Как арендатору расторгнуть долгосрочный договор аренды

Содержание страницы:

Расторжение договора: практические вопросы

Роман Бевзенко,
профессор Российской школы частного права, партнер юридической компании «Пепеляев Групп»

Договор – это один из наиболее универсальных гражданско-правовых инструментов,который позволяет удовлетворить интересы обеих его сторон. Однако далеко не всегда прекращение договорных обязательств наступает вследствие достижения целей договора. Зачастую договор приходится расторгать в связи с самыми разными обстоятельствами. При этом нестандартные ситуации на практике возникают постоянно, особенно с учетом поправок в ГК РФ, вступивших в силу 1 июня 2015 года (Федеральный закон от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ). Разобраться в некоторых из таких ситуаций на очередном онлайн-семинаре, проводимом компанией «Гарант», помог Роман Бевзенко, профессор Российской школы частного права, партнер юридической компании «Пепеляев Групп».

В соответствии с условиями договора аренды недвижимого имущества арендатор имеет право пролонгации указанного договора по окончании срока его действия. Каким образом арендодатель может расторгнуть этот договор?

Если договор имеет условие о его автоматическом возобновлении и ни одна из сторон по окончании срока его действия не выразила желание прекратить договорные отношения, либо если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ). В любой из этих ситуаций (когда условия возобновления договора установлены сторонами договора или когда он возобновляется «по умолчанию» в соответствии с ГК РФ) арендодатель после пролонгации договора вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца – если иной срок предупреждения не установлен самим договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Независимо от того, при наличии каких оснований наступила пролонгация договора (а также если она еще не наступила), в случае невыполнения арендатором своих обязательств арендодатель может расторгнуть договор досрочно (ст. 619 ГК РФ). Например, в связи с нарушением сроков внесения арендной платы более двух раз подряд (п. 3 ст. 619 ГК РФ). Для этого арендодателю также необходимо будет направить арендатору письменное предупреждение в разумный срок.

Договор аренды недвижимого имущества содержит условие, согласно которому арендодатель имеет право отказаться от договора в одностороннем порядке в случае неуплаты арендной платы в течение двух месяцев подряд. Вправе ли арендодатель заявить об отказе от исполнения договора при условии, что срок уплаты арендных платежей арендатором был нарушен, но на момент направления уведомления об отказе от договора задолженность была погашена?

Да, в данных обстоятельствах арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды недвижимого имущества. Факт погашения долга не означает, что арендатор не будет допускать нарушений в будущем. Эта точка зрения подтверждается также позицией судов. Так, согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. ВАС РФ разъяснил, что в случае просрочки более двух раз подряд, даже после уплаты долга, арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). Продолжительность же разумного срока устанавливается судами исходя из конкретных обстоятельств.

Я считаю, что аналогичный подход можно распространить и на отказ от исполнения договора.

Условия договора аренды недвижимого имущества не предусматривают право арендатора на отказ от исполнения договора, однако такое право предоставлено арендодателю. Вправе ли арендатор расторгнуть договор на основании положений п. 2 ст. 428 ГК РФ о договоре присоединения, дающих право присоединившейся к договору стороне требовать изменения или расторжения этого договора?

Нет, не вправе. С одной стороны, нормы о договоре присоединения применяются и к договорам, не являющимся договорами присоединения, если их условия были определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (п. 3 ст. 428 ГК РФ; п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах»). Более слабая сторона, отметил ВАС РФ, может требовать как изменения, так и расторжения договора.

Однако, на мой взгляд, в данной ситуации в первую очередь нужно вести речь именно об изменении договора путем подачи иска о включении в договор права на отказ арендатора от договора, симметричного праву арендодателя (п. 2 ст. 428 ГК РФ). Если арендатор сможет доказать в суде несправедливость условий договора в этой части, и суд дополнит такими условиями договор, арендатор создаст механизм прекращения договорных отношений.

«Перескочить» этот этап и расторгнуть договор сразу вряд ли получится, так как оснований для досрочного расторжения договора аренды в данном случае нет.

Арендатор допустил просрочку уплаты арендных платежей более двух раз. При этом у него в собственности имеется недвижимое имущество, находящееся на арендуемом земельном участке. Может ли быть расторгнут договор аренды земельного участка по требованию арендодателя?

Да, действующее законодательство и практика судов допускают расторжение договора аренды земельного участка в подобной ситуации на основании п. 3 ст. 619 ГК РФ. Наличие на земельном участке объекта недвижимого имущества, находящегося в собственности арендатора, не препятствует этому, поскольку расторжение договора аренды не влияет на права арендатора на этот объект. Это подтверждается в том числе и судебной практикой (постановление ФАС Московского округа от 2 апреля 2013 г. № Ф05-124/13 по делу № А41-151/2012).

Компания заключила договор лизинга в 2012 году с правом выкупа имущества. Арендная плата и выкупные платежи, предусмотренные договором на тот момент, были равного размера. На сегодняшний день размер арендной платы за предмет лизинга уменьшился более чем в три раза, а размер лизинговых платежей остался неизменным. Кроме того, рыночная стоимость предмета лизинга по отношению к его стоимости на 2012 год снизилась более чем в три раза. Может ли арендатор расторгнуть договор лизинга на основании ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств?

Нет, никакого существенного изменения обстоятельств в данном случае нет. ГК РФ признает существенным такое изменение обстоятельств, предвидя наступление которого стороны вообще бы не заключали договор или договор был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ). В судебном порядке договор при недостижении сторонами соглашения об изменений его условий по указанному основанию может быть расторгнут в исключительном случае при одновременном наличии всех четырех условий, предусмотренных подп. 1-4 п. 2 ст. 451 ГК РФ.

К таким условиям относятся:

  • при заключении договора стороны исходили из того, что существенного изменения обстоятельств не произойдет;
  • изменение обстоятельств вызвано непреодолимыми заинтересованной стороной причинами, которые она не могла преодолеть после их возникновения;
  • дальнейшее исполнение договора способно нарушить соотношение имущественных интересов сторон и повлечь ущерб для заинтересованной стороны, исключающий достижение целей соглашения;
  • обычаи и договор не возлагают несение на заинтересованную сторону риска изменения обстоятельств.

Однако изменение цены объекта договора суды рассматривают, как коммерческий риск при осуществлении предпринимательской деятельности и подчеркивают, что это событие хозяйствующий субъект может и должен предвидеть при заключении договора (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26 февраля 2015 г. № Ф01-92/15 по делу № А28-2977/2014). Таким образом, не выполняются первое и последнее из перечисленных условий.

Заключенный между заказчиком и сетевой организацией договор технологического присоединения к сетям, помимо раздела о порядке исполнения договора, включает технические условия выполнения сопутствующих работ. При этом срок действия технических условий установлен договором отдельно и превышает срок оказания услуг. Заказчик до истечения срока действия договора в одностороннем порядке отказался от его исполнения. После получения уведомления заказчика об отказе от услуг сетевая организация понесла расходы, связанные с исполнением договора. Можно ли взыскать затраты, понесенные после одностороннего отказа заказчика от исполнения договора, однако в пределах срока действия технических условий?

Нет, нельзя. В соответствии с п. 1 ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от договора возмездного оказания услуг, возместив понесенные исполнителем фактические затраты. С момента получения отказа исполнителем договор считается прекращенным (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). При этом тот факт, что затраты исполнителем были понесены в пределах срока действия технических условий, не важен. Если затраты были понесены после даты получения отказа от исполнения договора, они не подлежат возмещению.

Заключенный договор поставки не содержит условия о возможности одностороннего отказа сторон от его исполнения. Поставщик выполняет условия поставки в полном объеме, однако покупатель свои обязанности по оплате и выборке предоставленного товара не исполняет. Может ли поставщик отказаться от исполнения договора при условии, что покупатель уклоняется от расторжения договора по соглашению сторон?

Да, может. В данной ситуации я бы порекомендовал обратиться к общей норме, позволяющей стороне не только отказаться от исполнения своего обязательства в случае непредоставления второй стороной встречного исполнения обязательства, но и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК РФ). Либо воспользоваться специальным правилом, установленным гражданским законодательством для договоров поставки. Так, п. 1 и п. 3 ст. 523 ГК РФ закрепляют право поставщика расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае существенного нарушения покупателем договора поставки, выразившемся в неоднократном нарушении сроков оплаты товаров или неоднократной невыборки товаров. Размер убытков при этом должен быть рассчитан по правилам ст. 524 ГК РФ.

Поставщик нарушил условие договора о сроках поставки. По условиям договора покупатель имеет право отказаться от договора в случае просрочки поставки более чем на 10 дней. Покупатель направил в адрес поставщика уведомление об отказе от договора. Пока уведомление шло до поставщика, тот успел отгрузить часть продукции покупателю. Может ли покупатель отказаться от исполнения договора в той части обязательств, исполнение по которым не было предоставлено?

Да, может. Однако при этом не должна нарушаться эквивалентность встречных предоставлений. То есть покупатель вправе требовать либо возврата сумм, уплаченных за недопоставленные партии товара, либо возврата всей оплаты при условии возвращения им полученного товара (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора»).

Можно ли отказаться от исполнения договора ввиду отсутствия у другой стороны лицензии на осуществление деятельности, связанной с исполнением обязательств по договору?

Да, конечно, отказаться от договора на этом основании можно. С 1 июня текущего года вступили в силу поправки в ГК РФ, предусматривающие порядок отказа от договора или от осуществления прав по договору (ст. 450.1 ГК РФ). Пункт 3 ст. 450.1 ГК РФ прямо устанавливает право стороны по договору отказаться от него и потребовать возмещения убытков в случае отсутствия у другой стороны лицензии на осуществление деятельности. Если договор был заключен до введения в действие указанной нормы, и условия договора не предусматривают возможности отказаться от его исполнения при отсутствии у исполнителя соответствующей лицензии, то для расторжения договора необходимо обращаться в суд.

В соответствии с договором исполнитель оказывает заказчику услуги по оформлению визы для въезда иностранного сотрудника заказчика в Россию. Стоимость услуги составляет 10 тыс. руб. Заказчик в случае отказа исполнителя от договора может понести обусловленные дезорганизацией бизнес-процесса убытки в размере 1 млн руб. Можно ли условиями договора ограничить размер возмещения понесенных заказчиком убытков при отказе исполнителем от исполнения договора по ст. 782 ГК РФ?

Да, размер убытков заказчика может быть ограничен договором. С одной стороны, специальная норма – п. 2 ст. 782 ГК РФ – закрепляет обязанность исполнителя по договору возмездного оказания услуг возместить заказчику все убытки. С другой стороны, ГК РФ не запрещает заключать соглашения об устранении или ограничении ответственности за нарушение обязательств, за исключением случаев умышленного нарушения обязательств (п. 4 ст. 401 ГК РФ). Таким образом, п. 2 ст. 782 ГК РФ о полном возмещении убытков заказчика исполнителем будет действовать, только если в договоре не установлены условия об ограничении ответственности исполнителя.

Договор купли-продажи квартиры от имени продавца был подписан его представителем, действующим на основании доверенности. На момент подписания договора квартира находилась под арестом, который был наложен в интересах представителя продавца, о чем стороны знали при подписании договора. На следующий день после подписания договора по заявлению взыскателя арест был снят, а спустя неделю было зарегистрировано право собственности на квартиру. Имеет ли право продавец квартиры по формальному основанию, в связи с нахождением имущества под арестом на момент подписания договора, признать сделку недействительной?

Я думаю, что продавец не сможет оспорить совершение этой сделки. В соответствии с п. 1 ст. 174.1 ГК РФ арест имущества действительно препятствует осуществлению права на распоряжение имуществом. Однако заключение договора купли-продажи – это еще не распоряжение имуществом, а акт принятия соответствующих обязательств сторонами. В данном случае арест был снят до момента непосредственного отчуждения продавцом недвижимого имущества – регистрации перехода права собственности в Росреестре (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Таким образом, сделку следует признать законной.

Возможно ли расторгнуть или изменить договор кредитования физического лица в связи с ухудшением финансового положения клиента (резким снижением размера зарплаты)?

Нет, это недопустимо. Снижение зарплаты нельзя рассматривать в качестве существенного изменения обстоятельств в соответствии со ст. 451 ГК РФ. Такого же мнения придерживаются и суды. К примеру, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда г. Санкт-Петербург в аналогичной ситуации посчитала, что изменение материального положения, наличие или отсутствие дохода относится к риску, который заемщик несет при заключении кредитного договора. Следовательно, снижение размера зарплаты заемщика не является существенным изменением обстоятельств, свидетельствующим о возможности расторжения договора в порядке ст. 450-451 ГК РФ (апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 28 апреля 2015 г. по делу № 33-6513/2015).

Как нельзя прекращать договор аренды: разъяснение ВС

В конце августа 2016 года судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда отправила на новое рассмотрение спор об одностороннем отказе от договора аренды (дело № А55-28556/2014). Арендатор решил расторгнуть соглашение, просто съехав из помещения и письменно известив об этом арендодателя. Нижестоящие инстанции посчитали такую схему прекращения арендных отношений правомерной. Эксперты Право.ru оценили аргументы сторон и выводы судов по этому делу.

Нерентабельный бизнес заставил отказаться от аренды

ООО «БоскоВолга» арендовало у ООО «МД-Тольятти» помещение в ТРК «Парк Хаус» под магазин одежды «Bosco Sport». Стороны заключили соглашение на 5 лет с момента государственной регистрации, которую Управление Росреестра по Самарской области произвело 21 марта 2011 года. Но в январе 2014 года владельцы магазина поняли, что деятельность бутика «Bosco Sport» нерентабельна, и решили закрыть его. Тогда же они направили собственнику помещений письмо, в котором попросили расторгнуть договор аренды с 1 апреля 2014 года.

Ответов от арендодателя они так и не получили, по этой причине в середине апреля они послали ООО «МД-Тольятти» еще два письма. В одном из них арендатор попросил о зачете части гарантийного взноса в счет последнего месяца аренды (прим. ред. – апрель 2014 года), а в другом отправил подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды с 30 апреля 2014 года. Не получили обратной связи они и на эти послания. Не пришли представители ООО «МД-Тольятти» подписывать и передаточный акт о возврате помещения, хотя тоже получали уведомление об этом.

Представители ООО «БоскоВолга» 30 апреля 2014 года составили односторонний документ об освобождении помещения и заполнили обходной лист, который подписали уполномоченные лица специальных служб торгового центра. Молчание со стороны собственников торговых площадей продолжалось больше месяца. Но, начиная с середины июня, ООО «МД-Тольятти» стало отправлять ООО «БоскоВолга» претензии, в которых потребовало оплатить задолженность по арендной плате за май вместе с пенями за просрочку. В ответ экс-арендатор снова послал передаточный акт от 30 апреля 2014 года. ООО «МД-Тольятти» подписало его лишь 30 июня 2014 года, посчитав эту дату последним днем аренды.

Покинул помещение «разумно и добросовестно»

Не добившись получения денег с арендатора в досудебном порядке, собственник помещений обратился в Арбитражный суд Самарской области, чтобы взыскать с ООО «БоскоВолга» задолженность по арендной плате – 5214 евро и 9472 руб. + 2472 евро – пени за ее просрочку (дело № А55-28556/2014).

Истец уверял, что ответчик не имел права на односторонний отказ от исполнения арендного соглашения. По мнению собственника помещений, арендатор должен был обратиться в суд, чтобы расторгнуть договор, но вместо этого просто прекратил его исполнение. Судья Татьяна Бредихина отказалась удовлетворять требования ООО «МД-Тольятти», посчитав, что ответчик действовал разумно и добросовестно. Она указала, что арендатор сообщил истцу о прекращении арендных отношений и готовности передать помещение, а тот не совершил необходимых действий для его принятия. Таким образом, дальнейшее образование задолженности зависело исключительно от арендодателя, заключил суд.

Апелляция и кассация оставили это решение без изменений, добавив ссылку на п. 37 Информационного письма ВАС от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В нем прописано, что арендодатель не может требовать с арендатора плату за просрочку возврата имущества, если сам уклонился от его приемки.

ВС: досрочный выезд не прекращаает аренды

ООО «МД-Тольятти» не согласилось с такими выводами судов и обжаловало их в Верховный суд. На судебном заседании в ВС представитель истца Элла Форос говорила о том, что нельзя считать правомерным безосновательный отказ от исполнения договора: «Единственная причина, на которую ссылается ответчик, – это нерентабельность магазина, но закон не связывает с этим обстоятельством право перестать исполнять обязательства».

Председательствующая Ольга Киселева поинтересовалась у представителя арендатора, было ли в договоре право на односторонний отказ? Последовал отрицательный ответ. Представляющий интересы «БоскоВолга» Андрей Радаев объяснял суду, что арендные отношения прекратились надлежащим образом: «Мы действовали добросовестно, в отличие от истца, который не отвечал на наши письма, злоупотребив своими правами». По словам Радаева, они даже передали арендодателю оба комплекта ключей от помещения: «Первый – представителю охранной организации торгового комплекса, а второй отправили экспресс-почтой истцу. То есть мы фактически вернули помещение».

«Тройку» судей эти аргументы не убедили. ВС указал на то, что досрочное освобождение помещения не прекращает договор аренды и, следовательно, необходимость платить. Судьи подчеркнули, что в соглашении не было предусмотрено право на односторонний отказ от его исполнения, а законом такая возможность тоже не установлена. Арендодатель не может требовать с арендатора деньги за просрочку возврата имущества только в одном случае: если сам собственник уклонялся от его приемки, хотя имелись основания прекратить договор аренды, подчеркнул ВС. В рассматриваемом деле судьи ВС таких предпосылок не обнаружили, отменили все акты нижестоящих инстанций и отправили дело на новое рассмотрение обратно в Арбитражный суд Самарской области.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС полагает, что для принятия решения по существу необходимо оценить все доказательства и фактические обстоятельства.

Текст договора или анализ поведения сторон – что важнее: мнения экспертов Право.ru

Константин Галин, старший юрист АБ «Некторов, Савельев и партнеры», соглашается с выводом ВС, считая, что решения нижестоящих инстанций демонстрируют пренебрежительное отношение российских судей к принципу свободы договора и их склонность к формальному применению закона: «Они не задумываются о последствиях, которые может иметь их решение для экономических взаимоотношений сторон и других участников гражданского оборота в аналогичных ситуациях». Юрист полагает, что ВС оправил дело на новое рассмотрение, так как нужно точно определить, с какого момента на самом деле прекратились и прекратились ли вообще договорные отношения между арендатором и арендодателем.

Сергей Попов, руководитель практики «Недвижимость.Земля.Строительство» АБ КИАП, солидарен с коллегой и подчеркивает, что в этом деле арендатор с арендодателем сами запутали суды наличием соглашения о расторжении договора и спор развернулся вокруг двух последних месяцев аренды. Попов отмечает, если арендатор не имел права расторгнуть договор, то все его уведомления теряют юридическое значение, поскольку противоречат соглашению.

Поддерживает мнение спикеров и Александр Ванеев, партнер BGP Litigation, обращая внимание на то, что это дело ярко демонстрирует проблему нахождения баланса интересов сторон в арендных отношениях. Эксперт не сомневается, что ВС отдал приоритет положениям договора, потому что такой подход обеспечит предсказуемость сторонам долгосрочного арендного соглашения. Решения нижестоящих инстанций Ванеев объясняет тем, что суды стараются реагировать на реалии жизни и корректировать отношения сторон в соответствии с ними: «Всегда ли это правильно – один из вечных вопросов права, но и ВАС, и ВС последовательно занимают позицию о сохранении договорных отношений в том виде, в котором стороны их изначально сформировали».

Павел Хлюстов, адвокат, партнер КА «Барщевский и партнеры», предлагает взглянуть на спорную ситуацию в ином ключе. Он считает, что ВС не раскрыл весь потенциал этого дела, так как оставил без внимания вопрос о том, может ли молчание арендодателя рассматриваться как акцепта оферты о расторжении договора. С одной стороны, по общему правилу молчание не является акцептом (п. 2 ст. 438 ГК «Акцепт»), рассуждает Хлюстов: «С другой же, большое значение имеет исследование прежних деловых отношений сторон, ведь тот же п. 2 ст. 438 ГК позволяет признать молчание акцептом, если предшествующие отношения свидетельствуют о таком обыкновении». Сомневается эксперт и в добросовестности арендодателя, поскольку последний своей пассивностью мог создать у арендатора впечатление, что не возражает против расторжения договора. По логике ВС, вместо анализа поведения сторон следует просто исследовать текст договора на наличие условия о возможности его расторгнуть в одностороннем порядке, резюмирует Хлюстов.

Расторжение договора аренды: как сделать все грамотно, без подачи в суд

Расторжение договора аренды – актуальный вопрос для обеих сторон правоотношений – как для арендатора, так и для владельца помещения. Явление весьма распространенное, необходимость его может возникнуть в любой момент, поэтому стоит заранее ознакомиться с информацией, чтобы иметь свои козыри в рукаве.

Вы узнаете:

  • Что необходимо заранее предпринять перед расторжением договора аренды
  • Чем расторжение договора аренды отличается от прекращения
  • Как происходит расторжение договора аренды по соглашению сторон
  • Зачем нужно уведомление о расторжении договора аренды
  • Как правильно происходит расторжение договора аренды по инициативе арендатора и арендодателя
  • Можно ли расторгнуть договор аренды в связи с гибелью арендатора

Что важно знать о расторжении договора аренды

Причины, ведущие к принятию решения о расторжении договора аренды, могут быть самые разные, но для письменного оформления сторонам-участникам необходимо быть знакомыми с возможными законными основаниями для документального оформления, знать свои права и обязанности при этом, чтобы действовать в рамках Конституции и придерживаться гражданского права РФ.

Срочно проверьте своих партнеров!

Вы знаете, что налоговики при проверке могут цепляться к любому подозрительному факту о контрагенте? Поэтому очень важно проверять тех, с кем Вы работаете. Сегодня, Вы можете бесплатно получить информацию о прошедших проверках Вашего партнера, а главное получить перечень выявленных нарушений!

Конечно, условия возможного досрочного расторжения договора аренды обговариваются сторонами заблаговременно, прописываются и учитываются непосредственно в самом договоре аренды. Если сразу ещё на предварительном этапе обговорены и чётко зафиксированы все условия действия в данной ситуации с соблюдением интересов обеих сторон, то всё намного проще.

Если такие безболезненные факторы и порядок расторжения договора аренды не предусмотрены заранее, то обеим сторонам, возможно, предстоят затяжные судебные процессы, споры и неизбежные финансовые потери, дабы компенсировать проблему.

Статьи по теме из электронного журнала

Чем расторжение договора аренды отличается от прекращения

Расторжение и прекращение договора аренды – как кажется на первый взгляд, аналогичные понятия и смысл у них вроде одинаковый. Поэтому часто возникает недопонимание данных терминов. В обеих ситуациях прекращается действие арендного договора.

В двух этих понятиях есть различия. Расторжение договора аренды – это его прекращение ранее обозначенного срока действия. Оно может произойти как в одностороннем порядке, так и с согласия обеих сторон договора – и арендатора и собственника.

Прекращение договора – это его окончание, которое возникает самопроизвольно и связано, к примеру, с истечением срока действия данного договора. Если в документе изначально были указаны сроки, скажем, 2 года, то по истечении двух лет он автоматически прекращает своё действие. Итак, можно резюмировать, что расторжение договора аренды совершается по причине, а прекращение — самопроизвольно при окончании срока действия соглашения. Если в первом случае можно заключить новый договор, то во втором его нужно продлевать.

Какие существуют основания для расторжения договора аренды

Итак, как мы уже выяснили, договор аренды перестаёт действовать самостоятельно при завершении срока его действия, либо при его расторжении раньше этого установленного срока. Во втором случае может участвовать либо одна сторона, либо обе. И здесь важно уточнить, что досрочное расторжение договора аренды может нарушить права одной из сторон. В законодательстве эти моменты учтены. В ситуации, когда установленный срок договора действующей аренды ещё не вышел, то обе стороны правовых отношений имеют право прекратить свои отношения в следующих обстоятельствах:

  • По обоюдному соглашению обеих сторон;
  • В судебном порядке;
  • По инициативе одной из сторон.

В ситуации с обоюдным согласием обычно не возникает сложностей с досрочным расторжением договора аренды. Стороны просто-напросто подписывают между собой дополнительное соглашение, по которому договора аренды утрачивает силу, и прекращают официально свои отношения. Если же кто-то не согласен с расторжением, то в таком случае дела обстоят несколько тяжелее.

Как правильно оформить соглашение о расторжении договора аренды

Нет стандартного правового образца для обязательной формы и содержания дополнительного соглашения о расторжении договора аренды, но существует несколько очень важных моментов, которые желательно фиксировать при его составлении. Например, можно выделить следующие:

  • Дату и место составления договора;
  • Конкретизацию сторон сделки;
  • Информацию о том, что арендатор и собственник решили расторгнуть заключённый договор ранее обозначенного в нём срока, и указанную дату момента прекращения всех обязательств сторон по данному договору;
  • Пункт, в котором указано, что стороны не имеют претензий друг к другу;
  • Фиксирование того момента, что имущество в целости и сохранности было передано и принято (акт приёма-передачи);
  • Указание реквизитов сторон, их печати и подписи.

Как правило, данное соглашение оформляется и закрепляется в 2 экземплярах и, таким образом, имеется на руках у каждой из сторон.

Как проходит регистрация расторжения договора аренды

В ситуации, когда арендный договор на использование помещения был долгосрочным и регистрировался, то при его расторжении снова предстоит пройти процедуру регистрации. Совершается это действо в Управлении реестра. Даже если закончился срок действия договора, все взаимоотношения и ответственность сторон завершились, а помещение освобождено, всё равно придётся с полным набором документов вновь посетить Управление и снять обременение (регистрация расторжения) в Едином государственном реестре. Автоматически само собой оно не произойдёт.

Эту процедуру следует произвести при любом окончании действия данного договора аренды, неважно при каких обстоятельствах и причинах это происходит – по истечению срока или при досрочном расторжении договора аренды. Иначе помещение будет по-прежнему значиться, как арендуемое, из-за чего смогут в будущем возникнуть конфликтные моменты, например, при попытке заключить новый договор аренды.

Документы, необходимые для регистрации расторжения договора аренды:

  • Соглашение о расторжении договора аренды, решение суда о его расторжении или уведомление об одностороннем отказе от договора аренды (для документа с неопределенным сроком).
  • Подтверждение отправки уведомления.
  • Договор аренды, зарегистрированный Управлением реестра.
  • Акт передачи (возврата нежилого помещения от арендатора обратно собственнику).
  • Решение полномочных органов организаций-участников договора о его прекращении.
  • Квитанция об оплате госпошлины (оригинал и копия).

Как происходит досрочное расторжение договора аренды арендатором

Сразу на начальном этапе, при составлении такого договора, в нём фиксируются любые возможные причины, по которым договор впоследствии может быть досрочно прекращен по желанию арендатора. Если эти моменты заранее не обговорены и не прописаны, то такой договор вправе расторгнуть уже только суд и с согласия владельца данного помещения.

По закону РФ арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды через суд. Есть определённые случаи, когда он может это сделать.

  1. Арендодатель нарушил условия соглашения и не передал арендатору для использования в своих целях то помещение и в должном виде, которое значилось в условиях договора аренды.
  2. Собственник препятствует арендатору пользоваться имуществом, переданным ему по договору.
  3. Арендодатель передал имущество в пользование, но оно находится в ненадлежащем виде. Арендатор не был заранее предупреждён о недостатках либо дефектах и не обнаружил их самостоятельно при осмотре ещё до подписания договора. В таком случае арендатор вправе совершить одностороннее расторжение договора аренды, потому что выявленные недочёты могут препятствовать дальнейшему использованию имущества.
  4. Арендодатель игнорирует свои договорённости по проведению ремонта помещения, отданного в аренду, или пренебрегает обговорёнными и согласованными сроками.
  5. Форс-мажорные обстоятельства, при которых арендованное помещение и имущество окажутся непригодными для их дальнейшего использования. Обстоятельства эти неподвластны арендатору.
  • Договор лизинга: все о его составлении и типичных ошибках

Зачем нужно уведомление о расторжении договора аренды

Не удивительно, что невыполнение чьих-то обязанностей рассматривается другими как нарушение правовых отношений. Например, арендатор не оплатил арендную плату в согласованные договором сроки. Для собственника это выглядит несоблюдением соглашения, но вполне возможно, что это ошибка, совершённая не самим арендатором, а его бухгалтером.

Потому предусмотрен дополнительный документ, которым собственник может предварительно уведомить своего арендатора о неисполнении какого-то пункта арендного договора. По Гражданскому кодексу РФ, в таком уведомлении хозяин помещения не только информирует, но ещё и предлагает выполнить обязательства в объективные сроки.

Если арендатор всё же не реагирует на данное уведомление с просьбой и продолжает игнорировать свои обязательства, владелец вправе направить ему уже другое письмо, на этот раз с желанием прекратить правовые отношения по действующей аренде.

Текст такого письма-уведомления о расторжении договора аренды можно разбить на следующую структуру:

  1. Преамбула. В ней указывается – кем и кому направлен отправляемый документ.
  2. Основная часть, в которой указываются все данные арендного договора, подлежащего расторжению. Также здесь названа причина, по которой такой договор подлежит расторжению.
  3. Заключительная часть. В ней уже уточняются детали – дата прекращения правовых отношений по договору, сроки для ответа на данное уведомление и т.п.
  4. Список документов, которые будут приложены к данному уведомлению.
  5. Подпись арендодателя с указанием даты, когда конкретное уведомление было составлено.

Как правило, подобное уведомление выпускается на фирменном бланке, на нём ставится подпись руководителя либо ответственного лица с правом подписи. Уведомление о расторжении договора всегда регистрируется и проставляется отметка в журнале исходящей документации.

В ситуации, когда адресат отказывается принимать отправленное ему уведомление, то составляется акт, где фиксируется отказ от подписи (при этом должны присутствовать два свидетеля), и отсылается по месту прописки получателя.

Возможно ли расторжение договора аренды в связи со смертью арендатора

Если случилась гибель арендатора, права по аренде помещения и обязанности на имущество, которое он арендовал при жизни, передаются его наследнику на весь оставшийся срок действия договора, которому собственник не в силах отказать. То есть, гибель арендатора не может быть условием того, что договор аренды подвергается расторжению.

Если в документе предусмотрена возможность одностороннего расторжения, владелец имеет право им воспользоваться. Либо решать этот вопрос в судебном порядке.

Что стоит знать про досрочное расторжение договора аренды арендодателем

Если хозяин помещения или имущества хочет прекратить действие договора аренды досрочно, то конкретные для этого условия предусмотрены Гражданским кодексом РФ и зафиксированы в статье 619. Судебный орган может принять положительное решение на заявление арендодателя о расторжении договора аренды в следующих случаях:

1. Если владелец имущества терпит убытки из-за неправомерного или несогласованного с арендатором использования помещения. Если условия соглашения использования имущества нарушаются более одного раза, то в таком случае можно говорить о нарушении договора в должной мере и требовать его прекращения. Здесь важно учесть момент, что нарушение должно быть действительно существенным. Это регламентируется нормами Гражданского кодекса РФ.

Арендатор должен использовать недвижимое имущество, которое он арендует, не нарушая чётко прописанных в документе условий и в строгом соответствии с его прямым назначением. Всё это должно быть отмечено в соответствующем соглашении, которое арендатор обязан соблюдать в полной мере. Нарушение его – серьёзная причина, чтобы действие арендного договора было прекращено. Сделать это можно в одностороннем порядке уже без согласия арендатора.

Но заметим ещё раз, что это уместно, когда в договоре четко утверждены все аспекты по использованию арендованного помещения и имущества. К примеру, жилое помещение не должно использоваться как магазин или в качестве склада. Это обычное назначение, которое не требует специальной фиксации в документе, поскольку подразумевается само собой. При отсутствии в договоре прописанного назначения имущества, степень тяжести подобных нарушений определит суд, который вынесет решение, исходя из каждого конкретного случая.

2. Арендатор не соблюдает договор аренды относительно порядка использования имущества, которое было передано ему на условиях аренды. В результате такого ненадлежащего обращения состояние недвижимости может потерять часть своей рыночной стоимости. В качестве примера можно привести перепланировку арендуемого помещения без согласия собственника, что привело к тому, что внешний вид коммерческого имущества был значительно ухудшен.

Арендатор же обязан вернуть недвижимое имущество в соответствующем презентабельном виде и надлежащем состоянии или с учётом неизбежного износа при условии, если в документе не обозначено другое условие возврата имущества и вообще норм его использования.

3. Арендатор два или более раз подряд не оплачивает арендную плату (нарушение носит систематический характер), нарушая обговорённые в договоре сроки. Кроме этого, довольно часто в договорах аренды прописываются другие сроки, при которых невнесение платы за пользование имуществом может привести к расторжению договора об аренде. В связи с чем, даже однократное нарушение оплаты аренды в срок может привести к прекращению договорных отношений и расторжению договора аренды.

4. Арендатор не проводит капитальный ремонт помещения или иного арендованного имущества в соответствии со сроками, указанными в договоре аренды либо вообще его не осуществляет. Обязанность проведения ремонта арендатором также должна быть закреплена договором или законодательными актами. Неосуществление ремонта также является серьёзным нарушением, которое может повлечь за собой расторжение договора аренды.

5. Любые прописанные в договоре основания и невыполнение условий арендатором, могут послужить основанием для расторжения договора аренды по первому требованию арендодателя. И здесь уже не обязательно доводить дело до суда.

Кроме ситуаций, которые описаны выше, договор аренды может быть также расторгнут досрочно через суд в случае значительного изменения обстоятельств на момент заключения соглашения.

До обращения в суд стороны обязаны попытаться самостоятельно урегулировать возникшие разногласия. Перед тем как стремиться расторгнуть досрочно договор аренды, нужно предпринять все необходимые меры, о которых мы уже писали выше — подготовка письменного предупреждения арендатору с требованием исполнить надлежащие обязательства в разумные сроки. В случае досрочного расторжения подписанного соглашения арендатор обязан вернуть всё имущество по акту приёма-сдачи. Важно постараться все возникшие споры урегулировать самостоятельно, не доводя до обращения в суд.

Как подать иск о расторжении договора аренды

Всем хорошо известно – для того, чтобы обратиться в суд, необходимо для начала составить иск — заявление в письменной форме (подготовленное на компьютере или от руки). Но вот как именно правильно составить это обращение, знают далеко не многие.

Иск о расторжении договора аренды оформляется на листах формата А4, где необходимо указать судебное учреждение, в которое Вы обращаетесь, а также свои данные и данные истца.

В своём обращении всё нужно излагать чётко, кратко и по делу, избегая эмоций и опираясь только на факты, придерживаясь строгой формы выражения. По возможности, нужно указать все нюансы и статьи, нарушенные ответчиком этого дела. Обязательно приложите копии документов, которые необходимы для рассмотрения Вашего дела, а в самом иске не забудьте указать их перечень в конце. Как и на любом документе в завершение ставится дата написания и личная подпись. Ваша чёткость изложения и обоснованность иска позволят судье в короткий срок принять его на рассмотрение. Но и это ещё не полный список Ваших действий при составлении судебного иска.

Как мы уже сказали кратко, к dашему иску о расторжении договора аренды необходимо приложить важные документы, которые помогут суду разобраться в подробностях дела и принять верное решение. Первое, что dы непременно должны приготовить — это ксерокопия самого важного dашего документа, удостоверяющего личность – паспорта. Не забудьте, что если dаше обращение касается расторжения договора аренды нежилого помещения, то нужно, соответственно, предоставить и копию этого договора. Проверьте внимательно копии на читаемость, чтобы отчётливо пропечаталась каждая буква документа, всё-таки ксероксы и принтеры иногда позволяют себе погрешности.

В комплект прилагаемых документов включите также акты приёма-передачи, квитанции об оплате аренды, ремонта, коммунальных услуг и прочее – всё, что имеет отношение к делу. Ну, и, конечно, не забудьте оплатить госпошлину, и чек также приложить к исковому заявлению.

Тщательно соберите полный пакет всех необходимых документов – это для вашего же блага и скорейшего рассмотрения дела. Качественные копии в дополнении с исковым обращением – гарант dашей уверенности.

Иск и все сопутствующие подготовленные вами документы необходимо подать в судебное учреждение, в ведомстве которого находится имущество (помещение, участок земли), сданное в аренду.

Как только судья рассмотрит обращение и все подробности дела, вы получите документ о принятии решения (выписка суда). Оно вступает в силу в течение десяти дней. В этот же период можно обратиться с заявлением о пересмотре дела (апелляция), если данное решение по каким-то причинам вас не устраивает.

На что стоит обратить внимание в договоре аренды заранее, чтобы потом не усугублять ситуацию расторжением

  1. Срок договора аренды офисного помещения. Как правило, при заключении договора на аренду помещения для офиса указывается сумма аренды. Иногда в подобных соглашениях отсутствует указание срока аренды. С одной стороны это избавляет от лишних хлопот — процедуры обязательной государственной регистрации, с другой – это повод для раздумий арендатора. Многие пытаются уклониться от лишних действий, связанных с организацией процесса оформления и денежных затрат. Однако, лучше для всех, если всё будет проделано досконально, тогда если дело дойдёт до досрочного расторжения договора аренды, не придется прибегать к судебной помощи (в таком случае всё равно придётся принять ещё больше усилий), а суметь самостоятельно урегулировать споры, имея на руках грамотно составленный и зарегистрированный договор. Если не указывать сроки в соглашении, арендодатель не сможет в одностороннем порядке его расторгнуть. Здесь есть и дополнительный выгодный для арендатора момент — при заключении долгосрочного договора, он заботится о своём будущем при дальнейшем росте цен и, как следствие, удорожании всех услуг, он остаётся при нынешней ставке, обговорённой ещё на момент подписания договора.
  2. Ответственность при досрочном расторжении договора. При наличии договора долгосрочной аренды имущества есть неприятный момент для арендаторов – в случае досрочного расторжения они несут убытки, выплачивая либо страховую сумму, либо залоговый гарант в счёт последнего месяца аренды. Эти суммы в любом случае удерживаются собственником, если арендатор решит прервать их договорные отношения. Раньше практиковался так называемый квартальный депозит, сейчас в большинстве своём арендодатели предпочитают оплату за месяц. При досрочном расторжении договора аренды, арендодатель ничего не теряет, лишь возвращает залоговую сумму
  3. Арендная ставка. Есть такое понятие как индексация. Это ежегодное изменение арендной ставки. Как правило, она либо зависит от уровня инфляции, либо заранее прописана в процентных рамках (например, не чаще, чем 1 раз в год сумма аренды имущества может измениться в пределах 10%). Это не обязательный момент и далеко не многие прибегают к подобным мерам, но в последнее время такой пункт договора стал встречаться намного чаще. Если арендатор не согласен с индексацией, он может прибегнуть к услугам независимых экспертов, которые определят, действительно ли увеличилась стоимость объекта аренды в рыночных актуальных условиях и, если да, то в пределах какого показателя.
  4. Предмет договора. Этот момент особенно актуален для объектов-новостроек. Ведь получается так, что непосредственно предмет договора отсутствует ещё на момент его подписания. К договору, конечно, прилагается заранее подготовленный план помещения, но при полной сдаче в эксплуатацию и замеров Бюро технической инвентаризации, фактическая площадь может измениться. Эти моменты также должны учитываться в соглашении.
  5. Отделка. При условиях краткосрочной аренды это большие затраты для арендатора и неприятные денежные издержки. Вкладываясь в ремонт и улучшение помещения, он делает объект более привлекательным, практически увеличивая его стоимость за свой счёт. Она может просто не успеть окупиться, как, например, при долгосрочной аренде, когда за время использования отделка теряет внешний вид. Арендатор может подстраховаться на подобные случаи и заранее договориться с собственником о совместных расходах за ремонт, так сказать 50/50. Или возможен другой вариант договорённости сторон — арендатор выполняет работы за свой счёт, но на период проведения ремонта в помещении, когда его деятельность вынужденно приостановлена, собственник освобождает его от арендной платы. Важно внести в договор пункт, по которому арендодатель возмещает арендатору затраты за ремонт, если досрочно расторгает договор аренды. Тогда нужно сохранять чеки, ведя отчёт по затратам на отделочные и ремонтные работы.
  6. Срок уведомления о расторжении. Если раньше он составлял 3 месяца, то сейчас срок уведомления о расторжении договора аренды – всего30-31 день.
  7. Показ помещений. Когда срок договора аренды подходит к завершению, собственник во избежание «простоя» находит новых потенциальных арендаторов, которым демонстрирует помещение. Нужно согласовать с действующим ещё арендатором время и частоту таких посещений.
  8. Причины и условия досрочного расторжения договора. Перед оформлением договора в акте приёма-сдачи помещения подробно в деталях описывается состояние помещения. Арендатор обязан по истечении срока аренды вернуть его в таком же надлежащем виде (с учётом естественного износа). Важно внимательно осматривать объект и заранее выявить нарушения либо скрытые дефекты. Если в период аренды офиса проводился ремонт, то нужно сделать все визуальные улучшения помещения.

Восстановление помещения после пожара или наводнения также ложится на плечи арендатора. Всё переданное ему имущество он обязан вернуть в прежнем виде собственнику.

Если же помещение ухудшилось, внешний вид его заметно потрепался либо арендатор вообще использует его не по назначению, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды. Арендатор тоже имеет такое право в случае, если собственник не выполняет свои обязательства, не снабжает всем необходимым, прописанным в договоре, каким-то образом затрудняет использование объекта.

Информация об экспертах

Елена Мишина, руководитель Отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet. Компания Est-a-Tet была создана в 2008 году и сегодня занимает лидирующие позиции на рынке новостроек Московского региона. В сферу деятельности компании входит консалтинг, разработка концепции, вывод на рынок и реализация проектов, а также участие в проектах в качестве соинвестора. Компания сотрудничает с крупнейшими девелоперами в сфере жилого строительства. С момента открытия в 2008 году компанией Est-a-Tet реализовано 1,5 млн м² жилья в новостройках Московского региона, компания помогла приобрести квартиры более 25 тысячам семей.

Это интересно:

  • Как прописать ребенка в квартире тети Где можно взять форму заявления собственника квартиры для регистрации родственника или просто знакомого? Это заявление составляется в произвольной форме (в отличии от установленной формы заявления регистрирующегося […]
  • Судебная практика по ст 17 гк рф Изменение подхода в толковании п. 1 ст. 367 ГК РФ о прекращении поручительства: каковы возможные последствия для кредитора? Изменения Общей части обязательственного права ГК РФ на основании Федерального закона от 8 марта 2015 г. […]
  • Коап рк новая Коап рк новая Где-то стало дешево, а где-то сердито Дата: 24.01.18 Тонкости обновленного Кодекса об административных правонарушениях РК 9 января вступили в силу поправки в Кодекс об административных правонарушениях РК. […]
  • Права гражданина получивший вид на жительство Каковы права и обязанности иностранца, постоянно проживающего в РФ? Юридический Яндекс Дзен! Там особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас. Иностранный гражданин приобретает статус […]
  • Регистрация ооо ленинградская область Регистрация ООО во Всеволожске. Тел.:(911) 150-98-12, Звоните сейчас. Юридическая компания "Решетов и Партнеры" оказывает полный спектр услуг по регистрации ООО во Всеволожске и регистрации ООО во Всеволожском районе, […]
  • Глава 1 понятие трудового договора uristinfo.net Глава VIII. Трудовой договор § 1. Понятие трудового договора§ 2. Содержание трудового договора§ 3. Виды трудового договора§ 4. Общий порядок заключения трудовых договоров§ 5. Испытание при приеме на работу§ 6. […]
  • Договор ссуды заключается только в форме Статья 689. Договор безвозмездного пользования 1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне […]
  • Социальные вычеты на лечение по ндфл в 2014 году Социальный налоговый вычет могут получить налогоплательщики, заполнив и сдав декларацию 3-НДФЛ, которые несли расходы связанные с оплатой лечения и приобретением медикаментов; оплатой обучения как собственного, так и своих […]