Договор найма жилого помещения ответственность сторон

Содержание страницы:

Статья 2. Срок найма и расчеты по Договору

2.1. Срок найма Жилых помещений определен Сторонами с ____ г. по ______ г.

2.2. Плата за пользование Жилыми помещениями составляет ___ (_____) рублей 00 коп. за одно койко-место в месяц. *

* Стороны договорились, что один полный месяц, независимо от фактического количества в нем дней, приравнивается к 30 дням.

В случае, если Жилые помещения (койко-места) или отдельная их часть (конкретное количество койко-мест) будут находится в пользовании Нанимателя не полный месяц, т.е. менее 30 дней (сокращенный период), то оплата будет производится последним за фактическое время (дни) пользования Жилыми помещениями в сокращенный период из расчета __ (_______) рублей 00 коп. за одно койко-место в сутки.

Расчет производится по факту проживания.

2.3. Оплата за использование помещения столовой производится отдельно в сумме ___ (______) рублей в месяц.

2.4. Непосредственные платежи за пользование Жилыми помещениями, включая столовой, производятся Нанимателем на расчетный счет Наймодателя до 10 числа текущего (расчетного) месяца в порядке предоплаты (аванс).

2.5. Других платежей, кроме указанных в настоящей статье, наниматель не производит.

2.6. Размер оплаты за пользование Жилыми помещениями, предусмотренный п. 2.2. настоящей статьи, может изменяться в зависимости от увеличения цен на коммунальные услуги и эксплуатационные расходы Наймодателя, но не более суммы, на которую произошло такое увеличение.

Статья 3. Права и обязанности Наймодателя

3.1. Наймодатель гарантирует выполнение всех принятых им обязательств в строгом соответствии с условиями и положениями Договора, в том числе обязуется:

3.1.1. Обеспечить персоналу либо представителям Нанимателя свободный доступ в Жилые помещения.

3.1.2. Признавать за Нанимателем его законные права по владению и пользованию Жилыми помещениями, предусмотренные действующим законодательством РФ, Договором, либо иными соглашениями Сторон, вытекающими из Договора.

3.1.3. Не вмешиваться, не ущемлять либо иным образом не ограничивать права Нанимателя, возникающие у него по Договору, за исключением случаев, когда действия (бездействие) Нанимателя грубо нарушают нормы действующего законодательства РФ либо наносят непоправимый и существенный ущерб правам или имуществу самого Наймодателя.

3.1.4. Оказывать Нанимателю необходимое содействие по организационно-распорядительным вопросам, возникающим в процессе владения и пользования Жилыми помещениями.

3.1.5. Не препятствовать Нанимателю в получении информации и справок, связанных с удостоверением правового титула собственности на Жилые помещения.

3.1.6. Не разглашать третьим лицам и не распространять иным каким-либо образом условия настоящего Договора.

3.1.7. В случае аварий в Жилых помещениях либо их части немедленно принимать все необходимые меры к их устранению либо возмещать Нанимателю убытки, понесенные им в результате таких аварий.

3.2. Наймодатель имеет право:

3.2.1. Требовать от Нанимателя выполнения принятых им обязательств в соответствии с нормами действующего законодательства РФ, Договором и иными соглашениями Сторон в рамках Договора.

3.2.2. Осуществлять проверки целевого использования Жилых помещений Нанимателем.

Статья 4. Права и обязанности Нанимателя

4.1. Наниматель обязуется выполнять принятые им обязательства в соответствии с условиями и положениями настоящего Договора, в том числе:

4.1.1. Использовать Жилые помещения по назначению (для проживания).

4.1.2. Содержать помещения Жилых помещений в надлежащем санитарно-экологическом состоянии.

4.1.3. Не производить перепланировок и переоборудования Жилых помещений без письменного разрешения Наймодателя.

4.1.4. Своевременно и на условиях, предусмотренных Договором, осуществлять платежи за пользование Жилыми помещениями.

4.1.5. Обеспечить Наймодателю и представителям организаций, осуществляющим контрольно-технические функции беспрепятственный доступ в Жилые помещения для осмотра ее технического состояния.

4.1.6. По истечении срока Договора ( за исключением случая, если Договор будет пролонгирован Сторонами на новый срок) либо в случаях досрочного расторжения (прекращения), предусмотренных статьей 5 Договора, возвратить Наймодателю Жилые помещения в состоянии не хуже первоначального ( с учетом естественного износа).

4.1.7. Не разглашать третьим лицам сведения, информацию либо иные данные, касающиеся Договора.

4.2.Наниматель имеет право:

4.2.1. Требовать от Наймодателя своевременного и качественного выполнения обязательств, возложенных на него Договором.

4.2.2. В установленном порядке защищать свои законные права и имущественные интересы от посягательств третьих лиц (организаций), в том числе от Наймодателя, в случае обнаружения таковых.

4.2.3. Наниматель, после окончания срока действия Договора и надлежащим образом выполняющий принятые на себя обязательства по Договору, имеет преимущественное право на его пролонгацию в соответствии с нормами действующего законодательства РФ.

Статья 5. Расторжение Договора

5.1. Расторжение Договора производится в соответствии с нормами действующего законодательства РФ либо условиями Договора или иными соглашениями Сторон, связанными с Договором.

5.2. Наниматель имеет право досрочно расторгнуть Договор в следующих случаях:

5.2.1. Если Наймодателем не выполняются условия настоящего Договора либо умышленно создаются ситуации, препятствующие использованию Жилых помещений в целях, предусмотренных Договором.

5.2.2. Если Жилые помещения либо здание, в котором они находится, окажутся в силу непредвиденных обстоятельств в аварийном (непригодном для использования по назначению) состоянии, а также подлежит сносу.

5.2.3. По собственному усмотрению Нанимателя, в том числе и без объявления причин, после письменного уведомления об этом Наймодателя за 10 дней до предполагаемой даты расторжения Договора.

5.2.4. В иных случаях, предусмотренных нормами законодательства РФ.

5.3. Наймодатель имеет право досрочно расторгнуть Договор в следующих случаях:

5.3.1. Если Наниматель использует Жилые помещения не по назначению (не для проживания своего персонала).

5.3.2. Если Наниматель и граждане, за действия которых он отвечает, умышленно портят или разрушают Жилые помещения.

5.3.4. В случае неоплаты счетов Наймодателя за пользование Жилыми помещениями до конца текущего (расчетного) месяца.

Статья 6. Ответственность Сторон.

6.1. В случае, если Наймодателем нарушен срок предоставления Жилых помещений, предусмотренный п. 2.1. настоящего Договора, он выплачивает Нанимателю пеню из расчета 0,5% за каждый день просрочки, исчисляемой от суммы месячной платы, установленной ч.1. п. 2.2. Договора.

6.2. За несвоевременное выполнение Нанимателем денежных обязательств по оплате, предусмотренных Договором, с него (в пользу Наймодателя) взыскивается пеня в размере 0,5%, исчисляемая от суммы просроченного денежного обязательства за каждый день просрочки платежа.

6.3. Начисление пени, установленных настоящим Договором, не освобождает Стороны от выполнения лежащих на них обязательств и устранения нарушений.

6.4. В случае досрочного расторжения (прекращения) настоящего Договора по вине Наймодателя, включая последующее установление (выявление) обстоятельств, запрещающих Наймодателю ( на дату заключения Договора) совершение настоящей сделки или препятствующих использованию Нанимателем Жилых помещений по назначению, Наймодатель в течение 10 дней, исчисляемых с даты получения от Нанимателя извещения о таком факте (обстоятельстве), обязан возвратить последнему все полученное по Договору (штраф), а также в полном объеме возместить Нанимателю затраты на произведенный им (Нанимателем) ремонт Жилых помещений, если таковой производился.

Статья 7. Дополнения и изменения Договора

7.1. Договор представляет собой исчерпывающее соглашение между Сторонами по затронутым вопросам и отменяет все предыдущие договоренности между ними, письменные и устные, если таковые были достигнуты ранее по тому же поводу.

7.2. Любые последующие изменения, дополнения и поправки к Договору могут быть сделаны Сторонами в любой момент по их обоюдному согласию. Эти изменения, дополнения и поправки будут действительны только в том случае, если они совершены в письменной форме, подписаны Сторонами и зарегистрированы в установленном порядке.

7.3. Любые приложения, изменения и дополнения к Договору являются его (Договора) неотъемлемой частью.

7.4. В случае, если одно из положений Договора исключает либо изменяет другое положение Договора, то такие положения признаются Сторонами недействительными.

7.6. Все сообщения, запросы, уведомления, претензии и иная информация относительно Договора должны быть исполнены любой из Сторон в письменной форме и отправлены нарочным (под расписку) или заказным письмом другой Стороне.

7.7. Стороны обязаны уведомить друг друга о смене адреса или телефона в письменном виде.

7.8. В случае, если любой из Сторон за 15 (пятнадцать) дней до окончания срока действия Договора не направлено другой Стороне уведомление о его прекращении (окончании), то Договор автоматически пролонгируется на тот же срок и на тех же условиях, предусмотренных в тексте настоящего Договора.

Статья 8. Предшествующая ответственность и разрешения

8.1. Наймодатель подтверждает, что на день подписания Договора с его стороны отсутствует ответственность или обязательства или основания какого-либо рода, которые могут послужить причиной для расторжения Договора, и что он имеет право заключить Договор без каких-либо иных разрешений.

8.2. Наниматель подтверждает, что на день подписания Договора с его стороны отсутствует ответственность или обязательства или основания какого-либо рода, которые могли бы послужить причиной для расторжения Договора, и что он имеет право заключить договор без каких-либо иных разрешений.

Статья 9. Конфиденциальность

9.1. Стороны обязуются хранить в тайне содержание Договора, а также любую информацию и данные, предоставленные каждой из Сторон в связи с Договором, не открывать и не разглашать в общем или в частности факты или информацию какой-либо третьей стороне и не использовать их в своих целях без предварительного письменного согласия другой Стороны по Договору. Обязательства по секретности и неиспользованию не распространяются на общедоступную информацию, а также на информацию, которая станет известной не по вине Сторон (Стороны).

9.2. В случае, если разглашение одной из Сторон содержания Договора либо иной конфиденциальной информации, обусловленной Договором, нанесло ущерб другой Стороне, нарушившая Сторона обязана принять все меры для компенсации пострадавшей Стороне указанного ущерба.

Статья 10. Прочие условия

10.1. Риск случайной гибели Жилых помещений, предоставленных в наем, лежит на Наймодателе в соответствии с действующим законодательством РФ.

10.2. Все споры, разногласия и претензии, касающиеся заключения, исполнения либо расторжения (прекращения) Договора или возникающие в связи с ним, которые Стороны не смогли решить путем переговоров, подлежат окончательному урегулированию в судебном порядке.

10.3. Н аименование статей Договора включены к его текст исключительно из соображений удобства и не могут иметь превалирующего значения перед другими статьями или положениями Договора.

10.4. Во всем ином, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны будут руководствоваться нормами законодательства РФ.

10.5. Подписанные тексты Договора составлены на русском языке в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, которые хранятся (по одному экземпляру) у каждой из Договаривающихся Сторон.

ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА, ПОДПИСИ И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

По вопросам составления подобного или любых других договоров (контрактов), а также по спорам, связанным с заключением, исполнением или расторжением договоров, Вы можете обратиться к адвокату Александру Лепехину.

Договор найма жилого помещения ответственность сторон

Жилищное право

Жилищное право как отрасль права выступает в качестве отправного понятия для отраслевой юридической науки и учебной дисциплины. Отрасли права отличаются друг от друга, прежде всего, предметом регулирования.

Земельное право

Земельное право — самостоятельная отрасль российского права. Оно призвано регулировать особую сферу общественных отношений по поводу земли. Земля — первоначальный источник.

Экологическое право

Одним из основных принципов охраны окружающей среды является ее надлежащее правовое обеспечение. Оно и обусловливает возникновение экологического права.

Ответственность сторон по договору социального найма

— либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме;

— либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством. В частности, речь идет о расторжении договора социального найма и как следствие о выселении без предоставления другого жилого помещения.

Выселение из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, без предоставления другого жилого помещения. Действующее законодательство предусматривает выселение без предоставления другого жилого помещения либо в качестве санкции за ненадлежащее исполнение жилищных обязанностей и иное виновное поведение нанимателя, либо в целях предоставления наймодателю возможности использовать помещение по специальному назначению.

Статья 91 ЖК РФ устанавливает порядок выселения нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. При этом предусматривается предупредительный механизм перед началом процедуры выселения.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Возможность осуществить выселение достигается лишь при условии безрезультатности мер предупреждения и общественного воздействия. Применение такой санкции, как выселение без предоставления другого жилья за указанные действия, возможно, если доказано, что они были систематическими, т.е. повторялись неоднократно, а также были виновными, т.е. совершались умышленно или по грубой неосторожности. Кроме того, должно быть установлено, что к нарушителям договора найма, правовых и моральных норм принимались меры предупреждения и общественного воздействия, которые оказались безрезультатными.

Права, обязанности и ответственность сторон договора социального найма жилого помещения

В ЖК РФ более четко, чем в ЖК РСФСР, урегулированы права, обязанности и ответственность сторон договора социального найма жилого помещения.

Наймодатель жилого помещения имеет право:

1) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 1 ст. 65 ЖК РФ);

2) запрещать в письменной форме вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы (п. 1 ст. 70 ЖК РФ);

3) давать согласие (в письменной форме) нанимателю на обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю (п. 1 ст. 72 ЖК РФ);

4) запрещать обмен жилыми помещениями в случае несоблюдения условий, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями помещений по договорам социального найма не допускается (п. 4 ст. 74 и ст. 73 ЖК РФ);

5) давать согласие (в письменной форме) на передачу части занимаемого жилого помещения в поднаем (п. 1 ст. 76 ЖК РФ);

6) запрещать проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего человека составит менее учетной нормы для отдельной квартиры, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления (п. 1 ст. 80 ЖК РФ);

7) признать дееспособного члена семьи нанимателя (в случае смерти последнего) нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя (п. 2 ст. 82 ЖК РФ);

8) выселить в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи в случаях использования жилого помещения не по назначению, либо систематического нарушения прав и законных интересов соседей, либо разрушения ими жилого помещения (п. 1 ст. 91 ЖК РФ);

9) иные указанные в законах права.

Наймодатель жилого помещения обязан:

1) передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных лиц (подп. 1 п. 2 ст. 65 ЖК РФ);

2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение (подп. 2 п. 2 ст. 65 ЖК РФ);

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения (подп. 3 п. 2 ст. 65 ЖК РФ);

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (подп. 4 п. 2 ст. 65 ЖК РФ);

5) предоставить нанимателю жилого помещения другое жилое помещение меньшего размера в течение трех месяцев со дня подачи им заявления об этом (п. 1 ст. 81 ЖК РФ);

6) предоставить гражданам по договору социального найма другое благоустроенное жилое помещение в связи с переводом занимаемого жилого помещения в нежилое или признанием его непригодным для проживания (ст. 87 ЖК РФ);

7) предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в данном доме, на время проведения капитального ремонта или реконструкции (п. 1 ст. 88 ЖК РФ);

8) иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством.

Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма

Основание такой ответственности указано в п. 1 ст. 66 ЖК РФ. Им является невыполнение наймодателем любой из его юридических обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством или договором социального найма жилого помещения. Данная статья содержит отсылочную норму, согласно которой наймодатель несет ответственность, предусмотренную законодательством. Имеется в виду гражданско-правовое, уголовное, административное законодательство. Так, КоАП РФ предусматривает административную ответственность за нарушение:

– правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22);

– нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23).

Гражданско-правовая ответственность наступает в случае, если наймодатель не исполняет обязанность по своевременному проведению капитального ремонта следующих объектов:

1) жилого помещения, переданного внаем;

2) общего имущества в многоквартирном доме;

3) устройств, предназначенных для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

В таких случаях наниматель вправе по своему выбору предъявить наймодателю любое из следующих требований (п. 2 ст. 66 ЖК РФ):

1) уменьшить плату за пользование занимаемым жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме;

2) возместить свои расходы на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме;

3) возместить убытки, причиненные ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Наниматель жилого помещения имеет право (п. 1 ст. 67 ЖК РФ):

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц, но только с согласия в письменной форме членов своей семьи (в том числе временно отсутствующих) (п. 1 ст. 70 ЖК РФ):

– своего супруга, своих детей и родителей;

– других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи с согласия не только указанных выше лиц, но и с согласия в письменной форме наймодателя.

Жилищный кодекс РФ предусмотрел исключение из данного правила: на вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

Вселение в жилое помещение граждан в качестве члена семьи нанимателя влечет за собой юридические последствия: изменение заключенного договора социального найма жилого помещения: необходимо указать в нем нового члена семьи нанимателя (п. 2 ст. 70 ЖК РФ);

2) сдавать жилое помещение в поднаем. Однако сдать в поднаем часть занимаемого им жилого помещения, в случае временного выезда – все жилое помещение, наниматель вправе только с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи (п. 1 ст. 76 ЖК РФ);

3) разрешать проживание в жилом помещении безвозмездно временных жильцов, но только по взаимному согласию членов семьи нанимателя, проживающих с ним совместно, и с предварительным уведомлением наймодателя и только тогда, когда после вселения временных жильцов размер общей площади на каждого проживающего составит для отдельной квартиры не менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры – не менее нормы предоставления (п. 1 ст. 80 ЖК РФ);

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения, не выходя за пределы требований, установленных ЖК РФ и иными актами жилищного законодательства;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг;

6) иные права нанимателя жилого помещения определяются в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма (п. 2 ст. 67 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения обязан (п. 3 ст. 67 ЖК РФ):

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма в сроки, установленные договором.

Иные обязанности нанимателя жилого помещения определяются в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма (п. 4 ст. 67 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность в соответствии с законом (ст. 68 ЖК РФ), в частности ГК РФ и КоАП РФ.

Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, проживающих совместно с ним, относятся (п. 1 ст. 69 ЖК РФ):

– другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство;

– иные лица, признанные членами семьи нанимателя в судебном порядке.

В п. 2–4 ст. 69 ЖК РФ установлены следующие правомочия членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма:

1) члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности;

2) дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма;

3) члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения;

4) если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Такой гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма;

5) временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).

Договор найма помещений специализированного жилищного фонда имеет особенности по сравнению с обычными договорами социального найма помещений государственного и муниципального фонда [1] .

Виды договоров найма помещений специализированного фонда также имеют свои особенности [2] .

Любой договор найма жилого помещения может быть изменен и расторгнут [3] .

Общеизвестно, что договор найма жилого помещения может осуществляться путем заключения договора коммерческого найма. Последний отличается от договора социального найма по содержанию, правилам оформления и источникам правового регулирования (в основном регулируется ГК РФ).

  • [1] См.: Свит Ю. П. Договор найма специализированного жилья» // Жилищное право. 2005. № 3. С. 2–13.
  • [2] См. об этом: Шипунова Е. Ю. Договор найма служебного жилого помещения // Бюллетень нотариальной практики. 2008. № 3. С. 5; она же. Договор найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания // Жилищное право. 2008. № 12. С. 41–46.
  • [3] Подробнее об этом см.: Воротынцева А. А. Расторжение найма жилого помещения // Юрист. 2008. № 7. С. 34–39; Новиков О. Б. Расторжение договора социального найма вследствие самовольной переустройства (перепланировки) жилых помещений // Нотариус. 2007. № 1. С. 19–21; Грудцына Л. Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма // Адвокат. 2005. № 11. С. 50–62; Свит Ю. П. Основания и правовые проблемы изменения договора социального найма жилого помещения» // Жилищное право. 2006. № 12. С. 52–57.

1. Ответственность сторон по договору социального найма

Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма. Согласно ст. 66 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

Основанием ответственности наймодателя по договору социального найма является невыполнение им юридических обязанностей, предусмотренных для него жилищным законодательством или договором социального найма жилого помещения. Ответственность может наступить только при наличии в соответствующем деянии (действии или бездействии) признаков состава правонарушения.

КоАП РФ предусматривает административную ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений. Согласно ст. 7.22 КоАП РФ нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 40 до 50 минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц — от 400 до 500 минимальных размеров оплаты труда.

Субъектами рассматриваемого правонарушения признаются должностные и иные лица и юридические лица (в том числе те, на которых возложены функции управления жилищным фондом), ответственные за содержание жилых домов и (или) жилых помещений.

Субъективную сторону составляют противоправные действия (бездействие), выражающиеся в нарушении: правил содержания жилых домов и (или) жилых помещений; правил их ремонта; правил признания указанных объектов непригодными для постоянного проживания и перевода в нежилые помещения. Субъективная сторона может быть выражена и в таком противоправном действии, как переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.

С субъективной стороны нарушения правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений могут быть совершены как умышленно, так и по неосторожности, а переоборудование указанных объектов без согласия нанимателя (собственника) — только умышленно.

Меры гражданско-правового характера могут быть применены при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг. В этом случае согласно ч. 2 ст. 66 ЖК РФ наниматель по своему выбору вправе потребовать от наймодателя:

— уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме;

— либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме;

— либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 68 ЖК РФ). Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством. В частности, речь идет о расторжении договора социального найма (ст. 83 ЖК РФ) и как следствие о выселении без предоставления другого жилого помещения.

Выселение из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, без предоставления другого жилого помещения.

Статья 91 ЖК РФ устанавливает порядок выселения нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. При этом предусматривается предупредительный механизм перед началом процедуры выселения.

Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Возможность осуществить выселение достигается лишь при условии безрезультатности мер предупреждения и общественного воздействия. Применение такой санкции, как выселение без предоставления другого жилья за указанные действия, возможно, если доказано, что они были систематическими, т.е. повторялись неоднократно, а также были виновными, т.е. совершались умышленно или по грубой неосторожности. Кроме того, должно быть установлено, что к нарушителям договора найма, правовых и моральных норм принимались меры предупреждения и общественного воздействия, которые оказались безрезультатными.

Ответственность членов семьи нанимателя. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Полностью дееспособными являются граждане, достигшие 18 лет или вступившие в брак ранее этого возраста, а также несовершеннолетние с 16 лет, прошедшие процедуру эмансипации (ст. 27 ГК РФ).

При солидарной ответственности должников (например, нанимателя и каждого из дееспособных членов его семьи, проживающих совместно с нанимателем в предоставленном ему помещении) кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных таких должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не будет исполнено полностью (ст. 323 ГК РФ).

В соответствии со ст. 325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору. Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками, то: а) должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого; б) неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равных долях на этого должника и на остальных должников.

Ответственность сторон по договору коммерческого найма жилого помещения

Стороны договора найма жилого помещения, будучи участниками жилищных правоотношений, обязаны соблюдать требования гражданского и жилищного законодательства, и условия договора найма жилого помещения. В случае несоблюдения сторонами договора найма жилого помещения его условий в определенных законом или договором случаях наступает административная или гражданско-правовая ответственность. Уголовная, а также материальная и дисциплинарная ответственность за нарушение договора найма жилого помещения законодательством не предусмотрены.

Ответственность есть санкция за правонарушение, вызывающая для нарушителя отрицательные последствия в виде лишения субъективных прав, либо возложения новых или дополнительных обязанностей.

Административная ответственность за нарушение договора найма жилого помещения наступает при наличии в деянии (действии или бездействии) стороны договора всех признаков состава административного правонарушения (объекта, объективной стороны, субъективной стороны и субъекта).

Гражданско-правовая ответственность наступает при наличии в деянии стороны договора условий гражданско-правовой ответственности, а именно противоправного или нарушающего условия договора поведения, вреда, причинно-следственной связи между противоправным или нарушающим условия договора поведением и вредом, а также вины.

Согласно ст.401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Административная ответственность в виде предупреждения или штрафа за нарушение договора найма жилого помещения наступает при нарушении правил пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов и придомовых территорий, нарушении правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, бесхозяйственное их содержание, а также при самовольном переоборудовании или перепланировке жилых помещений, использовании их не по назначению, порче жилых домов и жилых помещений, их оборудования и объектов.

Гражданско-правовая ответственность за нарушение договора найма жилого помещения наступает в случае:

1)невнесения нанимателем платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги в течение 6 месяцев — в виде выселения в судебном порядке нанимателя и членов его семьи без предоставления жилой площади;

2)самовольного переустройства или перепланировки нанимателем жилого или подсобного помещения — в виде восстановления существовавшего ранее положения (приведения жилого помещения в прежнее состояние);

3)систематического разрушения или порчи жилого помещения нанимателем и членами его семьи; использования жилого помещения не по назначению; систематического нарушения правил общежития, делающих невозможным других лиц совместное с нанимателем проживание; лишения родительских прав, если совместное проживание лиц, лишенных родительских прав с детьми невозможно; признания ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц — в виде выселения в судебном порядке нанимателя и членов его семья без предоставления другого жилого помещения;

4)отказа наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, если в течении года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор коммерческого найма с другим лицом — в виде признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков;

5)причинения ущерба жилым домам, жилым помещениям, инженерному оборудованию, объектам благоустройства и зеленым насаждениям на прилегающих к домам участках — в виде возмещения причиненного ущерба.

При пропуске нанимателем сроков внесения платы за жилое помещение начисляются пени за каждый день просрочки.

Начисление пеней, установленных договором, не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств и устранения нарушений.

При нарушении правил пользования жилым помещением и придомовой территорией наниматель обязан возместить наймодателю, возникшие при этом убытки, в установленном законом порядке.

Ликвидация последствий аварий, происшедших по вине нанимателя, производится силами наймодателя с последующей компенсацией нанимателем.

Наниматель может использовать жилое помещение в соответствии с целями заключенного договора, если жилое помещение свободно и пригодно для проживания, что должен обеспечить наймодатель в силу п.1 ст.676 ГК РФ. К другим обязанностям наймодателя закон относит надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение; предоставление коммунальных услуг или обеспечение возможности их предоставления; ремонт мест общего пользования и систем коммуникации.

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма. Обязанность наймодателя по осуществлению капитального ремонта социального жилья в соответствии с нормами ЖК РФ носит императивный характер. Кроме того, наймодатель должен обеспечить нанимателя жильем на время проведения капитального ремонта другим приемлемым в техническом и санитарном отношении жильем, если ремонт невозможно произвести без выселения. Договор найма при этом не расторгается.

Лицо, предоставившее жилое помещение по договору коммерческого найма, не обременяется такой обязанностью. Если помещение нуждается в капитальном ремонте настолько, что перестает быть пригодным для постоянного проживания, договор расторгается в соответствии с п.3 ст.687 ГК РФ. В других случаях наймодателю придется дождаться окончания срока договора.

По договору найма жилого помещения наниматель обязан: пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением; бережно относиться к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих. Переоборудование и перепланировка жилых помещений и мест общего пользования, перестановка отопительных и санитарно-технических приборов могут производиться только с письменного разрешения наймодателя.

Категорически запрещается переоборудовать под жилые помещения ванные и душевые комнаты, застраивать пожарные проходы, а также переоборудовать под жилые помещения террасы, веранды и лоджии. Наниматель обязан вносить квартирную плату, а также плату за коммунальные услуги — водоснабжение, газ, электрическую и тепловую энергию и другие услуги. ГК РФ вводит новую категорию лиц, участвующих в использовании жилого помещения, выступающего объектом договора коммерческого найма, кроме нанимателя и лиц, постоянно с ним проживающих, сонанимателей (ст.677). Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. При участии в договоре коммерческого найма сонанимателей, возникает множественность лиц в обязательстве, т.е. с одной стороны, выступает наймодатель — физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а с другой стороны, наниматель — два и более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п.4 ст.677 ГКРФ).

В таком случае, как следует из ст.323 ГК РФ, наниматель вправе требовать, в том числе и по оплате жилья, как от всех сонанимателей совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Без согласия нанимателя, как предусматривает и ЖК РФ, наймодатель не вправе осуществить перепланировку или переоборудование, если они существенно изменят условия пользования жилым помещением (п.3 ст.681 ГК РФ и ст.84 ЖК РФ). Разница состоит лишь в том, что в случае правоотношения по поводу социального найма жилого помещения согласие должны изъявить также и совершеннолетние члены семьи нанимателя. Для лиц, постоянно проживающих совместно с нанимателем коммерческого жилья, среди которых могут быть и члены семьи, такая гарантия не предусмотрена.

В соответствии со ст.325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения. В тех случаях, когда иное не установлено соглашением между сонанимателями, действуют правила, в соответствии с которыми: во-первых, наниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессорного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом его доли; во-вторых, неуплаченное одним из сонанимателей нанимателю, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на остальных сонанимателей. Такие же правила действуют соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из сонанимателей.

При неисполнении наймодателем своих обязательств любой из сонанимателей вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. Для предъявления требования одним из сонанимателей должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению. Исполнение обязательства полностью одному из сонанимателей освобождает наймодателя от исполнения остальным сонанимателям. Сонаниматель, получивший исполнение от наймодателя, обязан возместить причитающееся другим сонанимателям в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.

Наниматель с согласия наймодателя и под свою ответственность вправе передать часть или все нанятое им жилье в пользование поднанимателю на срок не свыше срока договора найма за плату. Договор поднайма может быть заключен, если размер жилой площади позволяет соблюсти норму обеспечения на одного человека. Поднайм производен и зависим от найма и не порождает для поднанимателя преимущественного права на перезаключение на новый срок.

В соответствии со ст.325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения. В тех случаях, когда иное не установлено соглашением между сонанимателями, действуют правила, в соответствии с которыми: во-первых, наниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессорного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом его доли; во-вторых, неуплаченное одним из сонанимателей нанимателю, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на остальных сонанимателей. Такие же правила действуют соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из сонанимателей.

При неисполнении наймодателем своих обязательств любой из сонанимателей вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. Для предъявления требования одним из сонанимателей должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению. Исполнение обязательства полностью одному из сонанимателей освобождает наймодателя от исполнения остальным сонанимателям. Сонаниматель, получивший исполнение от наймодателя, обязан возместить причитающееся другим сонанимателям в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.

Споры, возникающие при исполнении договора коммерческого найма, рассматриваются в соответствии с действующим законодательством.

Это интересно:

  • Судебный иск макдональдс Почему клиенты редко подают в суд на «Макдоналдс» Автор представляет в суде интересы пострадавшей — Forbes В марте 2012 в одной из точек «Макдоналдс» во время расчета с продавцом покупательница лишилась фаланги пальца. Это не […]
  • Имущество собственника после смерти Кому и как передается собственность в наследование? Автор: Наталья Сафонова На данный момент наши соотечественники слабо представляют себе механизм наследования и мало знают о своих правах и обязанностях. А потому часто имеют […]
  • Заявление на сокращенный рабочий день по уходу за ребенком до 14 лет Отпуск по уходу за ребенком до 14 лет Женщины с незапамятных времен начали бороться за равноправие с мужчинами. Идеи получения равенства звучали еще в 18 веке (эпохе Просвещения). Определить точное начало этого движения […]
  • Установление отцовства судебные разбирательства Установление отцовства в суде. Комментарии адвоката по семейным делам Рождение ребенка накладывает на родителей массу обязанностей по воспитанию, обеспечению ребенка, его образованию и другие. И, к сожалению, в ряде случаев […]
  • Налоговый вычета на третьего ребенка Налоговый вычет на детей в 2018 году Разберемся, что же такое налоговый вычет, и как он может влиять на нашу жизнь. Каждый день мы ходим на работу и получаем за нее вознаграждение в форме заработной платы. Но как мы знаем, […]
  • 20 федеральный закон об охране окружающей среды Законодательная база Российской Федерации Бесплатная консультация Федеральное законодательство Главная ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 10.01.2002 N 7-ФЗ (ред. от 25.06.2012 с изменениями, вступившими в силу 01.01.2013) "ОБ ОХРАНЕ […]
  • Зарплата юристов в сбербанке Зарплата сотрудников в банке Сбербанк Зарплата сотрудников в банке Сбербанк Знаменитая финансовая организация “Сбербанк” известна и уважаема не только в России, но и на территории всего СНГ. Разнообразие продуктов, низкие […]
  • Закон о полиции онлайн тест Форум сотрудников МВД России рядовой Профиль Группа: Пользователи Сообщений: 4 Пользователь №: 252 Регистрация: 19.03.2011 Рейтинг: (10%) Программа-тест позволяет определить уровень Ваших знаний по Конституции РФ, […]