Как переписать недвижимость на несовершеннолетнего

Содержание страницы:

Как переписать квартиру на несовершеннолетнего ребенка?

Здравствуйте! Ситуация такая у меня и у супруга куплена квартира в равных долях.На нем и на мне есть кредит,который к сожалению сейчас имеет задолженность, сотрудники банка говорят,что они заберут долю квартиры для погашения долга. Можно ли переписать квартиру на ребенка,чтобы в итоге он не остался без крыши над головой( ребенок несовершеннолетний, 4 года). И если да, то что это должен быть за документ? Дарственная?

Ответы юристов (1)

Здравствуйте Мария! Да, самый верный вариант в Вашем случае это дарственная от Вас ребенку.

Для того, чтобы оформить дарственную на ребенка, необходимо:
собрать все необходимые документы
заключить договор дарения для оформления дарственной (договор составляется в письменной форме и заверяется у нотариуса)
в регистрационной службе зарегистрировать подаренную недвижимость
И в случае единоличной собственности и в случае с дарственной, законный представитель (родитель, опекун, усыновитель) будет расписываться в документах и представлять права несовершеннолетнего, а малолетний собственник сможет распоряжаться недвижимостью только с момента его совершеннолетия.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как оформить недвижимость на несовершеннолетнего ребенка

Приобретение недвижимости всегда является значительным событием для каждого гражданина. Такая сделка придает уверенности, дарит чувство стабильности. Получение несовершеннолетним в собственность недвижимости считается инвестицией, вложением в его благополучное будущее.

Как оформить квартиру на ребенка

Данная сделка практически ничем не отличается от аналогичных, где сторонами выступают совершеннолетние лица, имеющие полную дееспособность. Здесь же купчую подписывает один из родителей несовершеннолетнего покупателя, либо лицо их заменяющее (опекун, попечитель). Дяди, тети, бабушки могут представлять интересы исключительно при наличии нотариально удостоверенной доверенности на право представительства. Чтобы сделка состоялась, необходимо собрать определенный пакет документов.

Учтите, если покупатель достиг четырнадцатилетнего возраста, то он вправе самостоятельно подписывать договора, но родитель ставит свою подпись рядом, удостоверяя свое согласие.

Какие документы необходимы для переоформления недвижимости на ребенка

Для получения несовершеннолетним права собственности на полученный объект, следует перед заключением сделки проверить юридическую чистоту недвижимости. С этой целью готовятся следующие материалы:

  • удостоверение личности владельца (совладельцев) жилища (паспорт);
  • свидетельство о рождении малолетнего покупателя, паспорт для достигших четырнадцатилетнего возраста;
  • паспорт представителя ребенка (родителя, опекуна, попечителя);
  • документ о праве собственности на жилплощадь;
  • экспертное заключение оценщика;
  • техплан;
  • нотариальное согласие всех совладельцев на сделку;
  • нотариально удостоверенное согласие второго супруга;
  • сведения о перепланировке;
  • расширенная выписка домовой книги;
  • информация о составе семьи продавца;
  • сведения об обременении (справка Госреестра);
  • информация о наличии задолженности по комунплатежам (по требованию приобретателя имущества);
  • авансовый (предварительный) договор;
  • платежный документ об уплате госпошлины.

При необходимости стороны могут требовать друг у друга дополнительные документы.

Как оформить часть квартиры на ребенка

Итак, документы все собраны, договор дарения, обмена либо купчая подписаны. Теперь самое время обратиться в регистрационный орган для регистрации права собственности на предмет договора. Обратиться можно, как в регистрационную палату, так и Многофункциональный центр предоставления госуслуг.

Вместе с указанным выше пакетом документов и тремя экземплярами договора представителем (родителем, опекуном, попечителем) от имени ребенка подается заявление установленного образца о регистрации права собственности.

Прибыть в госорган обязаны все участники сделки: бывший собственник, новоиспеченный несовершеннолетний владелец, его представитель. Если документы в порядке, правоустанавливающий документ на жилище предоставят через пару недель. Но, возможны исключения. Например, в случае, когда продавцу срочно надо покинуть город, регистрация осуществят в трехдневный срок. Но, для этого начальнику регистрационного органа подается заявление с доказательствами уважительности причины.

Как оформить дарение квартиры несовершеннолетнему ребенку

Передавать недвижимость в дар практикуется среди родственников, близких. Нередко бабушки, дедушки одаривают внуков. Обязательным условием заключения договора является согласие родителей (опекунов, попечителей) принять имущество в дар и письменное заявление об этом несовершеннолетнего (если ребенок старше четырнадцатилетнего возраста). Запрещено детям передавать жилище взамен определенных благ, например, взамен обещания ухаживать за дарителем.

Договора дарения, согласно, законодательству можно составлять самостоятельно или же обратится к практикующим юристам, нотариусам. В любом случае, после заключения дарственной последует процедура госрегистрации. Заявление о переходе права собственности подает даритель.

Как купить квартиру на несовершеннолетнего ребенка

Для некоторых данная процедура кажется чрезвычайно сложной. В действительности все проще, гораздо проще. Приобретаться квартира для несовершеннолетнего лица может двумя способами:

  • за наличные. Речь идет о финсредставах, которые принадлежат лично ребенку, его родителям;
  • с привлечением кредитных средств. Этот немного хлопотнее, поскольку требуется разрешение терорганов опеки, попечительства на сделку. Вопрос рассматривается на опекунском совете, куда могут пригласить родителей несовершеннолетнего для объяснения ситуации. На получение данной бумаги уходит две-три недели.

Сделка о купле квартиры заключается от имени ребенка родителями, иными лицами, определенными законом. При этом собираются документы, указанные выше.

Зарегистрироваться на приобретенной жилплощади новоявленному покупателю можно, если там будет зарегистрирован хоть один из родителей (законных представителей).

Как оформить дом на ребенка

Оформить дом на несовершеннолетнего несколько сложнее, чем квартиру. Дело в том, что тут автоматически начинает фигурировать земучасток, на котором непосредственно находится строение. Вместо ребенка сделку в этом случае также совершают родители, законные представители, представители по нотариально удостоверенной доверенности. Документы, которые формируются при приобретении дома, несколько отличаются от материалов, готовящихся при приобретении квартиры. Для сделки необходимы:

  • договор, на основании которого недвижимость переходит в собственность ребенка;
  • документы, удостоверяющие личность сторон;
  • техплан дома;
  • кадастровый паспорт участка;
  • оценка недвижимости;
  • выписка домовой книги;
  • правоустанавливающие документы;
  • ведомости об обременениях, ограничениях;
  • нотариально удостоверенные письма-согласия второго супруга владельца на продажу;
  • разрешение родителей либо лиц, заменяющих их;
  • основание пользования земучастком (аренда, собственность).

Кроме того, перед заключением сделки проверяются на наличие следующие риски:

  • несовершеннолетние совладельцы, жильцы;
  • задолженность по комуслугам;
  • неузаконенные перепланировки;
  • несанкционированное строительство;
  • возможные претенденты на отчуждаемую недвижимость;
  • дееспособность собственника, если имущество реализуется по доверенности.

После заключения договора составляется акт передачи недвижимости представителю новоявленного владельца. Затем указанные документы с договором и квитанцией об уплате госпошлины передается регистрационному органу для переоформления права собственности на дом.

Как оформить часть дома на ребенка

Оформить часть дома ребенку можно вследствие заключения купчей, дарственной, обмена. Последний вариант возможен, если несовершеннолетний владел частью недвижимости, которая является предметом сделки.

Дарение либо продажа части жилья происходит по стандартной процедуре (как с обычным домом), если она является самостоятельной единицей. То есть имеет домовую книжку, четко определенные границы двора.В противном случае необходимо согласие совладельцев домовладения или же придутся обращаться в суд о разделе дома, выделении придомовой территории, и лишь потом заключать договор.

Если один из родителей желает передать ребенку часть дома, который приобретен в браке, то требуется согласие второго родителя.

Как оформить земельный участок на ребенка

Законодательством определено, что собственники земучастков вправе распоряжаться ими по своему желанию, а именно: дарить, продавать, менять, сдавать в аренду, безвозмездное пользование. При передаче права собственности несовершеннолетнему лицу подписывается договор между собственником и законным представителем покупателя, к которому прилагаются:

  • фотокопии паспортов сторон;
  • копия свидетельства о рождении малолетнего покупателя (младше четырнадцати лет);
  • правоустанавливающий документ на земельный участок;
  • разрешение второго супруга на сделку (нотариально удостоверяется);
  • фотокопия кадастрового паспорта;
  • оценка;
  • справка Росреестра относительно земельного надела;
  • информация о строениях на отчуждаемом участке;
  • согласие родителей (попечителей).

С этими материалами в регистрационную палату предоставляются три аутентичных экземпляра договора, акт передачи имущества, платежка об уплате госпошлины, заявление о регистрации права собственности несовершеннолетнего. Вместе с земучастком в собственность переходят и расположенные на нем постройки.

Кроме того, вышеупомянутые сделки имеют некоторые последствия, о которых родителям стоит знать заранее. Так, отчуждать недвижимость ребенка чрезвычайно проблематично. Необходимо разрешение госорганов опеки, попечительства. Для получения этого документа следует доказать, что сделка совершается в интересах несовершеннолетнего. Также, такую недвижимость нельзя использовать в качестве залога, например, при оформлении кредита.

Смотреть видео по теме статьи

Переписать имущество и собственность на одногоииз детей

Здравствуйте у мужа кредит я его поручитель на данный момент муж сокращен и без работы 2.5 года платили кредит во время. У нас 3-е несовершенлетних детей я в декрете. У меня всобственнсти квартира где мы прописаны в

5-ом зем.участок и машина,у мужа ни чего нет в собственности. Скажите могут приставы наложить арест на мое имущество,собственность как поступить ,переписать на ребенка. Помогите, спасибо.

Ответы юристов (2)

Здравствуйте, Надежда. На квартиру, если она является единственным жильём должника, взыскание не может быть обращено. На земельный участок и автомобиль нельзя исключать обращение взыскания — указанное имущество можно передать в собственность ребёнка на основании договора дарения (если сделка дарения будет совершена до обращения банка-кредитора с иском в суд, то вероятность признания данной сделки недействительной по инициативе банка ничтожно мала (для этого, на мой взгляд, нет правовых оснований)

Если земельный участок и автомобиль приобретены в период брака — на них возможно наложение ареста. Их можно подарить детям.

На квартиру (единственное жилье) арест не будет наложен.

При получении Постановления о возбуждении исполнительного производства можно обратиться с заявлением о рассрочке платежа. Если суд примет решение о рассрочке, будет платить определенную сумму в месяц и арестов не будет. Основание — жена в отпуске по уходу за ребенком и дети на иждивении.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как продать квартиру, если собственник – ребенок

Детям до 18 лет запрещено многое – водить машину, брать кредиты, посещать ночные клубы, но при этом наравне со взрослыми несовершеннолетние могут быть полноправными собственниками жилья, с которыми необходимо считаться при любых манипуляциях с жилплощадью.

Право на собственность

Согласно закону несовершеннолетний ребенок, как и любой взрослый человек, может быть полноправным собственником жилья, рассказывает заместитель управляющего директора по правовым вопросам «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Ирина Шугурова. Закон никак не ограничивает покупку или дарение в собственность ребенку жилой площади. Хочешь подарить подростку квартиру, доставшуюся в наследство от бабушки, пожалуйста.

Дети могут стать собственниками недвижимости и другим путем: закон обязывает включать в число владельцев приватизируемой квартиры всех несовершеннолетних граждан, прописанных в ней на момент приватизации.

Но самостоятельно распоряжаться своим имуществом несовершеннолетние не имеют права, в силу неполной дееспособности и малого жизненного опыта. Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью только с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. А малолетние дети, не достигшие 14 лет, и вовсе не допускаются до участия в сделках. От их имени любые манипуляции с жильем совершают родители (усыновители или опекуны).

Но и в том, и в другом случае, самовольство родителей ограничено законом. Согласно законодательству РФ, на сегодняшний день любые сделки с имуществом несовершеннолетнего, непременно осуществляются только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

При продаже квартиры ребенком необходимо получить:

— письменное согласие на совершение сделки от законных представителей несовершеннолетнего — родителей, усыновителей или попечителя. При этом договор купли-продажи будет действителен так же в случае, если одобрение от родителей, усыновителей или попечителей было получено в письменной форме уже после совершения сделки;

— предварительное разрешение органов опеки и попечительства на дачу согласия попечителем, родителями совершения купли-продажи несовершеннолетним.

Что взамен?

Но прежде, чем начинать сбор документов, в первую очередь необходимо проанализировать планируемую сделку и дальнейший переезд, советует юрист офиса «Академическое» компании «Инком-Недвижимость» Наталья Киселева. Дело в том, что взамен продаваемой квартиры, детям необходимо приобрести собственность, не меньшей площади, чем они располагали до сделки.

К приобретаемой квартире предъявляются особые требования. Доля ребенка в новом жилье — по площади и стоимости – должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире. Например, если в двухкомнатной квартире площадью 50 квадратных метров и стоимостью по оценке БТИ 1 миллион рублей, у ребенка в собственности находится ровно половина, то в приобретаемой квартире ему должно принадлежать не менее 25 квадратных метров стоимостью 500 тысяч рублей. Если взамен «двушки» покупают однокомнатную квартиру, то доля ребенка в ней соответственно составит почти целую часть.

Месторасположение квартиры тоже учитывается. Негативно органы опеки могут отнестись к варианту, когда взамен квартиры в Москве ребенку покупается жилая площадь в области. Для такого переезда должны быть веские причины.

Также несовершеннолетний в результате сделки не может остаться без жилья. Поэтому если вы продаете жилье без планов на покупку нового, ребенка в любом случае придется наделить соответствующей долей в другой квартире, например, принадлежащей родителям.

Если в цене продаваемой и приобретаемой квартир имеется небольшая разница, то орган опеки может разрешить совершение сделки, но только с обязательством перечислить разницу на банковский счет юного собственника. Счет будет заблокирован до достижения ребенком совершеннолетия.

Также следует помнить, что купить квартиру у несовершеннолетнего не могут сами родители, попечители, супруги родителя (попечителя), а также их близкие родственники.

Когда возникают сомнения, что права ребенка, в результате сделки не будут ущемлены, следует обратиться в орган опеки по месту регистрации несовершеннолетнего собственника для предварительной консультации, советует эксперт «Инком-Недвижимость».

Собираем документы

После одобрения сделки, можно приступить к сбору пакета документов. В органы опеки необходимо предоставить:

— заявление от обоих родителей, опекунов или попечителей с просьбой о разрешении совершения сделки,

— согласие несовершеннолетнего старше 14 лет проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки (при этом органы опеки и попечительства в некоторых районах требуют согласие несовершеннолетних с 10 лет),

— копии финансовых лицевых счетов отдельно с места продажи и места покупки жилых помещений,

— свидетельства о собственности на жилое помещение и документ — основание права собственности — отдельно с места продажи и с места покупки,

— справки из налоговой инспекции, подтверждающие отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость по двум адресам (требуются не везде),

— справки из БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения (по двум адресам),

— поэтажный план и экспликация (по двум адресам),

— кадастровые паспорта, а в Московской области еще и технические паспорта на обе квартиры,

— выписки из домовых книг (по двум адресам),

— справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам,

— свидетельство о рождении несовершеннолетнего и паспорта представителей.

Все документы предоставляются в оригиналах и ксерокопиях. Начать сбор документов лучше заранее, так как некоторые справки готовятся не за один день, рекомендует Киселева. Продавца приобретаемой квартиры тоже следует предупредить, чтобы он своевременно собрал требующиеся документы.

Предварительное разрешение на совершение сделки представляет собой постановление (распоряжение) органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетнего. Постановление, как правило, выдает руководитель муниципалитета, то есть префект, уточняет Шугурова.

Будьте готовы к тому, что органы опеки установят срок предоставления зарегистрированных документов, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о постановке несовершеннолетнего на постоянный регистрационный учет по новому месту жительства. Срок устанавливается соразмерно сделке: 1 месяц в случае продажи и одновременного приобретения жилого помещения, порядка 2 и более месяцев при условии последующего приобретения, например, в новостройке после регистрации права собственности.

Защита собственности

В целом процесс купли-продажи жилья, собственниками которого являются несовершеннолетние дети, отягощен дополнительными требованиями органов опеки и попечительства и, как следствие, бумажной волокитой. Но все это позволяет эффективно защищать имущество детей от сторонних посягательств.

Вместе с тем, как советуют эксперты, несовершеннолетних лучше не делать единоличными собственниками. Если ребенок владеет жилплощадью на 100%, могут возникнуть сложности с продажей квадратных метров и коммунальными платежами. Гораздо более удобной является схема собственности «взрослый плюс ребенок», говорит управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Наталья Кац. В таком случае совместное право собственности защитит уже совершеннолетнего молодого собственника от непродуманных поступков и их последствий.

Сетевое издание РИА Новости зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 08 апреля 2014 года. Свидетельство о регистрации Эл № ФС77-57640

Учредитель: Федеральное государственное унитарное предприятие «Международное информационное агентство «Россия сегодня» (МИА «Россия сегодня»).

Главный редактор: Анисимов А.С.

Адрес электронной почты Редакции: [email protected]

Телефон редакции: +7 (495) 645-6601

Настоящий ресурс содержит материалы 18+

Сообщения и материалы информационного агентства РИА Недвижимость (зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 06 июня 2016 года, свидетельство о регистрации ИА № ФС 77 – 65988) сопровождаются пометкой «РИА Недвижимость»
18+

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты [email protected]

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Можно ли переписать имущество на детей во избежание ареста имущества по исполнительному производству?

наша квартира переписана на детей по 1/2 доли могу ли я переписать имущество на детей с целью избежать описи имущества от приставов. какие нужны документы. на квартиру арест не наложен.

Ответы юристов (4)

Не совсем понятен вопрос. Если у вас уже по 1/2 на детей, то арестовать могут только имущество должника, соответственно, арестовать не смогут.

С Уважением, Надежда.

Уточнение клиента

мне имущество надо переписать на детей.

04 Марта 2017, 08:01

Есть вопрос к юристу?

ЗДравствуйте, оформляйте договор дарения в письменном виде, однако если долги у вас крупные и есть опасность, что на вас будут подавать на банкротство, то эту сделку можно будет оспорить.

ГК РФ Статья 574. Форма договора дарения

1. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи.
Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.
2. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда:
дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает три тысячи рублей;
(в ред. Федерального закона от 25.12.2008 N 280-ФЗ)

договор содержит обещание дарения в будущем.
В случаях, предусмотренных в настоящем пункте, договор дарения, совершенный устно, ничтожен.
КонсультантПлюс: примечание.
Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 574, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ). Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (ст. 131 настоящего Кодекса).

3. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

если квартира уже переписана то зачем ее переписывать еще раз??

да, вы можете это сделать.

для перехода права собственности нужно исходить из начального положения дел. во первых кто собственник: если один собственник, то достаточно договора дарения в простой письменной форме, если несколько (долевая собственность) необходим нотариальный договор. надо вообще смотреть ваши документы.

обратитесь к юристам в вашем городе или в росреестр и вам все грамотно разъяснят

Можно оформить договора дарения на детей.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как оформить и продать недвижимость ребёнка?

Может ли ребёнок иметь в собственности недвижимость?

Конституция РФ в статье 35 гарантирует охрану частной собственности и говорит о том, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Понимать эту норму следует в прямом смысле. Любой человек, независимо от его возраста, может иметь в частной собственности имущество. Это подтверждает правило ст. 17 Гражданского кодекса РФ, согласно которой способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признаётся в равной степени за всеми гражданами, и возникает она в момент рождения.

Другой вопрос, что способность лично, своими действиями, осуществлять эти права (гражданская дееспособность) возникает у граждан лишь с 18 лет (в ограниченном объёме – с 14 лет и раньше – ст. ст. 21, 26, 28 Гражданского кодекса РФ). Однако это лишь означает, что до достижения 18 лет дети действуют не лично, а через представителей, в частности, через законных представителей (родителей, опекунов, попечителей, усыновителей).
Иметь в собственности можно любое имущество (по ст. 128 Гражданского кодекса РФ имущество именуется как один из видов объектов гражданских прав): портфель, носовой платок, компьютер или квартиру. Исключение составляют только виды объектов гражданских прав, оборотоспособность которых ограничена (ст. 129 Гражданского кодекса РФ). Как правило, это касается наркотических средств, оружия и т.п.
Однако от вида имущества, право собственности, на которое принадлежит несовершеннолетнему, зависит процедура оформления прав ребёнка. Одним из оснований для классификации имущества служит его деление на движимое и недвижимое (ст. 130 Гражданского кодекса РФ).

Под недвижимым имуществом закон понимает земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты.
Всё остальное имущество (т. е. не отнесённое к разряду недвижимого) является движимым. За редким исключением право собственности на движимое имущество не подлежит государственной или иной специальной регистрации. Например, при покупке для ребёнка одеяла, телевизора или продуктов питания, Вам не нужно идти с пакетом документов в определённый государственный орган и регистрировать возникшее право собственности. Как правило, заключается договор купли-продажи в простой письменной или устной форме, возможно, с условием о рассрочке платежа.

Особенности оформления прав ребёнка на недвижимость

В отношении недвижимого имущества закон в ст. 131 Гражданского кодекса РФ устанавливает однозначное требование об обязательной государственной регистрации права собственности на него. Причём регистрируется именно само право, независимо от того, на каком основании оно приобретено (судебное решение, договор купли-продажи/мены/дарения, свидетельство о праве на наследство).
В этом случае право собственности формально возникает только после проведения государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (именно этот орган уполномочен производить госрегистрацию прав на недвижимость). Не в день подписания соответствующего договора или вступления в законную силу решения суда, а в день внесения записи регистратором в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Для проведения государственной регистрации права собственности на недвижимость в соответствии с Федеральным законом РФ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в регистрирующий орган необходимо представить соответствующий для каждого вида недвижимости и вида договора набор документов. И в этом случае правила о дееспособности несовершеннолетних и их представительстве начинают работать в полную силу.
Здесь следует сразу разграничить две различные процедуры. Исходя из смысла ст. 32, ст. 33 Гражданского кодекса РФ несовершеннолетние в возрасте до 14 лет считаются находящимися под опекой, а в возрасте от 14 до 18 лет над ними устанавливается попечительство.
Соответственно при распоряжении имуществом ваших детей применяются положения ст. 37 Гражданского кодекса РФ. Согласно ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в т.ч. обмену или дарению имущества подопечного, сдачи его в наём (аренду), и вообще любых сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
То есть при совершении ребёнком сделки, НЕ влекущей уменьшения его имущества, согласие органов опеки и попечительства не требуется. Например, когда квартира или иное недвижимое имущество покупается на имя ребёнка, или ребёнок вступает в наследство, и тем более, если ему дарят недвижимость. Но, скажем, вправе ли 16-летний подросток продать наследственный дом? Нет, по меньшей мере, без согласия опекуна, а также разрешения органа опеки и попечительства.
Особенности по сравнению с обычной процедурой регистрации будут сводиться к тому, что в договоре купли-продажи (или ином договоре) и в самом заявлении о государственной регистрации в качестве правоприобретателя (покупателя, одаряемого и т. .) необходимо будет указать самого ребёнка, но действующего в лице законного представителя (для детей до 14 лет) или с согласия законного представителя (для детей от 14 до 18 лет). При этом до достижения 14 лет присутствие самого ребёнка при оформлении в соответствующем регистрирующем органе не обязательно, так как все документы за него подписывает своей подписью законный представитель. Последнему нужно иметь при себе документ, удостоверяющий его личность (как правило, это паспорт) и подлинник свидетельства о рождения ребёнка (как документ, удостоверяющий его полномочия выступать от имени ребёнка). По достижении ребёнком 14-летнего возраста он обязан сам лично присутствовать при регистрации права собственности и подписывать все документы. При этом обязательно присутствие одного из законных представителей, так как ребёнок в этом возрасте действует хоть и самостоятельно, но с согласия законного представителя. При себе ребёнок обязан иметь документ, удостоверяющий его личность, и подлинник свидетельства о рождения, как документ, удостоверяющий полномочия его законного представителя.
Следует заметить, что в качестве документа, удостоверяющего личность, достигший 14 лет ребёнок обязан представить именно паспорт, а не свидетельство о рождении. Согласно п. 1 Положения о паспорте гражданина РФ паспорт обязаны иметь все граждане РФ, достигшие 14-летнего возраста (Постановление Правительства РФ от 8 июля 1997 года N 828 «Об утверждении Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, образца бланка и описания паспорта гражданина Российской Федерации»).

Когда можно продать недвижимость ребёнка?

В случае же, если Вы намерены продать или иным способом произвести отчуждение недвижимого имущества ребёнка, то в регистрирующий орган необходимо будет представить письменное разрешение органа опеки и попечительства. И вот тут обычно даже у самых добросовестных родителей возникают проблемы. Обратимся к положениям Федерального закона РФ от 24.04.2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (далее – Федеральный закон).
Согласно п. 6 ст. 8 Федерального закона к полномочиям органов опеки и попечительства относится, в том числе, выдача в соответствии с законом разрешения на совершение сделок, причём согласно п. 2 ст. 9 того же Федерального закона помимо таких разрешений органы опеки также выдают обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечного.
Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному, установлены ст. 20 Федерального закона. В соответствии с её положениями недвижимость подопечного по общему правилу не подлежит отчуждению. Последнее возможно только по нескольким основаниям, закрытый перечень которых указан в законе:

  1. принудительное обращение взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждение по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждение по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждение жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, при перемене места жительства подопечного; 5) отчуждение недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.
  1. Первое из оснований представляет собой обстоятельства, не зависящие от воли сторон.
  2. Согласие на заключение договора мены органы опеки дают в том случае, если он будет заключен к выгоде подопечного. Это означает, что приобретаемое взамен недвижимое имущество должно обладать лучшими, по сравнению с имеющимся, характеристиками:
  • например, при мене квартир приобретаемое жилое помещение имеет большую площадь; причём органы опеки обращают внимание на увеличение именно жилой площади, а не общей; на практике бывают случаи, когда общая площадь квартиры после мены увеличивается, а жилая при этом уменьшается на 2-3 кв.м.; данные по этим характеристикам отражаются в технических планах ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», которые органы опеки обязательно затребуют;
  • при мене квартир с равнозначными площадями жилой дом должен быть более поздней постройки, располагаться в лучшем районе, иметь рядом детский сад, ВУЗ, школу с вакантными местами.

Нужно заметить, что по договору мены можно отчуждать любые виды недвижимого имущества (жилые помещения, гаражи, земельные участки и т.п.). И, хотя на практике чаще встречаются договоры мены именно жилых помещений, закон не запрещает Вам поменять гараж на дачу, а квартиру на земельный участок.

Также необходимо отметить, что ст. 567 Гражданского кодекса РФ позволяет Вам по договору мены обменять один товар на другой, что следует понимать как невозможность мены товара на деньги (в последнем случае такой договор будет считаться куплей-продажей, как бы Вы его не назвали). Но в то же время закон позволяет произвести мену неравноценных товаров, то есть обменять один товар на другой, мене ценный, но с денежной доплатой. Однако в случае с отчуждением недвижимости ребёнка следует помнить об условии выгоды сделки для подопечного. И хотя теоретически Вы можете обменять комнату в коммунальной квартире на кухонный комбайн с доплатой в миллион рублей, однако органы опеки вряд ли посчитают такую сделку выгодной для ребёнка.

  1. Аналогичные требования органы опеки предъявляют при отчуждении жилого помещения по основанию перемены места жительства. На практике абсолютно недостаточно прийти в орган опеки и сказать, что семья переезжает, для чего необходимо продать квартиру. Ведь по логике вещей при переезде должна присутствовать встречная покупка другого жилого помещения, то есть по факту – та же мена (а формально будет два договора купли-продажи – Вашей квартиры и приобретаемой взамен). Отсюда выводы:
  1. по этому основанию можно продать только жилое помещение (жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату), ведь не нужно же для переезда продавать иное недвижимое имущество: гараж, земельный участок или офисное помещение;

    так как по логике должна присутствовать встречная покупку другого жилья, органы опеки будут принимать решение о выдаче разрешения на отчуждение после оценки приобретаемого для переезда жилого помещения по тем же критериям, что и при одобрении мены (то есть сделка должна быть совершена к выгоде подопечного).

  1. Отчуждение недвижимости в исключительных случаях разрешается именно по исключительным основаниям. Никакого исчерпывающего перечня таких случаев закон не содержит, и соответствующие обстоятельства будут подтверждаться теми документами, которые потребует ситуация.

Можно только заметить, что обстоятельства должны быть действительно исключительными (например, инвалидность, тяжёлое неизлечимое заболевание), и Ваше желание оплатить учёбу ребёнка на коммерческой основе в ВУЗе или купить очень дорогой компьютер или квадрацикл к таковым обстоятельствам органы опеки никак не отнесут. Как правило, такие вопросы решаются с привлечением руководителя органа опеки и попечителя.

  1. В отношении договора ренты можно отметить, что заключение его с несовершеннолетним – явление очень редкое. По договору ренты получатель ренты (которым выступит несовершеннолетний ребёнок) передаёт в собственность плательщику ренты имущество взамен на получение ренты (денежной суммы или средств на содержание в другой форме) в течение срока жизни получателя ренты (так называемая пожизненная рента) или бессрочно (постоянная рента).

Как правило, в нашей стране договор пожизненной ренты заключается гражданами в преклонном возрасте, оставшимися без ухода родственников.

Бессрочная рента – вообще экзотический договор. Ибо очень тяжело представить, какой ценностью должен обладать объект недвижимости, чтобы приобретатель расплачивался за него вечно.

Исходя из практики, можно сказать, что встречаются договоры пожизненной ренты с несовершеннолетними, страдающими тяжёлыми заболеваниями, чьи родители являются малоимущими и по состоянию здоровья не способными обеспечить ему уход. В таких случаях процедура одобрения органами опеки договора ренты напоминает порядок, предусмотренный для отчуждения недвижимости в исключительных случаях. Связано это с тем, что необходимо будет доказать, что в конкретной ситуации для ребёнка действительно более выгодно получать регулярное содержание, чем иметь в собственность растущее в цене и ликвидное недвижимое имущество.

Получение разрешения органа опеки и попечительства

В вопросе самой процедуры и набора документов для получения разрешения органов опеки следует обращаться к законодательству того города, в котором Вы проживаете. Согласно ст. 3 Федерального закона отношения, связанные с опекой и попечительством, помимо федерального законодательства регулируются законами субъектов РФ по вопросам, отнесенным к их ведению. Как правило, в субъекте РФ принимается Закон об опеке и попечительстве, который регламентирует компетенцию органов опеки, процедуру получения разрешения и устанавливает перечень необходимых для этого документа (обычно он не является исчерпывающим). Также обычно принимается нормативный акт на уровне муниципального образования (города, района, села), представляющий собой административный регламент деятельности органов опеки.

На федеральном уровне отсутствует законодательная регламентация порядка предоставления согласия (разрешения) органами опеки и попечительства, а также четкие нормы, которые бы указывали, что именно может служить основанием для согласия или отказа органов опеки и по каким критериям такие решения принимаются.

Из практики можно сделать некоторые обобщения по этому вопросу:

с момента достижения ребёнком 10 лет необходимо его собственное волеизъявление в органе опеки (заявление несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет либо согласие несовершеннолетнего в возрасте от 10 до 14 лет — проставляется на заявлении законных представителей);

органы опеки требуют волеизъявления обоих родителей, независимо от того, в разводе родители или нет, и с кем фактически проживает ребёнок; в противном случае необходимо представить либо свидетельство о смерти одного из родителей, либо вступившее в законную силу судебное решение о лишении родительских прав; либо свидетельство одинокой матери, которое можно заменить свидетельством о рождении, если ребенок родился после 2006 года (в этом году свидетельство одинокой матери выдавать перестали);

при продаже недвижимости по основанию переезда или мене органы опеки запрашивают

  • правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на отчуждаемый и приобретаемый объекты недвижимости, технические планы БТИ (с указанием площадей, года постройки); — проект будущего договора купли-продажи/мены/ долевого участия в строительстве; — справки с места жительства (о прописке) ребёнка и родителей, свидетельство о браке родителей, паспорта родителей, свидетельство о рождении ребёнка, — справки о лицах, прописанных по адресу отчуждаемого и приобретаемого объектов недвижимости;
  1. в случае вступления в долевое строительство орган опеки затребует документы на фирму-застройщика: — гарантийное письмо застройщика на имя руководителя органа опеки и попечительства о степени готовности строящегося дома, — копию договора аренды земельного участка, на котором ведётся строительство, — копию разрешения на строительство, — документ, подтверждающий, что до введения строящегося дома в эксплуатацию ребёнок будет обеспечен жильём, — в случае перекупки объекта долевого строительства (так называемая уступка прав требования) – справку о том, что предыдущий дольщик полностью оплатил свою долю;
  1. при продаже или мене недвижимости орган опеки выдаёт разрешение с условием встречного приобретения конкретного объекта недвижимости; если в последующем Вы решили приобрести взамен другой объект недвижимости или поменяли иные существенные условия договора, всю процедуру одобрения придётся проходить заново.
    Ещё раз следует подчеркнуть, единого перечня необходимых документов нет. Список требуемых документов, а также сама процедура получения разрешения регламентируются на уровне местного законодательства, которое, естественно, в различных городах отличается одно от другого. Да и сами местные законы, как правило, не содержат чётких правил по этим вопросам. Поэтому в любом случае Вам придётся ни один раз совершить поход в местную администрацию для получения соответствующего разрешения.
    С одной стороны, такие правила отчуждения недвижимости ребёнка оправданы исходя из того принципа, что дети и родители не имеют права собственности на имущество друг друга (ст. 60 Семейного кодекса РФ).

С другой стороны, например, в случае долевой собственности, когда ребёнку может принадлежать 1/10 доли в праве собственности на объект недвижимости и есть необходимость его продать, это может сделать отчуждение недвижимости невозможным, или, по меньшей мере, значительно ограничить свободу Ваших действий на рынке недвижимости.

Можно сказать, что данные неудобства – это та жертва, которую большинство добросовестных родителей приносит ради защиты имущественных прав тех детей, чьи родители злоупотребляют своими полномочиями.
Перечень использованных нормативно-правовых актов: — Конституция РФ от 12.12.1993 года_- Гражданский кодекс РФ (часть 1) от 30.11.1994 года N 51-ФЗ__- Семейный кодекс РФ от 29.12.1995 года N 223-ФЗ — Федеральный закон РФ от 24.04.2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» — Федеральный закон РФ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»__- Постановление Правительства РФ от 8 июля 1997 года N 828 «Об утверждении Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, образца бланка и описания паспорта гражданина Российской Федерации»_

Это интересно:

  • В 2016г будет материнский капитал Материнский капитал будет заморожен до 1 января 2020 года Сегодня был опубликован закон, которым определены особенности изменения размеров различных социальных выплат. Среди них – материнский капитал. С 1 января 2018 года […]
  • Государственная юридическая помощь бесплатно московская область Бесплатная юридическая консультация в Одинцово ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ ДЛЯ ЖИТЕЛЕЙ Одинцово: Административное право Гражданское право Земельное право Конституционное право Муниципальное право Налоговое право Семейное […]
  • Коап статья 282 часть 5 В Госдуму внесли законопроект о частичном переносе из УК в КоАП статьи за экстремизм МОСКВА, 25 июня. /ТАСС/. Лидер партии "Родина", депутат Госдумы Алексей Журавлев и депутат от КПРФ Сергей Шаргунов внесли на рассмотрение […]
  • Статья 24 налогового кодекса рф нк рф Статья 24. Налоговые агенты 1. Налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с настоящим Кодексом возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему […]
  • Налог на недвижимое имущество юридических лиц в 2018 году изменения Налог на имущество организаций — изменения с 2018 года Рассмотрим актуальные изменениями налогового законодательства, а именно изменения по налогу на имущество организаций. Федеральная льгота на налог по движимому имуществу […]
  • Гпк рф 2018 г Гражданский Процессуальный Кодекс Российской Федерации - ГПК РФ 2018 - 2017 Москва, Cанкт-Петербург Гражданский Процессуальный Кодекс РФ Я в свое время недолго встречался с одной женщиной. Потом, когда я ушел от нее, она вдруг […]
  • Ст 116 уголовный кодекс рф Умышленное причинение легкого вреда здоровью: статья 116 часть 2 УК РФ Статья 116 действующего Уголовного кодекса РФ описывает деяния, заключающиеся в намеренном нанесении объекту побоев или применению к нему иных действий […]
  • Статьей 431 гк рф Статья 431. Толкование договора При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается […]