Куплю неприватизированную квартиру в москве

Содержание страницы:

Можно ли купить неприватизированную квартиру? Как?

Неприватизированные квартиры в соответствии с действующим законодательством является жильём, относящимся к муниципальной собственности. Поэтому субъекты, проживающие в таких квартирах, считают их нанимателями, и не могут свободно распоряжаться ими. Что соответствующим образом отражено в действующем российском законодательстве, согласно котором, сделки купли-продажи такого жилья запрещены. Однако, возможности для того, чтобы купить неприватизированную квартиру в принципе существуют.

Покупка неприватизированной квартиры — схема

После того как обмен совершается, продавец возвращает агентству приватизированную квартиру, которая была получена при обмене, а покупатель соответственно становится нанимателем. При этом правовой статус обоих объектов недвижимости не меняется, купленная квартира так и остаётся неприватизированной, а второе жилое помещение после совершения обмена по-прежнему считается приватизированным.

Обычно, данная схема, при помощи которой осуществляется покупка неприватизированной квартиры, применяется в тех случаях, когда покупатель не располагает достаточно большим количеством денежных средств, а продавцу, по тем или иным причинам, требуется достаточно быстро реализовать свою неприватизированную квартиру.

Документы, которые требуются для обмена

Для того, чтобы провести все необходимые действия по обмену требуется представить в бюро, занимающееся обменом жилых площадей, пакет следующей документации:

  • написанное по установленной форме заявление на обмен жилья;
  • копия финансово-лицевого счёта;
  • договор найма конкретного жилого помещения;
  • выписка из соответствующей домовой книги.

Запрет на проведение обмена неприватизированного жилища

Разбираясь с тем, как купить неприватизированную квартиру следует учитывать, что согласно законодательству, в некоторых случаях обмен неприватизированного жилья запрещается. Так в частности, последний не может проводиться, если жилое помещение располагается в зданиях, подлежащими сносу или являющихся аварийными, а также, если данное помещение считается непригодным для проживания. Кроме того, обмен не может быть осуществлён, если после его проведения, участвующие в нём субъекты, будут нуждаться в улучшении жилищных условий.

Некоторые вопросы по покупке

В том случае, когда проводится покупка неприватизированной квартиры необходимо обратить особое внимание на прописку. Проводя процедуру обмена жилой площади, следует тщательно проконтролировать, чтобы из неприватизированной квартиры были выписаны все субъекты, проживающие в ней. В противном случае если последние в ней остаются, то они в последующем могут иметь все законные основания для того, чтобы претендовать на данную квартиру. Также приобретатель помещения для того, чтобы беспрепятственно владеть последним, должен обязательно зарегистрироваться в нём.

Таким образом, рассматривая вопрос о том, можно ли купить неприватизированную квартиру, имеет смысл прибегнуть к услугам профессиональных юристов, которые смогут оказать квалифицированную помощь в получении положительного результата.

Продажа неприватизированной квартиры: алгоритм прост

«Неприват» — так на риэлторском жаргоне именуется жилье, которое не является частной собственностью, а его обитатели называются нанимателями. Неприватизированные квартиры составляют почти половину от общего объема жилья, правда, меньшую – ряды частников растут. Казалось бы, сделок с «неприватом» можно придумать немного – разве что воспользоваться старым добрым обменом. Однако наш народ умудряется их покупать и продавать. Что это за сделки такие – разбирался Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru.

Из истории эволюции известно, что с появлением чего-то нового старое отнюдь не спешит удалиться на свалку истории. На земле уже существует человек («венец творения», как с присущей им скромностью люди себя величают), но при этом вовсе не исчезли всякие бактерии и амебы. Или, например, даже в наши дни имеются племена, живущие натуральным хозяйством – совсем как в первобытные времена. Их немного, но они есть.

Когда мы говорим о рынке недвижимости, то подразумеваем обычно объекты, находящиеся в собственности – они были либо в свое время приватизированы, либо куплены. Но рядом с этими квартирами существует огромный пласт неприватизированного (оно же государственное, оно же муниципальное) жилья. Согласно официальным данным, его количество составляет около 40% всего жилищного фонда Москвы. При этом доля, естественно, разнится в зависимости от класса – максимальное число неприватизированных квартир «внизу». В «бизнесе» и «элите», говорит Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город», их нет в принципе: эти квартиры изначально строились для продажи.

«Типа нельзя», но если очень хочется…
Теоретически приватизированные и неприватизированные квартиры – это такие «параллельные миры», которые не должны пересекаться. Недвижимость в собственности – это, извините за тавтологию, собственность, с которой владелец может распорядиться по своему усмотрению – продать, подарить, пропить, наконец.

«Неприват» — это имущество, вам не принадлежащее (хотя люди и говорят по привычке «моя квартира»), которое собственник (государство, в Москве это чаще всего городская администрация) предоставил вам в пользование. Соответственно, ни о каких сделках с одновременным участием обоих видов быть не должно. Не случайно даже законы на этот счет разные.

Распоряжению «приватом» посвящены многочисленные статьи Гражданского кодекса, а об обмене неприватизированными площадями – ст. 72-75 уже другого кодекса, Жилищного. И нигде ни полслова о том, как быть, если эти две формы встретятся.

В реальной жизни, конечно, все иначе. И квартиры в одних сделках участвуют, и даже продавать и покупать неприватизированную собственность удается. Характеризуя подобную ситуацию, моя дочка (13 лет) обычно говорит, что так делать «как бы типа нельзя». То есть на самом деле можно. Как именно – мы сейчас расскажем.

«Неприват» на «неприват»
Этот вариант по существу повторяет тот обмен, который существовал в социалистические времена. Наниматели квартир обращаются в ГУП «Московский городской центр арендного жилья» (именно в его структуру вошел «Мосжилсервис», который в прежние годы назывался «Бюро по обмену жилой площади») с соответствующим заявлением. К нему прилагаются практически те же документы, которые нужны для продажи приватизированных квартир:

— подлинник договора найма жилого помещения (ордер) – в данном случае это аналог правоустанавливающих документов;
— копия финансового лицевого счета и выписка из домовой книги;

Кроме того, если обстоятельства сделки требуют, нужно представить документы, подтверждающие регистрацию брака, нахождение в родстве с участниками обмена или членами их семей, а также согласие органа опеки и попечительства – если в обмене участвуют несовершеннолетние.

Все, как видим, очень похоже на операции с квартирами, находящимися в собственности. Но есть и существенные отличия. Например, запрещены обмены квартир в зданиях, признанных аварийными, в сносимых домах. Или если помещение признано непригодным для проживания. Продавать приватизированные квартиры в такой ситуации можно – государство считает, что если это наша собственность, то и делать с ней можно что угодно. А вот когда социальный наем – тут патерналистское желание водить за ручку нас, неразумных, оказывается сильнее…

«Приват» на «неприват»
Такие сделки проводились до вступления в силу ЖК – т.е. до 1 марта 2005 года. Жилищный кодекс, говорит Светлана Федянина, специалист по операциям с недвижимостью отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость», сделал обмен неприватизированного жилья на приватизированное невозможным.

Но ненадолго – уже 23 июня 2005 года Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы издал распоряжение № 275 «Об утверждении временного положения об обмене жилых помещений в городе Москве», фактически восстановившее прежнее положение вещей. Суть порядка сводится к тому, что здесь производится взаимная передача прав и обязанностей участников сделки (людей), а объекты недвижимости остаются в своем прежнем статусе. Иными словами, приватизированная квартира остается приватизированной, а «неприватка» — неприватизированной. А вот бывший собственник превращается в нанимателя, а наниматель – в собственника.

В уже упоминавшемся временном положении сказано (п. 4.2), что «материалы об обмене жилой площадью рассматриваются на заседаниях комиссии по жилищным вопросам при правительстве Москвы или комиссиях при территориальных органах исполнительной власти (в префектурах административных округов) в соответствии с нормативно-правовыми актами Российской Федерации, города Москвы и настоящим положением».

Единственный запрет, который обозначен четко, сводится к тому, что «не допускается обмен жилыми помещениями с использованием обменного фонда, в результате которого одна из сторон может стать нуждающейся в жилых помещениях в соответствии с действующим законодательством». Оно и понятно: зачем государству очередников плодить?!

Купить? Легко!
В свете сказанного выше понятна и технология сделки, позволяющая купить неприватизированное жилье. Она известна давно – еще с 90-х. Здесь используется т.н. «буфер» — некое жилье. Причем его параметры значения не имеют – главное, чтобы этот объект существовал юридически и был в собственности. На практике для этой цели используются комнаты или загородные дома – как самые дешевые из существующих на рынке объектов.

Человек, желающий купить неприватизированную квартиру, первым делом «покупает» у агентства недвижимости этот самый буфер. Кавычки используются не случайно – фактически никакой продажи нет, покупатель часто даже в глаза не видел свое новое «жилье», находящееся в глухой деревне на окраине Московской области. Просто на него оформляется собственность.

Вторым этапом проводится обмен этого «буфера» на покупаемую квартиру. Третий этап – бывший владелец (фактически продавец) неприватизированного жилья «продает» «буфер» агентству недвижимости.

…Тут вспоминается один забавный эпизод. Года четыре назад один коллега, работавший в солидном общеполитическом СМИ и поэтому не очень хорошо разбиравшийся в недвижимости, решил сделать что-то вроде «Книги рекордов Гиннеса» московской real estate. Собрав, как водится, самые большие и самые маленькие квартиры, он заинтересовался номинацией «объект, более всего переходивший из рук в руки». И обнаружил комнату, перепродававшуюся около 600 раз. Изумлению коллеги не было предела – пришлось объяснять, что это за комната…

Про приватизацию и прописку
Сделок с неприватизированными квартирами проводится очень немного – по оценке Ольги Казариной, управляющего «ХИРШ — операционные системы», не более 5% всего рынка. Видимо, здесь сказывается тот факт, что народ в целом законопослушен, в различные мутные схемы старается не влезать – во всяком случае, без крайней на то необходимости. Если есть квартира и существует необходимость ее реализовать – лучше сначала проведем приватизацию, благо занимает она сегодня 2-3 месяца и стоит не дорого. Потом квартиру и продадим – абсолютно законно, без всяких хитростей. Бесплатная приватизация будет разрешена до 2010 года (это если «дедлайн», уже много раз откладывавшийся, не перенесут снова), так что особой нужды суетиться тут нет.

Для тех же, кто по каким-то причинам решил связаться с неприватизированным жильем, напоминаем, что непременным условием владения им является регистрация по месту жительства («прописка»). И тут очень важно покупателю подстраховаться, то есть позаботиться о том, чтобы предыдущие наниматели «выписались» из квартиры. Ведь покупатель теперь тоже превратился в квартиросъемщика, и прописанные в его квартире посторонние граждане ему ни к чему.

И еще тема, связанная с пропиской. Тем, кто хотел бы передать потом эту муниципальную квартиру своим потомкам, надо регистрировать их на свою площадь заблаговременно. Что чревато новыми проблемами – возрастает квартплата. Но это уже отдельный разговор…

Продажа неприватизированной квартиры

В последнее время очень редко мы видим объявления подобного рода, хотя раньше это встречалось сплошь и рядом. Как же можно продать то, что тебе не принадлежит? Ведь неприватизированное жилье, о котором идет речь в таких объявлениях, — муниципальная собственность. Что это? Очередная уловка мошенников или недобросовестных агентств? И как действовать в этом случае потенциальному покупателю, которому понравилась жилплощадь с подобным статусом?

Оказывается, можно на законных основаниях продать и купить «неприватку» (именно так на языке профессионалов называется неприватизированная квартира). Такая покупка на первый взгляд проще и, следовательно, привлекательней. Но не надо сбрасывать со счетов не снижающуюся активность квартирных мошенников, тем более учитывая малую осведомленность населения о законности и сути такого способа решения жилищных вопросов. ( Обновление : с вступлением в силу Жилищного кодекса РФ и других законов данный вариант продажи невозможен )

Причины, по которым возникает необходимость продать именно неприватизированную жилплощадь, бывают разными. Это и нежелание утраты права на приватизацию, и отсутствие времени на «хождение по мукам» в процессе приватизации (ни для кого не секрет, что это долго и утомительно), и т. д. Предметом продажи может быть и квартира, и комната, но никак не доля в квартире, так как разделить доли в муниципальной квартире невозможно.

Но все сходится на том, что владельцу «неприватки» нужно каким-то образом решить свой жилищный вопрос. Обмен как таковой, каким его помнят люди старшего возраста, давно изжил себя, и подобных случаев сейчас практически нет. Что же делать владельцу неприватизированной комнаты или квартиры, если появились желание обменять ее и средства для обмена?
При решении этого вопроса используют следующую схему.

Первоначально все происходит так же, как в случае с обычной жилплощадью, находящейся в собственности. Объявления о продаже квартиры или комнаты так же подаются в СМИ или специализированные издания и базы. Покупатель так же вносит аванс за понравившееся ему неприватизированное жилье. А вот после этого происходит процедура, несколько отличающаяся от обычной продажи.

Так как неприватизированное жилье нельзя продать в обычном порядке, поскольку оно не принадлежит Продавцу, а используется по договору найма, — в дело вступает привычный обмен, но в не совсем привычном виде. Покупатель приобретает так называемую буферную площадь где-нибудь в дальнем Подмосковье или за пределами области. Раньше подобный «буфер» называли «подставой», еще и по той причине, что он существовал только как адрес, но в натуральном виде его могло и не быть. Сейчас положение исправлено и «буфер» на самом деле существует как жилплощадь и как объект права собственности. Обычно это квартира или дом, разделенный на несколько частей и таким образом приспособленный для нужд обмена. «Буфер» находится в резерве агентства, занимающегося проведением подобных операций.

После этого Покупатель и Продавец в обычном порядке, собрав все нужные справки (а куда же без них?), подают заявление на обмен в государственную организацию, занимающуюся проведением подобных сделок. Организация рассматривает заявление, проверяет возможность обмена и выдает разрешение на его проведение.

Продавец приобретает «буфер», а Покупатель — обменный ордер на неприватизированное жилое помещение. «Буфер» затем возвращается в резерв агентства. Вся процедура начиная с момента покупки «буфера» и заканчивая получением ордера Покупателем обычно занимает около недели, что значительно отличается от сроков покупки жилья, находящегося в частной собственности.

Плюсы и минусы

Вы спросите: в чем же здесь подвох? Если все так просто и так быстро, почему же купля-продажа неприватизированных квартир не развита так, как альтернативные продажи квартир, находящихся в частной собственности? Тем более разница между куплей-продажей приватизированного жилья и жилья, находящегося в муниципальной собственности, вроде бы только в оформлении.

Но статистика говорит об обратном: всего лишь около 5-7 % сделок на рынке недвижимости — сделки с неприватизированным жильем.

Учитывая, что схема подобной сделки во многом непонятна даже некоторым риелторам, человеку, имеющему совершенно другую специальность, разобраться в этом еще сложнее.

В качестве примера рассмотрим случай, подобных которому очень много.

Ирина О. решила купить квартиру и наконец-то накопила нужную сумму. Неделя за неделей проходило время в поисках нужного варианта, и так же быстро обесценивались с трудом заработанные деньги. Не единожды возникал подходящий вариант, но каждый раз что-то срывалось. И вот, когда Ира уже отчаялась решить свой жилищный вопрос, на горизонте замаячил просто супервариант! Квартира находилась в нужном районе; балкон, телефон, метраж — все в ней устраивало Ирину. Требовался небольшой ремонт, но Ирина и не хотела въезжать в совсем уж «чужую» квартиру.

И самое главное — эта квартира была свободна! А ведь предыдущие варианты срывались именно из-за того, что хозяева не могли освободить квартиру, так как не успевали найти для себя новую.

Но на этот раз все было просто замечательно, и не смутило даже то, что квартира была неприватизированной. Покупательница была рада этому варианту, тем более что в нюансах не разбиралась, а квартиру продавало очень солидное агентство, рекламу которого можно было увидеть на каждом шагу. Поэтому Ирина решила положиться во всем на милого риелтора Ольгу, которая обещала все уладить. Был выплачен аванс, собраны необходимые справки, и в один прекрасный день Ирина, Продавец и риелтор собрались в банке и положили деньги в ячейку. После этого заполнили и подписали необходимые заявления на обмен и сдали их в соответствующую организацию.

Через неделю счастливая Ирина должна была получить обменный ордер, поэтому сразу же начала готовиться к въезду в квартиру. Но обнаружилось «небольшое» препятствие. Как объяснила риелтор Ольга, квартира свободна пока только на словах, и Продавец еще только будет из нее выписываться и в то же время вывозить вещи. «Ладно, что стоит подождать недельку, тем более что квартира уже моя», — думала Ирина.

Еще через неделю обменный ордер был получен, и Ирина сразу же пошла в ЖЭК. Необходимо было отдать ордер и оформить прописку. Но не тут-то было! Паспортистки ЖЭКа отказались принимать ордер и, соответственно, прописывать женщину в квартиру — на основании того, что еще не выписан предыдущий жилец.

Несколько недель «счастливая обладательница» обменного ордера была вынуждена названивать Продавцу, Ирине даже пришлось продлять сроки действия ордера, каждый раз оплачивая продление. «Милая риелторша» тем временем вообще пропала из поля зрения. Юристы, c которыми советовалась Ира, все как один рекомендовали обратиться в суд с тем, чтобы обмен был признан недействительным. Но предупреждали, что шансов вернуть деньги, уплаченные за него, у Ирины нет. Документально он был оформлен как обмен без доплаты, деньги Продавец забрал из ячейки после получения обменного ордера и имеет все основания их не возвращать.

Однако в этом случае все, слава Богу, закончилось сравнительно благополучно: через месяц Продавец все-таки выписался из квартиры, и Ирина наконец-то получила собственное жилье.

Какие же объективные минусы и плюсы покупки неприватизированного жилья можно увидеть в этой истории, да и не только в ней? Давайте рассмотрим их.

Отрицательные моменты для будущего владельца неприватизированного жилья таковы:

  • покупатель не становится собственником неприватизированной квартиры, а всего лишь приобретает право пользования и проживания на данной жилплощади;
  • если покупатель ранее реализовал свое право на приватизацию, то изменить статус купленной «неприватки» он уже не сможет, и продавать ее придется тем же способом, каким она была куплена;
  • передачу обменного ордера в паспортный стол и прописку на его основании в «купленную» квартиру осуществляют только после того, как из нее выпишется предыдущий владелец;
  • никоим образом нельзя законно оформить произведенные при «покупке» квартиры расчеты (например, взять у Продавца расписку в получении денег);
  • никаких налоговых вычетов за сделанную «покупку», соответственно, не производится;
  • на покупку неприватизированной квартиры невозможно получить ипотечный кредит, ссуду в банке или в ЖСК;
  • лица, не являющиеся гражданами России, не могут приобрести неприватизированную квартиру.

Положительные стороны тоже есть, но их несколько меньше:

  • оформление сделки занимает всего неделю;
  • вероятность проведения каких-либо противозаконных и сомнительных операций с неприватизированным жильем стремится к нулю, так как квартира, находящаяся в муниципальной собственности, не могла быть объектом сделок по отчуждению, то есть она обладает «юридической чистотой»;
  • разрешение на обмен выдает государственное учреждение с большим опытом работы в этой сфере, поэтому ошибки при оформлении практически исключены;
  • оснований для признания обмена недействительным объективно меньше, чем при обычной сделке купли-про-дажи;
  • как правило, цена неприватизированной квартиры ниже цены аналогичного жилья, находящегося в частной собственности, примерно на $1500-2000;
  • при продаже неприватизированной жилплощади согласия соседей или их отказа от покупки не требуется (в отличие от продажи приватизированных комнат);
  • на неприватизированную квартиру не может быть наложен арест, следовательно, сделка не сорвется в последний момент.

Как видим, покупка неприватизированного жилья имеет и положительные и отрицательные стороны. Тем более что и в том и в другом перечне есть пункты, имеющие значение лишь при осуществлении каких-то определенных сделок. Если же вы все-таки решились на покупку неприватизированной квартиры, обратите внимание на следующие советы, которые, возможно, избавят вас от ненужных проблем и хлопот:

1. В процессе подготовки к покупке неприватизированной квартиры необходимо добиться от владельца четкого, желательно подтвержденного документально, ответа, куда он будет выписываться. Например, если предполагается, что человек уедет на Украину или пропишется в квартиру к троюродной тетке, — проблемы со сроками да и вообще с осуществлением выписки возникнут неизбежно.

2. Выплата аванса или внесение задатка за неприватизированную квартиру на самом деле не имеет никакой юридической силы (как уже говорилось выше, нельзя продать то, чем не имеешь права распоряжаться). Поэтому ни один нотариус не станет заверять подобный документ. Решать этот вопрос напрямую с Продавцом опасно — в случае невыполнения обязательств вернуть отданную частному лицу сумму будет достаточно трудно. По этим причинам вопрос о покупке неприватизированного жилого помещения (а следовательно, и вопрос о выплате аванса) лучше решать с агентством — так вам будет спокойнее.

3. Не забудьте проверить, не состоит ли Продавец на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Хотя эти справки и не свидетельствуют о дееспособности или недееспособности, однако в случае, если Продавец поставлен на учет, у вас будут основания задуматься о необходимости покупать именно эту квартиру.

4. Выясните, почему Продавец не хочет заниматься приватизацией, и если окажется, что у него просто нет времени, по возможности помогите ему все же сделать это и затем купите уже приватизированную квартиру.

5. Обязательно договоритесь о сроках выписки и освобождения квартиры от мебели предыдущего владельца (самое главное правило — все договоренности должны быть оформлены письменно).

6. Передавайте деньги за «купленную» квартиру только через банковскую ячейку. Не забудьте оговорить, что условием выплаты денег Продавцу является получение обменного ордера и выписка предыдущего владельца. Иначе может получиться так же, как в рассказанной выше истории.

7. Если вы все же решите покупать неприватизированную квартиру, помните, что наилучшим вариантом будет покупка квартиры, освобождающейся после получения обменного ордера. Желательно не ввязываться в альтернативные варианты, когда вместо неприватизированного жилья, приобретаемого вами, Продавец одновременно покупает себе другое жилье.

8. Существенный факт — общая приведенная (то есть приходящаяся на жилую площадь комнаты) площадь «продаваемого» жилья должна быть не менее 15 кв. м.

9. При осуществлении обмена количество лиц, въезжающих в квартиру, обязательно должно соответствовать количеству выезжающих из нее.

Сергей Вишняков, отредактировано, дата первоначальной публикации 15.03.2004

Куплю неприватизированную квартиру в москве

В Москве на сегодняшний день насчитывается порядка 400 тыс. жилых помещений, не прошедших процедуру приватизации, сообщается в пресс-релизе столичного департамента городского имущества.

С начала 2018 года более 3 тыс. жилых помещений были переданы в собственность жителей Москвы, сказано в пресс-релизе. В последние годы темпы приватизации жилья в Москве сокращались, в то время как в остальной стране, наоборот, росли.

Передача жилой недвижимости государственного или муниципального фонда в собственность гражданам осуществляется путем подачи заявления и заключения договора с департаментом, отмечено в сообщении ведомства. Подать документы на приватизацию жилья можно через городские центры государственных услуг «Мои документы» (МФЦ) или с помощью официального сайта мэра и правительства Москвы, напоминает пресс-служба департамента.

Программа бесплатной приватизации жилья стала бессрочной в конце февраля 2017 года. Передача муниципального жилья в частные руки выгодна для государства: это позволяет снизить издержки на содержание госнедвижимости и повысить собираемость налогов.

Ранее, в 2017 году, в Совфеде предложили разрешить приватизацию гаражей, а в январе 2018 года в Госдуму был внесен законопроект о бессрочном праве выкупа арендуемых помещений для предпринимателей.

Покупка неприватизированной квартиры

Варианты приобретения или обмена квартиры, принадлежащей гражданам по договору социального найма.

Неприватизированное жилье является муниципальной собственностью, поэтому покупка неприватизированной квартиры невозможна, ввиду того, что у жильцов отсутствует право владения. Таким образом, возникает вопрос, можно ли купить неприватизированную квартиру и как это сделать законным способом?

Купить неприватизированную квартиру в Москве и других городах проще всего используя метод обмена с привлечением агентства недвижимости в качестве посредника. Схема выглядит следующим образом:

  1. Покупатель неприватизированного объекта приобретает недвижимость, находящуюся в собственности агентства;
  2. Продавец муниципального жилья оформляет обмен недвижимости с покупателем;
  3. Продавец передает права на недвижимость агентству;
  4. Покупатель оформляет договор найма на подобное жилье.

Данная схема один из вариантов как купить неприватизированную квартиру, не меняя ее статуса.

Приватизация

Жильцы муниципальной квартиры, планирующие продажу объекта, могут выполнить ее после завершения процедуры приватизации. Недвижимость оформляется в собственность по стандартной процедуре. После выдачи Свидетельства и получения права владения объект выставляется на продажу. В этом случае достаточно представить покупателю пакет документов и заключить договор купли-продажи.

Расприватизация

Потенциальный покупатель муниципальной квартиры может пойти иным путем: выполнив расприватизацию собственной недвижимости. Процедура оформления документов займет некоторое время, после чего наниматели обеих квартир смогут произвести обмен.

Ограничение продажи неприватизированного жилья

Не каждый муниципальный объект можно продать или обменять. Действующее законодательство накладывает ограничение на следующие объекты:

  • аварийное жилье
  • здания, подлежащие сносу
  • непригодные для проживания
  • муниципальное жилье, после въезда в которое, новые жильцы получат право требования улучшения жилищных условий, и смогут купить квартиру в Москве недорого.

Продажа неприватизированной квартиры

Неприватизированное жилье принадлежит государству на праве собственности. Однако некоторые граждане стараются продать неприватизированную квартиру: возможна или невозможна такая процедура? Действующее законодательство дает вполне однозначный ответ «Нет!». Тем не менее способы продать неприватизированное жилье имеются – они, хоть и рискованные, но не являются запрещенными.

Дело в том, что в законодательстве имеется ряд лазеек, с помощью которых можно совершить сделку купли-продажи неприватизированной жилплощади. Мы подготовили для вас 3 наиболее действенные схемы. Рассмотрим плюсы, минусы каждой из них, а также поговорим о порядке действий.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Продажа приватизированной квартиры регламентируется положениями гражданского законодательства (549-558 ГК РФ). Все, что связано с неприватизированными объектами находится в ведении Жилищного кодекса. Закон запрещает продавать такое жилье в чистом виде.

Но вместе с тем существуют вполне законные способы обойти данное правило. Речь идет не о прямой продаже квартиры без приватизации, а о сделке через посредников.

В чем сложность продажи неприватизированной квартиры:

  • Закон запрещает продавать такие объекты напрямую.
  • Оформление документов и взаимодействие с покупателем отнимает много времени.
  • Риски столкнуться с мошенниками и остаться ни с чем.

Однако у процедуры имеются и плюсы – например, получить деньги от покупателя за неприватизированную квартиру. Очень часто этот фактор перевешивает отрицательные моменты.

Как продать муниципальную квартиру без приватизации?

Риелторы выделяют три способа заключить договор купли-продажи на неприватизированную квартиру. Для наглядности распишем их в сравнительной таблице.

Отсутствие рисков нарваться на недобросовестного покупателя

Возможность отказаться от продажи на этапе приватизации

Продажа жилья за более высокую стоимость

Продавец не участвует в приватизации

Получение денег за квартиру

Возможность продать неприватизированное жилье с долгами (лицевой счет оформляется на покупателя, с согласия последнего)

Возможность выбрать подходящее жилье

Действия через агентство – защищенная сделка

Длительное ожидание завершения регистрации

Утомительный поиск желающих купить неприватизированное жилье

Уплата 13% налога

Риск нарваться на мошенников

Получение согласия на прописку: родственников – от жильцов; посторонних – от муниципалитета

Уплата 13% налога

Получение согласия от муниципалитета

Утомительный поиск нужного покупателя

«Буферная» схема обмена жильем

Нахождение квартиры в списке запрещенных для приватизации

Способ 1. Продажа с приватизацией

Представляет собой приватизацию квартиры и дальнейшую продажу. Такая схема применяется чаще всего, но в то же время она самая длительная.

Порядок, этапы

  1. Проверьте, можно ли приватизировать квартиру.
  2. Подайте объявление о продаже жилья.
  3. Подыщите подходящего покупателя.
  4. Подайте документы в местную администрацию (см. «Заявление на приватизацию квартиры«, а также «Какие нужны документы?«).
  5. Дождитесь ответа властей.
  6. Подпишите договор о приватизации квартиры.
  7. Получите аванс от покупателя.
  8. Зарегистрируйте право собственности в Росреестре.
  9. Завершите сделку купли-продажи.

Особых сложностей нет, но продавец должен быть уверен в покупателе. В противном случае, сделка может не состояться.

Процедура, процесс

Подробная инструкция в 2018 году выглядит следующим образом:

Первым делом, нужно уточнить: разрешена ли приватизация квартиры? Если жилье подлежит сносу, находится в военном городке или является служебным – в приватизации откажут, а значит о продаже можно даже не думать.

Затем, нужно подыскать потенциального покупателя, который согласится приобрести квартиру. Подписывать с ним документы пока не нужно – аванс передается на этапе заключения договора о приватизации квартиры.

Следующий шаг – обращение в местную администрацию с просьбой разрешить приватизацию квартиры. Срок рассмотрения заявок от населения не превышает 2 месяцев. После этого администрация выносит письменный ответ.

Подписание договора о приватизации. На этом этапе продавец передает аванс за квартиру. Сделка оформляется договором о передаче аванса. Документ нужно заверить у нотариуса.

Заключительные действия продавца – уплата госпошлины и регистрация права собственности в Росреестре. Территориальный орган выдает выписку из ЕГРН – отныне ее обладатель становится владельцем квартиры. Следовательно, он имеет право на продажу жилья.

Стороны подписывают окончательный вариант договора купли-продажи. Продавец выписывается из квартиры, а приватизированное жилье отходит покупателю.

Способ 2. Прописка покупателя

Предполагает доверие между покупателем и продавцом. В противном случае, одна из сторон может остаться ни с чем.

Порядок, этапы

  1. Запросите, можно ли приватизировать квартиру?
  2. Договоритесь с потенциальным клиентом.
  3. Возьмите согласие на прописку (принцип: если регистрируют родственника – согласие других жильцов квартиры; если постороннего человека – разрешение от местных властей).
  4. Переоформите на покупателя лицевой счет.
  5. Заключите договор о передаче денег за квартиру, заверьте расписку у нотариуса.

Дальнейшие действия зависят от покупателя: он может приватизировать жилплощадь или сохранить за жильем статус муниципального. Продавец получает деньги за неприватизированную квартиру и подыскивает новое место жительства. Обратите внимание, что прописаться на новом месте нужно как можно быстрее. Более подробно о сроках прописки на новом месте читайте в нашей статье.

Процедура, процесс

Основная суть схемы с пропиской покупателя – передача права на приватизацию квартиры под видом купли-продажи. Естественно, это не считается продажей жилья в чистом виде. Но, с другой стороны, никаких нарушений закона нет. Самое главное грамотно переоформить документы и подыскать новую жилплощадь.

Отдельно следует сказать о финансовых рисках. Как показывает практика, не все нотариусы спешат заверить расписку в ходе такой схемы. Если других вариантов нет, сторонам придется действовать на свой страх и риск. Желательно иметь представление о покупателе, а лучше проводить подобные сделки с родственниками.

Способ 3. Обмен

Закон разрешает обменивать одно неприватизированное жилье на равноценное (ст. 72-73 ЖК РФ). Совершать операцию в отношение приватизированного жилья нельзя.

Вместе с тем, существуют запреты на обмен:

  • если жилье отнесено к аварийному и подлежит сносу (см. «Что такое снос приватизированного жилья и положена ли жильцам компенсация?«);
  • если в квартире производилась неузаконенная перепланировка;
  • если жилье изъято из оборота;
  • если наниматель не имеет прав на совершение юридических сделок (недееспособный).

Обмен одной неприватизированной квартиры на другую встречается довольно часто. Но здесь имеются определенные нюансы, без которых сделка попросту не состоится.

Порядок, этапы

Прежде чем приступать к обмену, нужно определиться с новым жильем. Для этих целей обычно обращаются к риелторам. Но возможны и другие варианты.

Пошаговый алгоритм в 2018 году:

  1. Разместите объявление о намерении обменять квартиру.
  2. Найдите потенциального покупателя.
  3. Клиент связывается с агентством и приобретает «буферную» жилплощадь. Второй вариант – обмен на уже имеющуюся муниципальную квартиру (со схожим метражом).
  4. Обратитесь в местную администрацию.
  5. Получите разрешение на обмен.
  6. Дождитесь, пока агентство завершит регистрацию обмена.
  7. Оформите право собственности на «буферную» квартиру.
  8. Продайте «буфер» агентству и получите деньги за жилье.

Процедура, процесс

Процесс обмена одной неприватизированной квартиры на другую имеет множество «подводных камней». Не стоит связываться с сомнительными фирмами. Лучше всего доверить операцию проверенному агенту.

  • подать объявление;
  • указать местоположение, адрес, метраж, технические характеристики и прочие детали квартиры;
  • написать заявление на имя главы местной администрации с просьбой разрешить обмен (для справки: собственник квартиры указан в квитанциях на оплату ЖКУ);
  • получить одобрение сделки;
  • передать документы представителю агентства;
  • продать «буфер» обратно агентству.

Отметим, что многие агентства имеют специальные «буферные» жилые помещения. Через них проводятся распространенные сделки с жильем. Государство не «закручивает гайки» в отношение таких схем. Поэтому обмен неприватизированного жилья вполне рабочий. Главное не нарваться на агентства-мошенников.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами?

Встречаются ситуации, когда нужно срочно продать неприватизированную жилплощадь, но за нанимателем числится долг по ЖКУ. Что делать в такой ситуации? Разумеется, продать квартиру с долгами вам никто не позволит. Правда, существует лазейка в виде перевода долга на нового собственника. Но в случае с неприватизированной квартирой это работает далеко не всегда.

Инструкция, как продать квартиру без приватизации с долгами:

  1. Подайте объявление о продаже недвижимости.
  2. Найдите покупателя, переговорите с ним на предмет оплаты долга.
  3. Заключите договор о том, что клиент оплачивает ваши долги и приватизацию квартиры.
  4. Снимитесь с регистрации.
  5. Пропишите покупателя в квартире.
  6. Переоформите на него лицевой счет.
  7. Получите деньги за квартиру.

Если действовать через агентство, то порядок действий будет гораздо проще. Вот только стоимость квартиры при этом существенно упадет. Кроме того, агентства берут комиссию за посреднические услуги.

Обязательно прочитайте, как выписаться из квартиры с долгами — этому вопросу посвящена наша отдельная статья.

Подводные камни, сложности

Основные трудности в сделках с жильем – обилие мошеннических схем и финансовых рисков. Прежде чем приступать к продаже, нужно определиться с инструкцией. Крайне желательно проконсультироваться с юристом или риелтором.

Сложности процесса:

  1. Агентства недвижимости могут продать «буферную» квартиру нескольким покупателям сразу. Мошенники действуют в расчете на доверчивость людей. Найти желающих на неприватизированное жилье довольно трудно, поэтому многие люди соглашаются на предложения аферистов.
  2. Второй сложностью считают регистрацию в муниципальной квартире. До тех пор, пока один жилец не выпишется из жилплощади, подселить нового (продавца) невозможно. Данный нюанс увеличивает сроки продажи неприватизированной квартиры.
  3. Нередко одна из сторон участвует в сделке по поддельным документам. Махинации быстро выявляются в Росреестре, однако если аванс уже передан – вернуть деньги без суда очень сложно.

Как подстраховаться?

Юристы рекомендуют не надеяться на порядочность второй стороны. Фиксируйте каждый свой шаг с помощью документального подтверждения.

  • Если покупатель предлагает заплатить аванс, заключите с ним договор аванса (предварительный). Пропишите условие, что вы обязуетесь оформить полноценный договор купли-продажи сразу после завершения приватизации. Не забудьте заверить документ у нотариуса. Это убережет от возможных махинаций с неприватизированной квартирой.
  • Получая суммы денег, составляйте расписки. Желательно заверять их у нотариуса – так проще установить факт получения/передачи денег.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Это интересно:

  • Во сколько лет вы получили водительские права Когда можно сдавать на права: изучаем вопрос Когда можно сдавать на права: изучаем вопрос Описание: как получить права Категории прав Ситуация в других странах С каждым днем человеческий интерес к машинам растет в […]
  • Материнский капитал в марий эл Материнский капитал в Республике Марий Эл В Республике Марий Эл многодетные семьи могут рассчитывать не только на федеральную программу маткапитала, но и на местную, именуемую региональным материнским капиталом. И одна, и другая […]
  • Как закрыть ипотеку от сбербанка Как досрочно погасить ипотеку в Сбербанке? «Сбербанк» активно оформляет займы на покупку недвижимости. Такое положение обусловлено сравнительно невысокой процентной ставкой, которую данное финансово-кредитное учреждение […]
  • Протокол заседания аттестационной комиссии бланк Протокол заседания аттестационной комиссии образец бланк В настоящее время очень часто в организациях, особенно в крупных организациях проходят аттестация работников, это делается для выявления их реальных знаний по той […]
  • Рунный став вернуть денежный долг Рунный став вернуть денежный долг Руны скрипта - Манназ (должник), Наутиз - принуждение к возврату долга (перевернутая Феху).Перевернутый Альгиз - снятие защиты с должника. "Совесть должника"(формула Зиквульда) Последний раз […]
  • Как рассчитать компенсацию при увольнении беларусь Компенсация дней неиспользованного отпуска при увольнении Наниматель должен рассчитать работника полностью, в том числе ему должна быть выплачена компенсация за дни неиспользованного трудового отпуска при увольнении (ст 179 ТК […]
  • Расторгнуть срочный трудовой договор по собственному желанию Расторжение срочного трудового договора по инициативе работодателя Каждый знает, что при наличии определенных обстоятельств работодатель может уволить работника по собственной инициативе. И таких случаев в практике, когда […]
  • Адвокат по 228 тюмень Оспанов Ренат Догалакович Квалифицированный адвокат уголовной и гражданской специализации, член Тюменской межрегиональной коллегии адвокатов, состоит в Адвокатской палате Тюменской области. 12 лет — успешной защиты Ваших прав и […]