Комментарий к 662 гк рф

Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Комментарий к Ст. 662 ГК РФ

1. В отличие от общих положений об аренде (ст. 623 ГК) арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от наличия разрешения арендодателя на произведение таких улучшений. Иное может быть предусмотрено договором аренды.

Неотделимые улучшения арендованного имущества — это такие конструктивные, декоративные, функциональные изменения имущества, наличие которых увеличивает стоимость имущества, делает его более функциональным, эстетически привлекательным, улучшает эксплуатационные качества, что позволяет более эффективно его использовать в предпринимательской и иной деятельности. Это не всегда необходимые изменения, но всегда полезные, нужные для арендованного имущества.

2. Закон освобождает арендодателя от обязанности по возмещению арендатору стоимости таких затрат, если будет установлено одно из двух обстоятельств:

1) издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств;

2) при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности (ст. 10 ГК).

Комментарий к 662 гк рф

Законодательные акты, которые могут
пригодиться при создании ТСЖ

Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и(или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

1. Коммент. ст. возлагает на арендодателя дополнительную обязанность — возместить арендатору стоимость внесенных им в предприятие неотделимых улучшений независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором. Эта обязанность арендодателя корреспондирует с предусмотренным ст. 660 ГК правом арендатора производить улучшения арендованного имущества.

2. Под несоразмерностью увеличения стоимости предприятия повышению его качества (эксплуатационных свойств), о которой говорится в абз. 2 коммент. ст., следует понимать такой рост качества, который мог бы быть достигнут существенно меньшими затратами, чем те, которые предлагается компенсировать арендодателю. При этом нужно учитывать рыночную стоимость предприятия.

Нарушение принципа добросовестности имеет место, когда арендатор, производя улучшения, знал или должен был знать, что в них не было экономической необходимости, т. е. улучшения производились с целью возмещения стоимости понесенных на них затрат, а не роста качества (эксплуатационных свойств) предприятия.

Нарушение же принципа разумности налицо, если арендатор, производя улучшения, исходил из своих собственных прихотей (расходы на роскошь), игнорируя их экономическую целесообразность. Иными словами, при нарушении принципов добросовестности и разумности суд вправе отказать в возмещении расходов на улучшения, даже если увеличение стоимости предприятия соразмерно величине таких расходов.

Copyright © 2005 — 2015

Статья 662 ГК РФ. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Комментарии к ст. 662 ГК РФ

1. В отличие от общего для договора аренды правила, в соответствии с которым арендатор имеет право на возмещение затрат на неотделимые улучшения арендованного имущества только в случае, когда арендодатель дал согласие на проведение работ по улучшению, по договору аренды предприятия арендатор не обязан получать согласие арендодателя. Однако в договоре аренды может быть указана обязанность арендатора испрашивать разрешение на проведение улучшение имущественного комплекса.

2. Стоимость улучшений предприятия должна соответствовать качеству проведенных работ. Кроме того, проведенные улучшения должны быть разумными и осуществлены с позиции добросовестности, т.е. быть экономически обоснованными. В противном случае арендодатель получает право в суде доказать, что стоимость улучшений должна быть отнесена на счет арендатора.

Статья 662 ГК РФ. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие

Текущая редакция ст. 662 ГК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и(или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Комментарий к статье 662 ГК РФ

1. В случае если арендатор производит неотделимые улучшения арендованного предприятия, то есть, произведет дорогостоящий капитальный ремонт производственных и офисных помещений, приобретет новое оборудование, которое будет являться частью предприятия как имущественного комплекса, то он имеет право на возмещение ему стоимости затрат, произведенных на такие улучшения. При этом из комментируемой статьи однозначно не следует вывода о необходимости получать на осуществление таких улучшений согласие арендодателя. В то же время предусмотрено, что арендатор имеет право на такие улучшения независимо от разрешения арендодателя.

Полагаем, что собственно факт получения либо не получения такого согласия должен иметь место, то есть, арендатор может уведомить арендодателя о намерении произвести такие неотделимые улучшения и, не смотря на получение отказа в осуществлении этих улучшений, осуществить их и затем потребовать возмещения стоимости. Здесь самым важным является факт уведомления арендодателя о намерении произвести улучшения. Полагаем, что предоставление арендатору права на осуществление этих улучшений связано с тем, что без этих улучшений дальнейшая эксплуатация предприятия может быть невозможна.

В то же время такие затраты на улучшения должны быть соразмерны улучшению качества предприятия и (или) эксплуатационных свойств, то есть, это должны быть только такие улучшения, в результате которых, например, возрастает прибыль предприятия, улучшается качество его продукции, сокращается время производства этой продукции и т.д. Также при осуществлении таких затрат на улучшения не должны нарушаться принципы добросовестности и разумности, то есть, арендатор не должен осуществлять затраты на улучшения предприятия, необходимость которых в целом отсутствует, то есть, например, не должен осуществлять дорогостоящий капитальный ремонт производственных и офисных помещений, который никак не повлияет на производительность предприятия. В этом случае если арендодатель докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость предприятия несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что были нарушены принципы добросовестности и разумности, то он может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений.

2. Судебная практика:
— постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2009 N 19АП-5848/08;
— постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.04.2011 N Ф03-1016/11 по делу N А73-8387/2010;
— постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.08.99 N А78-18/40-Ф02-1296/99-С2;
— постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.11.98 N А78-18/40-Ф02-1326/98-С2(3/55);
— постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2010 N 09АП-3952/2010;
— постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2008 N 07АП-1717/08;
— определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 18.02.2014 по делу N 33-550.

Консультации и комментарии юристов по ст 662 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 662 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Статья 662 ГК РФ. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие

Новая редакция Ст. 662 ГК РФ

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Комментарий к Ст. 662 ГК РФ

Нарушение принципа добросовестности означает, что улучшения производятся с целью возмещения стоимости понесенных на них затрат, а не роста качества (эксплуатационных свойств) предприятия. Нарушение же принципа разумности будет налицо, если арендатор при осуществлении улучшений не проявил ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота (п. 1 ст. 401 ГК РФ).

Другой комментарий к Ст. 662 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Как отмечалось ранее (см. комментарий к ст. 660 ГК РФ), арендатор наделен широкими полномочиями по изменению элементов имущественного комплекса предприятия в процессе эксплуатации (разрешены мена, продажа имущества, осуществление реконструкции и проч.); результатом подобных изменений могут быть улучшения арендованного имущества (как отделимые, так и неотделимые). Вопрос о судьбе отделимых улучшений и возмещении их стоимости решается согласно общим положениям об аренде (см. комментарий к п. 1 и п. 4 ст. 623 ГК РФ). Также в соответствии с общими положениями решается вопрос о судьбе неотделимых улучшений. Такие улучшения принадлежат арендодателю (см. комментарий к п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ).

2. В комментируемой статье решается лишь вопрос о возмещении стоимости неотделимых улучшений. Как следует из ст. 660 ГК, решение об изменении элементов имущественного комплекса предприятия, не влекущих уменьшение его стоимости, арендатор принимает без согласия арендодателя (если иное не предусмотрено договором или законом). В силу этого арендодатель независимо от своего согласия на совершение улучшений обязан возместить арендатору их стоимость. Изменено это правило может быть только по соглашению сторон (ч. 1 комментируемой статьи). В договоре могут быть предусмотрены безвозмездная передача улучшений арендодателю, передача с частичным возмещением расходов на улучшение и проч.

Согласно ч. 2 комментируемой статьи лишь в двух случаях суд вправе освободить арендодателя от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений. Во-первых, если издержки арендатора на улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств, т.е. если в суде выяснится, что арендатор действовал неэкономично и издержки арендатора не соответствуют полученной пользе. Бремя доказывания нарушения указанных положений возлагается на арендодателя. Во-вторых, если будет доказано, что улучшения произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности. Поскольку суд в этом случае выносит решение, основываясь на установленной в п. 3 ст. 10 ГК презумпции добросовестности и разумности участников гражданских отношений, арендодатель должен ее опровергнуть путем представления доказательств неразумности и недобросовестности арендатора.

Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Комментарий к статье 662 Гражданского Кодекса РФ

1. В ч. 1 ст. 662 воспроизводятся положения абз. 2 п. 2 ст. 9 Основ законодательства об аренде. В соответствии с ними арендатор предприятия имеет право на возмещение стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от того, разрешал ли их арендодатель. Норма является специальной, в связи с чем общие правила п. 3 ст. 623 ГК в этом случае неприменимы (см. ст. 623 и коммент. к ней).

Часть 1 комментируемой статьи носит диспозитивный характер и применяется в случае, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

2. Часть 2 ст. 662 содержит новую норму, согласно которой суд может освободить арендодателя от обязанности возместить стоимость неотделимых улучшений, если тот докажет, что издержки арендатора повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств либо что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности. Новое правило обязывает арендатора проявлять при проведении реконструкции, переоборудования и иных улучшений предприятия, стоимость которых по закону может относиться на арендодателя, экономичный, рачительный подход. Арендодатель в случае обращения в суд обязан представить доказательства, подтверждающие несоразмерность затрат арендатора на улучшение имущества и фактического повышения его полезных свойств.

Это интересно:

  • Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению особых производств это Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению особых производств это В Нижегородской области в городе Арзамасе девочка покончила жизнь самоубийством из-за долгов. Здесь публикуются статьи из зарубежной практики налоговых […]
  • Оставить в квартире мужу после развода Имущество при разводе: как оставить его себе? Собираюсь разводиться. Моя жена ни дня в браке официально не работала. Могу ли я оставить себе имущество, купленное на мои средства? В частности, машину и гараж. Виктор, Киев Обычно […]
  • Зарегистрировать ооо в другой области Открытие ООО в другом городе при наличии прописки в другом Здравствуйте! Я хочу открыть ООО в СПб, при этом имея регистрацию в другом субъекте РФ. Это возможно? Ответы юристов (3) Здравствуйте Тимофей, если Вы гражданин РФ, то […]
  • Закон о возврате товара в течении 14 дней беларусь Закон РБ О защите прав потребителейСтатья 28. Право потребителя на обмен и возврат товара надлежащего качества 1. Потребитель вправе в течение четырнадцати дней с момента передачи ему непродовольственного товара, если более […]
  • Если номера украли можно ли сделать дубликат Действия владельца авто при краже госномера Регистрационный номер – это опознавательный знак на автомобиле, который выдается ГИБДД при постановке на учет. Вид госномеров много раз менялся, сегодняшние номера появились около […]
  • Как живут люди после развода Как жить после развода? Думали ли вы, выходя замуж, что когда-нибудь придётся разводиться? Скорее всего, нет. Да и разве можно было подумать, что самый близкий человек неожиданно станет совершенно чужим. Хотя до последнего […]
  • Договор найма жилого помещения образец для субсидии 2018 Договор найма жилого помещения образец 2018 года скачать Вернуться назад на Жилой найм 2018 В подобном соглашении принимают участие две стороны. К ним относится Наймодатель (владелец жилого помещения) и Наниматель (гражданин, […]
  • 381 гпк жалоба председателю При обращении физлица с кассационной жалобой к Председателю ВС РФ необходимо уплачивать госпошлину в сумме 300 руб. К такому выводу пришел Минфин России (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 6 […]