В качестве общих оснований изъятия имущества служат: обращение на него взысканий по обязательствам собственника (ст. 237 ГК РФ), отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238), реквизиция (ст. 242), конфискация (ст. 243).

Наряду с перечисленными статьями к изъятию земельных участков применяются ст. 50 и 51 ЗК РФ.

В числе специальных оснований для принудительного изъятия земельного участка следует назвать:

  • государственные или муниципальные нужды (ст. 282 ГК РФ);
  • неиспользование его по целевому назначению (ст. 284 ГК РФ);
  • использование его с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ).

Изъятие земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд осуществляется путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ. Данное решение подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. О принятии решения и его регистрации орган, принявший его, извещает собственника земельного участка. Согласно п. 3 ст. 279 ГК РФ уведомление должно быть письменным и произведено не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка.

Объектом выкупа может быть только земельный участок целиком, выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника.

Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. При этом, однако, он несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Собственник вправе выразить свое согласие на выкуп у него земельного участка в любой момент после его уведомления. Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления об изъятии участка. Если иск о выкупе земельного участка предъявлен позднее трех лет с момента направления собственнику уведомления о принятии решения об изъятии земельного участка либо до истечения одного года с момента получения его собственником, исковое требование указанных органов не подлежит удовлетворению.

Земельный участок может быть изъят у собственника и в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом (ст. 284 ГК РФ).

Земельный участок может быть изъят у собственника и в случаях, когда использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством (ст. 285 ГК РФ). Грубое нарушение правил рационального использования земли, в частности, может выражаться в использовании его не в соответствии с целевым назначением или в использовании, приводящем к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

Решение об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным ст. 284-285, принимает орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный земельным законодательством. Земельным законодательством также устанавливается порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях.

Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов.

Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд. Исключительно судебный порядок изъятия земельного участка в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет предусмотрен п. 3 ст. 6 Федерального закона от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Связь прав на земельный участок с правами на находящиеся на нем здания (сооружения)

Согласно действующему российскому гражданскому законодательству земельный участок и расположенное на нем здание (сооружение, строение) являются самостоятельными объектами права. Однако между ними законодательно закреплена тесная правовая связь, которая выражается в следующем.

Во-первых, в необходимости для возникновения прав на здание (сооружение) наличия прав на земельный участок, находящийся под ним.

Из смысла ст. 222 ГК РФ следует, что для приобретения права собственности на недвижимое имущество необходимо соблюдение ряда условий. Одним из таких условий является наличие права использовать земельный участок для размещения на нем данного недвижимого имущества. Таким правом в первую очередь обладает собственник. Согласно положениям ст. 363 ГК РФ и сг. 40 ЗК РФ собственнику земельного участка предоставлено право возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос. Это право осуществляется при условии соблюдения градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил (нормативов), а также требований о назначении земельного участка.

Собственник также может разрешать строительство на своем участке другим лицам, не теряя при этом права собственности, а лишь ограничивая его. В этом случае собственником недвижимости становится субъект, не являющийся собственником земельного участка. В соответствии с п. 1 ст. 271 ГК собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Таким образом, собственник земельного участка, если он согласен с возведением на его земельном участке другим лицом объекта недвижимости и последующим приобретением этим лицом нрава собственности на этот объект, должен передать такому лицу правомочие пользования земельным участком либо его частью, находящейся под этим объектом. Данное правомочие будет являться элементом либо вещных прав, либо обязательственных.

Возможность принадлежности на том или ином праве земельного участка либо его части собственнику расположенного на нем здания, строения, сооружения зависит от того, кто является, с одной стороны, собственником земельного участка и, с другой стороны, собственником здания, строения, сооружения. Если с обеих сторон выступают частные лица, то в этом случае можно вести речь лишь об обязательственном праве (праве аренды, праве безвозмездного пользования). Если же собственником земельного участка выступает государство либо муниципальное образование, то к обязательственным правам добавляются и ограниченные вещные.

Отсутствие права собственности на земельный участок под зданием (сооружением) ни в коей мере не ограничивает право собственности на это здание или сооружение. Так, в соответствии с п. 3 ст. 271 собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. При отсутствии или недостижении такого соглашения последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т. п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

  • признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости либо
  • установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Наряду с правом пользования частью земельного участка собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Во-вторых, при включении данных объектов в имущественный оборот судьба данных объектов подчинена действию двух принципов: принципа следования, в соответствии с которым земельный участок следует судьбе расположенного на нем здания, строения, сооружения, и принципа сохранения прав на здание, сооружение при переходе прав на земельный участок.

Первое правило является частным случаем общего правила, согласно которому переход права собственности на имущество не лишает третьих лиц, обладающих ограниченными правами на него, таких прав. Так, согласно п. 3 ст. 216 ГК РФ переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. Аналогичное право действует и применительно к обязательственным правам. Например, в соответствии с п. 1 ст. 617 переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В отношении зданий, сооружений это правило закреплено в ст. 653 ГК РФ. Подобное положение содержится и в ст. 675 ГК РФ применительно к договору найма. Придерживаясь этого общего правила, законодатель установил, что переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком (абз. 2 п. 2 ст. 271).

Что касается второго правила, то оно нашло свое отражение в достаточно большом числе норм в ГК РФ и ЗК РФ. В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 271 при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Аналогичное положение содержится в п. 1 ст. 35 3К РФ с той лишь разницей, что в нем говорится не о праве пользования, а о праве использования. Такую замену термина следует объяснить тем, что, как уже указывалось, ГК РФ отождествляет данное право пользования с правом постоянного (бессрочного) пользования, а это входит в противоречие с положениями ст. 20 3К РФ.

В-третьих, по общему правилу отчуждение здания, строения, сооружения без отчуждения земельного участка, на котором они находятся, и наоборот, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Исключение составляют случаи отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, и отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ. В этой связи, как указано в п. 11 упоминавшегося выше постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11, сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

научная статья по теме ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ Государство и право. Юридические науки

Цена:

Авторы работы:

ПАШОВ ДМИТРИЙ БОРИСОВИЧ

ПАШОВА МАРГАРИТА СЕРГЕЕВНА

Научный журнал:

Год выхода:

Текст научной статьи на тему «ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ»

Правовой режим земель

ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

ПАШОВА Маргарита Сергеевна,

кандидат юридических наук, доцент,

профессор кафедры экологического и природоресурсного права

Московского государственного юридического университета им. О.Е. Кутафина (МГЮА);

ПАШОВ Дмитрий Борисович,

адвокат Адвокатской палаты Московской области. E-mail: [email protected]

Краткая аннотация: в статье говорится об основаниях возникновения и прекращения прав на земельные участки.

The article talks about the grounds of appearance and extinction of rights to land plots.

Ключевые слова: права; земельные участки; земля; собственность. Law; land plots; land; property.

При рассмотрении оснований возникновения и прекращения прав на земельные участки, необходимо, вначале, перечислить все виды прав (титулы) на земельные участки, поскольку каждый из них имеет свои правоустанавливающие юридические факты, основания возникновения и прекращения прав на земельные участки.

Как известно Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 28 декабря 2013 г.)1 (далее по тексту ЗК РФ) различает: собственность на землю (ст. 15-19), постоянное (бессрочное) пользование земельными участками (ст. 20), пожизненное наследуемое владение земельными участками (ст. 21), аренду земельных участков (ст. 22), право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23), безвозмездное срочное пользование земельными участками (ст. 24), то есть вещные и обязательственные права.

По действующему законодательству формами собственности на землю являются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Формы собственности подразделяются на виды. Государственная подразделяется на федеральную и собственность субъектов Российской Федерации. К

1 СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

видам частной собственности относятся собственность физических и юридических лиц, граждан Российской федерации и иностранцев, лиц без гражданства, индивидуальная и общая (общая совместная и общая долевая) и т.д. Каждый из видов, например, частная собственность на земельный участок имеет свои правоустанавливающие документы (особенности их возникновения), на основании которых территориальные органы Росреестра выдают правоудо-стоверяющие документы.

Вместе с тем, ЗК РФ в ст. 25 закрепляет общее положение возникновения перечисленных выше прав на землю по основаниям, установленным гражданским законодательством3, федеральными законами и регламентирует обязательность государственной регистрации, в

2 Указ Президента РФ от 25 декабря 2008 г. № 1847 (в ред. от 21 мая 2012 г.) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // СЗ РФ. 2008. № 52 (ч. 1). Ст. 6366; Постановление Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457 (в ред. от 2 ноября 2013 г.) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии») // СЗ РФ. 2009. № 25. Ст. 3052; Приказ Росреестра от 10 мая 2011 г. № П/161 «О наделении федеральных государственных учреждений «Земельная кадастровая палата» («Кадастровая палата») по субъектам Российской Федерации полномочиями по приему и выдаче документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и на предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Росс. газ. 2011. 22 июня. № 132.

3 Например, ст. 8 ГК РФ перечисляет основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1 (далее по тексту Закон о регистрации прав). При этом соблюдается возможность специального регулирования земельно-имущественных отношений, которая базируется на положениях Конституции РФ2 и ст. 129 ГК РФ3. Другими словами, способы приобретения прав на земельные участки зависят от вида субъекта, вида приобретаемого права, категории земель, и других факторов, устанавливаемых законодательством.

По ст. 17 Закона о регистрации прав основаниями для государственной регистрации прав, в частности, индивидуальной частной собственности, а значит для возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

— «акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

— договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

— акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

— свидетельства о праве на наследство;

— вступившие в законную силу судебные

— акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномочен-

1 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 21 декабря 2013 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

2 Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30 декабря 2008 г. № 6-ФКЗ, № 7-ФКЗ) // СЗ РФ. 2009. № 4. Ст. 445.

3 Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. 1). Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 2 ноября 2013 г.) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

ными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

— иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

— иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение ) прав »4.

Помимо перечисленных оснований возникновения права индивидуальной частной собственности к таковым следует отнести, например, приобретательную давность5, приватизацию.

Два последних основания возникновения прав на земельные участки вызывают большие дискуссии в литературных источниках6. Приобре-тательная давность, то есть добросовестное, открытое и непрерывное владение как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, ассоциируется с самовольным занятием, другими незаконными действиями, владельца, образующих, по мнению авторов, например, составы уголовного преступления или административного проступка»7

Но на практике есть другие случаи, когда у граждан, получивших более полувека тому назад земельные участки по решению общего

4 Федеральным законом от 21 декабря 2009 г. № 334-ФЗ (в ред. от 23 июля 2013 г.) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»4 признано утратившим силу обязательное приложение к документам, необходимым для осуществляемой по установленным настоящим пунктом основаниям государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, кадастрового паспорта данного объекта недвижимого имущества.

5 Пункт 4 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

6 Волков Г.А. Вопросы приобретения права собственности на землю по давности владения // Вестник Московского ун-та. Сер. 11. Право. 2000. № 1. С. 17-25; Нестерова Т.Ю. Основания возникновения прав на землю: некоторые аспекты правового регулирования // Государственная власть и местное самоуправление. 2010. № 3. С. 24-25; Трифонов А.С. К вопросу об основаниях возникновения вещных прав на земли промышленности // Актуальные проблемы юридических наук: сборник материалов I Всероссийской научно-практической конференции. Пенза: РИО ПГСХА, 2005. С. 157-159 и др.

7 Нестерова Т.Ю. Основания возникновения прав на землю: некоторые аспекты правового регулирования // Государственная власть и местное самоуправление. 2010. № 3. С. 24-25.

АГРАРНОЕ И ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО. 2014. № 2(110)

собрания колхоза, либо по приказу совхоза указанные документы (выписки из похозяйственной книги, Архивы Советов народных депутатов), напртимер, во время Великой Отечественной Войны утеряны, сгорели. Гуманно ли лишать наследников права оформления собственности по приобретательной давности на родовые земельные участки, которыми они пользовались несколько десятилетий и не сумевшими, по разным причинам, их оформить по действующему на сегодняшний день порядку.

Что касается приватизации, то это переход земельных участков из государственной и муниципальной собственности в частную (разгосударствление). При этом осуществляемая: по правилам, установленным законодательством1; при условии

непричинения вреда общественным и иным интересам2; под контролем специально уполномоченных государственных органов.

К приватизации, помимо перечисленных в сноске случаев, регулируемых указанным законодательством, следует смело отнести переоформление постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения. В соответствии со ст. 9.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137 (в ред. от 23 июля 2013 г.) «О введении в действие Земельного кодекса РФ»3 если земельный участок предоставлен гражданам до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев4, если в соответстви

Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.

Пoхожие научные работы по теме «Государство и право. Юридические науки»

ПАШОВ ДМИТРИЙ БОРИСОВИЧ, ПАШОВА МАРГАРИТА СЕРГЕЕВНА — 2014 г.

ПАШОВ ДМИТРИЙ БОРИСОВИЧ, ПАШОВА МАРГАРИТА СЕРГЕЕВНА — 2010 г.

ПАШОВ ДМИТРИЙ БОРИСОВИЧ, ПАШОВА МАРГАРИТА СЕРГЕЕВНА — 2010 г.

ПАШОВ ДМИТРИЙ БОРИСОВИЧ, ПАШОВА МАРГАРИТА СЕРГЕЕВНА — 2011 г.

Основания возникновения обязательственных прав на земельный участок

§ 1. ОБЩИЕ ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

Права на земельные участки возникают на основаниях, предусмотренных гражданским законодательством и федеральными законами земельного и иных отраслей законодательства. Обратим внимание на то, что приобретение прав на земельные участки подчиняется общим положениям ГК РФ. Так, согласно ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. В то же время эту норму следует применять в контексте ст. 129 ГК РФ, в соответствии с которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

ПРАВОВЫЕ ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

Действие установленных гражданским и земельным законодательством правил в отношении возникновения прав на земельные участки предусматривает следующее соотношение норм этих двух отраслей: права на земельные участки возникают по основаниям и в соответствии с принципами, определенными гражданским законодательством.

Однако федеральными земельными законами, в соответствии с принципами, установленными земельным законодательством, может быть ограничен круг субъектов, которым земельные участки предоставляются на основании того или иного права. Федеральными же земельными законами может быть органичен оборот земельных участков (ст. 27 ЗК РФ), и это прежде всего означает, что право собственности граждан, юридических лиц, местного самоуправления, субъектов РФ на ряд предусмотренных ЗК РФ земель возникнуть не может. Земельным законодательством также могут быть установлены особенности возникновения и прекращения прав на земельные участки.

Общие основания возникновения гражданских прав и обязанностей предусмотрены главой 2 «Возникновение гражданских прав и обязанностей, осуществление и защита гражданских прав» ГК РФ.

При этом на перечисленных статьями данной главы основаниях возникают как вещные права, так и права (а также обязанности) участников обязательственных правоотношений.

Помимо главы 2 Гражданским кодексом предусматриваются также нормы, устанавливающие особенности приобретения права собственности (глава 14), в том числе основания приобретения этого права (ст. 218 ГК РФ), а также права общей собственности (ст. 244 ГК РФ).

Отдельно следует обратить внимание на то, что главой 17 ГК РФ предусмотрены основания приобретения права пожизненного наследуемого владения (ст. 265), права постоянного (бессрочного) пользования (ст. 268), сервитута (ст. 274). Но с принятием Земельного кодекса РФ положения указанных статей в части, противоречащей ЗК РФ, применяться не могут, поскольку Земельный кодекс РФ, как основной закон земельного законодательства, в данном случае содержит нормы, имеющие приоритет в регулировании земельных отношений, поскольку ими определены особенности оборота земель. То же можно сказать и об иных статьях ГК РФ, составляющих содержание и главы 17 и иных глав ГК, если они касаются в нашем случае приобретения прав на земельный участок. В частности, о порядке приватизации или, наоборот, изъятия (выкупа) земельного участка, перехода прав на земельный участок при переходе прав на недвижимое имущество, на нем находящееся (ст. 273, 552 ГК РФ), предоставлении прав на земельные участки для строительства (ст. 263 ГК РФ).

Важным для возникновения прав на землю является то, что гражданские права (а к ним относятся и права на приобретение земельных участков) могут быть ограничены только на основании Федерального закона и в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства1.

1 ГК РФ. Ст. 1 (Ч. 3).

СОДЕРЖАНИЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

Некоторые особенности возникновения прекращения прав на земельные участки могут быть также установлены и аграрным, градостроительным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах и др.— в зависимости от того, к какой из категорий земель принадлежит тот или иной земельный участок. Однако следует заметить, что нормы, устанавливаемые нормативными актами этих отраслей, не могут вступать в противоречие с общими положениями земельного законодательства.

Права на земельные участки, как и иные гражданские права, возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с ГК РФ права на земельный участок возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом. Предусматривается ГК РФ и то, что гражданские права возникают и из договоров и иных сделок, не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. По всей вероятности, не следует исключать возможность возникновения права на землю и в этом последнем случае. Но практика исходит из того, что права на земельный участок возникают из сделок, законом предусмотренных.

Право на земельный участок может возникнуть из акта государственного органа или органа местного самоуправления, наделенных полномочиями предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Права на земельный участок могут возникнуть также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, а также в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом. Помимо оснований, собственно установленных гражданским законодательством, к таким основаниям относятся, в частности, нормы ст. 20 и 21 ЗК РФ о праве граждан и юридических лиц закрепить земельные участки, используемые ими на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения в собственность или заключить договор аренды.

Гражданское законодательство предусматривает также возможность возникновения на основе иных действий граждан и юридических лиц, к которым можно отнести приобретение земельных участков, на основании приобретательной давности. Право может возникнуть и вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. В данном случае речь может идти, например, о приобретении права на земельный участок, принадлежавшего умершему, в порядке наследования по закону. В этом случае смерть правообладателя является указанным событием.

Важно отметить, что право на земельный участок возникает не из одного, а из совокупности оснований2. Это связано с тем, что для приобретения права на земельный участок необходимо осуществление не одного, а нескольких взаимосвязанных действий. После заключения договора, принятия судебного решения, решения уполномоченного органа о предоставлении права на земельный участок следует государственная регистрация, как особое действие, без которого права на земельный участок не возникают. На необходимость совокупности оснований для возникновения права на земельный участок указывает и норма ст. 30 ЗК РФ, согласно которой решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием: государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование; заключения договора купли-продажи, договора аренды земельного участка.

Права на земельный участок возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Понятие и содержание государственной регистрации прав на недвижимое имущество содержится в упомянутом Федеральном законе «О государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ним» .

Право собственности на земельный участок может возникнуть в связи с наступлением всех перечисленных оснований. Но, помимо общих положений о приобретении прав на земельные участки, установленных указанной ст. в ГК РФ, законодательством установлены и особые нормы, определяющие основания возникновения отдельных видов прав.

Статьей 218 ГК РФ установлены основания для приобретения права собственности как на имущество, имеющее собственника, так и не имеющее. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Если имущество собственника не имеет, собственник его неизвестен или отказался от имущества либо утратил на него право собственности по иным основаниям, на такое имущество возможно приобретение права собственности по основаниям, предусмотренным законом. И в качестве такого основания предусмотрен институт приобретательной давности.

Возможность приобретения земельного участка по приобретательной давности имеет давнюю дискуссию.

Согласно ст. 234 ГК РФ содержание приобретательной давности заключается в следующем: лицо — гражданин или юридическое лицо,— не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная Давность). Право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Основное содержание дискуссии заключалось в том, что ст. 214 ГК РФ была установлена презумпция права государственной собственности на земельные участки и другие природные ресурсы. Согласно этому данные объекты, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Это вызывало сомнение у ряда специалистов в том, что земельные участки, как бесхозяйные, могут быть приобретены на основании приобретательной давности или перейти в муниципальную собственность в порядке, предусмотренном ст. 225 ГК РФ.

Были и другие точки зрения, основанные на том, что бесхозяйной признается не только вещь, у которой заведомо «нет собственника», но собственник которой неизвестен. Например, могут быть найдены доказательства того, что земельный участок в свое время был передан в собственность гражданина (например, садовый участок). Но с течением времени становится трудно или невозможно точно документально подтвердить, кому именно земельный участок принадлежит на данный момент времени. Этому может быть целый ряд объективных и субъективных причин. Высказывалось мнение, что такой земельный участок может быть объектом приобретательной давности.

До принятия Земельного кодекса РФ дискуссионным был вопрос о том, можно ли на земельные участки вообще распространить режим бесхозяйных вещей, поскольку ответа на этот вопрос земельное законодательство не содержало. Теперь согласно ст. 53 ЗК РФ при отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи.

При этом для возникновения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи установлено следующее правило (ст. 225 ГК РФ): бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

По нашему мнению, приобретение бесхозяйных земельных участков в собственность по приобретательной давности заслуживает распространения в том числе с точки зрения развития принципа многообразия и равенства всех форм собственности на землю.

Кроме того, в дальнейшем будет осуществляться разграничение государственной собственности на землю на федеральную и собственность субъектов РФ. Поэтому необходимо более четко решить, в какой государственной собственности (федеральной или субъекта РФ) должны находиться не имеющие собственника земельные участки при реализации ст. 225 ГК РФ.

Земельным кодексом РФ установлены и иные, не известные ст. 218 ГК РФ, основания приобретения права собственности гражданами: это, как уже говорилось выше, безвозмездное оформление права собственность, гражданами, использовавшими земельные участки до вступления в силу ЗК РФ — на основании права пожизненного наследуемого владения (ст. 21 ЗК РФ), постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ). Кроме того, право собственности может быть оформлено и гражданами Российской Федерации, имеющими в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы1. В данном случае речь идет о ненадлежащем оформлении земельных участков, на которых расположены жилые дома.

Законодательством установлены также и особые случаи возникновения государственной и муниципальной собственности на земельные участки. Возникновение права собственности в данных случаях также имеет комплекс оснований.

Одной из наиболее существенных процедур административного характера, вслед за которыми последует возникновение федеральной, собственности субъектов РФ, муниципальной собственности на землю, является разграничение государственной собственности на землю на основании Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю». В данном случае в основании лежит нормативный акт, а также решения соответствующих органов о закреплении конкретных земельных участков за конкретными собственниками.

Право государственной или муниципальной собственности может также возникнуть в результате выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд (см. ст. 49 ЗК РФ), а также при изъятии земельного участка при нарушении собственником земельного законодательства (см. ст. 44 ЗК РФ), конфискации земельного участка (см. ст. 50 ЗК РФ), реквизиции земельного участка (см. ст. 51 ЗК РФ). В данном случае в основании возникновения права государственной собственности находятся решения соответствующих органов власти, а также судебные решения о принудительном прекращении права собственности граждан или юридических лиц.

Как уже указывалось, право муниципальной или государственной собственности может также возникнуть и на бесхозяйный земельный участок на основании решения суда.

Завершающим этапом возникновения права собственности во всех этих случаях будет государственная регистрация права федеральной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной собственности.

Обращаясь к регулированию возникновения права собственности на земельные участки, следует заметить, что согласно ч. 3 ст. 25 ЗК РФ, в Российской Федерации не может возникнуть право собственности на земельные участки, право собственности на которые было прекращено на основании принятого в 1917 г. «Декрета о земле», поскольку национализированные в этот период времени земли не подлежат возврату прежним собственникам и их наследникам.

ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ЛИЦ НЕ ЯВЛЯЮЩИХСЯ ИХ СОБСТВЕННИКАМИ

В большинстве случаев основанием приобретения права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок является решение органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении его пользователю1. Может быть приобретено это право и на иных предусмотренных гражданским законодательством основаниях.

Возможность заключения сделки, предметом которой является непосредственное приобретение права постоянного (бессрочного) пользования, не предусматривается. Однако сделка может служить основанием приобретения этого права тогда, когда заключается договор о переходе права на недвижимость, расположенную на земельном участке, который был использован на основе этого права.

Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования установлены и ст. 268 ГК РФ, но в соответствии с указанной ст. 20 ЗК РФ, с момента вступления в действие Земельного кодекса, земельные участки не предоставляются гражданам, а также юридическим лицам, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий. Земельные участки на основании этого права могут быть предоставлены также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Что касается приобретения права пожизненного наследуемого владения, то согласно ст. 21 ЗК РФ земельные участки не предоставляются гражданам на праве пожизненного наследуемого владения с момента вступления в действие Земельного кодекса РФ. В связи с этим ст. 265 ГК РФ «Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком» не применяется. Однако право пожизненного наследуемого владения может возникнуть в порядке наследования.

В то же время и право пожизненного наследуемого владения, как и право постоянного (бессрочного) пользования, переходит приобретателю недвижимости, расположенной на земельном участке, принадлежавшем прежнему владельцу недвижимости на основе этого права. Статьей 271 ГК РФ также устанавливается, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Однако при переходе права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка при упомянутых выше обстоятельствах лицу, не указанному ст. 20 ЗК РФ в качестве допустимых правообладателей, им следует приобрести земельный участок в собственность или заключить договор аренды в соответствии со ст. 20, 36 ЗК РФ, а также ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Основания возникновения права ограниченного пользования земельным участком (сервитута) установлены как земельным, так и гражданским законодательством3. При этом среди всех оснований, предусмотренных гражданским законодательством, главным основанием возникновения утвержденного ЗК РФ публичного сервитута является решение соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления. Основанием же возникновения сервитута по ГК РФ (в соответствии с ЗК РФ сервитута частного) является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Если соглашение об установлении и условиях сервитута не достигнуто, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В данном случае подчеркнем то обстоятельство, что соглашение заключается по требованию, т. е. по инициативе, собственника соседнего земельного участка. Возникновение права сервитута по инициативе собственника земельного участка, где он будет установлен, не предусматривается.

Право аренды и субаренды земельного участка возникает на основании соответственно договора аренды и субаренды. Также данные права возникают у лиц, приобретающих эти права на основании сделки по распоряжению ими арендаторами и субарендаторами1.

Основаниями возникновения права безвозмездного срочного пользования являются либо решение соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления, предоставляющего земельный участок, либо на основании договора, если земельный участок передается в пользование гражданином или юридическим лицом — собственником земли.

То, что право на земельный участок приобретено, участником земельных правоотношений, удостоверяется правоустанавливающим документом в соответствии со ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Документами, удостоверяющими права на земельные участки, являются документы, подтверждающие регистрацию прав .

Согласно ст. 12 упомянутого Федерального закона права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации и фиксируются в Едином государственном реестре прав. Указанный реестр составляет основу документов, удостоверяющих права на земельные Участки. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав3. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

Порядок оформления и выдачи свидетельств о государственной регистрации права на недвижимое имущество (а значит, и на земельные участки) описан в Инструкции, утвержденной приказом Минюста РФ, Минимущества РФ, Госстроя РФ и Федеральной службы земельного кадастра РФ от 3 июля 2000 г. № 194/16/1/168.

В соответствии со ст. 14 Закона свидетельством удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Форма свидетельства установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219.

Не менее важным является вопрос о том, какие документы следует представлять лицам, приобретающим земельный участок, в органы государственной регистрации. В данном случае речь идет о правоустанавливающих документах, предъявляемых для государственной регистрации права.

Документами, на основании которых осуществляется государственная регистрация в том числе и прав на земельные участки, являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении земельных участков, совершенные в соответствии с законодательством акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство вступившие в законную силу судебные решения; акты (свидетельства) о правах на земельные участки, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Гражданам, не имеющим на руках надлежаще оформленных правоустанавливающих документов, достаточно сложно подтвердить в органах государственной регистрации свои права на землю. Для части из них сделано исключение Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Особое место в правовом регулировании земельных отношений занимают нормы о переходе прав на земельный участок при переходе прав на недвижимость (строения, сооружения), на нем расположенную. Данные нормы, в принципе, исходят из того, что лицу, обладающему правами на ту или иную недвижимость, для нормальной реализации этих прав следует предоставить правовую возможность по использованию земельного участка, расположенного под этим зданием и предназначенного для его использования.

В настоящее время отношения данного круга лиц урегулированы следующим образом.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии правилами об установлении норм предоставления земельных участков.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев— отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;— отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Особые правила установлены для приобретения земельных участков иностранными гражданами, лицами без гражданства, иностранными юридическими лицами, согласно которым эти лица — собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22 и п. 4 и 5 ст. 28 ЗК РФ.

Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется. Новой нормой уточняется размер земельного участка, переходящего к приобретателю недвижимости, а также уточняется, что с приобретением права собственности на недвижимую вещь, собственнику переходит не право пользования земельным участком, как ранее, а то право, на основании которого участок использовался прежним собственником.

Гражданским кодексом РФ также урегулирована часть отношений по поводу перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем.

Так, согласно 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК устанавливает, что размер участка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником, как недвижимости, так и земельного участка, т. е., если продавцом здания является собственник земли.

При этом ГК РФ устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т. е. при заключении договора купли-продажи. Так, согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статья 553 ГК РФ устанавливает также порядок перехода прав на недвижимость при продаже земельного участка.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

При разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их, обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала, восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет., Исполнительный орган государственной власти СООРУЖЕНИЯ или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 3К РФ, вправе продлить этот срок.

Заметим, что право на сохранение земельного участка в данном случае предоставляется только лицам, владеющим земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, поскольку право собственности на земельный участок при разрушении (уничтожении) недвижимости, на ней расположенной, не прекращается.

До разграничения государственной собственности на землю право на продление срока пользования земельным участком вправе осуществлять органы местного самоуправления, как органы, наделенные полномочиями по распоряжению земельными участками в этот переходный период (п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Условия сохранения указанных прав за арендатором и субарендатором определяются договором аренды (субаренды) земельного участка.

Это интересно:

  • Статье 285 ук рф Статья 285. Злоупотребление должностными полномочиями 1. Использование должностным лицом своих служебных полномочий вопреки интересам службы, если это деяние совершено из корыстной или иной личной заинтересованности и повлекло […]
  • Административная ответственность за нецелевое использование бюджетных средств Административная ответственность за нецелевое расходование бюджетных средств Щеглова Елизавета Сергеевна Нецелевое использование бюджетных средств является наиболее распространенным нарушением, выявляемым в ходе финансового […]
  • Отзыв на исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным В удовлетворении иска о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки отказано К адвокату Грибакову Александру Сергеевичу обратилась гражданка «Ц» с просьбой помочь […]
  • При увольнении работника требуется учитывать мотивированное мнение Учитываем мнение профсоюза: как правильно оформить? Когда необходимо учитывать мнение профсоюза? Если в организации создан профсоюз, это само по себе не означает необходимость учитывать его мнение при принятии локальных […]
  • Продажа доли ооо 3 ндфл Продажа доли в уставном капитале Среди часто задаваемых вопросов по налогообложению актуальными продолжают оставаться запросы владельцев доли в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью . Предпринимателей волнует […]
  • Протокол осмотра навесного замка При описании замков в протоколе осмотра необходимо указать: - местонахождение замка (навешен на пробой, укреплен в двери, лежит на полу, земле, крыльце и т. д.); - в случаях обнаружения замка не в месте его крепления, измерить […]
  • Как взыскать долги за коммуналку Как взыскать долги за коммуналку Определение понятия "коммунальные услуги". Что входит в перечень? Определение понятия "коммунальные услуги" дается в ряде нормативных актов. Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 307, […]
  • Ч1 ст364 гпк Статья 330 ГПК РФ. Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке Новая редакция Ст. 330 ГПК РФ 1. Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное […]