Договор залога прав требования что это

Содержание страницы:

Залог права требования участника долевого строительства

​Что такое залог прав требования по договору долевого участия? Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов оформляется в виде договора с застройщиком. По данному соглашению у дольщика возникает право требования передачи ему объекта по завершении строительства, которое может выступать в качестве способа обеспечения обязательств перед третьими лицами.

Правовые основания возникновения у дольщика права требования

Предметом соглашения, которое заключают граждане с застройщиком, являются взаимные обязательства сторон:

  • дольщик обязуется уплатить стоимость будущего жилого помещения после заключения договора;
  • застройщик принимает на себя обязательство завершить строительство в установленный договором срок и передать готовый объект покупателям.

Таким образом, с момента внесения требуемой суммы по договору у граждан возникает право требования передачи ему готового жилого помещения в конкретно оговоренный срок. Федеральным законом № 218-ФЗ декларируется презумпция добропорядочности сторон долевого строительства, что подразумевает надлежащее исполнение ими взятых на себя обязательств.

Право требования о передаче объекта гарантировано законом, и, следовательно, может выступать полноценным способом обеспечения обязательств перед третьими лицами. На практике, такое обеспечение реализуется путем предоставления банку залога при получении ипотечного кредита.

Порядок оформления залога права требования

В качестве залога по ипотечному обязательству могут выступать следующие предметы:

  • объекты недвижимого имущества;
  • права на указанное имущество, в том числе право требования передачи объекта.

Если предметом залогового обязательства выступает готовый и фактически существующий объект недвижимости, сложности по регистрации залога и оформлении ипотечного кредита не возникает.

Порядок оформления залогового обязательства непосредственно в отношении будущего объекта возможен только в том случае, если у залогодателя имеется законное право требовать ему передачи указанного имущества спустя определенный промежуток времени.

Для возможности оформить залог под право требования у кредитора (банка) должна быть гарантия, что помещение будет реально создано и передано на законном основании участнику долевого строительства. Такая проверка может осуществляться на основании следующих документов:

  • договор участия в долевом строительстве, заключенный между потенциальным заемщиком и застройщиком многоквартирного дома;
  • разрешение на строительство и проектная документация на здание, в котором находится будущая квартира заемщика;
  • иные документы, подтверждающие законность права требования участника долевого строительства (например, частичная оплата по договору).

Так как ипотечный договор с оформлением залога в виде права требования, как правило, направляется на оплату обязательства по соглашению с застройщиком, банк получает возможность контролировать передачу средств непосредственно застройщику. Одновременно у банка возникает заинтересованность в завершении строительства со стороны застройщика, чтобы гарантировать надлежащее соблюдение условий залога.

Порядок оформления залога права требования участника долевого строительства можно представить в виде пошаговой инструкции, которая содержит следующие этапы:

  1. надлежащее оформление правоотношений между застройщиком и гражданином в виде договора долевого участия;
  2. установление в положениях договора условий, порождающих возникновение безусловного права требования передачи готового объекта;
  3. обращение в кредитное учреждение с заявкой на оформление ипотечного кредита под залог права требования;
  4. представление банку документации, необходимой для одобрения выдачи кредита;
  5. проверка представленных сведений, в том числе о стадии готовности многоквартирного дома;
  6. одобрение заявки на оформление ипотечного кредита под залог права требования;
  7. оформление ипотечного договора и соглашения о залоге;
  8. государственная регистрация залогового обязательства в органах Росреестра;
  9. выдача средств ипотечного кредита заявителю или перечисление ее в адрес застройщика.

Ключевым этапом процедуры оформления залогового обязательства будет являться момент государственной регистрации, после чего правоотношение залога вступит в юридическую силу.

На государственную регистрацию представляется договор об установлении залогового обязательства, в содержание которого необходимо включить:

  1. сведения о договоре участия в долевом строительстве, в том числе информацию о его государственной регистрации;
  2. детальное описание будущего объекта, на который у гражданина возникло право требования;
  3. ссылка на документы, подтверждающие законный характер строительных работ (разрешение на строительство, утвержденная архитектурно – строительная документация);
  4. указание на размер обязательства, в отношении которого устанавливается залог (его размер соответствует сумме кредитного соглашения);
  5. описание предмета залога и основания для его возникновения.

Договор подписывается обеими сторонами и одновременно с остальными документами направляется на государственную регистрацию.

Государственная регистрация залога права требования

Оформление залогового обязательства в виде права требования участника долевого строительства требует проведения процедуры государственной регистрации. Без регистрационных действий соглашение о залоге является недействительным и не порождает правовых обязательств между сторонами.

Регистрация соглашения о залоге осуществляется в соответствие с требованиями Федерального закона № 218-ФЗ. Для проведения регистрационных процедур стороны договора должны представить документы одним из следующих способов:

  1. через территориальное подразделение службы Росреестра;
  2. через систему Многофункциональных центров (МФЦ).

Вне зависимости от способа представления документов, регистрационные действия будут осуществлять должностные лица Росреестра. Если документы были поданы через Многофункциональный центр, они подлежат направление в службу Росреестра в порядке межведомственного обмена.

Для проведения регистрационной процедуры залогового обязательства необходимо представить следующий пакет документов:

  • заявление сторон залогового соглашения по форме, регламентированной законодательством;
  • документы, удостоверяющие личности гражданина и полномочия представителя кредитного учреждения;
  • учредительные документы в отношении юридического лица, выступающего залогодержателем;
  • соглашение о залоге права требования;
  • кредитный (ипотечный) договор, по которому залог права требования выступает способом обеспечения обязательства;
  • платежное получение, подтверждающее факт уплаты государственной пошлины за проведение регистрации в размере 1000 рублей.

Помимо этого, в определенных ситуациях могут потребоваться дополнительные документы: нотариальное согласие супруга залогодателя и решение юридического лица об одобрении крупной сделки. По факту предоставления документов заявителям выдается расписка установленного образца, в которой будут указаны сведения о дате готовности документов.

В отношении представленных документов должностными лицами Росреестра проводится правовая проверка на предмет соответствия требованиям законодательства. На этой стадии органы Росреестра имеют право запрашивать дополнительную информацию в порядке межведомственного обмена.

Оформление документов осуществляется в пределах процессуальных сроков, регламентированных Федеральным законом № 218-ФЗ, которые зависят от способа обращения сторон:

  • при обращении напрямую в органы Росреестра – 7 рабочих дней;
  • при обращении через систему Многофункциональных центром – 9 рабочих дней.

По истечении указанных сроков сведения о зарегистрированном залоге права требования вносятся в ЕГРН, а заявители получают на руки соглашение о залоге, с отметкой о пройденной процедуре государственной регистрации. С момента внесения указанной информации в ЕГРН залоговое обязательство считается зарегистрированным и приобретает юридическую силу для участников правоотношения.

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Правовые последствия залога права требования

С момента регистрации залогового обязательства и внесения сведений о залоге права требования в ЕГРН, для граждан, застройщика и кредитного учреждения наступают различные правовые последствия.

Оформление договора о залоге позволяет гражданам реализовать возможность участия в долевом строительстве путем получения необходимых денежных средств за счет ипотечного кредита. Дальнейший правовой статус участника долевого строительства характеризуется следующими особенностями:

  1. правоотношения между застройщиком и гражданином по-прежнему существуют, по истечении установленного договором срока объект должен быть передан дольщику;
  2. возникает обязательство по кредитным платежам, за неисполнение которого на залог может быть обращено взыскание;
  3. в случае нарушения застройщиком условий о передаче объекта, либо в отношении качественных характеристик помещения, гражданин имеет право предъявлять претензии наравне с кредитным учреждением (залогодержателем);
  4. после передачи возведенного объекта залоговое обязательство подлежит изменению, так как с момента получения квартиры право требования к застройщику утрачивает свою силу;
  5. новым предметом залогового обязательства станет готовый объект недвижимого имущества.

Для застройщика залог права требования практически не имеет юридического значения, так как у него остается неизменным обязательство по сдаче готового объекта в установленный срок. При нарушении сроков строительства застройщику предстоит урегулировать спор не только с гражданами, но и кредитным учреждением.

Банк, который приобрел залоговое обязательство в обеспечение кредитного договора, становиться активным участником правоотношений долевого строительства. При наличии определенных обстоятельств банк может осуществлять следующие действия:

  1. требовать от застройщика устранения нарушений в части сроков и качестве возведения объекта;
  2. участвовать в качестве кредитора по делу о несостоятельности (банкротстве) строительной организации;
  3. обращать взыскание на предмет залога при нарушении гражданами обязательств по кредитному договору.

После установления залога права требования устанавливается обременение на несуществующий в натуре объект недвижимого имущества. После его фактического возведения стороны договора о залоге будут обязаны внести изменения в предыдущее соглашение, либо оформить новый документ, по которому залогом будет выступать готовое жилое помещение.

В качестве залогодержателя банк также приобретает право контролировать процесс возведения сооружения, в том числе соблюдение отдельных этапов строительства. С этой целью у застройщика могут запрашиваться любые документы, имеющие отношение к строящемуся объекту, у банка и участника долевого строительства возникают равные права по информационному обеспечению о деятельности строительной организации.

Прекращение залогового обязательства может наступать при наличии двух оснований:

  • полное погашение заемщиком суммы ипотечного кредита;
  • обращение взыскания на заложенное право требования.

Для снятия залога сторонам вновь необходимо обратиться с заявлением в регистрирующий орган. После проведения процедуры регистрации сведения о залоговом обязательстве будут исключены из ЕГРН, о чем стороны получат подтверждающие документы.

Если у вас остались вопросы, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно на них ответит.

Кредитование под залог прав и уступку денежного требования

Виды обеспечения кредита

Для российского рынка корпоративных и структурированных кредитов характерен достаточно ограниченный набор используемых видов обеспечения: большинство из тех, на основе оценки которых (наряду с анализом финансового положения заемщика, экономики сделки и других факторов) принимается то или иное решение по кредитным заявкам, сводится к залогам тех или иных активов, включая имущественные права, поручительствам и банковским гарантиям. В то же время целый ряд других широко используемых в международной банковской практике видов обеспечения и инструментов структурирования кредитных сделок отсутствует или применяется редко (к ним относятся обеспечительная уступка, залог будущих прав требования и специальные обеспечительные, накопительные или залоговые счета). Соответственно для участников кредитной операции разнятся как собственно возможность, так и правовые последствия наступления залоговых случаев в том или ином правовом поле.

Обеспечиваемое обязательство

Кредитование под залог прав и уступку денежного требования относится к кредитным технологиям, применяемым преимущественно в структурированном торговом и проектном финансировании и получившим широкое развитие в международной банковской практике. Объектами кредитования могут быть как торговые, так и промышленные корпорации, представляющие топливно-энергетический, металлургический, лесопромышленный и другие сектора экономики, в первую очередь экспортно ориентированные, имеющие устойчивые рынки сбыта на выпускаемую продукцию и платежеспособных покупателей. Сроки кредитования могут различаться в зависимости от целей и специфики той или иной операции, состояния бизнеса и кредитоспособности заемщика: это могут быть как краткосрочные (от 6 до 12 мес.) сделки или операции по поддержанию ликвидности заемщика, так и среднесрочное или долгосрочное (до 5–8 лет) инвестиционное кредитование на цели технического перевооружения предприятий.

Отличия от факторинга и форфейтинга

Рассматриваемые кредитные технологии не следует отождествлять с факторинговыми сделками и форфейтингом, в основе которых лежат торгово-комиссионные транзакции, предусматривающие покупку (инкассирование) факторской компанией дебиторской задолженности клиента на условиях немедленной оплаты большей части стоимости отфактурованных товарных поставок и уплаты остальной части с учетом дисконта в строго определенные сроки независимо от поступления выручки от дебиторов. Форфейтинг, также представляющий собой покупку дебиторской задолженности без права регресса (права обратного требования) на продавца, от факторинга отличает лишь то, что, в то время как факторинговая компания обычно приобретает краткосрочные требования к компании-должнику, банк, занимающийся форфейтингом, покупает векселя (часто авалированные банком покупателя), представляющие собой среднесрочные и долгосрочные требования к дебитору.

В отличие от факторинговых сделок и операций форфейтинга при отсутствии случаев невозврата при кредитовании под залог прав и уступку денежного требования, отчуждения прав заемщика на дебиторскую задолженность его контрагентов (по аналогии с покупкой дебиторской задолженности, но в форме обращения взыскания на залог соответствующих прав и их переход к кредитору) не происходит, и по погашении кредита предоставленный залог в соответствии с обычной практикой кредитования высвобождается.

Примеры на российском рынке

Кредитные технологии с применением обеспечительной уступки и залога права денежного требования использовались в соглашении по нефти и газу между Экспортно-импортным банком США (Эксимбанк), Банком России и Минфином России, в рамках которого в 90-х гг. от зарубежных кредитных институтов под гарантии Эксимбанка были привлечены кредитные ресурсы на финансирование инвестиционных программ российского нефтегазового комплекса. Аналогичные технологии применялись при структурировании обеспечения кредитов для лесопромышленной компании «Рослеспром», которая в тот же период подписала с Эксимбанком соглашение (меморандум) о взаимопонимании по финансовой поддержке проектов в российской лесопромышленной отрасли. Обязательным условием этих соглашений, наряду с обеспечительной уступкой и залогом в пользу иностранных кредиторов прав заемщика на получение экспортной выручки от реализации продукции, производимой на модернизируемых предприятиях, являлось открытие заемщиками в иностранных банках специальных обеспечительных счетов, на которые в определенном сторонами порядке и объеме зачислялись экспортные поступления для их последующего обращения на обслуживание долга.

Рассмотрим более подробно механизм кредитования под залог прав и обеспечительную уступку денежного требования на примере организации финансирования коммерческими банками экспортных поставок российской машиностроительной продукции.

Кредитование под залог прав

По договору кредитования под залог прав указанный вид залога обеспечивает обязательства должника по уплате кредитору денежных сумм в том объеме, в котором требование кредитора в рамках заключенного соглашения будет иметь место к моменту его удовлетворения, в частности, по уплате/возмещению суммы:

— комиссий и вознаграждений;

— расходов кредитора по соглашению;

— убытков, причиненных просрочкой исполнения обязательств;

— расходов залогодержателя по взысканию долга;

— расходов по обращению взыскания и реализации прав, составляющих предмет залога.

Более подробно обязательство должника, обеспеченное залогом по договору кредитования под залог прав, включая размер и срок его исполнения, оговаривается в соответствующем соглашении, о содержании которого залогодатель ставится в известность. В обязательные для такого рода документов заверения залогодателя входят как достаточно стандартные для используемых в международной практике, так и специфические для данного вида залога статьи кредитного договора. Так, залогодатель заверяет, что:

— права, составляющие предмет залога, принадлежат ему на законных основаниях, под арестом и в споре не состоят, не обременены каким-либо образом;

— залогодатель не имеет препятствий в осуществлении прав, составляющих предмет залога (в т.ч. и путем обращения в суд, арбитражный суд или иными способами), вызванных действиями (бездействием) третьих лиц или его собственными;

— кредитор является единственным залогодержателем предмета залога;

— в отношении залогодателя не применяются процедуры, предусмотренные законодательством о несостоятельности (банкротстве), не возбуждено производство об их применении, а равно не принимались решения и не совершались иные действия, направленные на прекращение его деятельности;

— залогодатель не совершал никаких действий, направленных на отчуждение предмета залога или передачу каких-либо своих прав на него, кроме как в соответствии с заключаемым договором;

— залогодатель предпринял все корпоративные действия, необходимые для утверждения решения о заключении и выполнении настоящего договора, и все необходимые одобрения и разрешения, связанные с заключением договора, были им надлежащим образом получены;

— договор подписывается уполномоченным лицом залогодателя и это лицо совершило все действия и выполнило все формальности для заключения договора и вступления его в силу.

Предмет залога и права сторон

В обеспечение исполнения обеспечиваемого обязательства должника залогодатель предоставляет залогодержателю по договору кредитования в залог права требования на выручку, поступающую заемщику по соответствующим контрактам и (или) договорам комиссии на установленную сумму (обычно фиксируется ее минимальный размер и дается поконтрактная разбивка). Как правило, залоговая стоимость соответствует сумме закладываемых прав требования на выручку, хотя, так же как и при залогах материальных активов, возможно дисконтирование суммы прав требования с учетом сопутствующих операции коммерческих, финансовых, операционных и иных рисков. Иначе говоря, речь идет о применении того или иного повышающего коэффициента при определении минимально необходимого объема залога прав требования на будущие денежные поступления по заключенным и (или) уже «работающим» коммерческим контрактам.

Права кредитора и залогодателя предусматривают, что кредитор имеет право на пересмотр залоговой стоимости предметов залога по согласованию с залогодателем, предмет залога остается у залогодателя, а все последующие его залоги допускаются только с согласия залогодержателя.

Обязанности залогодателя

— по требованию залогодержателя незамедлительно представлять залогодержателю должным образом заверенные копии документов, подтверждающих существование, действительность, условия осуществления, размер заложенных прав и иные существенные обстоятельства в отношении заложенных прав, а незамедлительно после обращения взыскания на предмет залога — подлинники таких документов;

— совершать действия, которые необходимы для обеспечения действительности прав;

— не отчуждать предмет залога, не передавать его во владение, пользование третьим лицам, не обременять его каким-либо образом и не распоряжаться им без письменного согласия залогодержателя;

— не совершать действий, которые влекут прекращение прав или уменьшение их стоимости;

— принимать меры, необходимые для защиты предмета залога от посягательств со стороны третьих лиц; совершать действия, которые необходимы для обеспечения действительности залога; сообщать залогодержателю о действиях третьих лиц против предмета залога и (или) об их притязаниях на него;

— не изменять без согласия залогодержателя юридические основания, на которых существуют права, в части объема прав, порядка и способа их осуществления, порядка и способа осуществления денежных расчетов;

— в случае возникновения спора с третьими лицами о предмете залога добросовестно выполнять свои процессуальные обязанности, включая представление доказательств, подтверждающих принадлежность предмета залога залогодателю;

— сообщить лицам, обязанным перед залогодателем по правам, о залоге прав;

— сообщать залогодержателю по его требованию сведения об изменениях, связанных с предметом залога, и иную информацию о предмете залога.

Залогодатель не имеет права зачета или удержания в отношении залогодержателя и, как правило, выражает согласие с тем, что договор обеспечивает также требования любого правопреемника кредитора по соглашению, хотя в определенных случаях возможно применение тех или иных согласовательных и (или) уведомительных процедур.

Отдельные права залогодержателя

Залогодержатель имеет право:

— вступать в качестве третьего лица в дело при рассмотрении иска, касающегося предмета залога;

— при нарушении залогодателем условий настоящего договора приостанавливать операции с предметом залога;

— в случае непринятия залогодателем необходимых мер защиты предмета залога от посягательств со стороны третьих лиц самостоятельно принимать меры, необходимые для защиты предмета залога от нарушений со стороны третьих лиц;

— контролировать сохранность предмета залога и выполнение условий настоящего договора, в том числе с привлечением по выбору залогодержателя третьих лиц;

— при исполнении договора кредитования залогодержатель вправе производить все необходимые конверсии из одной валюты в другую по курсу, применяемому залогодержателем для своих клиентов на дату такой операции.

Обращение взыскания

В случае неисполнения должником обязательств по соглашению залогодержатель имеет право обратить взыскание на предмет залога по своему выбору как в судебном, так и во внесудебном порядке. Обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке производится путем направления залогодержателем залогодателю соответствующего уведомления. С момента получения такого уведомления залогодатель обязан прекратить все операции с предметом залога и проводить их в дальнейшем только по распоряжению залогодержателя.

Реализация предмета залога

Реализация предмета залога, на который обращается взыскание, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом залогодержатель, основываясь на заключенном договоре, вправе самостоятельно реализовывать предмет залога или привлекать для этого третьих лиц. Суммы, полученные от реализации предмета залога, направляются в первую очередь на покрытие задолженности должника по соглашению, во вторую — на покрытие всех расходов, издержек, обязательств и задолженностей, оплаченных, понесенных или представленных к оплате кредитору в связи с осуществлением его прав по договору кредитования, в том числе в связи с обращением взыскания и реализацией предмета залога. Все расходы и сборы, связанные с хранением и реализацией предмета залога, осуществляются за счет залогодателя.

Кредитование под уступку денежного требования

Предмет договора

В соответствии с договором о кредитовании под уступку денежного требования банк-кредитор (или его финансовый агент) обязуется предоставить клиенту кредитную линию с установленным лимитом задолженности и сроком погашения на условиях, оговариваемых сторонами в соответствующем соглашении о предоставлении кредитной линии, а клиент обязуется передать (уступить) банку права требования на получение выручки в оговоренной сумме, причитающейся клиенту в оплату поставляемых инвестиционных товаров (имущества) по контракту (договору), заключенному между клиентом и его контрагентом (должником), как существующие, так и те, которые возникнут в будущем. Права требования передаются (уступаются) банку в целях обеспечения исполнения обязательств клиента по соглашению в соответствии с нормами главы 43 ГК РФ. Допускается дальнейшая беспрепятственная уступка прав требования и иных прав по договору, хотя стороны могут договориться о тех или иных предварительных согласовательных и (или) уведомительных процедурах.

Порядок исполнения договора

Незамедлительно после подписания договора о кредитовании под уступку денежного требования клиент обязан уведомить должников об уступке им прав требования и о том, что в соответствии с заключенным договором платеж, совершенный должником по контракту по требованию банка, будет являться надлежащим, а также предоставить банку копию такого уведомления и доказательства его вручения должнику. Права требования переходят к банку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения клиентом любого из своих денежных обязательств перед банком по соглашению на тех условиях, которые будут существовать на момент их перехода. При наступлении указанного случая перехода банк уведомляет об этом клиента.

С момента получения клиентом уведомления о наступлении случая перехода прав требования они переходят к банку и клиент не вправе самостоятельно требовать от должника платежей по контракту до момента полного погашения клиентом задолженности по соглашению. Любое такое требование платежей может быть заявлено клиентом только при наличии письменного разрешения со стороны банка, и такие действия будут рассматриваться как совершаемые клиентом в качестве представителя банка в пределах полномочий, предоставленных банком в указанном письменном разрешении.

Права банка

После наступления случая перехода права требования клиент не вправе без согласия банка распоряжаться денежными средствами, поступающими от должника по контракту на его счета, открытые в этом банке. В случае необходимости получения дополнительных разрешений государственных органов, предусмотренных действующим законодательством РФ, для исполнения договора клиент предоставляет банку право действовать от своего имени для выполнения всех необходимых действий и формальностей (с выдачей банку соответствующей доверенности по его требованию). Наряду с этим клиент безотзывно и безусловно предоставляет банку право в любой момент после наступления случая перехода прав требования без дополнительных распоряжений выполнить за клиента все действия, необходимые для осуществления действующих в период договора о финансировании мер валютного регулирования и контроля в отношении валютной выручки по контракту, поступающей на открытые в банке транзитные валютные счета клиента. При этом банк не несет ответственности перед клиентом за возможные убытки, связанные с осуществлением таких мер валютного регулирования и контроля, если только убытки не вызваны умыслом либо грубой неосторожностью со стороны банковских служащих.

Соотношение уступки прав требования и кредитного соглашения

Существенным является тот факт, что состоявшаяся уступка прав требования сама по себе не влечет за собой каких-либо изменений в правах и обязанностях сторон по кредитному соглашению, в том числе не затрагивает обязанности клиента погасить задолженность по соглашению в порядке и на условиях, в нем предусмотренных. Суммы, полученные банком по контракту, направляются им на погашение задолженности клиента по соглашению. Если таких сумм окажется недостаточно для полного погашения задолженности, то клиент остается ответственным за остаток задолженности. Если такие суммы превысят размер задолженности клиента по соглашению, банк будет обязан вернуть клиенту сумму превышения.

Обязанности клиента

— без предварительного письменного согласия банка не расторгать и не изменять контракт, не отказываться от прав требования, не уступать права требования третьим лицам, не передавать их в доверительное управление и не обременять их каким-либо иным образом;

— незамедлительно после заключения договора и соглашения предоставить банку заверенные копии контракта, документов, свидетельствующих о его исполнении, и иных документов, имеющих значение для осуществления прав требования, а немедленно после наступления случая перехода — подлинники таких документов;

— по требованию банка предоставлять иные документы и информацию, имеющие, по мнению банка, значение для осуществления прав требования.

Нормативно-правовые вопросы и способы их решения

Необходимо иметь в виду, что согласно превалирующей на российском банковском кредитном рынке оценке качества залогов, ранжированных по нисходящей, наиболее часто рассматриваемые в статье имущественные права оказываются на последнем месте, уступая таким видам залогового обеспечения, как ипотека, считающаяся наилучшим и в наибольшей степени обеспечивающим интересы кредитора видом залога. Далее следует любое другое ликвидное имущество (например, оборудование), хотя с его реализацией у банка могут возникнуть проблемы, и даже такой вид залога, который реально выполняет лишь функцию оптимизации резервов банка-кредитора, как товары в обороте. Представляется, что залог имущественных прав в широком смысле (это относится и к другим правам, например инвестиционным) и прав денежного требования в частности имеет недостаточно четкую процедуру обращения взыскания (действительно, как заставить контрагента платить банку, т.е. получить и юридически закрепить за собой эти права и, тем более, выполнив процедуру обращения взыскания, продать их третьему лицу?). Существуют как нормы Закона РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге», регламентирующие порядок внесудебного взыскания, так и положения ГК РФ об уступке прав на основании соответствующего соглашения. Следовательно, закономерен вопрос: залог прав равнозначен уступке прав? Поэтому при отказе заемщика заключить такое соглашение (приравниваемое к соглашению о внесудебном порядке взыскания задолженности) контрагент, который не готов перечислять кредитору деньги или передавать имущество, может использовать эту некую двусмысленность законодательства о залоге и Гражданского кодекса. В этом случае банку придется обращаться в суд и требовать перевода на себя прав, а также совершать прочие длительные юридические процедуры (торги), за время которых являющиеся предметом залога права могут… «исчезнуть».

Тем не менее кредитование под залог прав и уступку денежного требования не противоречит нормам российского права и является нормальной, хотя и редко применяемой банковской практикой. При правильной организации данного вида кредитования поступающая выручка зачисляется на счет заемщика в обслуживающем банке и в безакцептном порядке списывается в погашение кредита. Поэтому чаще всего в качестве кредитного продукта используются кредитные линии.

Использование кредитных технологий, в основе которых лежат не «прописанные» или не имеющие надлежащей нормативно-правовой базы финансовые и другие обеспечительные инструменты, вызывает необходимость стыковки и гармонизации применяемых норм корпоративного права по российскому и зарубежному законодательству. Следует заметить, что понятие «обеспечительная уступка» применимо не только к случаям перехода от заемщика к кредитору прав денежного требования (дебиторской задолженности), но и целого ряда других прав заемщика, равно как и иных участников операции, вытекающих из соответствующих договоров и соглашений (банковские гарантии, поручительства, инжиниринговые, строительные и коммерческие контракты, толлинговые соглашения и др.).

Одной из применяемых на практике кредитных технологий с использованием обеспечительной уступки и залога прав денежного требования в отсутствие адекватной нормативной базы по российскому законодательству является совместная организация кредитования таких операций российскими банками и их партнерами — зарубежными финансовыми учреждениями. За российским банком-резидентом в этом случае закрепляются такие функции, как ведение текущих рублевых и валютных счетов заемщика и контроль за его финансовыми потоками по «работающим» экспортным контрактам, оформление паспортов экспортных сделок, формирование и управление имеющимся обеспечением в виде принадлежащих заемщику на правах собственности имущественных комплексов, оборудования и иных активов, проведение по поручению клиента конверсионных операций и др.

В рамках данной конструкции иностранный кредитный институт по согласованию с экспортером и российским банком-партнером может отвечать за структурирование и реализацию соглашений об обеспечительной уступке и залоге прав денежного требования с подчинением соответствующей договорной документации зарубежному праву, имеющих необходимую базу для регулирования правоотношений сторон по такого рода договорам. При этом на основании соответствующего соглашения между участниками операции являющаяся источником погашения кредита экспортная выручка предоставляемого российскому экспортеру кредита аккумулируется либо на корреспондентском счете «ностро» российского банка в иностранном банке, либо на счете, открываемом в иностранном банке непосредственно экспортером. Как правило, для таких банковских счетов устанавливается особый режим зачисления и списания денежных средств, вытекающий из соответствующей договорной (коммерческой) документации. Что же касается собственно кредитования, то при наличии принципиального одобрения заемщика этот вопрос решается уже на межбанковской основе: банки-партнеры определяются, кто из них и в каком объеме (соотношении) обеспечивает предоставление необходимых кредитных ресурсов. Это может быть и прямой кредит иностранного банка российскому экспортеру, и зарубежное фондирование кредита, предоставляемого заемщику российским банком, и финансирование клиента банками-партнерами на паритетных началах. Здесь важно сформировать четкую межбанковскую договорную базу и обеспечить слаженную работу банков-партнеров, с тем чтобы выдача денежных средств не опережала реальное возникновение и надлежащее юридическое оформление соответствующих видов обеспечения (т.е. использование кредита было бы возможно только при наличии надлежащего основания для оформления залоговых прав). Это особенно актуально, когда в качестве залога рассматриваются будущие права денежного требования, которые в тех или иных ситуациях могут и не возникнуть.

Рассмотренные кредитные технологии, в течение длительного времени успешно применяющиеся в международной банковской практике, представляется целесообразным шире использовать на российском банковском рынке. Такие технологии могут применяться финансовыми учреждениями как в качестве вторичного обеспечения кредита, так и автономно, в том числе при отсутствии какого-либо иного обеспечения кредита, если, тем не менее, по тем или иным причинам заинтересованность в финансировании сделки с данным клиентом у кредиторов имеется, а финансовое положение клиента, организация бизнеса, контрактная база и перспективы развития сотрудничества отвечают банковским требованиям, например, когда клиентами выступают предприятия и компании нефтяной и газовой промышленности. Другой возможностью может быть применение рассмотренных технологий кредитования в «пакете» с традиционными на российском кредитном рынке видами обеспечения, то есть их «встраивание» в качестве компонентов в более сложную и развернутую структуру обеспечения кредита. Такими видами обеспечения, а также финансовыми инструментами, усиливающими позицию кредиторов, могут, наряду с упомянутыми, являться, например, обязательства основных акционеров заемщика по поставкам собственной ликвидной продукции, наступающие ранее их прямых платежных обязательств в рамках договора поручительства, а также резервные кредиты, в течение определенного периода «страхующие» основного кредитора от сбоев в обслуживании задолженности и таким образом предоставляющие выигрыш во времени для урегулирования проблем с погашением кредита в случае их возникновения.

Договор залога прав по договору долевого участия в строительстве

Вопрос-ответ по теме

Ситуация: Существует Договор долевого участия ( ДДУ), где есть Застройщик и Участник долевого строительства ( Сторона 1), далее по договору уступки Сторона 1 уступает все свои права и обязанности , вытекающие из ДДУ , некому юр. лицу ( Сторона 2).Далее , Сторона 2 — Залогодатель хочет свои права ( требования) в отношении объекта долевого участия , передать в залог другому юр. лицу -Залогодержателю в обеспечение исполнения обязательств по договору купли-продажи строительных материалов. Вопрос: Права требования в отношении объекта долевого участия — могут ли быть предметом залога в обеспечение исполнения обязательств по договору купли продажи строительных материалов? Примечание: Залогодержатель не имеет никакого отношения к застройщику , строительные материалы Залогодателем будут приобретаться для своей коммерческой деятельности.

Стороны вправе заключить договор залога прав по договору долевого участия в строительстве , при этом закон не запрещает , чтобы залог прав по ДДУ обеспечивал обязательства по договору купли-продажи строительных материалов.

Согласно п. 1 ст. 10 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 5 ст. 5 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства , вытекающих из договора участия в долевом строительстве , отвечающего требованиям Закона о долевом участии в строительстве , т. е. залогодержателю ( продавцу стройматериалов) в этом случае передается в залог лишь право требования на квартиру по договору долевого участия в строительстве.

Как дополнительно указано в Письме Минэкономразвития России от 04.07.2014 № Д23И-2347, в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 358.1 ГК предметом залога могут быть имущественные права ( требования), вытекающие из обязательства залогодателя. Залогодателем права может быть лицо , являющееся кредитором в обязательстве , из которого вытекает закладываемое право ( правообладатель). Если законом или договором залога права не установлено иное , предметом залога являются все принадлежащие залогодателю права , которые вытекают из соответствующего обязательства и могут быть предметом залога. Предметом залога может быть право , которое возникнет в будущем из существующего или будущего обязательства. Если иное не установлено законом или договором либо не следует из существа обязательства , предметом залога могут быть часть требования , отдельное требование или несколько требований , вытекающих из договора или иного обязательства. Согласно пункту 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства , вытекающих из договора участия в долевом строительстве , отвечающего требованиям ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ ( далее — Закон № 214).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Письмо Росреестра от 21.08.2014 № 14-ИСХ/09541-ГЕ/14;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах « Системы Юрист»

Письмо Минэкономразвития России от 04.07.2014 № Д23И-2347

« 7. В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 358.1 ГК предметом залога могут быть имущественные права ( требования), вытекающие из обязательства залогодателя. Залогодателем права может быть лицо , являющееся кредитором в обязательстве , из которого вытекает закладываемое право ( правообладатель).

Если законом или договором залога права не установлено иное , предметом залога являются все принадлежащие залогодателю права , которые вытекают из соответствующего обязательства и могут быть предметом залога.

Предметом залога может быть право , которое возникнет в будущем из существующего или будущего обязательства.

Если иное не установлено законом или договором либо не следует из существа обязательства , предметом залога могут быть часть требования , отдельное требование или несколько требований , вытекающих из договора или иного обязательства.

Согласно пункту 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества ( право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.*

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства , вытекающих из договора участия в долевом строительстве , отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ ( далее — Закон № 214).

При этом согласно пункту 9 статьи 13 Закона № 214 к отношениям , вытекающим из залога , возникающего на основании Закона № 214, применяются положения ГК и Закона об ипотеке с учетом особенностей , установленных Законом № 214.

Согласно пункту 1 статьи 339.1 ГК ( в редакции Закона № 367-ФЗ) залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае , если в соответствии с законом права , закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу , подлежат государственной регистрации ( статья 8.1), либо если предметом залога являются права участника ( учредителя) общества с ограниченной ответственностью ( статья 358.15).

На основании изложенного , а также учитывая требование пункта 5 статьи 3 Закона № 367 относительно запрета государственной регистрации договора ипотеки , содержащиеся в Законе о регистрации и Законе об ипотеке к договорам ипотеки , заключаемым после 1 июля 2014 года , полагаем , что регистрация залога права аренды и права требования участника долевого строительства , вытекающие из договора участия в долевом строительстве , должна осуществляться с учетом требований , установленных статьей 334 ГК».

Это интересно:

  • Мировой суд судебного участка 5 белгородского района Мировой суд судебного участка 5 белгородского района В должностные обязанности мировых судей и сотрудников аппарата не входит оказание гражданам юридической помощи. Согласно Конституции РФ, Федеральному конституционному закону […]
  • Юрист по кладбищам Русская Православная Церковь Официальный сайт Московского Патриархата Главные новости Священный Синод обратился к Предстоятелям Поместных Православных Церквей с призывом инициировать всеправославное обсуждение церковной […]
  • Литература ук рф Литература ук рф Уголовный кодекс РФ от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации - 17 июня 1996 г. - № 25 - Ст. 2954. Уголовно-процессуальный кодекс РФ от 18 […]
  • Юридическая консультация по телефону бесплатно ярославль Юридическая консультация по телефону бесплатно ярославль Покупка жилой недвижимости Анализ рынка Подбор вариантов в короткие сроки Проверка юридической чистоты объекта Переговоры с продавцом Помощь в сборе и […]
  • Тюмень воинская часть внутренних войск ВОЙСКОВАЯ ЧАСТЬ 3059 ВОЙСКОВАЯ ЧАСТЬ 3059 Виды деятельности Реквизиты организации Администрация Заводоуковского городского округа Тюменской области Управление государственных закупок Тюменской области Управление государственных […]
  • Образец заявления для оформления электронного пропуска в зону ато Инструкция: как удалить электронный пропуск в зону АТО из реестра разрешений Невозможно оформить новое разрешение, если личные данные уже есть в базе электронного реестра. Как мариупольцу самостоятельно удалить пропуск, есть […]
  • Ип налогообложение регистрация Внимание: последние изменения для ИП и применение онлайн касс Предприниматели, которые работают без привлечения наемных работников на ЕНВД, вправе не использовать онлайн кассы до 1 июля 2019 года Планируется продлить начало […]
  • Советская 58 статья Особенная часть УК РСФСР 1926 г. От редакции сайта: мы приводим эту редакцию, поскольку именно она действовала в годы массовых репрессий: 30-40е годы. Первоначальная редакция, от 1926 г. находится тут. 58—1. Контрреволюционным […]