Неосновательное обогащение по договору аренды земельного участка

Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд

Обзор практики рассмотрения споров по договору аренды

УТВЕРЖДЕН
Президиумом
Одиннадцатого арбитражного
апелляционного суда
«07» октября 2008 года

ОБЗОР
практики рассмотрения споров по договору аренды

При рассмотрении данной категории споров необходимо руководствоваться положениями Гражданского кодека Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы об отдельных видах договоров аренды или аренды отдельных видов имущества, а также информационными письмами Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», от 05.05.1997 года № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», от 01.06.2000 года №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», аналитическими обзорами судебной практики, размещаемыми в системе КонсультантПлюс, на сайте ВАС РФ.

Согласно данным статистической отчетности за 2007 год Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом рассмотрено 189 дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договоров аренды, из которых отменены судебные акты судов первой инстанции по 20 делам, изменены — по 10 делам. По данным за январь-май 2008 года рассмотрено 87 дел данной категории, из которых отменены судебные акты суда первой инстанции по 11 делам, изменены — по 2 делам.

Следует отметить, что указанные статистические данные не исчерпывают всех споров, рассмотренных в Одиннадцатом арбитражном апелляционном суде, которые вытекают из арендных отношений, в том числе по искам о заключении договоров аренды, признании указанных договоров незаключенными или недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок, а также о неосновательном обогащении при квалификации договора аренды как незаключенного. В связи с этим при изучении споров, связанных с арендными отношениями, целесообразно выделить отдельные категории дел.

1. Споры, связанные с заключением договора аренды, в том числе о признании договора незаключенным.

Договор аренды кабеля содержит условие, согласно которому объекты аренды будут переданы истцу после установки станционных сооружений, но не указано, что сооружения должны устанавливаться исключительно в помещениях ответчика. Следовательно, нет оснований считать ответчика обязанным заключить с истцом договор аренды помещений.

Истец обратился в суд с иском о понуждении ответчика заключить договор аренды нежилых помещений.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды четырех «темных» жил в опто-волоконном кабеле на участке Самара-Чапаевск-Сызрань-Жигулевское Море-Самара. Пунктом 1.6. договора предусмотрено, что имущество предназначено для использования при создании и дальнейшей эксплуатации цифровой сети связи (ЦСС). Условиями договора определено, что цифровая сеть связи должна быть спроектирована, установлена и сдана в эксплуатацию истцом до 01.03.2003 года, после чего истцу передаются оптические волокна.

Договор аренды заключен сроком на пять лет. Волокна переданы истцу по акту приема-передачи от 16 июня 2003 года. Истец утверждает, что арендованные волокна не могут быть использованы без установленного в помещениях ответчика оборудования, призванного обеспечить нормальное функционирование ЦСС. При этом сооружения связи состоят из станционных сооружений (которые установлены в помещениях ответчика), линейных сооружений (арендуемые волокна), электропитающих устройств. Ни одна из этих составляющих не может функционировать самостоятельно.

На основании этого истец делал вывод, что ответчик, передав в аренду оптические волокна, принял на себя обязательство по предоставлению истцу помещений для размещения оборудования, в связи с чем подан вышеуказанный иск.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

В договоре аренды от 02.09.2002 года содержится условие, что имущество будет передано истцу после установки станционных сооружений, но не указано, что сооружения должны устанавливаться исключительно в помещениях ответчика.

Согласование технической документации также не свидетельствует о принятии на себя обязательств по заключению договора аренды.

Нормы Федерального закона «О связи», на которые ссылается истец, также не устанавливают подобного обязательства.

Решение суда первой инстанции оставлено в силе постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по указанным основаниям.

В иске о признании договора аренды заключенным на неопределенный срок отказано, так как договор не является заключенным: не определен его предмет, договор не зарегистрирован в установленном порядке.

Арендатор обратился в суд и иском о признании договора возобновленным на неопределенный срок. Суд первой инстанции в иске отказал по следующим основаниям.

Между арендодателем и арендатором подписан договор аренды земельного участка площадью 0,001 га, расположенного по адресу: г.Казань, Авиастроительный район, ул.Белинского-ул.Челюскина, под установку торгового киоска.

Конкретное место нахождения земельного участка договором не определено, так как перекресток улиц имеет четыре стороны. Данный земельный участок в порядке, установленном законодательством о землеустройстве, не сформирован, на кадастровый учет не поставлен. Кадастровый план земельного участка в материалах дела отсутствует. Представленный в дело технический паспорт характеризует не предмет договора (земельный участок), а возведенное арендатором сооружение, поэтому не может служить доказательством, позволяющим определить предмет договора.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом. Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельный участок как объект земельных отношений это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Таким образом, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Принимая во внимание, что договорные отношения между сторонами отсутствуют, они не могли быть возобновлены на неопределенный срок на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решение суда первой инстанции оставлено в силе постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа.

Суд пришел к неверному выводу о том, что договор сублизинга является незаключенным, так как из поведения сторон после заключения договора следовало, что у них отсутствовали сомнения относительно предмета аренды.

Субарендатор обратился в суд с иском о признании договора сублизинга незаключенным, так как предмет договора сторонами не согласован. Решением арбитражного суда первой инстанции в иске отказано. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2008 года решение отменено, иск удовлетворен. При этом суд апелляционной инстанции исходил из положений статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как в договоре и передаточном акте были указана лишь марка автомобиля и его инвентарный номер, однако не содержались такие индивидуализирующие признаки предмета аренды, как государственный номер транспортного средства, год выпуска, VIN код автомобиля, номер двигателя, номер кузова. Именно эти данные остаются неизменными в случае замены государственного регистрационного знака, утраты свидетельства о регистрации и паспорта транспортного средства.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда отменено, решение суда первой инстанции оставлено в силе. Суд кассационной инстанции указал, что согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании договора должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Договор сторонами исполнялся (производилась оплата и зачеты встречных требований) без каких-либо сомнений относительно его предмета. Об этом же свидетельствует переписка сторон. Следовательно, из последующего поведения сторон следует, что у них фактически отсутствовал спор по определению предмета сделки.

2. Споры об изменении договора аренды.

При заключении договора размер арендной платы определен на основании отчета независимого оценщика. Договором предусмотрена возможность изменения размера арендной платы и установлено, что предложение об изменении договора рассматривается сторонами в месячный срок. Поэтому суд правомерно удовлетворил иск об изменении размера арендной платы на основании нового отчета независимого оценщика. При этом убытки в виде неполученной арендной платы (исходя из ее нового размера) взысканию не подлежат.

Арендодатель обратился в суд с иском об изменении размера арендной платы, а также взыскании с арендатора убытков в виде неполученной арендной платы (исходя из нового размера) по причине уклонения арендатора от подписания дополнительного соглашения об изменении условий об арендной плате.

Сторонами заключен договор аренды нежилого административного здания. Пунктом 3.1. указанного договора установлен размер ежемесячной арендной платы в сумме 188 691,50 руб. без учета НДС. При этом в договоре указано, что арендная плата, согласованная сторонами, определена на основании отчета об оценке, которая была произведена независимым оценщиком по заказу арендатора.

Арендодатель направил арендатору письмо, в котором просил подписать приложенный к письму проект дополнительного соглашения к договору, увеличивающий размер арендной платы до 870 264 руб. в месяц (без учета НДС). К письму были приложены неподписанный проект дополнительного соглашения к договору, копия заключения отчета об оценке, выполненной другим независимым оценщиком по заказу арендодателя.

Рассмотрев предложение арендодателя, арендатор направил в его адрес письмо, в котором указал, что в новом отчете оценщиком использована неверная информация, влияющая на достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в части изменения размера арендной платы, указав на то, что условия заключенного между сторонами договора не ограничивают право сторон на изменение арендной платы, установленное в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Напротив, пункт 7.3. договора определяет, что пересмотр арендной платы производится ежегодно. Таким образом, стороны добровольно приняли на себя обязательства по пересмотру размера арендной платы. Согласно пункту 5.1. договора предусмотрено, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением. Поскольку ответчик не подписал в указанный срок дополнительное соглашение, истец был вправе обратиться с иском об изменении условий заключенного договора.

Новый размер арендной платы установлен согласно отчету независимого оценщика, так как при заключении договора размер арендной платы был рассчитан таким же способом. Ответчик не представил альтернативного отчета другого независимого оценщика, а методика расчета арендной платы за использование муниципальным имуществом судом не принята, так как объект аренды находиться не в муниципальной, а в федеральной собственности.

В иске о взыскании неполученной арендной платы отказано. При расчете размера убытков истец исходил из размера арендной платы, об изменении которого был заявлен иск. Однако спор относительно изменения размера арендной платы не был решен ими самостоятельно по причине возникших разногласий, а не по причине неправомерных действий или бездействия ответчика. Поскольку изменение размера арендной платы возможно только путем составления дополнительного соглашения к договору аренды, выражающего волеизъявление сторон, то наличие спора о данном условии договора не может быть расценено как нарушение имущественного права истца. Следовательно, отсутствуют основания для взыскания убытков, указанные в статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решение суда оставлено без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа.

В договоре указаны конкретные основания изменения арендной платы, наличие которых истцом не подтверждено. Поэтому проведение оценки не является основанием для изменения договора аренды.

Арендодатель обратился в суд с иском об изменении размера арендной платы, полагая, что размер арендной платы не соответствует ее рыночной стоимости.

Сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества. Расчет арендной платы, приведенный в приложении к договору, включает такие показатели как остаточная стоимость арендуемого имущества, коэффициент инфляции, кадастровая стоимость земельного участка. Пунктом 3.4. договора аренды определено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем по согласованию с арендатором в случае централизованного изменения цен и тарифов, изменения порядка расчета арендной платы, назначения использования имущества, вида деятельности арендатора и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору и составляет неотъемлемую часть договора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений.

Суд первой инстанции в иске отказал, указав на то, что заключенный договор аренды содержит исчерпывающий перечень оснований, при наступлении которых возможно изменение арендной платы. Истец в качестве основания изменения договора указал не на данные основания, а на проведение в 2005 году оценки объектов аренды и рыночной стоимости обязательства по арендным платежам. Однако стороны в договоре предусмотрели механизм (условия, порядок, сроки) изменения цены договора, который не связан с последующей оценкой рыночной стоимости объекта аренды. Поэтому истец ошибочно считал основанием изменения размера арендной платы проведение оценки, которая в нарушение ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не была осуществлена перед заключением договора аренды.

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда.

3. Споры, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды.

В договоре аренды сторонами согласовано право арендодателя на увеличение в одностороннем порядке размера арендной платы. Ответчик не оспаривал факт получения уведомления об увеличении арендной платы, возражений в адрес истца относительно изменения размера арендной платы не направлял. Поэтому доводы ответчика о неосновательном повышении платы за пользование помещением судом первой инстанции обоснованно не приняты.

Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о взыскании задолженности, пени за просрочку внесения арендной платы и обязании ответчика освободить нежилые помещения.

Сторонами заключен договор аренды муниципального имущества. В материалах дела имеются дополнительные соглашения к договору аренды, подписанные сторонами об изменении арендной платы. Между тем в пункте 4.2 договора стороны согласовали право арендодателя на увеличение в одностороннем порядке размера арендной платы на основании соответствующих решений органов государственной власти и местного самоуправления. Сообщение об изменении арендной платы доводится до сведения арендатора путем направления ему арендодателем уведомления заказным почтовым отправлением и опубликованием в СМИ. В соответствии с п. 4.3 указанного договора ответчик принял на себя обязательство вносить платежи по арендной плате ежемесячно, не позднее десятого числа текущего месяца.

16.01.2007 года в адрес арендатора арендодатель направил письмо об очередном изменении размера арендной платы. Факт получения данного уведомления не оспаривается. Возражений в адрес арендодателя относительно увеличения размера арендной платы ответчик не заявлял до получения претензии об освобождении помещений в связи с неисполнением обязанности по уплате арендной платы.

Суд первой инстанции иск удовлетворил, так как право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы предусмотрено договором. Поэтому доводы ответчика о неосновательном повышении арендной платы за пользование помещением судом первой инстанции обоснованно во внимание не приняты.

Решение суда оставлено без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа.

Арендодатель несвоевременно известил арендатора об изменении размера арендной платы, в связи с чем требования о взыскании долга и неустойки удовлетворены частично.

Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о взыскании долга по арендной плате за период с января 2005 года по июль 2007 года и неустойки.

С уд первой инстанции иск удовлетворил частично, руководствуясь следующим.

По условиям договора аренды ответчик обязался вносить арендную плату за арендуемые нежилые помещения в сумме не менее месячного арендного платежа не позднее 10 числа оплачиваемого месяца. В соответствии с пунктом 2.3 договора арендатор принял на себя обязательство уплачивать арендную плату по измененной ставке со дня вступления в силу на территории Пензенской области соответствующего законодательного (нормативного) акта. Арендная плата по измененным ставкам уплачивается согласно перерасчету, который должен быть направлен арендодателем в адрес арендатора. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом является неотъемлемой частью договора аренды. Кроме того, согласно пункту 4.3. договора арендодатель обязан направлять арендатору письменное извещение об изменении арендной платы не позже, чем за две недели.

Буквальное толкование данных положений договора позволяет сделать вывод о том, что арендодатель обязан своевременно (в течение двух недель со дня нормативного изменения ставок арендной платы) направлять арендатору перерасчет размера арендной платы, который является основанием для уплаты арендной платы со дня вступления в силу нормативного акта, изменившего ставку арендной платы.

Между тем перерасчет ставок арендной платы в соответствии с законом Пензенской области от 01.03.2004 года №578-ЗПО «О внесении изменений в Закон Пензенской области «Об управлении собственностью», вступившим в силу 22.03.2004 года, был направлен истцу 27.09.2005 года. Таким образом, арендодатель несвоевременно совершил действия, вытекающие из существа обязательства, до совершения которых арендатор не мог исполнить надлежащим образом свою обязанность по уплате арендной платы, исходя из ее нового размера. Следовательно, учитывая положения пункта 3 статьи 405, пункта 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации, за период с февраля по август 2005 года должна действовать ставка арендной платы в сумме 4523 руб.20 коп.

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда.

При этом было указано на несостоятельность довода заявителя апелляционной жалобы о том, что дополнительное соглашение к договору аренды от 27.09.2005 года распространяется на отношения, предшествующие его заключению. Данное соглашение такого условия не содержит и было заключено в связи с перерасчетом арендной платы, который ответчик несвоевременно направил истцу. Кроме того, согласно положениям заключенного сторонами договора аренды основанием изменения арендной платы является не дополнительное соглашение, а перерасчет, направленный арендодателем арендатору в установленный договором срок.

Более того, из положений пункта 1 статьи 452, статьи 651, части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что дополнительное соглашение к договору аренды подлежит государственной регистрации, вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его государственной регистрации. Дополнительное соглашение от 27.09.2005 года к договору аренды №2425 от 31.04.2003 года зарегистрировано в установленном порядке 22.11.2005 года.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа судебные акты по делу оставлены без изменения.

Арендодатель не исполнил обязанность по осуществлению капитального ремонта, что дало арендатору право произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью за счет собственных средств.

Истец обратился в арбитражный суд с заявлением о взыскании стоимости произведенного истцом, как арендатором, капитального ремонта арендованных у ответчика нежилых помещений.

Между истцом и ответчиком заключены договоры аренды нежилых (подвальных) помещений. В пунктах 1.1. договоров отражено целевое назначение арендуемых помещений — для размещения магазина. В связи с прекращением договорных отношений истец был выселен из арендованных помещений.

Согласно договорам и приложениям №2 к договорам, арендованные помещения относились к муниципальной собственности и числились в реестре муниципальной собственности.

Решением арбитражного суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения. При этом арбитражный суд апелляционной инстанции, исходя из статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и акта приемки-передачи, сделал вывод о том, что использование помещений по их целевому назначению без производства капитального ремонта невозможно. Санитарное состояние нежилых помещений в момент передачи было неудовлетворительное (требуют капитального ремонта потолки, внутренние стены перегородки, полы, оконные переплеты, дверные проемы, электросеть и осветительная аппаратура, сантехническое оборудование и система водоснабжения, система отопления).

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа судебные акты по делу оставлены без изменения.

4. Споры, связанные с прекращением договора аренды

Суд отказал в расторжении договора, так как в претензии арендодатель не указал период задолженности и тем самым не дал арендатору возможности устранить нарушение в разумный срок. Кроме того, числящаяся за арендатором задолженность является неосновательным обогащением, а не долгом по арендной плате.

Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о расторжении договора аренды в связи с нарушением договора со стороны арендатора — неуплатой более двух раз подряд арендной платы. Также арендатор предъявил требования о выселении арендатора, взыскании суммы долга и пени.

Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск в части взыскания пени, в удовлетворении остальных требований отказал, мотивируя решение тем, что в письме арендатору с предложением расторгнуть договор истец не указал период задолженности и тем самым не дал арендатору возможности устранить нарушение в разумный срок. Кроме того, после предъявления иска ответчик погасил задолженность по арендной плате. Устранение обстоятельств, послуживших поводом для обращения в суд с иском о расторжении договора, является основанием для отказа в иске в части расторжения договора и выселения.

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа. При этом суд кассационной инстанции также указал на то, что спорный договор зарегистрирован в 31.07.2007 года и, следовательно, считается заключенным с этого момента. До этого с ответчика могло быть взыскано лишь неосновательное обогащение за пользование принадлежащим истцу имуществом.

Таким образом, на момент направления ответчику письма от 30.08.2007 года о расторжении договора отсутствовало основание расторжения договора, указанное арендодателем со ссылкой на пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Стоимость улучшений имущества не подлежит возмещению при прекращении договора аренды, так как в нарушение условий договора арендатор произвел работы капитального характера без письменного согласия арендодателя.

Между арендодателем, балансодержателем и арендатором подписан договор аренды государственного имущества. Пунктом 4.2 договора установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону не позднее, чем за месяц до срока, указанного в уведомлении.

Истец, полагая, что произвел неотделимые улучшения арендованного имущества, обратился с исковым заявлением в суд о взыскании с балансодержателя денежной суммы в возмещение стоимости произведенных улучшений.

Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда решение арбитражного суда первой инстанции оставлено без изменения на основании следующего. Суд установил, что истцом не было получено согласия арендодателя на выполнение определенных улучшений арендованного имущества. Руководствуясь статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд обоснованно пришел к выводу о том, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа судебные акты по делу оставлены без изменения.

5. Споры по искам о признании недействительным договора аренды и (или) применении последствий недействительности ничтожной сделки.

На момент заключения договора аренды нежилого помещения у арендодателя не была произведена регистрация права собственности на имущество, сданное в аренду. Таким образом, договор аренды обоснованно признан судом недействительным.

Истец обратился в арбитражный суд с иском о признании договора аренды от 07.08.2004 года недействительным.

Решением суда требования истца удовлетворены по следующим основаниям.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо управомоченному лицу. Единственным документом, подтверждающим право собственности на объект недвижимости, является свидетельство о государственной регистрации права.

На момент подписания договора аренды право собственности арендодателя на объект аренды не было зарегистрировано, следовательно, у арендодателя отсутствовали полномочия по распоряжению спорными нежилыми помещениями. Нежилые помещения не были введены в гражданский оборот как объекты недвижимого имущества, поэтому суд пришел к правильному выводу о неприменимости пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решение суда оставлено без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа.

Договор аренды признан недействительным, так как ему предшествовало незаконное изъятие имущества у муниципального предприятия с последующей его передачей по договору аренды этому же предприятию.

Муниципальное предприятие — арендатор муниципального имущества — обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования и комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями администрации муниципального образования о признании ничтожным договоров аренды здания от 31.03.2005 года и от 01.03.2006 года, а также применении последствий недействительности ничтожных сделок в отношении указанных договоров в виде обязания ответчиков передать здание истцу.

Суд первой инстанции удовлетворил иск в части признания договоров ничтожными, в части применения последствий недействительности ничтожных сделок судом отказано.

При этом суд исходил из того, что указанные договоры аренды являются мнимыми сделками (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как из письма истца с просьбой об изъятии имущества, распоряжения главы муниципального района от 22.03.2005 года, спорных договоров и актов приема-передачи от 21.03.2005 года и 22.03.2005 года следует, что стороны не имели действительного намерения создать правовые последствия, вытекающие из договоров аренды. Фактически имущество оставалось во владении истца, а его передача в муниципальную казну и последующая передача истцу по договору аренду была оформлена соответствующими актами лишь для вида.

В реституции судом отказано, так как имущество находится во владении истца.

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа.

При этом суд кассационной инстанции указал, что квалификация спорных сделок как мнимых неверна, поскольку мнимой является сделка, совершенная без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Заключая договор аренды, стороны как раз намеревались изменить характер ранее существовавших правоотношений, заменив правоотношения по хозяйственному ведению на арендные. Однако данный ошибочный вывод не привел к принятию незаконных судебных актов. В силу пункта 3 статьи 215 Гражданского кодекса Российской Федерации муниципальное имущество может быть закреплено за муниципальным унитарным предприятием только на праве хозяйственного ведения, но не на арендных правах. Таким образом, оспоренные истцом договора аренды являются ничтожными, как противоречащие пункту 3 статьи 215 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вопросы, рассмотренные в представленном обобщении правоприменительной практики, не отражают всех особенностей споров, связанных с правоотношениями аренды, но могут помочь при рассмотрении дел данной категории.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

Сейчас на сайте

  • Посетителей 1

Обобщение практики разрешения споров по договорам аренды земельных участков

Обобщение практики разрешения споров по договорам аренды земельных участков

I. Общие положения

1. В соответствии с планом работы Арбитражного суда Республики Марий Эл на второе полугодие 2009 года судьями Черных В.А. и Светлаковой Т.Л., помощниками судей Ванькиной О.А. и Фурзиковой Е.Г. изучена и проанализирована практика рассмотрения дел, связанных с применением законодательства об аренде земельных участка.

2. Правовой основой для разрешения споров из арендных земельных правоотношений являются глава 34 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), Земельный кодекс РФ, а также иные нормативные правовые акты, принятые в соответствии с ними.

Отдельные вопросы практики рассмотрения анализируемой категории дел отражены в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», а также в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Право предоставления земельного участка в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Земля, находящаяся в государственной или в муниципальной собственности, предоставляется в аренду соответствующим государственным или муниципальным органом власти.

3. При составлении обобщения судебной практики использованы дела, рассмотренные Арбитражным судом Республики Марий Эл период с 2006 года по 2009 год.

За указанный период Арбитражным судом Республики Марий Эл рассмотрено 195 дел, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров аренды земельных участков, неисполнением или ненадлежащим исполнением договоров аренды земельного участка, а также о признании договоров недействительными и незаключенными. В их числе:

  • о понуждении к заключению договора – 10;
  • о внесении изменений в договор аренды земельного участка – 2;
  • о расторжении договора аренды земельного участка – 10, из них обжаловано 5 дел, отменен один судебный акт;
  • о взыскании арендной платы, об освобождении и возврате земельного участка – 170, из них обжаловано 20 дел, отменены судебные акты по двум делам;
  • о признании недействительным договора аренды земельного участка – 3, из них обжаловано 3 дела, отменен судебный акт по одному делу.

II. Практика Высшего Арбитражного Суда РФ

1. Споры о понуждении к заключению договора аренды земельного участка

1. Если собственники здания (помещений в нем), находящегося на неделимом земельном участке, имеют право исключительно на аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, то в таких случаях понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается.

Администрация города обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о понуждении заключить договор аренды земельного участка путем подписания соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Решением, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано.

Арбитражный суд сделал вывод о том, что в пунктах 1 и 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ установлено право, а не обязанность собственников здания (помещений в нем), находящегося на неделимом земельном участке, на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

(Определение ВАС РФ от 19.05.2008 № 5803/08 по делу № А11-536/2006-К1-17/58).

2. Споры об изменении арендной платы

1. В случае невнесения в договор аренды земельного участка изменений порядка (способа) расчета арендой платы, установленного решением органа местного самоуправления, задолженность по арендной плате на основании статей 452, 453 ГК РФ подлежит взысканию исходя из суммы годовой арендной платы, предусмотренной сторонами при заключении договора.

(Определение ВАС РФ от 13.11.2009 № ВАС-14843/09 по делу № А12-18774/2008).

2. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Следовательно, в силу статьи 614 ГК РФ извещение арендодателя об изменении коэффициента индексации не является соглашением об изменении условий договора в части его цены.

(Определение ВАС РФ от 27.10.2009 № ВАС-11720/09 по делу № А12-19056/2008).

В случаях, когда арендная плата определяется путем расчета, основанного на каких-либо постоянных исходных данных (базовая ставка арендной платы, коэффициенты, процент индексации), изменение величины этих исходных данных не является изменением размера арендной платы, поскольку при этом не изменяется сам принцип (способ, порядок) определения арендной платы.

3. Довод ответчика о том, что размер арендной платы должен исчисляться, исходя из базовых ставок в связи с осуществлением им производственной деятельности на арендуемом земельном участке, был отклонен судами, поскольку в соответствии с договором аренды земельного участка спорный земельный участок предоставлен под складские помещения, фактическое изменение деятельности автоматически не изменяет условия договора, изменений, дополнений зарегистрированных в установленном законом порядке, сторонами не вносилось.

(Определение ВАС РФ от 16.09.2009 № ВАС-11643/09 по делу № А73-11998/2008).

4. Собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на ограниченных в обороте земельных участках, вправе на основании статьи 36 Земельного кодекса РФ получить земельные участки в аренду самостоятельно от уполномоченного органа собственника, в связи с чем оснований для понуждения к изменению договора аренды земельного участка не имеется.

(Определение ВАС РФ от 17.07.2009 № ВАС-9076/09 по делу № А32-12188/2008-10/193).

5. При использовании арендатором земельного участка с нарушением его целевого назначения, указанного в договоре аренды, арендодатель вправе применить при расчете арендной платы коэффициент, соответствующий фактическому использованию участка.

(Определение ВАС РФ от 22.05.2009 № ВАС-3690/09 по делу № А59-1948/08-С8).

6. Письмо арендодателя об отказе в продлении договора аренды земельного участка является основанием для его прекращения, поэтому внесение изменений, касающихся срока действия названного договора, невозможно (Определение ВАС РФ от 15.01.2009 № 16944/08 по делу № А42-5406/2007).

7. Арендная плата за земли, находящиеся в муниципальной собственности, является регулируемой уполномоченными органами и применяется с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (Определение ВАС РФ от 28.03.2008 № 3583/08 по делу № А32-4480,4478,4476/2006-41/131-135-136).

8. Исковые требования об изменении условия договора аренды в части запрета арендатору передавать свои права и обязанности по договору другому лицу, вносить арендные права в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив удовлетворены, поскольку указанное условие противоречит пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

(Определение ВАС РФ от 11.02.2008 № 17417/07 по делу № А49-7356/2006-28/20).

9. При заключении договора на срок более года, прошедшего государственную регистрацию, последующие изменения условий договора аренды недвижимого имущества, включающие в себя изменение механизма расчета арендной платы, также подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента государственной регистрации изменений к договору (Определение ВАС РФ от 07.07.2009 № ВАС-8378/09 по делу № А55-14599/2007).

3. Споры о расторжении договора аренды

Неиспользование ответчиком земельного участка по целевому назначению — строительство гостиничного комплекса, при отсутствии в договоре аренды земельного участка срока строительства, не может быть квалифицировано как нарушение условий договора и стать основанием для досрочного расторжения договора аренды данного участка.

(Определение ВАС РФ от 20.10.2009 № ВАС-12985/09 по делу № А56-14331/2008).

Незаключенный договор не является основанием возникновения прав и обязанностей сторон и не может быть расторгнут в судебном порядке. В удовлетворении требований о расторжении договора долгосрочной аренды земель рекреационного назначения и обязании возвратить арендуемый земельный участок отказано, поскольку договор признан судом незаключенным ввиду неопределенности границ земельного участка (Определение ВАС РФ от 09.10.2009 № ВАС-12459/09 по делу № А50-17982/2008, Определение ВАС РФ от 03.03.2009 № 1587/09 по делу № А50-1887/2007-Г24).

4. Споры о взыскании арендной платы

За арендатором сохраняется обязанность по внесению арендной платы до момента возврата арендодателю земельного участкапо акту приема-передачи, независимо от демонтажа и вывоза торгового павильона с земельного участка, предоставленного в аренду для использования под торговый павильон (Определение ВАС РФ от 21.02.2008 № 1224/08 по делу № А56-46180/2006).

Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если участок сформирован после введения в действие названного Кодекса, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (Определение ВАС РФ от 14.12.2009 № ВАС-13147/09 по делу № А67-945/2008).

5. Споры о признании недействительным

договора аренды земельного участка

1. Иск в части требований о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды и применении последствий недействительности сделки в виде обязания передать земельный участок удовлетворен правомерно, поскольку оспариваемое дополнительное соглашение противоречит пункту 4 статьи 20 ЗК РФ, согласно которому юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

(Постановление Президиума ВАС РФ от 25.03.2008 № 16810/07 по делу № А40-13447/07-7-109).

2. Поскольку администрация распорядилась земельным участком, относящимся к собственности субъекта Российской Федерации, не имея на это соответствующих полномочий, суд правильно указал, что договор аренды и соглашение недействительны (ничтожны) в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

(Определение ВАС РФ от 30.10.2009 № ВАС-13439/09 по делу № А32-11142/2008-28/187).

3. Отказывая в удовлетворении иска о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки, суд исходил из того, что в силу норм статьи 36 ЗК РФ ответчик, являясь собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном участке, находящемся в собственности Российской Федерации, имеет исключительное право аренды земельного участка.

(Определение ВАС РФ от 22.10.2009 № ВАС-10187/09 по делу № А51-298/2008-2-27).

4. Законодательство не предусматривает права органов местного самоуправления на передачу прав управления муниципальным имуществом органам государственной власти; признание недействительной государственной регистрации договора и снос здания законом в качестве применения последствий недействительности сделки не предусмотрены.

(Определение ВАС РФ от 26.01.2007 № 16738/06 по делу № А65-31630/05-Сг2-24).

III. Практика Федерального арбитражного суда

Волго-Вятского округа

1. Споры о понуждении к заключению договора аренды земельного участка

1. Собственник находящегося на земельном участке строения, являющегося движимым имуществом, не имеет исключительного права на аренду земельного участка и не может требовать заключения с ним договора аренды.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к мэрии города и департаменту по управлению земельными ресурсами об обязании заключить договор аренды земельного участка, поскольку ему отказали в аренде земельного участка, на котором расположен мини-магазин. Иск основывался на статье 271 ГК РФ, статье 35 Земельного кодекса РФ, а также на статье 36 Земельного кодекса РФ, устанавливающей порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, поскольку истец является собственником магазина.

Арбитражный суд пришел к выводу о том, что индивидуальный предприниматель не доказал своего исключительного права на испрашиваемый земельный участок ввиду отсутствия свидетельства о государственной регистрации права собственности и иных документов, подтверждающих отнесение мини-магазина к объектам недвижимого имущества. Кроме того, спорный земельный участок надлежащим образом не сформирован, не поставлен на государственный кадастровый учет и потому не может выступать в качестве объекта аренды.

Из содержания пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса РФ и статьи 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» следует, что объектом земельных отношений может стать только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. Факт постановки земельного участка на государственный кадастровый учет не доказан.

Поскольку предприниматель не доказал право собственности на здание мини-магазина как на объект недвижимости, у ответчика не возникла обязанность по заключению договора аренды о земельного участка. В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

(Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.02.2009 по делу № А82-1242/2008-56).

2. Закон не обязывает арендодателя заключать на новый срок договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к комитету по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города об обязании ответчика заключить с истцом на новый срок договор аренды земельного участка на основании пункта 1 статьи 621 ГК РФ, поскольку до истечения срока действия договора истец обращался к арендодателю с заявлениями о продлении срока действия договора либо о заключении договора на новый срок.

Арбитражным судом отказано в удовлетворении исковых требований.

Согласно части 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Тем самым понуждение к заключению договора допускается в строго определенных случаях.

По правилам пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Названная норма права не устанавливает обязанности арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, и определяет иной порядок судебной защиты этого права в случае отказа в заключении договора, чем предусмотренный пунктом 4 статьи 445 ГК РФ (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.09.2007 по делу № А31-6308/2006-18).

3. Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, и основания для заключения нового договора аренды данного земельного участка отсутствуют.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к администрации города о понуждении заключить договор аренды земельного участка.

Из материалов дела следовало, что администрация и предприниматель заключили договор аренды земельного участка с конкретным сроком действия. Истец продолжал пользоваться земельным участком, на котором расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости, и администрация не возражала против этого.

При указанных обстоятельствах арбитражный суд пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка возобновил действие на неопределенный срок. В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поэтому необходимости в заключении нового договора на новых условиях не имелось.

Статья 22 Земельного кодекса РФ, регулирующая порядок аренды земельных участков, не содержит запрета на возобновление договора аренды на неопределенный срок после истечения срока его действия.

(Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.10.2006 по делу № А79-753/2006).

2. Споры об изменении арендной платы

1. Договором аренды предусмотрено право арендодателя производить перерасчет арендной платы в одностороннем порядке только в случае индексации ставок земельного налога. Поэтому увеличение истцом арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка неправомерно.

Администрация муниципального образования обратилась в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу о взыскании задолженности по арендной плате.

Арендодатель и ЗАО (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, по условиям которого перерасчет арендной платы производится арендодателем в случае индексации ставок земельного налога уполномоченными на это органами. Администрация предложила ответчику подписать дополнительное соглашение к договору об установлении годовой арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Арбитражный суд отказал в иске.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ). В рассматриваемом случае договором предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке произвести перерасчет арендной платы только в случае индексации ставок земельного налога уполномоченными на это органами. Администрация произвела перерасчет в соответствии с постановлением Правительства субъекта РФ, которым предусмотрен порядок исчисления арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, а не в результате индексации ставок земельного налога, что противоречит условиям заключенного договора. При этом соглашения о внесении изменений на этот счет участниками сделки не достигнуто.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что арендодатель не доказал наличие условий, позволяющих ему в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, и удовлетворил иск частично.

(Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.10.2009 по делу № А29-10722/2008).

2. В удовлетворении иска об изменении размера арендной платы отказано, так как такая возможность вследствие изменения действующего законодательства или нормативных правовых актов, регулирующих использование земель, договором не предусмотрена.

Из материалов дела следовало, что комитет (арендодатель) и ЗАО (арендатор) подписали договор аренды земельного участка.

Комитет направил обществу дополнительное соглашение с предложением внести изменения в договор следующего содержания: «Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке, о чем арендодатель извещает арендатора уведомлением в течение трех месяцев со дня вступления в силу соответствующего нормативного акта с приложенным к нему расчетом. Изменение размера арендной платы производится на основании решений органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления, устанавливающих оценочные зоны, кадастровую стоимость земельного участка, ставки арендной платы и земельного налога (или их составляющие), коэффициенты территориального зонирования. Измененный размер арендной платы действует с даты, указанной в уведомлении».

Уклонение арендатора от согласования изменений договора аренды послужило основанием для обращения комитета в арбитражный суд с иском.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ). Между тем стороны включили в договор прямой запрет на изменение размера арендной платы в связи с изменением законодательства.

При таких обстоятельствах арбитражный суд пришел к выводу о том, что оснований для изменения договора, предусмотренных ГК РФ или другими законами, не имеется (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.09.2009 по делу № А43-1740/2009-2-42).

3. Арбитражный суд взыскал арендную плату, исходя из площади земельного участка, указанной в дополнительном соглашении к договору аренды земельного участка, зарегистрированного в установленном законом порядке.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.04.2009 по делу № А39-2682/2008-252/8.

4. В удовлетворении искового требования о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка отказано, так как вследствие приостановления действия постановления мэра муниципального образования арендатор не имел возможности пользоваться арендованным объектом недвижимости.

Муниципальное учреждение обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате.

Предприниматель (заказчик) и ЗАО (подрядчик) заключили договор подряда на строительство автосалона с инженерными коммуникациями. Постановлением мэра города приостановлено действие прежнего постановления о предоставлении земельного участка. В связи с чем предприниматель приостановил работы по строительству автосалона. В дальнейшем мэр города признал утратившим силу постановление о приостановлении действия правового акта о предоставлении земельного участка, в связи с чем предприниматель возобновил работы на арендованном участке.

Решением арбитражного суда первой инстанции требование удовлетворено частично. Указанный договор аренды признан действующим, стороны не приняли мер к приостановлению его действия либо расторжению, в связи с чем довод учреждения о невозможности использовать земельный участок отклонен.

Апелляционный суд пришел к выводу о том, что в связи с приостановлением действия постановления о предоставлении земельного участка предпринимателю ответчик не имел возможности пользоваться арендованным земельным участком в период с 10.09.2007 по 05.03.2008, поэтому у суда первой инстанции отсутствовали основания для взыскания с ответчика арендных платежей за этот период. Поэтому арбитражный суд второй инстанции частично изменил решение.

Арендные правоотношения возникают из сложного юридического состава, который включает в себя распоряжение собственника о предоставлении земельного участка и заключенный на его основе договор аренды, поэтому если действие распоряжения собственника о предоставлении земельного участка приостановлено, то следует считать приостановленным и действие договора аренды, заключенного во исполнение этого распоряжения. В силу изложенного заключать соглашение о приостановлении договора аренды не требовалось.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.01.2009 по делу № А82-5125/2008-38.

5. Дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества утверждено арбитражным судом в редакции арендодателя, поскольку спорные условия соглашения соответствуют действующему законодательству.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.06.2007 по делу № А11-1636/2006-К1-17/78.

6. Арендодатель не вправе произвольно устанавливать размер платы за аренду государственных и муниципальных земель, так как при аренде данных земель применяются регулируемые цены.Размер арендной платы должен определяться исходя из законодательно утвержденных ставок земельного налога с учетом коэффициентов дифференциации по зонам градостроительной ценности и коэффициентов для расчета базовых размеров арендной платы, учитывающих вид деятельности и категории арендаторов.

Открытое акционерное общество, посчитав, что переплатило арендную плату, обратилось в арбитражный суд с иском к департаменту финансовой, бюджетной и налоговой политики администрации, финансовому управлению администрации города, управлению земельными ресурсами администрации города о взыскании из бюджета области излишне уплаченных денежных средств по договору аренды земельного участка.

Заявленное требование основано на статьях 421, 422, 424 ГК РФ, статье 21 Закона Российской Федерации от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю» и мотивировано тем, что плата за аренду земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, не может определяться по соглашению сторон в нарушение норм, определяющих ее размер.

Договор аренды земельного участка содержал условие о том, что ежеквартальная сумма арендной платы может быть пересмотрена арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов местного самоуправления города, изменением ставок земельного налога и базовых размеров арендной платы.

По смыслу пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422, пункта 1 статьи 424 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения; при наличии предусмотренных законом случаев применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Согласно статье 21 Закона Российской Федерации «О плате за землю» при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые ставки арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

Однако при заключении договора размер арендной платы был завышен и не соответствовал действовавшим на тот момент нормативным актам. В результате этого с учетом последующих индексаций ОАО излишне уплатило денежные средства, которые подлежат возврату истцу.

Суд округа поддержал позицию суда первой инстанции, указав при этом, что ошибочное применение судом статьи 1102 ГК РФ к требованию о возврате суммы, излишне уплаченной по условиям договора аренды, не повлияло на правильность принятого решения (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.06.2007 по делу № А11-11901/2006-К1-2/538).

7. Сам по себе факт опубликования для общего сведения нормативно-правового акта, изменяющего размер арендной платы, не является уведомлением арендатора.

Комитет по управлению городскими землями обратился в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу о взыскании задолженности по арендной плате.

Решением суда первой инстанции исковое требование удовлетворено.

Согласно условиям договора, арендодатель обоснованно в одностороннем порядке произвел перерасчет платы за пользование земельным участком в связи с изменением ставок земельного налога, поэтому арендатор обязан вносить арендную плату в новом размере.

Арбитражный суд округа изменил судебные акты в связи с неправильным применением норм материального права.

По правилам статей 450 (пункта 1), 452 (пункта 1) ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В статье 424 (пункте 2) Кодекса установлено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Стороны в договоре аренды согласовали, что арендная плата за пользование земельным участком в последующие периоды аренды земли начисляется ежегодно арендодателем. Размер ежегодной арендной платы устанавливается на основании действующих на момент расчета ставок земельного налога. В случае изменения ставок земельного налога арендная плата подлежит перерасчету арендодателем в одностороннем порядке. Расчет арендной платы вручается ЗАО.

Тем самым право арендодателя требовать от арендатора внесения арендных платежей в новом размере и корреспондирующая этому праву обязанность арендатора оплачивать аренду имущества в ином размере возникают только при условии предварительного письменного извещения арендатора об изменении арендной платы на основании изменений в нормативно-правовых актах федерального, областного и местного уровня путем вручения арендодателем соответствующего расчета арендатору.

Арендодатель не представил доказательства ежегодного начисления размера арендной платы и вручения соответствующего расчета арендатору в соответствии с условиями договора, поэтому при удовлетворении иска следовало исходить из того, что размер арендной платы не изменен в установленном порядке и правовые основания для взыскания арендной платы по новым ставкам отсутствовали.

(Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.05.2006 по делу № А31-4768/2005-21).

3.Спорыо взыскании арендной платы, возврате земельного участка

1. В случае признания договора аренды недвижимого имущества незаключенным в части и невозможности определения арендной платы в этой части при фактическом пользовании имуществом с несостоявшегося арендатора подлежит взысканию неосновательное обогащение, размер которого может быть определен по правилам пункта 3 статьи 424 ГК РФ, в том числе и по результатам независимой оценки рыночной стоимости права арендной платы.

(Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.01.2008 по делу № А28-3853/2007-114/2).

2. С момента введения в действие Жилищного кодекса РФ арендованный земельный участок бесплатно перешел в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме и истец перестал обладать полномочиями по распоряжению земельным участком.

Управление по делам муниципальной собственности города обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате.

Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении требования отказано.

Как следовало из материалов дела, управление (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка. По истечении срока действия договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться земельным участком, в связи с чем договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу части 2 статьи 621 ГК РФ.

Предприниматель направил истцу письмо, в котором просил считать договор аренды расторгнутым.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ). В пункте 2 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформировандо введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Спорный земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса РФ, следовательно, с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ (01.03.2005) спорный земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания Закона.

В силу статьи 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице. В случае, если публичный собственник земельного участка заключил договор аренды участка до введения в действие Жилищного кодекса РФ, то с момента введения Кодекса в действие договор аренды прекращается ввиду совпадения должника и кредитора в одном лице.

Таким образом, с 01.03.2005 управление не обладало полномочиями по распоряжению спорным земельным участком. Ссылка Управления на части 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса РФ, предусматривающие заявительный порядок приобретения земельных участков в общую долевую собственность лиц — сособственников расположенных на них зданий, отклонена, поскольку часть 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ, касающийся права общей долевой собственности на земельные участки под многоквартирными домами, содержит отсылку к жилищному законодательству, устанавливающему исключение из общего правила (заявительного порядка).

(Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 07.04.2009 по делу № А28-11956/2008-330/17, от 13.04.2009 по делу № А28-10525/2008-269/31, от 19.05.2009 по делу № А28-12886/2008-338/32).

При этом следует отметить, что право собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме возникает автоматически — либо с принятием Жилищного кодекса РФ в том случае, если земельный участок был сформирован до введения в действие ЖК РФ, либо с момента проведения кадастрового учета участка. То есть определяющим является именно кадастровый учет земельного участка, подтверждающий факт формирования и индивидуализации соответствующего участка. Пока земельный участок остается несформированным, он продолжает находиться в публичной собственности, что является основанием для взимания арендной платы по договорам аренды земельного участка, заключенным до введения в действие ЖК РФ.

С учетом изложенного у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона.

Согласно разъяснениям Министерства экономического развития РФ, содержащимся в письме от 16.10.2009 № Д23-3410 «О передаче земельных участков собственникам помещений в многоквартирном доме», государственная регистрация права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, не требуется по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14 февраля 2007 г. N 29, сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

Учитывая положения статьи 23 Закона N 122-ФЗ, статьи 16 Закона N 189-ФЗ, государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, в соответствии со статьей 16 Закона N 189-ФЗ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе N 189-ФЗ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

Исключение сведений о переданных в соответствии со статьей 16 Закона N 189-ФЗ земельных участках из реестра федерального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 16 Положения об учете федерального имущества, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2007 г. N 447 «О совершенствовании учета федерального имущества» (далее — Положение).

В соответствии с пунктом 16 Положения после прекращения права собственности Российской Федерации на имущество лицо, которому оно принадлежало на соответствующем вещном праве, в 2-недельный срок со дня получения сведений о прекращении указанного права представляет для исключения из реестра сведений об имуществе в соответствующий территориальный орган установленные пунктом 16 Положения документы.

Согласно пункту 32 Положения после прекращения права собственности Российской Федерации на имущество, составляющее государственную казну Российской Федерации, Росимущество или территориальный орган в 3-недельный срок со дня получения документа, подтверждающего прекращение либо государственную регистрацию прекращения указанного права на имущество, если им является недвижимое имущество, после проведения экспертизы поступившего документа формирует запись о прекращении права собственности Российской Федерации на имущество, составляющее государственную казну Российской Федерации, и исключает все сведения из соответствующих карт сведений об объекте учета.

Документами, подтверждающими государственную регистрацию прекращения указанного права на имущество, могут служить предоставленные Росреестром в установленном порядке документы, содержащие информацию о правообладателях на все жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. При отсутствии Российской Федерации в списке правообладателей на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме право Российской Федерации на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, прекращается. При наличии зарегистрированного права собственности Российской Федерации на помещение(я) в многоквартирном доме (и, соответственно, наличии неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) право собственности Российской Федерации на весь земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, преобразуется в соответствующую долю в праве собственности на данный земельный участок пропорционально площади помещений в многоквартирном доме.

На основании изложенного следует вывод о том, что издание органом государственной власти или органом местного самоуправления ненормативного правового акта о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома (решения о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах) не требуется.

5. Споры о признании недействительным договора аренды земельного участка

1. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные арендаторам на льготных условиях, рассчитывается исходя из государственной кадастровой оценки земель и ставок арендной платы за землю, устанавливаемых главой муниципального органа.

Исчисление арендной платы за земельные участки, арендуемые на льготных условиях, исходя из рыночной стоимости участка, не является основанием для признания договора недействительным.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному учреждению о признании недействительным договора аренды земельного участка и о применении последствий недействительности сделки в виде возврата ответчиком уплаченной по договору арендной платы. Исковые требования основывались на статьях 167 и 168 ГК РФ и мотивированы тем, что существенное условие договора о размере арендной платы, определенной исходя из рыночной стоимости земельного участка, не соответствует статье 65 Земельного кодекса РФ, а потому договор аренды ничтожен.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении требований, поскольку условие договора о размере арендной платы не противоречит законодательству.

Из материалов дела следовало, что по условиям договора арендная плата исчисляется на основании отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в твердой сумме на весь период действия договора.

Применительно к аренде земельных участков порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).

На момент заключения договора аренды на территории области действовало положение о том, что размер арендной платы при предоставлении земельного участка для строительства без проведения торгов определяется по рыночной стоимости, исчисляемой в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Решение муниципалитета не оспорено и не признано недействительным в установленном порядке.

Земельный участок предоставлен обществу на льготных условиях без проведения торгов. Кроме того, общество в силу статьи 421 ГК РФ добровольно приняло обязательство по заключению сделки аренды на изложенных в договоре условиях.

При таких обстоятельствах оспариваемый пункт договора не противоречит законодательству, что исключает основания для применения статьи 168 ГК РФ и признания договора недействительным.

(Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.04.2009 по делу № А82-1124/2008-56).

2. Досрочное расторжение договора аренды лишает бывшего арендатора права на преимущественное заключение договора на новый срок.

Сельскохозяйственный производственный кооператив обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью и администрации района о признании недействительными трех договоров аренды земельных участков, заключенных между ответчиками.

Требование основано на статьях 174, 610 и 621 ГК РФ и мотивировано тем, что администрация неправомерно заключила данные договоры аренды, поскольку часть земельных участков арендуется кооперативом по ранее заключенному договору. Кроме того, истец имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды на данный земельный участок.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.

Администрация и кооператив заключили договор аренды земельного участка сроком на 25 лет. Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке. Соглашением администрация и кооператив расторгли договор по письму кооператива. По акту приема-передачи кооператив возвратил администрации арендованное имущество.

В дальнейшем администрация по договорам сдала в аренду обществу с ограниченной ответственностью земельные участки.

Истец посчитал, что заключение договоров аренды на данные земельные участки незаконно, так как они арендуются кооперативом, чем нарушено его право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок.

В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В материалах дела отсутствовали какие-либо доказательства ограничения права администрации сдавать в аренду земельные участки.

У истца не имелось преимущественного права перед другими лицами на заключение нового договора аренды земельного участка согласно статье 621 ГК РФ, поскольку сделка между кооперативом и администрацией расторгнута досрочно по взаимному согласию сторон.

Федеральный арбитражный суд поддержал судебные акты по данному спору (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.03.2006 по делу № А28-11166/2005-187/20).

IV. Практика Арбитражного суда Республики Марий Эл

1. Споры о понуждении к заключению договора аренды земельного участка

1. Земельный участок, не прошедший кадастровый учет, не может быть предметом аренды, поэтому отсутствуют основания для понуждения к заключению договора аренды в отношении неопределенного объекта.

Общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к муниципальному образованию в лице администрации и комитета по управлению муниципальным имуществом о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.

Разрешая спор по существу, арбитражный суд исходил из того, что пунктом 1 статьи 432, статьей 607 ГК РФ не допускается заключение договора аренды, предмет которого не согласован. По смыслу пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса РФ, статьи 7 Федерального закона от 2.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», объектом аренды может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет, при наличии в договоре сведений о его размере с приложением к договору кадастрового плана с описанием границ земельного участка.

Однако кадастровый учет земельного участка, в отношении которого истцом заявлены требования о понуждении к заключению договора аренды, не проводился, что сторонами не оспаривалось. Следовательно, земельный участок не имел индивидуально-определенных признаков и не мог стать объектом аренды.

Изложенная позиция отражена в решении Арбитражного суда Республики Марий Эл по делу № А38-384/2008-21-74. Решение участниками спора не обжаловалось.

Аналогичный вывод содержится в решении Арбитражного суда Республики Марий Эл по делу № А38-426/2008-10-83.

2. Распространение действия договора на предшествовавшие его заключению отношения возможно только по соглашению сторон. Арбитражный суд не вправе по иску арендатора утвердить такое условие вне зависимости от его целесообразности.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к муниципальному образованию в лице комитета по управлению имуществом об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка.

По мнению индивидуального предпринимателя, ответчик необоснованно предложил распространить действие договора аренды на прошедшее время без его согласия. В подтверждение своих доводов предприниматель указал, что фактически не пользовался спорным земельным участком.

Возражая против иска, собственник указал, что дата начала договорных отношений определена с момента издания постановления главы администрации о предоставлении спорного земельного участка.

Арбитражный суд принял решение об удовлетворении искового заявления в части требования об определении условий проекта договора аренды земельного участка в редакции, предложенной индивидуальным предпринимателем.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Из смысла приведенных норм следует, что возможность распространения условий договора на отношения сторон, возникшие до его заключения, является только правом этих сторон и требует согласия лиц, заключающих договор. По одностороннему требованию такое условие не может быть включено в договор, поскольку до заключения договора правоотношения сторон регулировались иными нормами гражданского права.

Кроме того, по смыслу пункта 2 статьи 425 ГК РФ распространение условий договора на предшествовавший его заключению период возможно только в том случае, когда между сторонами существовали фактические отношения.

Между тем в судебном заседании стороны признали, что истец спорным земельным участком фактически не пользовался, поэтому гражданско-правовые отношения по поводу земельного участка отсутствовали, и истец не обязан выплачивать арендную плату за тот период, в течение которого земельный участок не находился в его фактическом владении (пункт 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Изложенная позиция отражена в решении Арбитражного суда Республики Марий Эл по делу № А38-4895/2007-21-102 (21/24-2008). Решение участниками спора не обжаловалось.

3. Предметом мирового соглашения может быть полный текст проекта договора по иску о понуждении заключить договор аренды земельного участка.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию в лице комитета по управлению муниципальным имуществом о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.

До принятия арбитражным судом решения стороны представили на утверждение мировое соглашение, в которое включили текст договора аренды с указанием всех его существенных условий.

Рассмотрев мировое соглашение, арбитражный суд утвердил его и прекратил производство по делу.

В соответствии со статьями 138 и 139 АПК РФ стороны могут урегулировать спор, заключив мировое соглашение, если это не противоречит федеральному закону. Тем самым АПК РФ дает право сторонам заключить мировое соглашение по спору о понуждении заключить договор. При этом может быть представлен текст мирового соглашения, соответствующий а тексту договора, подписанного сторонами.

Изложенная позиция отражена в определении Арбитражного суда Республики Марий Эл по делу № А38-4908/2007-21-103 (21/25-2008). Аналогичным образом Арбитражным судом Республики Марий Эл рассмотрены 4 дела (№А38-2183/2007-16-195, №А38-2184/2007-16-196, №А38-3368/2007-21-47, №А38-122/2008-21-55).

Данная правовая позиция подтверждена рекомендациями Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Волго-Вятского округа по итогам заседания Совета от 27 февраля 2008 года.

2. Споры об изменении арендной платы

1. Стоимость аренды государственного (муниципального) земельного участка относится к регулируемым ценам, устанавливаемым полномочным органом.

Муниципальное образование в лице комитета по управлению имуществом обратилось в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка и пеней за просрочку исполнения обязательства.

Как следовало из материалов дела, сторонами заключен договор аренды земельного участка для размещения клубного центра. Договор зарегистрирован. Удовлетворяя требования истца в части взыскания с ОАО основного долга по договору в меньшем размере, чем это было заявлено в исковых требованиях, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии государственной регистрации изменений существенного условия договора – размера арендной платы, и исходил из цены, указанной в договоре.

Арбитражный суд апелляционной инстанции решение изменил, сославшись на пункт 1 статьи 424 ГК РФ. При аренде земель, находящихся в муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов (статья 21 Закона «О плате за землю»).

В соответствии с условиями договора размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке ежегодно в связи с решениями органов местного самоуправления или государственной власти РФ, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшения арендной платы или полного освобождения от нее).

Постановлением мэра города установлен иной размер базовых ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в территориально-экономической оценочной зоне города и относящимися к муниципальной собственности.

Арендодатель уведомил арендатора об изменении базовой ставки арендной платы. По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, изменение договора в части арендной платы не подлежало государственной регистрации. При изложенных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в заявленной истцом сумме долга.

Постановление Первого апелляционного суда от 31.01.2008 по делу № А38-2704/2007-21-25.

2. Порядок определения размера платы за пользование земельным участком после заключения договора аренды может быть применён лишь в результате внесения изменений в действующий договор по соглашению сторон.

Арендодатель обратился с исковым заявлением к потребительскому гаражно-строительному кооперативу о взыскании основного долга по арендной плате и указал, что размер арендной платы определен им на основании пункта 4 Порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования, утвержденного постановлением главы администрации города.

Арбитражный суд, отказывая в иске, признал расчет арендной платы необоснованным по следующим правовым причинам.

В договоре аренды определен порядок расчета годовой арендной платы за пользование земельным участком, по условиям которого размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке, при этом размер арендной платы считается измененным со дня введения новой ставки арендной платы. В случае изменения ставки арендной платы арендодатель извещает арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью договора.

Однако истец увеличил арендную плату не в связи с изменением его ставки, что допустимо договором, а изменил сам порядок определения размера платы за пользование земельным участком.

По правилам статей 450, 452 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Из условий договора аренды следовало, что его изменения и дополнения действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме. Такое соглашение представлено не было, что позволило сделать вывод об отсутствии правовых оснований для увеличения размера арендной платы. (Дело № А38-1814/2007-16-160).

В другом случае арбитражный суд удовлетворил требование муниципального образования по аналогичному делу, поскольку сторонами договора аренды земельного участка было согласовано, что размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке, при этом размер арендной платы считается измененным со дня введения новой ставки арендной платы (порядка определения размера арендной платы). В случае изменения ставки арендной платы арендодатель извещает арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью настоящего договора, принимается и исполняется арендатором в бесспорном порядке. Начисление арендной платы по измененным ставкам производится с момента принятия соответствующего нормативно-правового акта об изменении ставки арендной платы.

Исходя из смысла указанного пункта договора аренды, арбитражным судом был сделан вывод о том, что право арендодателя требовать от арендатора внесения арендных платежей в новом размере и корреспондирующая этому праву обязанность арендатора оплачивать аренду имущества в ином размере возникают при условии предварительного письменного извещения арендатора об изменении арендной платы на основании изменений в нормативно-правовых актах федерального, областного или местного уровня путем вручения арендодателем соответствующего расчета арендатору.

Данная правовая позиция подтверждена постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2008, принятым по рассмотренному Арбитражным судом Республики Марий Эл делу № А38-3292/2007-2-251.

3. Если договором аренды земельного участка предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем арендной платы и принятия нового порядка определения размера арендной платы, то арбитражный суд отказывает в иске о внесении изменения в договор об увеличении арендной платы.

Муниципальное образование в лице комитета по управлению муниципальным имуществом обратилось в арбитражный суд с иском к обществу о внесении изменений в договор аренды земельного участка в связи с утверждением нового порядка определения размера арендной платы и с целью ее увеличения на основании оценки рыночной стоимости годового размера арендной платы земельных участков. Иск обоснован указанием на возможность изменения договора аренды по правилам статей 450 и 614 ГК РФ.

Арбитражный суд в иске отказал, поскольку договор аренды земельного участка содержал определенное условие о возможности изменения арендной платы в одностороннем внесудебном порядке. Согласно условиям договора «размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке, при этом размер арендной платы считается измененным со дня введения новой ставки арендной платы. В случае изменения ставки арендной платы арендодатель извещает арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью договора аренды, принимается и исполняется арендатором в бесспорном порядке».

Тем самым условие договора аренды устанавливало согласованную процедуру изменения размера арендной платы во внесудебном порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы по требованию собственника земельного участка без обращения в арбитражный суд.

Поэтому арбитражный суд первой инстанции сделал вывод о том, что право истца не нарушено, иск лишен предмета, поскольку как изменение ставки арендной платы, так и принятие нового порядка определения размера арендной платы могут осуществляться арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке (Дело № А38-2428/2009).

3. Споры о расторжении договора аренды

1. В удовлетворении иска о расторжении договора аренды земельного участка отказано в связи с недоказанностью нецелевого использования земельного участка.

Муниципальное образование в лице комитета по управлению муниципальным имуществом обратилось в арбитражный суд с иском к обществу о расторжении договора аренды и возврате земельного участка на основании статей 309, 452, 619, 622 ГК РФ, статей 22, 46 Земельного кодекса РФ, поскольку ответчик использует земельный участок не по целевому назначению.

Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл требования удовлетворены. Факт использования земельного участка не для ведения производственной деятельности, а под размещение функционирующей платной стоянки подтвержден материалами административного дела и актом обследования земельного участка, что существенно нарушает условия договора аренды и является основанием для досрочного его расторжения и возврата арендуемого имущества.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отменил решение и в удовлетворении иска отказал из-за недоказанности нецелевого использования земельного участка. Предметом деятельности общества является перевозка грузов и другие виды деятельности, поэтому в случае организации автостоянки на спорном земельном участке действия ответчика не представляется возможным расценить как нарушение целевого использования земельного участка.

Оценивая в качестве доказательства постановление о назначении административного наказания по статье 8.8 КоАП РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции отметил, что в нем отсутствуют данные о периоде правонарушения, площадь земельного участка не соответствует площади договора, отсутствует кадастровый номер. Из приложенных к акту обследования земельного участка фотоснимков (фотокопий) не представляется возможным установить, что на них зафиксирован именно спорный земельный участок. Документального подтверждения функционирования на земельном участке платной автостоянки не представлено.

Арбитражный суд кассационной инстанции поддержал выводы суда апелляционной инстанции.

Изложенная позиция отражена в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 16.04.2009, постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2009, принятыми по рассмотренному Арбитражным судом Республики Марий Эл делу № А38-1629/2008-3-172.

4. Споры о взыскании арендной платы, возврате земельного участка

1. Отсутствие надлежащим образом оформленного договора аренды влечет взыскание неосновательного обогащения вместо арендной платы за пользование земельным участком с лица, которое фактически пользовалось земельным участком.

2. Иск о возвращении земельного участка до истечения трехмесячного срока может быть расценен как выраженный арендодателем отказ от договора аренды.

Поскольку на момент рассмотрения спора срок предупреждения превышен, ответчик пользовался земельным участком без законных оснований, арбитражный суд вправе принять решение о возложении на ответчика принудительной обязанности по возвращению собственнику земельного участка.

Арендодатель земельного участка обратился с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю о возвращении арендованного земельного участка.

Ответчик мотивировал свои возражения вручением ему уведомления арендодателя о прекращении договора после даты окончания действия договора и предложил считать его возобновленным на неопределенный срок.

Арбитражный суд исковые требования удовлетворил по следующим правовым основаниям.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Собственник земельного участка в лице органа местного самоуправления направил почтой в адрес арендатора уведомление о прекращении договора аренды с требованием возвратить земельный участок. Однако заказное письмо органом почтовой связи вручено индивидуальному предпринимателю под роспись только после истечения действия договора. Тем самым несвоевременное, за пределами срока действия договора извещение арендатора не могло стать основанием для немедленного прекращения договора аренды земельного участка.

Исходя из пункта 2 статьи 621, статьи 610 ГК РФ, арбитражный суд признал договор аренды земельного участка возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Однако по смыслу пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора, заключенного на неопределенный срок, вправе отказаться от него в любое время, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Из содержания уведомления истца, полученного индивидуальным предпринимателем под роспись, прямо следовало, что арендодатель заявил о намерении прекратить договорные отношения с ответчиком по истечении срока действия договора аренды.

Несмотря на преждевременное предъявление иска, на день принятия судебного акта предусмотренный статьей 610 ГК РФ трехмесячный срок предупреждения истек, поэтому в результате отказа собственника договор аренды земельного участка арбитражный суд признал прекращенным.

Изложенная позиция отражена в постановлении Первого апелляционного суда от 21.02.2008, принятым по рассмотренному Арбитражным судом Республики Марий Эл делу № А38-2697/2007-16-232.

3. Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды.

Министерство государственного имущества обратилось в арбитражный суд первой инстанции с исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя основного долга по арендной плате по договору аренды земельного участка.

Решением суда исковые требования удовлетворены.

Мнение ответчика о том, что арендодатель неправомерно предъявил требование о взыскании платы за период с января по май 2005 года, поскольку объект аренды был передан арендатору лишь 24 мая 2005 года, признано судом ошибочным по следующим основаниям.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ). Министерство государственного имущества и предприниматель 24 мая 2005 года заключили договор аренды земельного участка и соглашением сторон установили срок договора с 01 января 2005 года по 31 мая 2005 года.

В силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключённого ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Поскольку фактические правоотношения существовали до даты заключения договора, арбитражный суд удовлетворил иск.

(Решение Арбитражного суда Республики Марий Эл по делу № А38-1888-10/200-2006. Решение участниками спора не обжаловалось).

4. Создание третьим лицом препятствий в пользовании арендованным имуществом не является обстоятельством, которое освобождает от ответственности за нарушение договорного обязательства по внесению арендной платы.

Муниципальное образование в лице комитета по управлению муниципальным имуществом обратилось в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании долга по арендной плате, пеней, о досрочном расторжении договора аренды земельного участка и о возвращении арендованного имущества.

Решением арбитражного суда первой инстанции исковые требования в части взыскания основного долга по арендной плате и неустойки удовлетворены частично в связи с применением срока исковой давности по заявлению ответчика. Кроме того, удовлетворены требования о расторжении договора аренды и об обязании ответчика возвратить истцу земельный участок по передаточному акту.

Возражая против иска, ответчик указывал, что подлежит применению пункт 4 статьи 614 ГК РФ, согласно которому арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. По мнению ответчика, истец как арендодатель не обеспечил предусмотренные договором условия пользования арендованным земельным участком.

При принятии судебного акта арбитражный суд исходил из того, что обществом не подтверждено отсутствие у него возможности пользоваться арендованным участком в спорный период по вине арендодателя, не доказано совершение истцом каких-либо действий, направленных на изъятие земельного участка.

Апелляционный суд согласился с позицией арбитражного суда первой инстанции (Дело №А38-1311/2009).

5. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Муниципальное образование в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком.

По мнению истца, договор аренды земельного участка является незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации. Поэтому ответчик неосновательно обогатился в результате незаконного владения земельным участком, что доказано передаточным актом.

Ответчик указал, что он изначально был лишен возможности пользоваться земельным участком, так как истцом не зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок.

Решением арбитражного суда исковое требование удовлетворено.

Довод ответчика о том, что комитет не обладает правом собственности на земельный участок, отклонен на основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов РФ, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти РФ.

Апелляционный суд согласился с позицией арбитражного суда первой инстанции (Дело №А38-5416/2008).

6. Иск о взыскании арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворен, поскольку передача земельного участка в субаренду и получение согласия арендодателя на передачу его имущества в субаренду другим лицам доказаны.

Открытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании долга по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Руководствуясь статьями 309, 395, 606, 614, 615 ГК РФ, статьями 22, 42 и 65 Земельного кодекса РФ, арбитражный суд удовлетворил иск.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой. Доводы сводились к тому, что договор субаренды в силу части 2 статьи 618 ГК РФ является ничтожной сделкой, поскольку собственник земельного участка отозвал у арендатора свое согласие на передачу арендатором спорного имущества в субаренду.

Арбитражный суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения в силу следующего.

Из материалов дела следовало и было доказано, что требования к форме договора аренды соблюдены, все существенные условия договора согласованы, в связи с чем договор субаренды в силу статей 154, 432, 433 ГК РФ является заключенным. На момент передачи земли в субаренду согласие собственника было получено. Таким образом, последующий отзыв собственником согласия на передачу имущества в субаренду не повлек признания спорного договора субаренды земельного участка ничтожным.

5. Споры о признании недействительным договора аренды земельного участка

Требование о ничтожности изменения договора аренды земельного участка в части увеличения арендной платы отклонен арбитражным судом в связи с законностью изменения ее размера в одностороннем порядке.

Закрытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию в лице комитета по управлению муниципальным имуществом о признании недействительным договора аренды земельного участка в части установленной на 2008 год арендной платы.

Заявленные требования основаны на статье 65 Земельного кодекса РФ и статье 168 ГК РФ и мотивированы неправомерным увеличением размера арендной платы без согласия арендатора.

Решением арбитражного суда в удовлетворении иска отказано.

В договоре стороны установили, что размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке, при этом размер арендной платы считается измененным со дня введения новой ставки арендной платы (порядка определения размера арендной платы). В случае изменения ставки арендной платы арендодатель извещает арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью договора, принимается и исполняется арендатором в бесспорном порядке.

Арбитражный суд, истолковав указанное условие договора, пришел к выводу о том, что арендодатель вправе по своей инициативе изменять ставку арендной платы и сам порядок определения размера арендной платы при условии предварительного письменного извещения арендатора. Применение собственником участка рыночной стоимости величины арендной платы за пользование земельными участками, предоставленными для строительства на территории города, без составления отдельного соглашения, признано правомерным.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций оценили доказательства, отчет независимого оценщика и пришли к выводу о том, что расчет арендной платы на 2008 год соответствует нормативному правовому акту органа местного самоуправления и условиям договора.

Апелляционный суд оставил решение без изменения. Федеральный арбитражный суд поддержал судебные акты по данному спору (Дело № А38-35/2009).

Это интересно:

  • Договор на водопользование россия Login Form Природные ресурсы и охрана окружающей среды Государственный экологический надзор Нормативная правовая база · Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 года № 74-ФЗ · Постановление Правительства РФ от 14 апреля 2007 года № […]
  • Расходование денежных средств недееспособных Расходование денежных средств недееспособных АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИг. Курган, ул. Климова, д.62Именем Российской Федерации Р Е Ш Е Н И Е г. Курган Дело №А34-1413/200712 сентября 2007 годаРезолютивная часть решения […]
  • Закон об военной ипотеке Статья 10. Возникновение права на использование накоплений, учтенных на именном накопительном счете участника Информация об изменениях: Федеральным законом от 4 декабря 2007 г. N 324-ФЗ в статью 10 внесены изменения, вступающие […]
  • Выкуп доли в квартире за долги Продать долю с долгом Здравствуйте. В квартире прописано 3 человека, мой муж, его сестра и ее дочь. По правам собственности: 1/2 у моего мужа, 1/4 у сестры, 1/4 у ее дочери. С 2008 года мой муж там не проживает, есть […]
  • Возражения на свидетелей Возражения на свидетелей Садоводческое товарищество "Ветеран-3"-"Возрождение" фактически существует с 1995 г., когда был сделан отвод земли под садоводство, для 107 семей на 8.53 гектарах. В том виде, в котором оно есть сейчас, […]
  • Гараж гск 36 купить Продам гараж в Зеленограде Всего объявлений — 50 Продам гараж в ГСК Пластик, за магазином АШАН,в Андреевке. Удобный заезд, охрана,можно построить 2-й этаж, оплата возможна в РАССРОЧКУ. Андреевка 10 сентября 2018 г., в […]
  • Материнский капитал за третьего ребенка в 2016г Материнский капитал в 2015 и 2016 году Программа материнского капитала началась в 2007 году в виде реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей. Их обеспечение в рамках программы установлено […]
  • Протокол осмотра места происшествия в квартире образец Протокол осмотра места происшествия (образец заполнения) ПРОТОКОЛ осмотра места происшествия Осмотр начат в 11 час. 25 мин. Осмотр окончен в 13 час. 40 мин. Следователь следственного отделения Энского ГОВД Тайской области […]