Договор найма правовое проживание

Чем договор аренды жилья отличается от договора найма?

Юридический Яндекс Дзен! Там особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Договор аренды и договор найма жилого помещения — это договоры имущественного найма, то есть договоры, по которым имущество предоставляется за плату во временное владение и пользование.

1. Стороны договора

Если жилье сдается гражданину, то заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник, сдающий жилье, именуется наймодателем, а гражданин, снимающий жилье, — нанимателем. Юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма, и в этом случае должен заключаться договор аренды либо иной договор (ст. 671 ГК РФ).

В договоре аренды стороны именуются соответственно арендодателем и арендатором. Обратите внимание на то, что организация-арендатор может использовать жилье только для проживания граждан. Например, организация может арендовать квартиру для проживания в ней иногороднего работника (ст. 606, п. 2 ст. 671 ГК РФ).

2. Форма и государственная регистрация договора

Как для договора найма жилого помещения, так и для договора аренды жилья обязательна письменная форма (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Договоры аренды жилья, заключенные на срок один год и более, должны быть зарегистрированы (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Требование о государственной регистрации договора найма законом не установлено, однако регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

За несоблюдение установленного порядка регистрации договора аренды предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере от 1 500 руб. до 2 000 руб.

За несоблюдение срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 руб. ( ч. 1 , 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

3. Срок договора

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре найма не определен срок, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

4. Расторжение договора

Расторжение договора аренды по инициативе сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).

Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя как наименее защищенной стороны.

По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 ст. 687 ГК РФ):

  • в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
  • использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Что предусмотреть в договоре найма квартиры? >>>

Нужна ли госрегистрация договора аренды жилья? >>>

Какие документы наймодателя нужны для заключения договора коммерческого найма квартиры? >>>

Договор найма правовое проживание

Согласно ст. 288 ГК РФ гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания, а также для проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания другим лицам на основании договора.

Основной юридической формой такого договора является договор найма жилого помещения. Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в ст. 671—688 гл. 35 ГК РФ, ст. 51-100 ЖК РСФСР.

Договор найма жилого помещения — один из видов гражданско-правовых договоров; одновременно договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права.

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

В ГК РФ договор найма жилого помещения урегулирован с учетом положений о регулировании жилищных отношений по найму жилого помещения и пользованию им, содержащихся в ЖК РСФСР, а также в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и других федеральных законах.

В договоре найма жилого помещения сторонами являются лицо, обязующееся предоставить жилое помещение во владение и пользование (наймодатель), и лицо, которому жилое помещение передается во владение и пользование для проживания в нем (наниматель).

В качестве наймодателя может выступать собственник жилого помещения (государство, муниципальное образование, юридическое лицо или гражданин, являющиеся собственниками жилых помещений, и др.) либо уполномоченные им лица.

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

Правовое урегулирование жилищных отношений по найму жилых помещений осуществлялось в разное время по-разному. До принятия Жилищного кодекса эти отношения регулировались гражданским законодательством. Причем в ГК РСФСР 1922 г. вообще не было специальных норм о договоре жилищного найма, а последний подпадал под действие норм Гражданского кодекса об имущественном найме.

Затем с принятием общесоюзных Основ жилищного законодательства и ЖК РСФСР жилищные отношения стали регулироваться нормами жилищного законодательства. Статьи о договоре найма жилых помещений были исключены из ГК РСФСР (1964 г.), кроме одной статьи, содержавшей определение договора найма жилого помещения.

Впоследствии Законом РСФСР от 6 июля 1991 г. в ЖК РСФСР были внесены изменения, в соответствии с которыми пользование жилыми помещениями, находящимися в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов могло иметь место «по договорам найма или аренды.

По своей юридической природе договор найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), консенсуаль-ным, возмездным. Данное в ГК РФ определение договора найма жилого помещения является общим для всех видов найма независимо от принадлежности жилых помещений, являющихся объектом данного договора.

Основные виды договора найма жилого помещения

Новый Гражданский кодекс внес ряд существенных корректив в регулирование жилищных отношений, связанных с наймом жилых помещений.

Давая общее определение договора найма жилого помещения, Гражданский кодекс одновременно выделяет (в ст. 672) особую разновидность договора найма — договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования (договор социального найма жилого помещения). В соответствии с Законом «Об основах федеральной жилищной политики» жилищный фонд социального использования выделен для социально слабозащищенных слоев населения (малообеспеченные граждане, военнослужащие, ветераны, инвалиды и др.).

Определением договора найма жилого помещения, данным в Гражданском кодексе, охватывается также договор найма жилого помещения, заключаемый на коммерческих началах. Такой договор найма получил в литературе название «договоры коммерческого найма» («коммерческий наем»). Отношения коммерческого найма регулируются гражданским законодательством, тогда как отношения социального найма- главным образом жилищным законодательством.

ГК РФ не ставит задачу регулировать социальный наем: договор социального найма жилого помещения, говорится в ч- 3 ст. 672, заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством.

Что касается договора аренды жилого помещения, то согласно ГК РФ такой договор является лишь основанием для предоставления жилого помещения во владение и (или) использование юридическим лицам. В ГК РФ прямо предусматривается, что «юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан» (п. 2 ст. 671).

Таким образом, договор аренды теперь не регулирует жилищные отношения по найму жилых помещений с участием граждан; аренда регламентируется другими статьями ГК РФ (гл. 34 «Аренда»).

В ГК РФ содержится ряд положений, имеющих общее значение для всех видов найма жилого помещения. В п. 3 ст. 672 ГК РФ в качестве таких общих положений называются: форма договора найма жилого помещения (ст. 674), сохранение договора найма при переходе права собственности на жилое помещение (ст. 675), обязанности нанимателя жилого помещения (ст. 678), вселение временных жильцов (ст. 680), ремонт сданного внаем жилого помещения (ст. 681), поднаем жилого помещения (п. 1-3 ст. 685).

Наряду с этими общими положениями ГК РФ установил, что «другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством». В этих случаях нормы гражданского законодательства подлежат применению субсидиарно (дополнительно) к нормам жилищного законодательства либо вовсе не подлежат применению, если данные жилищные отношения урегулированы жилищным законодательством с достаточной полнотой или иным образом, чем в гражданском праве. Это относится, например, к нормам ГК РФ об объекте договора найма (ст. 673), о составе лиц, имеющих право пользования жилым помещением (ст. 677, 679), о плате за жилое помещение (ст. 682) и др.

Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования (договор социального найма). Условия и предпосылки заключения договора

В государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения (п. 1 ст. 672 ГК РФ). Таким образом, закон определяет назначение договора социального найма и категории жилищного фонда, где применяется договор социального найма жилого помещения: это жилые дома, входящие в состав государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для социального использования, т. е. для предоставления слабо социально защищенным гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Основные черты и существенные условия договора социального найма жилого помещения определены законом. Так, в Законе «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 12) определяется, что «жилищный фонд социального использования — совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. Жилищный фонд социального использования формируется с обеспечением гласности из государственного, муниципального, общественного жилищных фондов местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями».

Социальное назначение указанного жилищного фонда предполагает предоставление жилых помещений, находящихся в домах фонда, бесплатно в пределах нормы жилой площади.

Конституция РФ (ч. 3 ст. 40) предусматривает, что жилище предоставляется бесплатно (или за доступную цену) «малоимущим, иным указанным в законе гражданам», нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Право найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования имеют граждане, вновь получающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов в пределах нормы жилой площади. За гражданами, которые уже проживают по договору социального найма, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения (ст. 14 Закона об основах федеральной жилищной политики).

До принятия нового жилищного закона жилищные отношения, связанные с пользованием гражданами жилыми помещениями по договору социального найма, регулируются Законом «Об основах федеральной жилищной политики», ЖК РСФСР, другими федеральными законами, а также законами и иными нормативными правовыми актами, принимаемыми государственными органами субъектов Российской Федерации.

В Конституции Российской Федерации (ст. 40) указывается, что гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.

Поэтому после введения в действие Конституции РФ в состав жилищного фонда социального использования введены помимо указанных выше (ст. 12 Закона) дополнительно другие жилищные фонды (частный жилищный фонд).

Одной из особенностей социального найма является то, что законодательством установлены особый порядок и условия предоставления жилого помещения по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в соответствии с существующей очередью на улучшение жилищных условий, а также с учетом льгот по предоставлению жилых помещений (см. ст. 13 Закона «Об основах федеральной жилищной политики»).

Договор найма жилого помещения (понятие, виды, условия, права и обязанности сторон)

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 Гражданского кодекса РФ).

Договор найма жилого помещения является:

  • консенсуальным;
  • возмездным;
  • двусторонним.

Договоры найма жилого помещения делятся на виды:

  • договор коммерческого найма жилого помещения;
  • договор найма специализированного жилого помещения;
  • договор социального найма жилого помещения.

Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. В качестве нанимателя выступает только гражданин.

Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме.

Предметом договора найма является жилое помещение, которое должно быть:

  • изолированным;
  • признано пригодным для всесезонного проживания в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Договор заключается на определенный срок. Максимальный срок договора не должен превышать 5 лет, при отсутствии условия о сроке договор считается заключенным на 5 лет. Различают краткосрочный (на срок до 1 года) и долгосрочный (от одного года до 5 лет) наем. По истечении срока долгосрочного договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Плата за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон, но не выше максимального размера, если таковой установлен в соответствии с законом. Плата за жилое помещение вносится в сроки, установленные договором, а если сроки не установлены – ежемесячно. Коммунальные платежи, если иное не установлено договором, не включаются в плату за жилое помещение и вносятся нанимателем самостоятельно.

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор социального найма. Договор найма жилого помещения: Видео

§ 4. Договор найма (коммерческого найма) жилого помещения

Жилые помещения, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях коммерческого найма, образуют жилищный фонд коммерческого использования, который согласно ст. 19 ЖК может находиться не только в частном, но также и в государственном, и в муниципальном жилищных фондах.

Правовое регулирование переустройства и перепланировки, содержащееся в гл. 4 ЖК, может быть по аналогии распространено и на жилые помещения, занимаемые по договору коммерческого найма.
Помимо переустройства ГК допускает переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Понятие «переоборудования» в ГК не содержится, нет его и в Жилищном кодексе. Проведение переоборудования жилого дома требует согласия нанимателя, если в результате соответствующих работ существенно изменятся условия пользования жилым помещением. Под существенными изменениями следует понимать уменьшение площади предоставленного по договору помещения, количества комнат и т.д.
Право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК). Окончание срока договора коммерческого найма не является безусловным основанием для его расторжения. В целях защиты прав нанимателя как более слабой стороны договора ГК предусматривает его преимущественное право заключить договор на новый срок. Вместе с тем наймодатель вправе предложить нанимателю заключить договор на иных условиях.
На тех же условиях и на тот же срок договор продлевается: 1) если наниматель не отказался от продления договора; 2) если наймодатель не позднее чем за 3 месяца до окончания срока договора не предложил нанимателю заключить договор на иных условиях. Для продления договора на других условиях, в том числе и по сроку его действия, необходимо согласие нанимателя. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих.
Дополнительной гарантией защиты прав нанимателей от необоснованного отказа наймодателя продлить ранее заключенный договор служит положение п. 4 ст. 684 ГК, в соответствии с которым отказ от пролонгации договора обусловливается невозможностью для наймодателя в течение года сдавать это жилое помещение внаем. Невыполнение данной обязанности и сдача внаем жилого помещения другому лицу может повлечь за собой признание такого договора недействительным в судебном порядке по требованию первоначального нанимателя. Кроме того, наниматель вправе требовать возмещения убытков.
Обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма в общем виде перечислены в ст. 678 ГК. Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии. Обязанность использовать жилое помещение только для проживания не вполне согласуется с положениями ч. 2 ст. 17 ЖК, которая допускает использование жилого помещения и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.
Наниматель обязан своевременно вносить наймодателю плату за жилое помещение (плату за наем). Что касается платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги, то она вносится управляющей организации, если многоквартирный дом, в котором находится сданное в коммерческий наем жилое помещение, управляется такой организацией (ч. 4 ст. 155 ЖК). Договором может быть установлена обязанность нанимателя вносить соответствующие платежи наймодателю.
Права и обязанности нанимателя по договору краткосрочного найма жилого помещения. Права нанимателя по договору краткосрочного коммерческого найма значительно реже. Как правило, по такому договору наниматель не вправе вселять новых граждан, а лица, вселившиеся вместе с нанимателем, не имеют равного с ним права пользования жилым помещением. Нанимателю запрещено вселять временных жильцов и поднанимателей, а по истечении срока такого договора он не вправе требовать заключения договора на новый срок. Наниматель по договору краткосрочного найма не может быть заменен другим нанимателем из числа граждан, проживающих совместно с ним.
Фактически наниматель жилого помещения по краткосрочному договору найма может использовать предоставленное жилое помещение исключительно в целях проживания, а также переустраивать его с согласия наймодателя. В обязанности нанимателя по такому договору входит обеспечение сохранности жилого помещения, поддержание его в надлежащем состоянии, проведение текущего ремонта, своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Ответственность нанимателя и наймодателя по договору коммерческого найма может носить административный либо гражданско-правовой характер. Особой формой ответственности является выселение виновных лиц в случаях, предусмотренных законом (ст. 687 ГК).
Расторжение договора найма жилого помещения (ст. 687, 688 ГК). Основания расторжения договоров социального и коммерческого найма во многом совпадают. Договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.
Наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, но ГК обязывает его предупредить наймодателя за 3 месяца.
По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут только в судебном порядке и по исчерпывающему перечню оснований. Одно из таких оснований — невнесение нанимателем платы за жилое помещение. При этом для нанимателя долгосрочного договора коммерческого найма это последствие наступает в случае неполной либо несвоевременной платы за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок. С нанимателем по договору краткосрочного найма договор расторгается в случае невнесения платы более 2 раз по истечении срока платежа.
Другим основанием является разрушение или порча жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает, однако его регламентация в отличие от договора социального найма имеет особенности. Расторжению договора в этом случае предшествует назначение судом срока (до года) для устранения повреждений. Если в течение назначенного судом срока допущенные нарушения не будут устранены, суд (по повторному обращению наймодателя) принимает решение расторгнуть договор найма. Гарантией защиты интересов нанимателя, который не смог восстановить помещение в первоначальном виде, служит право суда предоставить — по просьбе нанимателя — отсрочку исполнения указанного решения на срок не более года. Правила о предоставлении срока для восстановления разрушенного помещения, а также об отсрочке неприменимы к договорам краткосрочного найма.
В случае самовольного переустройства жилого помещения нанимателем договор коммерческого найма может быть расторгнут только при условии, если это привело к разрушению или порче жилого помещения.
По требованию наймодателя договор коммерческого найма расторгается с нанимателем также в том случае, если наниматель либо другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, а также систематически (т.е. неоднократно) нарушают права и интересы соседей.
При этом суд также может предоставить срок (до года) для устранения нарушений и отсрочку исполнения своего решения на этот же срок. Расторжение договора коммерческого найма по этому основанию допускается, в отличие от Жилищного кодекса, по иску только наймодателя, но не заинтересованных лиц (соседей и др.).
ГК предусматривает ряд случаев, когда требование о расторжении договора коммерческого найма в судебном порядке может быть заявлено и нанимателем, и наймодателем. К их числу относятся аварийность жилья, иная непригодность его для постоянного проживания. Последствием расторжения договора является выселение нанимателя и всех граждан, проживающих с ним, без предоставления другой жилой площади.

Пользование жилым помещением по договору социального найма

Современное законодательство РФ подразумевает жесткую регламентацию порядка выделения жилья по договору соцнайма.

На сегодняшний день пользование соцжильем из жилищного фонда (государства или муниципалитета) по договору социального найма признается едва ли не исключительным шансом грамотного строительства системы соцполитики на территории РФ. Правом пользования подобным типом жилой недвижимости наделяются наиболее незащищенные слои российского населения, в частности, малоимущие семьи, которые не имеют возможности обеспечить себе комфортное проживание.

Современное законодательство РФ подразумевает достаточно жесткую регламентацию порядка выделения подобного жилья по договору социального найма. Это дарует возможность говорить о том, что пользование жильем по соглашению, заключенному с государством, имеет уникальный правовой режим, подкрепляемый ЖК РФ.

Право пользования общим имуществом многоквартирного дома нанимателем жилого помещения

Регламент пользования жилплощадью, в том числе и в многоквартирных сооружениях, обозначен Постановлением Правительства РФ под № 25. Этот документ вступил в силу 21 января 2006 года. Его действие распространяется не только на самого нанимателя имущества, но и на всех членов его семьи без исключения. Это связано с тем, что в соответствии со ст. 672 ГК РФ, каждый из членов семьи по факту заключения контракта становится участником правового соглашения использования выделенного государством или муниципалитетом имущества.

Члены семьи, относящиеся к категории дееспособных, несут солидарную ответственность наравне с нанимателем по содержанию и обслуживанию жилой постройки, что является прямым следствием, вытекающим из договора о соцнайме.

Таким образом, из данных НПА вытекает, что наниматель и каждый из членов его семьи может эксплуатировать общее имущество в многоквартирных постройках по договору социального найма наравне с другими жильцами этого сооружения.

Что же входит в понятие общего имущества в домах многоквартирного типа? Это элементы жилой постройки, которые не подразумевают жилое использование. Определены границы общего имущества в тексте Постановления Правительства РФ № 491. К ним можно отнести:

  • Фундамент, крышу, несущие и ненесущие конструкции. Однако в данном случае следует отметить, что общим имуществом будет признана лишь та конструкция, которая имеет две важные характеристики: она обслуживает более одного жилого помещения, конструкция имеет ограждающее предназначение.
  • Помещения, которые используются для обслуживания более одного жилого помещения, имеющие нежилое предназначение.
  • Инженерные коммуникации и все элеткро-газо-техническое оборудование, которое монтировано либо за пределами многоквартирного дома, либо в его границах.
  • Земельный участок, расположенный под многоквартирной постройкой, и элементы благоустройства территорий.

Если кто-то из собственников ограничивает права пользования перечисленными выше сооружениями, то гражданин имеет право обратиться в уполномоченный орган из-за нарушения своих законных прав и интересов.

Правила пользования жилыми помещениями социального найма и обязанности нанимателя

Договор социального найма предполагает конкретные права и обязанности нанимателя жилого помещения, регламентированные законодателем. Эти принципы пользования госимуществом распространяются и на всех членов семьи заявителя.

Принципы пользования временными собственниками жилплощади по договору социального найма прописаны в ст. 67 ЖК РФ и включают следующие пункты:

  • эксплуатация жилья социального найма должна проходить в четких границах дозволенного ЖК РФ;
  • жилье по договору социального найма можно эксплуатировать только с учетом цели пользования, которая прописывается в контракте;
  • на собственников (нанимателей) социмущества и членов его семьи возлагается ответственность поддерживать квартиру в должном состоянии;
  • при возникновении необходимости наниматель и все члены его семьи обязаны проводить текущий ремонт недвижимого имущества, что позволит поддерживать сооружение в нормативном состоянии;
  • договор социального найма подразумевает своевременное внесение каждым из собственников денежных средств на счет за коммунальные услуги и за право пользования выделенным государством социмуществом.

При исправлении пунктов контракта пользования жилплощадью наниматель или любой из членов его семьи обязаны оповестить об этом наймодателя, так как это может повлечь за собой трансформацию первоначальных условий договора социального найма.

Кроме того, обязанности собственников имущества, предназначенного для жилого пользования по договору социального найма, содержатся и в иных НПА. В том числе в ФЗ и законах субъектов РФ. В качестве примера можно привести пункт, который включается в любой Типовой договор о соцнайме. Наниматель (один из временных собственников) обязан принять по акту для пользования жилое имущество от наймодателя в пригодном для жизни состоянии после проведения в квартире ремонта (за исключением случаев, когда в найм сдается только что введенное в эксплуатацию сооружение) в срок, не превышающий 10 дней с момента подписания договора.

Кроме того, при расторжении договора о соцнайме, наниматель обязан вернуть наймодателю жилое помещение, которое будет отвечать всем требованиям санитарно-эпидемиологических, технических и пожарных служб. Если временный собственник жилья намеренно ухудшил условия проживания в социальном имуществе, то для него могут возникнуть правовые последствия, которые влекут за собой отказ в дальнейшем на протяжении 5 лет со стороны госорганов принимать таких граждан на учет жилищного фонда как нуждающихся в улучшении жизненных условий.

Права нанимателя и членов его семьи при заключении договора соцнайма

Помимо того, что у временных собственников (нанимателей) имущества и членов его семьи после заключения соглашения о соцнайме возникают определенные обязанности в отношении постройки, законодательством РФ предусмотрен и определенный перечь прав, зафиксированный ст. 67 ЖК РФ. В соответствии с правовой нормой у временных собственников (нанимателей) и членов его семьи возникают права в виде:

  • Временного распоряжения имуществом. Иными словами, наниматель может вселять на территорию занимаемого имущества жильцов, которые не вписаны в договор о соцнайме.
  • Возможности оформить договор поднайма. Согласно ст. 685 ГК РФ и ст. 65 ЖК РФ наниматель социального жилья наделяется правом передать право пользования жилым помещением поднанимателю. Однако подобная возможность должна быть согласована с наймодателем. При этом заключается дополнительный договор поднайма между двумя сторонами правоотношений, который действует определенный срок. За пользование жильем предусмотрена ежемесячная плата, иными словами, договор является возмездным (ст. 78 ЖК РФ).
  • Право разрешать пользоваться недвижимостью на определенный срок гражданам – временным жильцам.
  • Возможности произвести замену или обмен занимаемого недвижимого имущества при соблюдении условий, прописанных в нормативно-правовых актах РФ.
  • Право требования от наймодателя (государства или муниципалитета) выделения денежных средств на проведение капитального ремонта и обслуживания общего имущества, а также своевременного предоставления коммунальных услуг.

Представленный выше перечень является ключевым. Однако предусматриваются и иные права нанимателей, которые регламентируются дополнительными НПА, в частности, федеральными законами, а также самим Типовым договором о соцнайме.

В частности, если обратиться к ЖК РФ, а именно, ст. 66, то можно прийти к выводу о том, что наниматель наделяется дополнительным рядом прав в определенных случаях. А именно: если наймодатель не исполняет или недолжным образом подходит к выполнению своих обязанностей (по осуществлению капремонта или предоставлению коммунальных услуг), которые регламентируются договором соцнайма. В таком случае наниматель имеет право:

  • требовать уменьшения платы за ежемесячное использование недвижимого имущества;
  • предъявлять требования по возмещению убытков, которые понес наниматель для проведения на территории общего имущества в многоквартирном доме капитального ремонта или обслуживания коммуникационных сетей, теплового, электрического или газового оборудования;
  • требовать возместить убытки, которые возникли из-за неисполнения или недобросовестного подхода к исполнению своих обязанностей со стороны наймодателя.

Кроме того, если проанализировать современное законодательство РФ, то можно выделить и иные права нанимателя и всей его семьи, которые возникают после заключения договора о соцнайме. В частности, Типовой договор в большинстве случаев предусматривает такой пункт, как сохранение права пользования квартирой в том случае, если наниматель или его семья будут временно отсутствовать по адресу выделенной жилплощади.

Таким образом, пользование жильем по договору соцнайма – это тщательно проработанный правовой механизм, который содержит как права, так и обязанности обеих сторон заключенного соглашения.

Договор найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ)

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним.

Стороны: наймодатель и наниматель.

Объект договора: жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры).

Существенное условие: размер платы.

Договор найма жилого помещения заключается исключительно в целях проживания в жилом помещении. В качестве нанимателя всегда выступает физическое лицо, которое заключает договор с целью проживания в жилом помещении.

ГК выделяет два вида такого договора: договор социального найма и договор коммерческого найма. Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные договоры имеют определенные общие черты. И тот и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование за плату. В ГК содержатся одинаковые требования к форме этих договоров (ст. 674), единообразно определены обязанности нанимателя (ст. 678) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст. 681), одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680) и в значительной части — поднанимателей (п. 1-3 ст. 685). Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на принципиально разных основаниях.

Сравнительная таблица «Договоры социального и коммерческого найма»

Договор коммерческого найма

Заключение договора и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами.

Чтобы получить жилье по договору социального найма — требуется наличие двух условий – нуждаемость в улучшении жилищных условий и проживание в данном населенном пункте.

Ордер является единственным основанием для вселения в жилое помещение (ст. 47 ЖК РСФСР). Дальнейшие отношения будут складываться на основании договора. Вселение в жилое помещение без ордера означает незаконное занятие жилой площади. Согласно п. 1 ст. 672 ГК жилые помещения в государственном и муниципальном фонде социального использования предоставляются гражданам по договору социального найма.

Договор социального найма заключается только на основании выданного гражданину ордера. Договор социального найма заключается на основе Типового договора, который как нормативный акт определяет наиболее важные условия заключаемых договоров.

господствует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.

Это интересно:

  • Дадут ли развод если ребенку нет года Санаторий «Магадан» Описание санатория Магадан в Сочи Санаторий «Магадан» находится в тихом экологически чистом месте г Сочи, на побережье Черного моря, в поселке Лоо. На территории санатория есть собственный парка, состоящий […]
  • Как регистрируется договор пожизненной ренты Как заключить договор пожизненной ренты? Юридический Яндекс Дзен! Там особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас. Заключить договор ренты (в качестве получателя ренты) вы можете, […]
  • Статистика 228 ук рф Статистика 228 ук рф Чаще всего на консультациях задают вопрос о возможности назначения наказания, не связанного с реальным лишением свободы по статьям 228, 228.1 УК РФ или сроке, который может назначить суд при вынесении […]
  • Стадии доказывания в суде первой инстанции гражданский процесс Гражданский процесс (гражданское процессуальное право) России Раздел 1. Общие положения Раздел 2. Производство в суде первой инстанции Раздел 3. Производство по пересмотру судебных постановлений Раздел 4. Иные производства Мохов […]
  • Наказание в виде ограничения свободы не назначается Ограничение свободы Ограничение свободы (ст. 53 УК) Ограничение свободы (ст. 53 УК) заключается в установлении судом в отношении осужденного предусмотренных уголовным законом требований, ограничивающих свободу его […]
  • Банкротство ооо в волгограде Банкротство ооо в волгограде Новостройки от Застройщика Баннер слева Баннер справа СТРОЯЩИЕСЯ НОВОСТРОЙКИ ФОРУМ ДОЛЬЩИКОВ СРОК СДАЧИ ДОМА Стоимость 1 кв.м. ИПОТЕЧНЫЕ ПРОГРАММЫ РЕГУЛИРУЮЩИЕ ЗАКОНЫ 1 КОМНАТНЫЕ 2 […]
  • Как прописать ребенка в квартире тети Где можно взять форму заявления собственника квартиры для регистрации родственника или просто знакомого? Это заявление составляется в произвольной форме (в отличии от установленной формы заявления регистрирующегося […]
  • Договор оплатить услуги представителю Расходы на представителя: взыскать нельзя отказать Средний размер судебных издержек по одному арбитражному спору составляет около 46 тыс. руб. При этом итоговая сумма обычно более чем в два раза ниже заявленной. В судах общей […]