Договор ипотеки дду

Содержание страницы:

Этапы покупки квартиры в новостройке в ипотеку

Помощь в получении ипотеки для покупки новостройки

Обратитесь в Подбор Ипотеки. Мы подадим за Вас документы вы банк, и Вы гарантированно получите положительное решение. Для того, чтобы получить консультацию, отправьте заявку
или свяжитесь о специалистом по телефону +7 (499) 394-­03-­36.

Наш опыт и связи в банках помогут Вам получить ипотечный кредит.

Предлагаем вам профессиональную помощь в подборе выгодной ипотечной программы и получении кредита в банке. Свяжитесь с нами любым удобным для вас способом:

Брокер «Подбор Ипотеки»

Компания специализируется на помощи в получении ипотечного кредита в банках Москвы и Московской области.

Обращаясь к нам, вы получаете личного представителя, который возьмет на себя функции по сбору и отправке в банк необходимой информации для получения ипотеки.

Наш многолетний опыт и знание дела, позволяет рассчитывать на положи-тельное решение почти в 100% случаев.

Помощь в получении ипотеки

Хотите первыми узнавать о новых промо-акциях банков, программах
и процентных ставках? Подпишитесь на наши группы Facebook и Вконтакте.

Хотите первыми узнавать о новых промо-акциях банков, программах
и процентных ставках? Подпишитесь на наши группы Facebook и Вконтакте.

Новостройка. Оформляем договор долевого участия

Как подготовиться и на что смотреть

Продолжаем наш эпический сказ о покупке квартиры в новостройке. В предыдущих статьях выбирали застройщика и торговались с ним.

Вот вы выбрали дом и квартиру, договорились о цене и способе оплаты. Время заключать сделку. По документам покупка квартиры в новостройке происходит в шесть незабываемых этапов:

  1. Подготовить свои документы.
  2. Подписать договор долевого участия с застройщиком.
  3. Зарегистрировать договор в Росреестре.
  4. Оплатить стоимость квартиры.
    (Здесь надо подождать, пока застройщик сдаст дом.)
  5. Подписать акты приема-передачи квартиры, получить ключи.
  6. Зарегистрировать право собственности.

Полноправным собственником квартиры вы станете после того, как зарегистрируете право собственности. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.

В сегодняшней статье мы расскажем, как происходят первые два этапа покупки: какие документы понадобятся и как не облажаться с договором. Регистрация договора, оплата, приемка квартиры и регистрация собственности — темы объемные, поэтому о них напишем отдельно.

1. Готовим документы для покупки

Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.

Квартира на себя

Самый простой случай — вы не женаты или не замужем, оформляете договор только на себя, покупаете квартиру по предоплате или в рассрочку. В этом случае готовьте только паспорт.

Если вы женаты или замужем, но квартиру оформляете только на себя, кроме паспорта понадобится согласие вашего супруга на покупку квартиры. Такой документ оформят в присутствии вашего супруга в любой нотариальной конторе, с собой ему понадобится паспорт и свидетельство о браке. Вам быть у нотариуса не нужно: кто дает согласие, тот и приходит лично.

Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.

На двоих с супругом

Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, для сделки понадобятся ваши паспорта и свидетельство о браке. Если ваш супруг не сможет присутствовать лично на подписании договора, то понадобится нотариально заверенная доверенность — чтобы вы подписали договор за супруга.

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, придется готовить больше документов, причем у каждого банка свой список. У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры — люди, которые знают всё об ипотеке и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы получили ипотечное решение. Ипотечный брокер расскажет вам, на каких условиях банки дают ипотеку, какие приносить документы, сам оформит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.

Если у застройщика ипотечного брокера нет, вам придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки. Готовьте такой пакет документов для каждого банка:

  1. Анкету-заявление на кредит — у каждого банка своя форма, запрашиваете в банке.
  2. Копию паспорта.
  3. Копию свидетельства о браке или о расторжении брака.
  4. Копию свидетельств о рождении или паспортов детей, если есть.
  5. Копию трудовой книжки — попросите заверенную копию у работодателя в отделе кадров.
  6. Копию справки о доходах по форме 2- НДФЛ — тоже берете на работе, в бухгалтерии.

бесплатный сервис-помощник по подбору и оформлению ипотеки

Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку — вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы. Ее называют справкой по форме банка.

Перед сделкой соберите пакет документов и созвонитесь с застройщиком: сверьте с ним, всё ли вы взяли.

2. Подписываем ДДУ с застройщиком

В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить проект договора долевого участия. Теперь составьте с менеджером застройщика настоящий договор.

Когда менеджер выдаст вам договор, не подписывайте его тут же. Заберите договор домой и сравните с проектом. Если всё совпадает — хороший знак.

Сначала читать, потом подписывать

Проверить ДДУ у стороннего юриста

Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.

Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:

  1. Стоимость квартиры.
  2. Дата сдачи новостройки.
  3. Строительный адрес дома.
  4. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
  5. Этаж и предварительный номер квартиры.
  6. Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
  7. Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции.
  8. Страхование ответственности застройщика.
  9. Ваши паспортные данные.
  10. Реквизиты застройщика.

В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них. Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты. Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.

Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор. Статью о плохих формулировках, которые могут вам навредить, напишем отдельно. Но есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ .

Смотрим в договоре срок передачи ключей

Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ , выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.

Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.

Передача Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты Участником долевого строительства цены договора. Срок начала передачи начинается через 30 дней после наступления условий передачи .

Что это значит. Застройщик сдаст городу дома и получит разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017.

Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше — только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.

Смотрим в договоре пункт о компенсации площади

Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах — их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену — на всю квартиру начинается отклонение по площади.

Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.

Застройщики не любят просто так упускать деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и пишут сложные конструкции в договоре, чтобы получить ваши деньги или не заплатить компенсацию. Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:

Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации. Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит. Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.

В случае увеличения общей площади Квартиры более чем на 1 кв. м по результатам обмера бюро технической инвентаризации ( БТИ ) или кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат, по сравнению с той, что указана в п. 1.1 настоящего Договора, Участник обязуется доплатить Застройщику цену Договора, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв. м, указанной в п. 3.1. настоящего Договора , в течение 10 (десяти) рабочих дней после направления письменного требования Застройщика к Участнику.

Что это значит. Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше, чем указано в договоре, компенсацию вы не получите.

Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры превышает договорную на 1 м² или больше, вы доплатите застройщику деньги за каждый «лишний» метр.

Смотрим в договоре, кто подписывает ДДУ со стороны застройщика

По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ . Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам — у каждого застройщика по-своему.

Фрагмент из проекта договора долевого участия

Ваша задача — посмотреть в ДДУ , кто подписывает договор. Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.

Копия доверенности — это перестраховка и доказательство того, что ваш договор, как говорят юристы, действителен. Если вдруг что-то пойдет не так, то вы докажете, что подписывали договор с представителем застройщика, у которого было право подписывать такие документы.

В идеале копию заверяют нотариально, но сойдет и заверенная печатью и подписью гендиректора

Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.

Перечитайте статью Ильи Синельникова «Пять правил торговли»

Сверьте ДДУ с проектом и покажите независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор — это законно и нормально.

Как расторгнуть договор ДДУ ? (при ипотеке)

Если застройщик не провинился,
а я хочу по собственной инициативе расторгнуть договор ДДУ и соответственно расторгнуть кредитный ипотечный договор.
?
выплата застройщику была произведена, первые платежи по кредитному договору в банк уже были.

Что для этого нужно?
просто мое желание
или веские причины? надо ли эти причины документально подтверждать?

Желательно, если расскажете всю механику расторжения по шагам с возможными ответвлениями.

Насколько я знаю, в случае ипотеки ДДУ трехсторонний, банк — одна из сторон, и залогом являются права требования.

Если это так — то без согласия банка не обойтись, и вопросы нужно выяснять в банке.

В первую очередь читайте в ДДУ условия расторжения договора. Обязательное согласие банка нужно на это, так как права требования в залоге.
Механизм следующий. В случае согласия сторон может быть подписано соглашение о расторжении ДДУ и передано в Росреестр. Денежные средства застройщиком возвращаются на счет в банк, где оформлен кредит. Производится полное досрочное погашение кредита. Если между остатком задолженности и суммой возврата есть разница, она остается Вам.
Также Вы можете выставить на продажу Ваши права требования по ДДУ и уступить с согласия банка и застройщика права требования третьему лицу. Средствами от продажи погасить кредит. Условия уступки прав также читайте в ДДУ

нет, сам договор ДДУ двухсторонний: я и застройщик
кредитный договор двухсторонний: я и банк

условия расторжения в дду, думаю стандартные

7. ДЕЙСТВИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вступает в силу с момента его регистрации и действует до момента подписания акта приема-передачи Квартиры.
7.2. Расторжение Договора в результате внесудебного одностороннего отказа одной из сторон договора возможно в случаях, прямо предусмотренных действующим законодательством.
7.3. Во всех иных случаях, прямо не предусмотренных действующим законодательством, расторжение Договора осуществляется по соглашению Сторон, при этом условия расторжения и порядок возврата денежных средств согласовываются Сторонами при подписании соглашения о расторжении договора.
7.3.1. В случае расторжения настоящего Договора по соглашению Сторон, Участник долевого строительства обязан в день подписания соглашения о расторжении Договора заключить с Обществом с ограниченной ответственностью ААА
договор на оказание услуг по регистрации соглашения о расторжении Договора, по которому Участник долевого строительства обязуется уплатить денежные средства в размере, определенном указанным договором на оказание услуг.
7.4. В случае расторжения Договора Участник долевого строительства утрачивает право на получение Квартиры.

У кого есть гарант? получить комментарии к с статье 9 ФЗ 214

сама статья доступна:
Статья 9. Расторжение договора

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 9 настоящего Федерального закона

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

Федеральным законом от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ в пункт 1 части 1 статьи 9 настоящего Федерального закона внесены изменения

См. текст пункта в предыдущей редакции

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

5. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

7. При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.

Покупка квартиры по ДДУ — пошаговая инструкция

Медведев Д. А., говоря о долевом строительстве, призывает граждан отказаться от изжившей себя практики вложений в строящиеся многоэтажные дома. Со временем, застройщики должны сами позаботиться о своем проекте. А гражданам останется покупать готовые под ключ квартиры. Но сейчас, в 2018 году еще есть стройки, в финансировании которых участвуют дольщики. Поэтому проблема ипотеки для вклада под долевое строительство остается актуальной. Какие положительные и отрицательные моменты существуют в такой системе и как правильно пройти весь путь оформления ДДУ и покупки квартир в строящихся домах, вы узнаете из этой статьи.

Долевое строительство – плюсы и минусы

В закон «Об участии в долевом строительстве» в 2017 году были внесены поправки http://kodeks.systecs.ru/zakon/fz-214/. Эта мера направлена на то, чтобы обезопасить дольщиков и вернуть деньги людям, подписавшим ДДУ, но не получившим квартиры. Граждане брали ипотеку, надеялись на выгодность предложения, но столкнулись с проблемами в сфере строительства, о которых не могли знать. Риски при долевом строительстве очень велики. Гарантировать, что компания-застройщик не обанкротится очень трудно. На практике, даже зарекомендовавшие себя компании могут оказаться финансово неплатежеспособными.

Плюсы долевого строительства (+)

Минусы долевого строительства (-)

Стоимость квартиры ниже, чем на рынке готовой недвижимости

В случае банкротства компании, деньги дольщика не вернуться в полном объеме

Условия по ипотеке намного выгоднее, чем на покупку квартиры в сданном доме

Нет гарантий, что застройщик завершит строительство

Есть время для погашения суммы (до сдачи квартиры в эксплуатацию)

Неизвестны сроки сдачи дома в эксплуатацию и под ключ

Дом находится именно в том месте, где вам нравится

Нет гарантий, что застройщик не поставит здания и сооружения, которых нет в проекте

ДДУ можно продать по выгодной цене (переуступить)

Вы не видите, как на самом деле будет выглядеть квартира

По новому законодательству, дольщикам будет возвращена часть вкладов, замороженных в специальном фонде

Проценты по ипотеке на ДДУ, в случае банкротства застройщика, не вернутся

Дольщики могут изучить отчеты застройщика. По закону, компания должна предоставлять честный отчет широкому кругу лиц, интересующихся ее финансовым состоянием

Застройщик может потребовать увеличить суммы вкладов при изменении метража квартиры

Обязательное страхование гр. ответственности

Нужно следить за качеством строительных работ и расхождениями с проектом.

Несмотря на то, что положительных и отрицательных моментов в таблице равное количество, риски для дольщиков носят серьезный материальный характер – деньги, скорее всего, не вернутся к обладателю.

Помните! Оплата по ДДУ должна быть произведена после регистрации этого документа в Регистрационной палате! Поэтому ваши деньги поступят на нейтральный счет, а после регистрации перейдут на счет застройщика. Определенный процент останется на счету фонда, призванного перестраховать ваши риски.

Как купить квартиру в ипотеку по ДДУ. Пошаговая инструкция

Вы решили, что квартира в новостройке – то, что вам нужно. Что же делать, чтобы обезопасить себя:

  1. Если есть возможность, берите ипотеку на покупку квартиры, сданной в эксплуатацию.
  2. Перед подписанием ДДУ, изучите отчеты застройщика. Первоначально можно сделать это через интернет. Официальный сайт застройщика должен содержать публичную информацию, установленную законом.
  3. Застройщик должен работать на рынке недвижимости не менее 10 лет. Строительство многоквартирного здания происходит в течение нескольких лет, поэтому у компании должны уже быть сданные в эксплуатацию дома. Так вы узнаете, насколько вовремя сдаются постройки, качественно выполняются условия проекта.
  4. Внимательно прочтите ДДУ. В вопросе долевого строительства самому трудно разобраться. Обратитесь к юристу или высококвалифицированному риэлтору.
  5. Изучите проектную декларацию.
  6. Все документы застройщика вы имеете право видеть и прочитать. Финансовая состоятельность, права на стройку, аренда или собственность земли, на которой будет стоять дом – все это имеет значение.
  7. Выберите самый привлекательный для вас район города.
  8. Посмотрите планировку квартир.
  9. Подайте запросы в банки. Дождитесь одобрения.
  10. Отнесите в банк предварительный ДДУ с застройщиком.
  11. Часто банк требует фото стройки. Для вас такое доказательство так же необходимо. Если строительство не будет сдано в эксплуатацию вовремя – вы сможете доказать, что застройщик не выполнил свои обязательства. Это необходимо, если вы решите расторгнуть ДДУ и вернуть свои деньги и проценты за ипотеку. Застройщик вам будет обязан выплатить все деньги, по решению суда.
  12. После окончательного одобрения, заключите ДДУ с застройщиком и договор ипотеки с банком.
  13. Подготовьте все документы по списку банка.
  14. Ваши деньги будут переведены в особый фонд. По закону, для сохранности вкладов дольщиков, застройщик не имеет права воспользоваться суммой вклада до окончания строительства.
  15. Страховка обязательна.

В каких банках можно взять ипотеку по ДДУ

Привлекательность ипотечного кредитования по долевому строительству – в низкой процентной ставке. Редко, какой банк откажет вам в займе. Обычно, отказ может быть следствием недоверия банка к застройщику. Вся информация проверяется не один раз. Особенно выгодно брать ипотеку по ДДУ в банках, которые сотрудничают с застройщиками. Но здесь есть свои особенности. Нужно чтобы банк внушал доверие. Проверять придется и состояние, лицензию банка на текущий год, перспективы. Если в списке Центробанка, ваш выбор стоит далеко за двадцаткой лицензированных банков – следует внимательно отнестись к учредителям и партнерам финансово-кредитной организации.

Какие сложности поджидают дольщика при расторжении ДДУ

Многие дольщики, не получившие ответа от застройщика на вопрос: быть или не быть долгожданному новоселью, решаются на крайнюю меру – аннулирование договора с недобросовестной строительной компанией. Прощание с застройщиком по инициативе дольщика предусмотрено федеральным законом. Если на покупку жилья были потрачены собственные средства, то участник при таком развитии событий еще и выиграет в денежном выражении. Но что делать дольщикам, взявшим кредит в банке и вынужденным выплачивать большие проценты? Возможно ли расторжение ДДУ с ипотекой, и не обернется ли это новыми проблемами для дольщика?

По каким причинам дольщик может отказаться от дальнейшего исполнения договора

Наверняка мало найдется граждан, желающих по своей инициативе расторгнуть договор долевого участия, когда строительство будущего жилья идет по плану, дом возводится точно в срок, не вызывает сомнений качество объекта. К сожалению, такое случается редко, у застройщиков находятся десятки причин и сотни обстоятельств, заставляющих их передвигать дату окончания строительства. Практически 80% строителей нарушают свои обязательства. Получить квартиру в срок, указанный в ДДУ – счастье, доступное единицам.

Однако проблемы застройщика не должны волновать участников, в принципе им все равно по какой причине квартира не была передана в срок. Если строительная компания затянула с передачей жилья более чем на два месяца, дольщик может начинать процедуру расторжения договора.

Но это далеко не единственное основание, по которому можно аннулировать договор со строительной компанией. Если передача жилья все-таки состоялась, то здесь участника поджидают другие проблемы – могут вскрыться разнообразные дефекты, допущенные строителями. Если у дольщика есть желание и возможность, он может устранить их своими силами, естественно за счет застройщика, который по закону обязан ему оплатить ремонтные работы или уменьшить сумму договора. Если желания нет, то исправлять свои огрехи должны сами строители. Исполнить или нет данное требование – на совести застройщика, который наверняка изучил 214 ФЗ и знает, что его неисполнение – не в его интересах, поскольку если в разумный срок он не устранит недостатки, у дольщика появляются основания для расторжения ДДУ и взыскания с него неустойки.

Еще одно основание для одностороннего отказа дольщика от дальнейшего исполнения ДДУ – прекращение договора поручительства между застройщиком и кредитной организацией и не заключение им нового договора с другим поручителем в течение двух недель.

Расторгнуть договор долевого участия по всем вышеперечисленным основаниям можно в упрощенном порядке. Для этого достаточно направить в строительную фирму заказное письмо с уведомлением о своем решении, в котором нужно указать причины отказа от договора и рассчитать сумму, положенную к возврату. Договор считается расторгнутым с момента отправки этого письма.

В каких случаях нужно идти в суд

Закон предоставляет застройщику двадцать дней для возврата денег дольщику и уплаты неустойки. Однако большая редкость, когда удается так просто расторгнуть ДДУ. В подавляющем большинстве случаев застройщики не возвращают деньги добровольно, и решение вопроса переходит в судебный зал.

На пути к долгожданному новоселью дольщики могут столкнуться с еще более серьезными проблемами и спорными ситуациями с застройщиками, которые заставят их принять решение о расторжении договора ДДУ. В законе предусмотрено ряд причин, которые требуют судебного урегулирования.

Дольщик может обратиться в суд с заявлением о расторжении ДДУ, если строительство его дома заморожено, и он реально видит, что в положенный срок компания-застройщик не передаст ему квартиру, а также в том случае, если застройщик по своей инициативе изменил назначение общего и нежилого имущества возводимого объекта.

Нередко при приемке жилья участник обнаруживает, что фактическая площадь его квартиры не соответствует документам. Если в планы дольщика не входит оплачивать лишние квадратные метры или, наоборот, лишаться части оплаченной жилплощади, он также может обратиться в судебные органы для аннулирования договора. Инициировать процедуру в суде можно тогда, когда изменения площади составляют более 5 % в любую сторону.

Заявление можно подать:

  • по адресу, где зарегистрирована строительная фирма,
  • по местонахождению объекта строительства,
  • по своему месту проживания.

А не лучше ли договориться с застройщиком мирно?

Конечно, лучше, но только не дольщику, который в этом случае будет довольствоваться только тем, что ему предложит застройщик. Разумеется, последний обязан ему полностью выплатить всю сумму по ДДУ, а что касается неустойки, то тут, как договоришься. Если учесть, что в планы строительной компании совсем не входит терять собственные деньги, то можно заранее предположить, что расчет неустойки будет произведен в пользу застройщика. Кроме того, обещанных выплат по соглашению можно ждать очень долго, нередко сроки исчисляются месяцами и даже годами. Заключая подобное соглашение, дольщик лишается возможности подавать в суд, пока не истечет срок оплаты.

Из этого следует, что соглашение выгодно только строительной компании, которая может уменьшить сумму выплат и потянуть время. Для дольщика же здесь не присутствует никаких выгод: в денежном выражении он получает значительно меньше, чем по закону, а кроме того упускает время для подачи заявления в суд.

Прекращение ДДУ при ипотеке, в чем сложности?

Сегодня подавляющее большинство дольщиков, чтобы приобрести жилье в новостройке, берут ипотечный кредит. Как расторгнуть договор ДДУ с ипотекой, ведь в этом случае в двусторонние отношения между застройщиком и участником вовлекается еще одна заинтересованная сторона – банк, выдавший кредит. Договор ДДУ, дающий право требования жилья с застройщика, находится в залоге у банка, без одобрения которого, дольщик не может совершить в рамках данного договора ни одного юридически значимого действия. Поэтому дольщику, помимо решения спора со строительной компанией, необходимо урегулировать вопрос с кредитной организацией, а банки, как известно, организации очень консервативные и не приветствуют ни пересмотра условий договора, ни тем более его расторжения.

Как расторгнуть ДДУ при данных обстоятельствах? Ситуация, в которой оказался дольщик, взявший ипотечный кредит, усложняется еще тем, что он вынужден ежемесячно платить проценты банку, которые, по сути, выплачивались впустую. Ведь при расторжении ДДУ, дольщик больше не сможет претендовать на квартиру и естественно для него теряется всякий смысл в ипотеке. Можно ли вернуть бесполезно потраченные деньги?

Что следует предпринять дольщику, выплачивающему ипотеку

По сути, алгоритм действия тот же, что и при обычных условиях, но нужно также:

  • известить о своих намерениях аннулировать договор ДДУ кредитное учреждение, и получить на это его согласие;
  • написать заявление о погашении кредита досрочно, тогда банк должен пересчитать проценты;
  • в уведомлении и/или в иске к застройщику следует указать два номера счета, на которые нужно вернуть деньги: свой (для возврата собственных денег) и банка (куда будут возвращены заемные средства).
  • как правило, при судебном урегулировании вопроса банк также участвует в процессе в качестве третьего лица.

Возможен также другой вариант развития событий, при котором все денежные средства отправляются на счет дольщика. В этом случае следует поступать в зависимости от того, какие договоренности достигнуты с банком, и какие условия прописаны в кредитном договоре. Если по условиям ипотеки при расторжении ДДУ заемщик обязан погасить кредит полностью, то необходимо перевести все деньги на счет банка. Если данного пункта в договоре нет, то можно продолжать платить ипотеку, а возвращенные деньги направить на покупку другого жилья.

Нужно учесть еще один важный момент: ипотечный договор, также как и ДДУ, зарегистрирован в Росреестре. При расторжении оба этих договора также должны пройти процедуру регистрации. Факт расторжения ДДУ необходимо зафиксировать в ЕГРП, и там же нужно погасить запись об ипотеке.

Для регистрации расторжения ДДУ нужно представить:

  • удостоверение своей личности;
  • соглашение (при заключении);
  • уведомление об одностороннем аннулировании договора (копия, при наличии);
  • судебное решение (заверенная копия).

Для погашения записи об ипотеке подаются:

  • письмо кредитной организации о погашении долга заемщиком;
  • совместное заявление обеих сторон;
  • ипотечный договор;
  • закладная (оригинал и копия) с отметкой о погашении;
  • судебное решение о прекращении ипотеки (при наличии).

Расторжение ДДУ само по себе – дело непростое, а тем более тогда, когда оно усложняется наличием ипотечного кредита. В каждом случае есть множество нюансов, разобраться в которых может только профессионал. Юристы Общества защиты прав дольщиков помогут выработать единственно верный алгоритм действий и содействуют получению максимальной компенсации с недобросовестного застройщика. Описать нам свою проблему вы можете в форме обратной связи, которую найдете в разделе «Контакты».

Может ли дольщик расторгнуть ДДУ, если квартира в ипотеке?

Автор: Шевяков Роман вкл. 20 января 2017 вкл. 20 января 2017 . Опубликовано в Дольщик: статьи и советы юриста. Просмотров: 6485

Расторжение договора участия в долевом строительстве – это радикальное решение, к которому участники долевого строительства (дольщики), следуя пословице «семь раз отмерь – один раз отрежь», прибегают крайне редко. У такого способа защиты прав есть как плюсы (возврат взноса с процентами), так и минусы – ведь прекращается и обеспечение прав дольщика, например, обременение в виде залога объекта долевого строительства и прав на земельный участок.

Риски и обстоятельства, подлежащие учету при расторжении договора, неоднократно обсуждались на страницах нашего сайта (например, здесь, здесь и здесь). И прекращение обеспечения при расторжении договора является основным риском. Однако, даже если «всё отмерено» и риски оценены, у дольщика возникает вопрос о способе расторжения договора и о том, что конкретно делать.

Общие правила расторжения договора определены главой 29 Гражданского кодекса (далее — ГК) РФ. Согласно ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон. Кроме того, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Кроме того, ст. 450.1 ГК РФ предусматривает возможность отказа одной стороны от договора или от его исполнения путем направления уведомления об этом другой стороне.

Соглашение сторон — самый редкий на практике способ прекращения договора участия в долевом строительстве. В таком соглашении описываются условия и последствия расторжения договора.

Судебный порядок расторжения договора, как правило, является более предпочтительным, поскольку при рассмотрении спора суд определяет последствия расторжения договора и отражает их в судебном решении, которое при необходимости может быть исполнено принудительно на основании исполнительного листа.

Третьим способом прекращения отношений по договору является односторонний отказ от его исполнения участником долевого строительства. В силу очевидной простоты этот способ получил наибольшее распространение на практике, но он возможен не всегда. На этом способе мы остановимся подробнее.

Для расторжения договора участнику долевого строительства достаточно направить в адрес застройщика письмо, определенно выражающее желание дольщика расторгнуть договор в одностороннем порядке. При этом в силу ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Единственное особое требование, предъявляемое законом к порядку такого уведомления, его надо обязательно направить в адрес застройщика по почте заказным письмом с описью вложения. Личное вручение такого уведомления застройщику также возможно, но это может создать риск неопределенности момента расторжения договора, если даты личного вручения и отправления по почте не совпадут.

Односторонний отказ дольщика от исполнения договора возможен не всегда, а лишь в случаях, предусмотренных законом или договором. К таким случаям относятся, в частности:
— неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий на два месяца срок, установленный договором;
— отказ застройщика от безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо от соразмерного уменьшения цены договора, либо от возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, которые привели к ухудшению качества такого объекта, или построен с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования;
— существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;
— неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязанностей по уведомлению дольщика о предстоящем прекращении поручительства и (или) заключению другого договора поручительства в случае, если обязательства застройщика перед дольщиком по договору обеспечиваются поручительством банка.

Практика Агентства правовой защиты «Дольщик» свидетельствует о том, что чаще всего основанием одностороннего отказа дольщиков от исполнения договора является именно просрочка передачи объектов дольщикам более двух месяцев после установленной договором даты. При этом дольщики, как правило, без труда соблюдают описанный выше порядок расторжения договоров, если они вносили оплату за счет собственных средств.

Проблема может возникнуть, если дольщик вносил оплату хотя бы частично за счет кредитных средств. Как правило, договоры участия в долевом строительстве и кредитные договоры содержат условие о том, что до момента государственной регистрации права собственности дольщика на квартиру его права требования на получение от застройщика квартиры в собственность считаются находящимися в залоге у банка.

Такой же вывод следует из закона. Так, согласно ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права. А к имущественным правам относится и право требования получения квартиры дольщика по договору участия в долевом строительстве. Ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – «Закон об ипотеке») определяет имущество, которое может быть предметом ипотеки, а также распространяет правила о залоге (ипотеке) недвижимого имущества на залог права требования по договорам участия в долевом строительстве. А согласно ст. 77 Закона об ипотеке жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Получается, что с момента регистрации договора участия в долевом строительстве с условием об оплате за счет кредитных средств залогом обременяется право требования дольщика на получение квартиры. Есть и соответствующая судебная практика, в частности, постановление Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 13905/10 по делу № А56-37256/2009, в котором суд указал: «кредит был предоставлен банком заемщику для приобретения жилого помещения на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного между заемщиком-дольщиком и застройщиком … в данном случае возникла ипотека в силу закона с момента государственной регистрации такого договора участия в долевом строительстве в соответствии с положениями п. 5 ст. 5, п. 2 ст. 11 и ст. 77 Закона об ипотеке, которая подлежит государственной регистрации … в момент регистрации названного договора».

Тогда нужно ли получать согласие банка-залогодержателя на расторжение договора?

С одной стороны, есть аргументы «за». Так, по смыслу п. 2 ст. 346 Кодекса и ст. 37 Закона об ипотеке залогодатель права требования (дольщик) не вправе отчуждать предмет залога (право требования) без согласия залогодержателя — банка, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. Кроме того, согласно ст. 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается при условии поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Но, с другой стороны, есть и аргументы против необходимости согласия банка на расторжение договора участия в долевом строительстве. Закон о долевом строительстве не содержит каких бы то ни было особенностей расторжения договора участия в долевом строительстве независимо от наличия или отсутствия обременения права дольщика залогом (ипотекой). Иными словами, по Закону о долевом строительстве для расторжения договора участия в долевом строительстве получение согласия залогодержателя – банка не требуется.

Такой вывод подтверждается многочисленной судебной практикой. Примером тому являются, в частности, судебные акты арбитражных судов трех инстанций по делу № А56-81198/2014 (решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.04.2015, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2015, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.11.2015 года). При рассмотрении указанного дела суды, в частности, исходили из п.4 ст. 25.1 действовавшего до конца 2016 г. Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, где определен порядок регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве, в том числе в случае одностороннего отказа от его исполнения. В этом случае, по мнению судов, к заявлению о государственной регистрации достаточно приложить лишь копию уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке.

Аналогичная ситуация по делу № А57-16427/2015. Отказ Управления Росреестра в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве обосновывался наличием записи о залоге в силу закона на объект долевого строительства в пользу ОАО «Сбербанк России». Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке, по мнению Росреестра, могли вноситься лишь на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, но такое соглашение на государственную регистрацию не было представлено. В постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда № 12АП-3904/2016 от 13.05.2016 г. суд, напротив, указал, что все требования законодательства об основаниях и порядке расторжения договора участия в долевом строительстве вследствие одностороннего отказа были соблюдены, предусмотренные законом документы представлены. Законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ реализация права на односторонний отказ от договора не поставлена в зависимость от получения согласия залогодержателя права требования по такому договору, а регистрация прекращения договора участия в долевом строительстве — от регистрации прекращения ипотеки права требования.

Такая судебная практика особенно широка в судах общей юрисдикции. Например, в Апелляционном определении Оренбургского областного суда от 22.10.2015 по делу № 33-7240/2015 также указано, что не могут быть приняты во внимание доводы апелляционной жалобы о том, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, при том что дольщиком не было представлено согласия ОАО «Сбербанк России» на отчуждение залогового имущества — расторжение договора. Суд посчитал, что это не нарушает прав застройщика. В рамках этого дела рассматривался спор о взыскании с застройщика уплаченной по договору суммы, неустойки, убытков и компенсации морального вреда после одностороннего отказа дольщика от исполнения договора.

Апелляционное определение Московского городского суда от 06.08.2012 по делу № 11-16466 о взыскании уплаченной цены договора участия в долевом строительстве, неустойки, убытков, компенсации морального вреда содержит вывод о том, что в отличие от порядка заключения договора участия в долевом строительстве, момент его расторжения в силу ч. 3 ст. 450 ГК РФ, ч. 4 ст. 9 Закона № 214-ФЗ и договора обусловлен исключительно подачей уведомления и не связан с внесением записи в Единый государственный реестр прав, равно как не зависит и от мнения банка, предоставившего истцу кредит на приобретение квартиры.

Сходные выводы содержатся в апелляционном определении Московского городского суда от 08.06.2016 по делу № 33-20605/2016, решении Черемушкинского районного суда г. Москвы от 03.03.2015 и апелляционном определении Московского городского суда от 28.10.2015 по делу № 33-39800/2015, решении Юргинского городского суда Кемеровской области от 31.10.2014 и апелляционном определении Кемеровского областного суда от 29.01.2015 по делу № 33-13678.

Таким образом, у дольщика есть выбор: при наличии предусмотренного Законом № 214-ФЗ основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве он вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, направив застройщику уведомление об этом, либо при наличии предусмотренных Гражданским кодексом РФ, Законом № 214-ФЗ или Законом РФ «О защите прав потребителей» оснований он вправе обратиться с соответствующим требованием в суд.

Рекомендуем дольщикам внимательно ознакомиться с условиями кредитного договора, поскольку в ряде случаев они предусматривают необходимость заблаговременного уведомления дольщиком банка о возможности расторжения договора участия в долевом строительстве. Если такая обязанность дольщика в договоре есть, ее, скорее всего, придется исполнить. Следует проверить, предусмотрены ли кредитным договором неблагоприятные последствия ее неисполнения, например, возможность расторжения банком кредитного договора и (или) его требования досрочно возвратить кредит.

Если же кредитные отношения между дольщиком и банком сохраняются, то может возникнуть вопрос об исчезновении обеспечения возврата указанного кредита и необходимости его замены. Анализ рисков дольщика в этой части будет приведен нами в отдельной статье.

Это интересно:

  • Волгоград москва дтп водитель Водитель, устроивший ДТП из 7 машин в Волгограде, страдал эпилепсией Порталу «Все для Вас» стали известны некоторые детали ДТП из семи машин , которое произошло сегодня, 21 мая, в Советском районе Волгограда. Напомним, на […]
  • Земельный участок в крыму недорого Продажа участков Участок ИЖС 8 соток в Коктебеле, Феодосия 1 100 000 руб. Участок ИЖС 8 соток в Коктебеле, Феодосия 1 450 000 руб. Участок ИЖС 8 соток в Щебетовке, Феодосия 1 200 000 руб. Участок ИЖС 7 соток в […]
  • 307 ст гк Статья 454. Договор купли-продажи 1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него […]
  • Пункта 2 статьи 167 гк рф Глава 9. Сделки (ст.ст. 153 - 181) О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств, см. постановление Пленума Высшего Арбитражного […]
  • Дтп москва 8 ноября Автобус с детьми попал в ДТП под Ярославлем: много пострадавших Вечером 8 ноября в Ярославской области автобус с детьми столкнулся с грузовиком. Как передаёт агентство «Интерфакс» со ссылкой на свои источники в […]
  • Развод девушки на машину Наверное все когда-нибудь слышали такое имя, как Саша Грей. Саша Грей — это в первую очередь бывшая порноактриса, которая стала популярна из-за ее успешного участия во многих порнофильмах: она завоевала множество наград и […]
  • Финансирование судов производится Поиск по делам Пунктом 7 Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах Российской Федерации (первой, апелляционной и кассационной инстанций), утвержденной Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 100, установлено, что […]
  • Приняли закон украины о полиции В Украине вступил в силу закон "О Национальной полиции" В Украине сегодня, 7 ноября, официально создана Национальная полиция и ликвидирована милиция. Данные изменения произошли со вступлением в силу закона "О Национальной […]